АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-9324/2017

19 сентября 2022 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2022 года. 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску Городской Управы 

<

...>, г. Калуга, ул. Кутузова, д. 2/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области, 248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ПИК-Запад», 249034, Калужская область,

<

...>, ИНН 

<

***> и Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений 

<

...>, 

<

...>,

о взыскании 955 056 руб. 58 коп.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представителя ФИО2 по доверенности от 09.06.2020 сроком действия по 31.12.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги (далее – Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области (далее – Фонд) с иском о взыскании 955 056 руб. 58 коп., в том числе задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилых многоэтажных домов от 08.04.2013 № 143/13  за период с 03.02.2016 до 01.10.2017 в сумме 788 173 руб. 29 коп. и неустойка за период с 01.10.2016 по 30.10.2017  166 883 руб. 29 коп. Возбуждено производство по делу №А23-9324/2017.

Определением от 26.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество «Пик-Запад».

Кроме того, Арбитражным судом Калужской области по исковым заявлениям Городской Управы города Калуги к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области о взыскании по договору аренды от 08.04.2013 № 143/13  задолженности и неустойки возбуждены производства:

- в рамках дела №А23-8379/2018 о взыскании задолженности за период с 01.10.2017 до 01.01.2018 в сумме 123 491 руб. 42 коп. и неустойки за период с 26.12.2017 до 07.09.2018 в сумме 31 490 руб. 31 коп.;

- в рамках дела № А23-3217/2019 о взыскании задолженности за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в сумме 506 596 руб. 71 коп. и  неустойки за период с 26.12.2018 по 18.02.2019 в сумме 27 862 руб. 82 коп.; 

- в рамках дела №А23-8636/2019 о взыскании задолженности за период с 01.01.2019 по 30.06.2019 в сумме 92 845 руб. 45 коп. и неустойки за период с 02.04.2019 по 26.08.2019 в сумме 9 090 руб. 86 коп. 

Определением суда от 16.01.2020 дела № А23-9324/2017, № А23-8379/2018, № А23-3217/2019 и № А23-8636/2019 объединены в одно производство и объединенным делам присвоен № А23-9324/2017.

Определением суда от 18.06.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги.

18.06.2020 от истца поступило заявление об уточнении заявленных исковых требований, в котором просил суд взыскать с ответчика задолженность за период с 03.02.2016 по 30.06.2019 в сумме 1 511 106 руб. 87 коп. и неустойку за период с 01.10.2016 по 12.02.2020 в размере 1 154 724 руб. 04 коп.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнения заявленных исковых требований.

Истец в дополнениях к исковому заявлению и возражениях на отзыв указал, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилых многоэтажных домов от 08.04.2013 № 143/13 (далее – договор № 143/13) правомерно заключен Управой без проведения торгов (аукциона) по процедуре предварительного согласования, поскольку земельный участок был образован в результате ряда разделов земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072; земельный участок был передан арендатору без каких-либо возражений с его стороны; согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» и градостроительному плану земельного участка земельный участок располагается в территориальной зоне Ж-1, в которой многоэтажные жилые дома относятся к основному виду разрешенного использования, на чертеже градостроительного плана земельного участка обозначена зона допустимого размещения объектов капитального строительства и на земельном участке можно разместить 9 объектов капитального строительства многоэтажной жилой застройки; градостроительное законодательство допускает возможность внесения изменений в утвержденную документацию по планировке территории и ответчик был вправе внести соответствующие изменения. 

Истец и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание  проведено без участия представителей истца и третьих лиц. 

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях. Пояснил, что договор № 143/13 является недействительным в силу ничтожности на основании пункта 1 статьи 166, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку спорный земельный участок ввиду наличия на момент предоставления спорного земельного участка в аренду утвержденных Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (решение Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 № 247) и Проекта планировки территории в районе д. Лихун (постановление Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.12.2007 № 249-п) в силу пункта 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) должен быть сформирован исключительно для размещения объекта, предусмотренного проектом планировки территории, и предоставляться в аренду по результатам торгов; Проектом планировки территории в районе д. Лихун спорный земельный участок предназначен для размещения объекта местного значения – общеобразовательной школы. Возражая против удовлетворения заявленных требований Фонд в своем отзыве также указывает, что был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением – для многоэтажного жилищного строительства ввиду юридической невозможности использовать имущество по назначению и в целях, указанных в договоре № 143/14, необходимости обеспечения третьим лицам беспрепятственного доступа к земельным участкам с к.н. 40:25:000064:1570, 40:25:000064:1885, 40:25:000064:1352.

