ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

дело № А35-3332/2022

город Воронеж

21 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2024 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Багрянцевой Ю.В.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мастер.ОК» на решение Арбитражного суда Курской области от 19.02.2024 по делу № А35-3332/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мастер.ОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 1591+/-14кв.м, расположенный по адресу Курск, ул. Рябиновая д. 17А, а также о взыскании расходов по оплате госпошлины, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО24 ФИО22, ФИО23,  

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мастер.ОК» (далее – ООО «Мастер.ОК», истец) обратилось в суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Торгово-промышленная компания «Кароляна» (далее – ЗАО «ТПК «Кароляна») о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 1591+/-14кв.м, расположенный по адресу Курск, ул. Рябиновая д. 17А, а также о взыскании расходов по оплате госпошлины.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО24 ФИО22, ФИО23.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.02.2024 по настоящему делу в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что ответчик не находится в реестре застройщиков в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а разрешение на строительство многоквартирного дома было получено 13.12.2022, то есть после заключения договоров инвестиционного займа с физическими лицами. Полагает, что, делая вывод о правовой неопределенности в отношении прав на объекты строительства, частично возведенные на спорном земельном участке, в случае удовлетворения требований истца, суд легитимизирует противоправное поведение ответчика. По мнению апеллянта, истцом были соблюдены все требования гражданского законодательства, регулирующие правоотношения, возникающие при расторжении договора с существенным нарушением его условий.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что считает решение незаконным и необоснованным, просил суд обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, считал обжалуемое решение законным.

ФИО7 и представитель ФИО24 также возражали против доводов апелляционной жалобы, просили оставить обжалуемое решение суда без изменений.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.03.2019 между ООО «Мастер.ОК» и ЗАО «ТПК Кароляна» был заключен договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер 46:29:102033:2330, категория земель: земли населенных пунктов для строительства объекта «Здание бытового обслуживания по ул. Рябиновая в г. Курске», площадь: 1591 +/- 14 кв.м., адрес: 

<

...>. 

Согласно пункту 3 договора купли-продажи, участок оценен сторонами в 8 000 000 руб. 00 коп., уплата цены земельного участка производится покупателем следующим образом: 

- оплата в сумме 1 000 000 руб. 00 коп. производится покупателем путем зачета взаимных требований по договору беспроцентного займа от 03.12.2018 с продавцом в день заключения договора, что подтверждается актом зачета взаимных требований; 

- оплата оставшейся части цены земельного участка в размере 7 000 000 руб. 00 коп. производится покупателем путем передачи продавцу объектов недвижимого имущества - одно- и двухкомнатных квартир общей площадью 175 кв.м. по цене 40 000 руб. 00 коп. за 1 кв.м, расположенных на 2 и 3 этажах жилого дома, который будет возведен покупателем на приобретаемом земельном участке в срок не позднее 30 сентября 2020 года, с чистовой отделкой, включающей в себя обои, внутренние двери, газовый котел, сантехнику. Передача вышеуказанных объектов недвижимого имущества осуществляется по договорам, заключаемым в соответствии с действующим законодательством РФ. 

Соглашением об изменении договора купли-продажи от 05.06.2019 стороны внесли изменения в пункт 3 договора купли-продажи в части порядка и формы оплаты земельного участка и конкретизации квартир в строящемся доме, передаваемых в счет оплаты земельного участка. 

Соглашением об изменении договора купли-продажи от 16.08.2019 стороны внесли изменения в пункт 3 договора купли-продажи, определив обязательства покупателя по оплате земельного участка следующим образом: 

«3. Участок оценивается Сторонами в 8 000 000 руб. 00 коп. 

Уплата цены Участка производится Покупателем следующим образом: 

- оплата в сумме 1 000 000,00 (Один миллион) рублей производится Покупателем путем проведения зачета взаимных требований по договору беспроцентного займа от 03 декабря 2018 года с Продавцом в день заключения настоящего Договора, что подтверждается двусторонним актом зачета взаимных требований; 

- оплата оставшейся части цены Участка в размере 7 000 000,00 (Семь миллионов) рублей производится Покупателем путем передачи Продавцу объектов недвижимого имущества, а именно: - двухкомнатной квартиры № 21 общей площадью 72,37 (Семьдесят две целых тридцать семь сотых) кв.м; - однокомнатной квартиры № 16 общей площадью 64,64 (Шестьдесят четыре целых шестьдесят четыре сотых) кв.м; - однокомнатной квартиры № 17 общей площадью 45,16 (Сорок пять целых шестнадцать сотых).кв.м. Общая площадь 182,17 (Сто восемьдесят две целых семнадцать сотых) кв.м. по цене 40 000 (Сорок тысяч) рублей за 1 кв.м. передаваемой площади, на общую сумму 7 286 800 (Семь миллионов двести восемьдесят шесть тысяч восемьсот) рублей. 

