Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания

           362040,  г. Владикавказ, пл. Свободы, 5, тел. 53-71-17, факс: 53-28-44.

E-mail: info@alania.arbitr.ru, http://alania.arbitr.ru               

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения оглашена 06.02.2020.

Мотивированное решение изготовлено 13.02.2020.

Дело №А61-2040/15

г. Владикавказ

13 февраля 2020 года

Дело № А61-3612/19

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Бекоевой С.Х.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление администрации местного самоуправления Ирафского района РСО-Алания к Главе КФХ ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 222 173 руб. и расторжении договора аренды,

Лица, участвующие в деле, явку представителей в заседание суда не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений в сети Интернет на сайте Арбитражного суда РСО-Алания и Верховного суда Российской Федерации. Дело рассмотрено в порядке статей 156, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд установил: администрация местного самоуправления Ирафского района РСО-Алания (далее – Администрация) обратилась в суд с заявлением к Главе КФХ ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме  222 173 руб. и расторжении договора аренды № 77 от 05.11.2012.

Заявление обосновано тем, что ответчик не исполнял обязательства по договору аренды в течение с 01.01.2017 по 10.04.2019, в связи с чем его задолженность по арендным платежам составляет 202 397 руб.

Исследовав материалы дела,  суд установил следующее.

На основании постановления Главы местного самоуправления Ирафского района от 02.11.2012 № 235  между Администрацией и Главой КФХ ФИО2 05.11.2012 заключен договор аренды земельного участка № 77, по условиям которого Администрация передала, а Глава КФХ ФИО2 приняла в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Ирафского района с кадастровым номером 15:04:0010102:153 для производства сельскохозяйственной продукции (сенокос), расположенный по адресу: РСО-Алания, Ирафский район, юго-западнее с. Лескен, в 11,5 км., общей  площадью 1846892 кв.м. Земельный участок передан Главе КФХ ФИО2 актом приема-передачи от 05.11.2012. Срок аренды земельного участка установлен с 01.04.2014 по 01.03.2039.

В соответствии с пунктом 3 договора арендная плата по договору за год составляет 83 496 руб. и вносится арендатором один раз в полугодие до 10.07. – за первое полугодие и не позднее 31.12. – текущего года путем перечисления. Размер ежегодной арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции в текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при базовой арендной платы.

Согласно пункту 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.1. договора.   

В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев.

Договор аренды от  05.11.2012 № 77 земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по РСО-Алания, номер регистрации – 15-15/004-15/004/030/2016 – 824.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка  у него за период с 01.01.2017 по 10.04.2019 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 202 397 руб. 

Администрацией на указанную задолженность начислены пени за период с 01.01.2017 по 10.04.2019 в сумме 19 776 руб.

В связи с систематическим неисполнением арендатором обязанности по внесению  арендной платы Администрацией направлены в адрес ответчика претензии от 26.04.2019 № 1033 и от 22.05.2019 № 1192 об оплате задолженности по арендной плате (л.д. 14-15). Ответчику также в указанных уведомлениях сообщено, что в случае непогашения задолженности договор аренды от 05.11.2012 № 77 будет расторгнут Администрацией в одностороннем порядке (статья 619 ГК РФ, подпункт 4.1.1. договора).

Ответчиком задолженность не была погашена, что послужило основанием для обращения Администрации  с настоящим иском в суд.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются договором аренды.

Размер арендной платы за земельный участок определен на основании правил и основных принципов установления размера арендной платы, утвержденных  Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" (без учета изменений и дополнений).

Расчет задолженности за период с 01.01.2017 по 31.03.2019 истцом сделан с учетом согласованной сторонами договора № 77 от 05.11.2015 в пункте 3.1. договора суммы арендной платы.

Согласно расчету ответчик должен уплатить арендные платежи за пользование земельным участком за указанный период в общей сумме 202 397 руб. 

На задолженность истцом начислены пени за нарушение срока внесения арендной платы из расчета одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки. Сумма пеней за период с  01.01.2017 по 10.04.2019 составила 19 776 руб. 