В целях устранения препятствий в использовании земельного участка, Фонд обратился Управление архитектуры с просьбой внести соответствующие изменения в Проект планировки территории в районе д. Лихун; Управление архитектуры отказалось вносить соответствующие изменения по причине отсутствия в бюджете денежных средств; в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с целевым назначением, Фонд на основании статьи 611 ГК РФ обратился с заявлением о расторжении договора № 143/13; Управлением архитектуры были подготовлены проекты соглашения о расторжении договора № 143/13 и акта приема-передачи земельного участка и выданы представителю Фонда; со стороны Фонда акт приема-передачи земельного участка и соглашение о расторжении договора № 143/13 подписаны, направлены в Управление архитектуры  и получены последним 10.07.2018; Фонд просил не начислять арендную плату по договору № 143/13 с 16.04.2018; поскольку истец не исполнил своего обязательства по передаче земельного участка, пригодного для использования в соответствии с указанным в договоре целевым назначением, то Фонд не обязан вносить арендные платежи; при таких обстоятельствах должны быть применены нормы, регулирующие встречное исполнение обязательств (статьи 328, 611 ГК РФ).

Так же Фонд указал, что в 2019 году денежные средства в сумме 18 446 руб. 12 коп. в виде арендной платы по договору № 143/13 им были перечислены истцу ошибочно; земельный участок возвращен арендодателю 10.07.2018, а Управой до настоящего времени не предприняты никакие действия по снятию обременения в виде аренды с земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1896 (номер государственной регистрации 40-40/001-40/001/019/2016-130/3 от 03.02.2016), что свидетельствуют о необходимости рассмотрения судом вопроса о применении по собственной инициативе в порядке части 2 пункта 2 статьи 167 ГК РФ последствий недействительности сделки в виде возврата Фонду денежных средств в сумме 18 466 руб. 12 коп. и признания отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1896.

Так же ответчик указал на неверный период начисления неустойки, поскольку расчет арендной платы за 2016 год был представлен позднее 10 числа месяца, предшествующего ближайшему сроку оплаты, – до 01.10.2016, то в силу п. 3.3. договора срок оплаты переносится на следующий установленный договором срок, т.е. срок внесения арендной платы за 2016 г. должен быть перенесен на следующий установленный срок - до 25.12.2016. Заявил о снижении неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. 

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, суд установил следующие обстоятельства. 

08.04.2013 между истцом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «ПИК-Запад» (первоначальный арендатор) заключен договор № 143/13 (т.1, л.д. 8-10).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 29 290 кв. м. с к.н. 40:25:000064:1896, используемый для многоэтажного жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (приложение № 1). Адрес участка: г. Калуга, д. Лихун (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, д. Лихун). 

Из договора № 143/13 следует, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 1.2), ограничения по использованию не имеются (пункт 1.4), красные линии и какие-либо сервитуты не установлены (пункт 1.5). 

Срок аренды земельного участка установлен на десять лет (пункт 2.1). 

По акту приема-передачи, являющемуся приложением № 3 к договору, земельный участок передан арендатору – ЗАО «ПИК-Запад». 

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (т. 1, л.д. 10).

11.01.2016 между ООО «ПИК-Запад» и ответчиком заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 143/13 от 08.04.2013 года. 

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 03.02.2016 произведена государственная регистрация указанного соглашения, что подтверждается соответствующей отметкой. 

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам с 03.02.2016 по 30.09.2017, с 01.10.2017 по 31.12.2017, с 01.01.2018 по 31.12.2018, с 01.01.2019 по 30.06.2019, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями, предварительно направив претензии № 12747/06-17 от 30.10.2017, № 5449/06-18 от 22.05.2018, № 1742/06-19 от 21.02.2019, № 9916/06-19 от 12.08.2019 об оплате задолженности, оставленные Фондом без удовлетворения.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам. 