Разницу в стоимости передаваемых объектов недвижимого имущества в сумме 286 800 (Двести восемьдесят шесть тысяч восемьсот) рублей Продавец обязуется оплатить путем перечисления денежных средств на расчетный счет Покупателя в срок до 30.09.2020 года. Объекты недвижимости, указанные в настоящем пункте, расположены на третьем и четвертом этажах жилого дома, который будет возведен Покупателем на приобретаемом земельном участке в срок не позднее 30.09.2020 года, с чистовой отделкой, включающей в себя обои, внутренние двери, газовый котел, сантехнику. Передача вышеуказанных объектов недвижимого имущества осуществляется по договорам, заключаемым в соответствии с действующим законодательством РФ». 

В целях возведения на приобретаемом земельном участке жилого дома 18.03.2019 ответчик заключил с ООО «НЕФ» договор подряда на выполнение проектных работ №02/ПР-19-1, согласно которому ООО «НЕФ» надлежит разработать проект строительства пятиэтажного жилого дома по ул.Рябинованя в г.Курске. Срок выполнения работ – до 17.06.2019 (т.1 л.д. 34-35). 

На основании заявления ЗАО «ТПК «Кароляна» постановлением от 19.12.2019 года № 2633 Администрация города Курска постановила Комитету архитектуры и градостроительства города Курска зарегистрировать градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102033:2330 в регистрационной книге и выдать его ЗАО «ТПК «Кароляна» (т.1 л.д. 38). 

Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102033:2330 выдан комитетом архитектуры и градостроительства г. Курска 19.12.2019 за № ru 4630200067000 (т.1 л.д.39-49). 

27.04.2020 года комитетом архитектуры и градостроительства г.Курска выдано разрешение на строительство объекта «Многоэтажный жилой дом по ул. Рябиновая в г. Курске» этажностью 3 этажа № 46-Ru46302000-4018-2020 (т.1 л.д. 58-59). 

На основании указанного плана и разрешения на строительство от 27.04.2020 года № 46-Ru46302000-4018-2020 ЗАО «ТПК «Кароляна» выполнялись подрядные работы по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102033:2330. 

В связи с изменением этажности проектируемого жилого дома, 10.12.2020 года между Ответчиком и ООО «НЕФ» было заключено дополнительное соглашение №1 к договору № 02/ПР-19-1, согласно которому ООО «НЕФ» надлежит выполнить корректировку проектной документации пятиэтажного жилого дома по ул.Рябиновая в г.Курске и разработать проектную документацию по объекту «Четырехэтажный жилой дом по ул.Рябиновая в г.Курске». Срок выполнения работ – до 15.02.2021г. 

Ссылаясь на пересмотр градостроительного плана г. Курска в третьем квартале 2021 года, в январе 2021 года ЗАО «ТПК «Кароляна» направило в адрес истца письмо с предложением о внесении изменений в Соглашение об изменении договора купли-продажи (т.1 л.д. 69).

26.04.2021 ответчик направил в адрес истца письмо от 23.04.2021 аналогичного содержания (т.1 л.д. 70-71).

Решением Курского городского собрания от 21.12.2021 № 325-6-ОС был утвержден новый Генеральный план города Курска на период до 2040 года (т.1 л.д. 60). 

Решением Курского городского собрания от 05.04.2022 № 221-6-РС внесены изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», утвержденные решением Курского городского Собрания от 23 октября 2007 года №388-3-РС (т.1 л.д. 61). 

С учетом указанных решений 18.05.2022 на основании заявления от 21.04.2022 ответчику был утвержден и выдан новый градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102033:2330, согласно которому ЗАО «ТПК «Кароляна» разрешено строительство многоквартирного дома этажностью девять этажей и выше (т.1 л.д. 62-67).

Вместе с тем, поскольку по состоянию на 27.09.2021 объекты недвижимого имущества, указанные в пункте 3 Договора купли-продажи в редакции соглашения об изменении договора купли-продажи от 16.08.2020, покупателем не созданы и продавцу не переданы, что свидетельствует о неисполнении покупателем обязательств по оплате, ООО «Мастер.ОК» обратилось к ЗАО «ТПК «Кароляна» с предложением о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 с приложением проекта соглашения о расторжении Договора купли-продажи от 01.03.2019.

Неподписание ответчиком указанного соглашения, а также неисполнение договора купли-продажи послужили основанием для обращения в арбитражный суд с исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи от 01.03.2019 и об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 46:29:102033:2330, площадью 1591+/-14кв.м, расположенный по адресу Курск, ул. Рябиновая д. 17А.

