АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5514/2021

15 октября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Луговой И.М.,

судей: Никитиной Т.Н., Ширяева И.В., 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» - ФИО1, представитель по доверенности от 27.04.2021 № 4/2001;

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска –                   ФИО2, представитель по доверенности от 05.02.2021 № 14-Д;

от Департамента архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска – представитель не явился;

рассмотрев в онлайн – заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект»

на решение от 29.03.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021

по делу №  А59-6042/2020 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693005, 

<

...>)

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска                         (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>)

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства г. Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693020, 

<

...>)

о признании незаконным отказа   

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее - департамент) о признании незаконным отказа в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленного письмом от 29.10.2020                                        № 8463-014/07 и обязании продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства от 27.07.2017 № 02215/17 на срок 12 месяцев.

Решением от 29.03.2021, оставленным без изменения  постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от  27.07.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество, не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой предлагает их отменить, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Общество в жалобе и его представитель в судебном заседании суда полагает выводы судов  о том, что обществом уже было реализовано право на однократное предоставление земельного участка на основании статьи                  39.6 ЗК РФ в редакции, вступившей в силу после 01.03.2015, ошибочны, не соответствуют фактическим обстоятельствам, поскольку  договор аренды от 05.04.2013, по сути, был пролонгирован  на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ и, в этой связи заключенное дополнительное соглашение от 27.07.2017 к нему нельзя считать новым договором, реализовавшим предоставленное названной нормой ЗК РФ право. Также полагает, что суды не учли и не дали оценки тому, что за обществом на праве собственности зарегистрирован в 2017 в установленном порядке объект незавершенного строительства (10%) по ранее полученному в 2016 году разрешению на  строительство сроком до 31.12.2020 и объекту уже присвоен адрес.

Департамент  в отзыве и его представитель в онлайн судебном заседании доводы кассационной жалобы отклонили, предлагая судебные акты оставить без изменений как законные и обоснованные. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для её удовлетворения и отмены либо изменения судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» (арендатор) был заключен договор аренды от 05.04.2013  № 02215 (далее – договор от 05.04.2013), по условиям пункта 1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», имеющий кадастровый номер 65:01:0204003:550, площадью 1495 кв. м, местоположение: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, северо-западный промрайон, восточнее промбазы ОАО «Сахалинморнефтемонтаж» по ул. Достоевского, 3А.

Согласно пунктам 2, 3 договора целевое использование земельного участка - для строительства объекта «закрытый склад хранения готовых металлоконструкций». Приведенное описание целей использования участка является окончательным, именуется в дальнейшем «разрешенным использованием». Срок договора - с 05.04.2013 по 04.04.2016 включительно.

Соглашением от 30.01.2014  права и обязанности арендатора по договору от 05.04.2013 с согласия арендодателя переданы ООО «Строительно-монтажная компания В-три».

Соглашением от 28.04.2016 ООО «Строительно-монтажная компания                       В-три» с согласия арендодателя передало права и обязанности арендатора по договору от 05.04.2013 ООО СК «СахМонтажПроект» (далее – общество).

Между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка 27.07.2017 №02215/17 (далее – договор от 27.07.2017), по пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 27.07.2017 по 27.07.2020 указанный выше земельный участок с разрешенным использованием - для строительства объекта «закрытый склад хранения готовых металлоконструкций»,  с расположенным на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696 (пункт 1.3 договора).

Соглашением от 27.07.2017 к договору от 05.04.2013 стороны согласовали, что в связи с заключением договора от 27.07.2017 прекращено право аренды земельного участка и договор от 05.04.2013 расторгнут с 27.07.2017.

Факт нахождения на момент заключения договора от 27.07.2017 №02215/17 на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из ЕГРН, сведениями о характеристиках объекта недвижимости в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0204003:696.

Вместе с этим, 28.09.2016 обществу было выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Закрытый склад готовых металлоконструкций» № 65-64701000-06374-2016 сроком до 28.12.2016. Впоследствии срок разрешения на строительство продлен до 31.12.2020.

12.08.2020 департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений по договору от 27.07.2017 в связи с истечением срока аренды, которое получено обществом 21.08.2020.

06.10.2020 департамент обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением к обществу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Определением суда от 07.10.2020 заявление Департамента землепользования города Южно-Сахалинска принято к производству, возбуждено дело № А59-4976/2020.

26.10.2020 общество обратилось в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды от 27.07.2017 на шесть месяцев  в связи с распространением новой коронавирусной инфекции и, ссылаясь на Федеральный закон Российской Федерации от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее - Закон № 166-ФЗ), а также на необходимость завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Рассмотрев заявление, департамент письмом от 29.10.2020                                                                      № 8463-014/07 отказал обществу в заключение соглашения об увеличении срока действия договора от 27.07.2017, указывая, что на дату подачи заявления срок действия договора истек.