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Ответчиком заявлено об отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы ввиду ничтожности договора и невозможности использовать земельный участок для указанной в нем цели.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Городского Головы от 09.06.2007 №5343-р в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:0072 ЗАО «БизнесПрофессионал» был подготовлен проект планировки территории в районе д. Лихун, который был утвержден постановлением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.12.2007 №249-п.

Земельный участок с кадастровым номером 40:25:000064:1896 образован в результате разделов земельного участка кадастровым номером 40:25:000000:0072 и входит в границы планируемой территории.

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Цель предоставления земельного участка - для многоэтажного жилищного строительства.

На дату заключения договора от 08.04.2013 №143/13 порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьей 30 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 №224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 11 указанной статьи предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

На дату заключения договора в городском округе «Города Калуга» были утверждены и вступили в силу 21.12.2011 Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (далее - ПЗЗ г. Калуги), а земельный участок с кадастровым нмоером 40:25:000064:1896 был расположен в пределах территории, в отношении которой в 2007 году утверждена градостроительная документация - Проект планировки территории в районе д. Лихун.

Таким образом, в 2013 году спорный земельный участок в силу пункта 11 статьи 30 ЗК РФ подлежал предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектом планировки территории.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.07.2013 №1633/13, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 ЗК РФ и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

Доводы истца о возможности заключения спорного договора аренды без проведения торгов по процедуре предварительного согласования в соответствии с частью 2 статьи 30 ЗК РФ подлежат отклонению в силу следующего.

Из кадастрового паспорта земельного участка N 40/13-9724 от 23.01.2013 (приложение № 1 к договору №144/13) следует, что спорный земельный участок образован 23.01.2013 из земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1884.

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 15.08.2008 №9430-р «Об утверждении ЗАО «БизнесПрофессионал» проектов границ земельных участков по адресу: г. Калуга, д. Лихун» утверждены проекты границ земельного участка площадью 296 707 кв. м и земельного участка площадью 178 762 кв. м для многоэтажного жилищного строительства, образуемых путем деления земельного участка с к. н. 40:25:000000:0072. В результате раздела были образованы 2 земельных участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543 и кадастровым номером 40:25:000065:437.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 11.09.2012 № 10669-пи «О разделе земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543» утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1543 на 4 земельных участка: кадастровыми номерами 40:25:000064:1881, 40:25:000064:1882, 40:25:000064:1883 и 40:25:000064:1884.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 29.03.2013 № 3260-пи «О разделе земельного участка с к. н. 40:25:000064:1884 по адресу: г. Калуга, д. Лихун, находящихся в аренде у ЗАО «ПИК-Запад», утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1884 на 5 земельных участков с кадастровыми номерами: 40:25:000064:1892, 40:25:000064:1893, 40:25:000064:1894, 40:25:000064:1895 и 40:25:000064:1896.

Арендатором земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:0072 площадью 617 822,0 кв. м, который является исходным земельным участкам по отношению ко всем образованным из него земельным участкам, включая земельные участки с кадастровыми номерами 40:25:000064:1543, 40:25:000064:1884 и 40:25:000064:1893, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 31.01.2007 №11/07 (далее - договор №11/07) являлось МУП «Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги». Разрешенное использование земельного участка - для строительства малоэтажных и многоэтажных жилых домов. Договор №11/07 заключен сроком на 3 года, дата государственной регистрации договора - 13.02.2007.

С 01.10.2005 предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства осуществлялось исключительно на торгах в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ.

В нарушение статьи 30.1 ЗК РФ договор №11/07 заключен без проведения торгов на основании специальной нормы - пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 137-ФЗ), согласно которому до 01.03.2007 участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта.

Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Указанное обстоятельство является отдельным основанием для прекращения договора аренды независимо от соответствующего волеизъявления арендодателя и не предполагает соблюдения общей или специальной нормы процедуры расторжения договора, основанием для прекращения договора служит невыполнение требований закона, а не условий договора.