Принимая обжалуемый судебный акт и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Из смысла положений статей 4 АПК РФ, 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 ГК РФ. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица и не выходить за пределы, необходимые для его применения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 5 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции, ЗАО «ТПК «Кароляна» в период с 2019 по 2021 гг. заключило со следующими физическими лицами: ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО24 ФИО22, ФИО23 договоры инвестиционного займа от 17.12.2019 № 1-17/12/19, от 12.05.2021 № 6-12/05/21, от 28.04.2020 № 7-28/04/2020, от 09.06.2021 б/н, от 18.03.2020 № 9-18/03/20, от 26.03.2019 б/н, от 21.01.2020 № 13-21/01/20, от 22.04.2020 № 14-22/04/20, от 01.07.2020 № 15-01/07/20, от 10.02.2020 № 18-10/02/20, от 14.04.2020 № 20-14/04/20, от 16.07.2020 № 22-16/07/20, от 23.04.2020 № 23-23/04/20, от 15.03.2019 № 25-15/03/19, 27.08.2019 № 28-27/08/19, 22.05.2019 № 33-22/05/19, от 07.11.2019 № 10-07/11/19 (т.1 л.д. 36-160, т.3 л.д. 32-81), в соответствии с которыми указанные третьи лица приобретали в собственность квартиры в многоквартирном доме, строящемся на земельном участке, являющемся предметом настоящего спора.

Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что на земельном участке, после его передачи покупателю, ответчиком велось строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство. 

Таким образом, земельный участок в случае расторжения договора не может быть возвращен продавцу в том же состоянии, в котором был передан покупателю. Более того, расторжение договора может существенным образом повлиять на права и обязанности лиц, которые приобрели квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Вопреки доводам апелляционной жалобы учет в рассматриваемом споре прав и законных интересов третьих лиц не может свидетельствовать о легитимизации привлечения ответчиком денежных средств физических лиц в обход положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что вступившими в законную силу решениями Ленинского районного суда г. Курска от 03.08.2022 по делу № 2-2921/18-22, от 22.02.2023 по делу № 2-2587/12 удовлетворены требования ФИО4 и ФИО21 о признании договоров инвестиционного займа и залога недействительными, в качестве последствия недействительности сделок указанные договоры признаны договорами участия в долевой строительстве с применением к ним положений ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (т.2 л.д. 62-65, т.4 л.д. 3-5).

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Суд находит, что в действиях истца, обратившегося в суд с иском о расторжении договора усматриваются признаки злоупотребления правом, то есть заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Обосновывая требования о расторжении договора, истец указывает, что в результате действий ответчика были существенно нарушены условия договора.

Данные доводы суд находит несостоятельными, так как при заключении договора истец был осведомлен о том, что данный земельный участок приобретается ответчиком для строительства многоквартирного дома и в качестве оплаты по договору истцу должны быть переданы квартиры в построенном на спорном земельном участке доме.

При этом истец должен был осознавать риски того, что строительство многоквартирного дома является длительным и многостадийным процессом, требует соответствующих разрешений компетентных государственных органов, соответственно, должен был осознавать, что квартиры в построенном доме могут быть переданы и позже срока, указанного в договоре по причинам, не зависящим от ответчика.

В настоящее время на земельном участке построен шестиэтажный многоквартирный дом, ответчик не отказывается от обязательств по договору.

При этом возвращение земельного участка при расторжении договора невозможно в том состоянии, в котором он был передан.

Истец не указал, каким образом должна решаться судьба объекта недвижимости, возведенного на земельном участке, не указывает, что он возьмет на себя обязательства ответчика по обеспечению лиц, заключивших инвестиционные договоры, жильем в построенном доме, не высказывает намерение компенсировать затраты ответчика в сумме 40 327 228 руб. на строительство дома.

Судом апелляционной инстанции учитывается, что меры восстановлению нарушенного права истца на получение встречного предоставления по договору купли-продажи земельного участка должны соответствовать принципу пропорциональности последствиям применения заявленного способа защиты права и быть соразмерны им.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции находит, что ответчик действует заведомо недобросовестно, заявляя иск, поэтому в удовлетворении требований должно быть отказано в виду злоупотребления правом на основании статьи 10 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, с учетом положений статьи 10 ГК РФ суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

При принятии обжалуемого судебного акта арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения арбитражного суда первой инстанции не имеется.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 19.02.2024 по делу № А35-3332/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

ФИО1

 

судьи

 

ФИО2

 

ФИО3