В связи с отсутствием оплаты задолженности заявленная истцом к взысканию сумма является правомерной.

Расчеты истца судом проверены и признаны правильными, ответчиком не оспорены.

В силу пункта 1 статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Кодекса).

Из материалов дела усматривается соблюдение Администрацией претензионного, досудебного порядка урегулирования спора по требованию о взыскании с ответчика задолженности, а именно: спор передан на разрешение арбитражного суда после неисполнения ответчиком претензий Администрации об уплате в установленный в них срок задолженности по арендным платежам от 26.04.2019 № 1033 и от 22.05.2019 № 1192.

Таким образом, согласно представленным расчетам задолженность ответчика перед истцом по договору аренды от 05.11.2012 № 77 составляет 222 173 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 05.11.2012 № 77.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом деле истец в обоснование нарушения ответчиком условий договора сослался на ненадлежащее исполнение им обязательств по внесению арендной платы.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

Право истца на расторжение договора аренды не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

При этом судом учтено следующее.

Пунктом 6.2. договора от 05.11.2012 № 77 предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда и в порядке установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. В соответствии с пунктом 4.1.1. договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев.

Изложенный в пункте 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ перечень исключений из общего правила обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора расширительному толкованию не подлежит.

По смыслу указанной нормы права соблюдение претензионного порядка разрешения спора подразумевает собой не просто формальное направление требования другой стороне, а предоставление ей возможности в установленный законом срок разрешить обращение заявителя и дать на него мотивированный ответ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена действующим законодательством либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.

Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.

По смыслу указанной правовой нормы претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон до обращения в суд. 

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора и приложить к иску документ, подтверждающий соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора.

Обязанность доказывания соблюдения досудебного претензионного порядка лежит на истце в силу положений статей 65, 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации на стадии формирования спора, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619).

Из рекомендаций, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Исходя из позиции Верховного Суда РФ, указанной в Определении от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364, согласно которой по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

В качестве доказательств соблюдения требований статьи 452 ГК РФ, истец представил претензии от 26.04.2019 № 1033 и от 22.05.2019 № 1192 об оплате задолженности по арендной плате (л.д. 14-15) и предупреждение ответчика о том, что в случае непогашения задолженности договор аренды от 05.11.2012 № 77 будет расторгнут Администрацией в одностороннем порядке (статья 619 ГК РФ, подпункт 4.1.1. договора). При этом истцом не представлены доказательства направления в адрес ответчика проекта соглашения о расторжении договора аренды от 05.11.2012 № 77.

Действия Администрации ставят под сомнение сам факт неустранения арендатором в разумный срок допущенных ответчиком нарушений, на которые истец ссылается в качестве основания для расторжения спорного договора аренды. 

С учетом изложенного суд считает, что истцом в материалы дела в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды земельного участка по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, в отсутствие доказательств досудебного порядка урегулирования спора, а именно, не направлении в адрес ответчика проекта соглашения о расторжении договора от 05.11.2012 № 77 суд считает, что Администрация преждевременно обратилась в суд с исковыми требованиями о расторжении договора аренды от 05.11.2012 № 77, что влечет оставление искового заявления в этой части без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ. 

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации госпошлина в сумме 7 443 руб. 46 коп. относится  на ответчика и подлежит взысканию в бюджет РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования Администрации местного самоуправления Ирафского района РСО-Алания удовлетворить частично.

2. Взыскать с Главы Крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 312151327000024, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.11.2012 № 77 за период с 01.01.2017 по 10.04.2019 в сумме 202 397 руб. – основной долг, 19 776 руб. – проценты, всего 222 273 руб. 

3. Требование Администрации местного самоуправления Ирафского района РСО-Алания о расторжении договора аренды земельного участка от 05.11.2012 № 77 оставить без рассмотрения.

4. Взыскать с Главы Крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 312151327000024, ИНН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 7 443 руб. 46 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия через Арбитражный суд РСО-Алания.

СудьяС.ФИО3