Поскольку договор №11/07 был зарегистрирован 13.02.2007, то разрешение на строительство должно было быть получено арендатором земельного участка или лицом, к которому перешли права и обязанности по договору №11/07, в срок не позднее 13.08.2007.

На основании соглашения от 14.02.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №11/07 от 31.01.2007 арендатором земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:72 стало ЗАО «Калужский инвестиционный проект».

На основании соглашения от 02.04.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №11/07 от 31.01.2007 арендатором земельного участка с кадастровым номером 40:25:000000:72 стало ЗАО «БизнесПрофессионал».

Ни МУП «Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги», ни ЗАО «Калужский инвестиционный проект», ни ЗАО «БизнесПрофессионал» до 14.08.2007 разрешение на строительство не получили, что подтверждается письмом Управления архитектуры от 04.07.2018 исх. № 7391/06-18, служебной запиской отдела объектов капитального строительства Управления архитектуры от 26.02.2018 исх. № 439.

Следовательно, в силу абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Закона №137-ФЗ договор № 11/07 с 14.08.2007 фактически прекратил свое действие.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2016 №301-КП6-1064 по делу №А82-9658/2014.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 22.06.2021 по делу № А23-9327/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2021 и проставлением Арбитражного суда Калужской области от 27.04.2022, так же установлен факт прекращения правоотношений сторон по договору аренды от 31.01.2007 № 11/07. Суды пришли к выводу, что неоднократные уступки прав, вытекающие из первоначального договора аренды земельного участка от 31.01.2007 №11/07, также являются неправомерными, а соответствующие соглашения, заключенные сторонами - недействительными по основаниям их ничтожности.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Довод истца о том, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка и Правил землепользования и застройки г. Калуги на спорном земельном участке возможно строительство 9 объектов капитального строительства многоэтажной жилой застройки, является ошибочным и противоречит нормам градостроительного законодательства, исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ установлено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, спорный договор аренды носил целевой характер – осуществление многоэтажного жилищного строительства.

Проект планировки территории в районе д. Лихун, материалы по обоснованию Проекта планировки территории в районе д. Лихун, данные публичной кадастровой карты позволяют соотнести и идентифицировать место расположения спорного земельного участка как место планируемого к размещению общеобразовательной школы, а не многоэтажных жилых домов. 

Как в первоначальной редакции, так и после внесения изменений, Проектом планировки территории в районе д. Лихун в границах проектируемой территории предусмотрено размещение общеобразовательной школы. Из материалов по обоснованию Проекта планировки территории в районе д. Лихун, (представлен ответчику Управлением архитектуры исх. № 9886/06-18 от 30.08.2018), видно, что на территории многоэтажной застройки планируется разместить общеобразовательную школу (номер 17 на схеме планировки территории и ведомости жилых и общественных зданий и сооружений).

По смыслу пункта 20 статьи 1, подпункта «в» пункта 1 части 5 статьи 23 ГрК РФ, части 1 статьи 9 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» общеобразовательные учреждения относятся к объектам местного значения городского округа.

Объекты местного значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта Российской Федерации, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов (пункт 20 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно статьям 42, 43, 45 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры и зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Точные границы территории размещения объектов местного значения определяются проектом планировки, что соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.09.2017 № 56-АПГ17-12. 

Таким образом, общеобразовательная школа является объектом местного значения и территория для его размещения определена Проектом планировки территории в районе д. Лихун.

В силу пункта 1 части 6 статьи 48 ГрК РФ одним из документов, без которого невозможно проектирование и строительство объекта капитального строительства, является градостроительный план земельного участка.

В градостроительном плане земельного участка № RU 403010006432, утвержденном Постановлением Управы от 20.12.2016 № 15669-пи, указано, что требования к параметрам объекта капитального строительства – многоэтажные жилые дома (п. 2.2.), такие как предельное количество этажей или предельная высота (п.п. 2.2.2), максимальный процент застройки (п.п. 2.2.3) и иные показатели (п.п. 2.2.4) определяются в соответствии Проектом планировки территории в районе д. Лихун.