Полагая отказ департамента незаконным, общество обратилось заявлением в арбитражный суд, который в удовлетворении требований отказал, прийдя к выводу об отсутствии  у департамента правовых оснований для продления договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае.

Выводы суда первой инстанции поддержаны апелляционным судом, повторно рассмотревшим дело по правилам главы 34 АПК РФ.

Суд округа соглашается с судами, которые правомерно исходили из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ, а также переходными положениями, закрепленными Федеральным законом от 25.10.2001                         № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ). 

Законом № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», согласно пункту 1 статьи 39.6 которой, вступившей в силу с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи.

Соответственно, при отсутствии совокупности условий, установленных пунктом 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ установлено, что случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, по верным выводам судов, законодателем определено, что по общему правилу с 01.03.2015 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона;  вместе с тем предусмотрено право-исключение  для собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Суды правильно применили правовую позицию, отраженную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12.09.2017 №306-КГ17-4881, согласно которой не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

Таким образом, учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка от 27.07.2017  согласно соглашению  истекал 27.07.2020, договор прекратил свое действие после указанной даты.

В этой связи  следует отклонить довод обществ о том, что, по его мнению,  договор от 05.04.2013  был пролонгирован по пункту 2 статьи 621 ГК РФ, а договор от 27.07.2017 не является новым договором, как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела и правильному толкованию   применения положений действующего законодательства.

В настоящем деле судами установлено, материалами дела подтверждается, что «льготный» порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов уже был реализован обществом путем заключения договора от 27.07.2017 до 27.07.2020, о чём непосредственно указано в его преамбуле.

При таких обстоятельствах,  суды, отклоняя довод заявителя о его праве на продление договора аренды от 27.07.2017 и в этой связи о незаконности оспариваемого решения департамента от 29.10.2020, правомерно сочли недопустимой и ошибочной применительно к спорной ситуации ссылку заявителя на часть 6 статьи 23 Закона № 166-ФЗ.

Действительно, по правилам части 6 статьи 23 Закона №166-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды;

3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Между тем, в рассматриваемом случае, как верно установили суды, срок аренды земельного участка по договору от 27.07.2017 истек 27.07.2020, тогда как заявление о продлении срока действия договора было подано обществом 26.10.2020, что подтверждает то, что данная норма не применима.

Кроме того, суд округа не усматривает тождества обстоятельств по настоящему делу с обстоятельствами дела №А59-6041/2020 с участием общества, поскольку, как установлено судами, в рассматриваемом случае надлежащих доказательств утверждению общества о степень готовности объекта на дату отказа в продлении договора аренду от 27.07.2017 составила 80% не представлено.

Ссылки на фотоизображения объекта незавершенного строительства, опровергнуты актом осмотра земельного участка от 01.10.2020, согласно которому на спорном земельном участке расположен строительный материал, большегрузная техника, бетонное основание.

Кроме того, суды установили, что из анализа проектной документация на объект строительства «закрытый склад готовых металлоконструкций» следует, что высота склада составляет 9,25 метров (2 этажа), а проектируемое здание склада представляет собой цельный архитектурный ансамбль, в который включены: здание, элементы благоустройства, озеленения; оконные блоки приняты из профилей ПВХ; наружная отделка фасада здания - навесная фасадная система.

Вместе с тем, на фотографиях, представленных обществом, изображено одноэтажное строение небольшой высоты, без окон, крыши, а также фасада.

На основании изложенного, суд округа признает, что обе судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый отказ департамента в заключении соглашения об увеличении срока действия договора, оформленный письмом от 29.10.2020, был принят при наличии правовых оснований и не привел к нарушению прав и законных интересов общества, в связи с чем суды правомерно отказали заявителю в удовлетворении  требований.

Таким образом, доводы кассационной жалобы не нашли подтверждения при рассмотрении дела в суде округа.

Поскольку судами правильно установлены все имеющие существенное значение для разрешения спора обстоятельства, верно применены нормы материального права, нарушений процессуальных норм, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, не выявлено, кассационная жалоба удовлетворению, а судебные акты отмене - не подлежат.

Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.03.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2021 по делу № А59-6042/2020 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «СахМонтажПроект» из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1500 руб., излишне уплаченную ФИО3 по чеку - ордеру от 03.09.2021.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           И.М. Луговая                   

Судьи                                                                                    Т.Н. Никитина         

 

И.В. Ширяев