Однако Проектом планировки территории в районе д. Лихун на спорном земельном участке не предусмотрено размещение многоэтажных жилых домов, что исключает возможность подготовки проектной документации для строительства многоэтажных жилых домов и получение разрешениях на их строительство в силу закона.

Суд критически оценивает представленное истцом письмо Управления архитектуры от 13.04.2020 исх. № 7578-ВН-06-20, поскольку из него не следует, что Проектом планировки территории в районе д. Лихун на спорном земельном участке предусмотрено размещение многоэтажных жилых домов. Письмо содержит информацию в целом о планируемых к размещению объектах на земельных участках к.н. 40:25:000064:1895 и с к.н. 40:25:000064:1896, без привязки объектов к конкретному земельному участку.

Судом также принят во внимание тот факт, что в 2017 году на картах, содержащихся в Генеральном плане городского округа «Город Калуга» (новая редакция, утверждена решением Городской Думы городского округа город Калуга от 26.04.2017 № 64, дата вступления в силу – 03.05.2017) была отображена информация о том, что на территории, в границы которой входят принадлежащие Фонду на праве аренды земельные участки, планируется размещение учебно-образовательных учреждений (Карта планируемого размещения объектов местного значения городского округа «Город Калуга», относящихся к областям: физическая культура и массовый спорт, образование, здравоохранение, обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов).

К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт (часть 6 статьи 23 ГрК РФ).

Согласно пункту 2 части 7 статьи 23 ГрК РФ материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме включают обоснование выбранного варианта размещения объектов местного значения на основе анализа использования территорий поселения, городского округа, возможных направлений развития этих территорий и прогнозируемых ограничений их использования.

Под порядковым номером 2.8 в Приложении 2 материалов по обоснованию проекта изменений в генеральный план городского округа (Том 2. Концепция градостроительного развития. Перечень существующих и планируемых объектов местного значения городского округа) указан Проект планировки территории в районе д. Лихун.

Реализация генерального плана городского округа предполагает, в том числе подготовку и утверждение документации по планировке территории, принятие решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, выполнение мероприятий, предусмотренных программами, утвержденными органами местного самоуправления (часть 2 статьи 18, пункт 1 части 7 статьи 23, части 1 и 5 статьи 26 ГрК РФ).

В Генеральном плане городского округа «Город Калуга» отражено, что на территории многоэтажной жилой застройки в д. Лихун должны быть размещены объекты местного значения в сфере образования. Конкретное место их размещения, в данном случае – общеобразовательной школы, определено проектом планировки территории в районе д. Лихун еще в 2007 году. 

Решением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 25.10.2017 № 205 была утверждена Программа комплексного развития социальной инфраструктуры муниципального образования «Город Калуга» на 2017-2027 годы (далее – Программа). Под № 34 (планируемые объекты образования) в таблице 1 раздела VI Программы указан планируемый к строительству объект капитального строительства в д. Лихун «Средняя общеобразовательная школа на 600 мест (в т.ч. ПИР)». 

Из представленных Фондом в материалы дела доказательств следует, что цель заключения договора аренды не могла быть достигнута сторонами в связи с непригодностью земельного участка для многоэтажного жилищного строительства. 

Управа, являясь публичным органом, осуществляющим функции публичного собственника земельного участка, при формировании земельного участка и заключении договора аренды должна была знать обо всех особенностях правового режима использования соответствующего земельного участка и невозможности достижения правовой цели заключения соответствующего договора аренды.

Материалы дела не содержат доказательств того, что ответчиком передан в аренду земельный участок согласованной сторонами площади и пригодный для указанных в договоре целей.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и приведенные нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу о невозможности использования земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при заключении договора аренды.

Доказательства, подтверждающие факт пользования и владения Фондом поддержки строительства доступного жилья в Калужской области  спорным земельным участком истцом в материалы дела не представлены. 

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и требования действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 08.04.2013 №143/13, по условиям которого ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 40:25:000064:1896, не соответствует требованиям земельного и гражданского законодательства.

Недействительная сделка не влечет за собой правовых последствий, предусмотренных условиями такой сделки.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка не имеется.  

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья                                                  Е.В. Иванова