СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-27/2018-ГК

г. Пермь

26 февраля 2018 года

Дело №А71-9794/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Жуковой Т.М., 

судей  Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Муравьёвой Е.С.,

путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Удмуртской Республики,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "СтройПолимер": Бушмакина С.А. (паспорт, доверенность от 13.04.2017),

от ответчика - Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства: Мунтяна П.В. (паспорт, доверенность от 25.01.2018),

от третьих лиц, представители не явились, 

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика - Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 ноября 2017 года 

по делу №А71-9794/2017,

принятое судьей Е.В. Коньковой,

по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройПолимер"  (ОГРН 1131840008046, ИНН 1840021760)

к Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Альтаир» (ОГРН 1131840007397, ИНН 1840021110), общество с ограниченной ответственностью Земельный кадастровый центр «Релиз» (ОГРН 1101841004792, ИНН 1841012729)

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройПолимер» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Администрации города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее - администрация) о расторжении договора аренды земли №6008 от 4 мая 2016 года и взыскании 1 898 284 руб. 93 коп. убытков (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в данном деле в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований привлечены общество с ограниченной ответственностью «Альтаир» и общество с ограниченной ответственностью Земельный кадастровый центр «Релиз».

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 ноября 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о том, что на момент заключения договора аренды земельного участка, фактически проезд к спорному земельному участку, необходимый для его использования, отсутствовал. Полагает, что отказ завода «Альтаир» в установлении сервитута не является безусловным основанием для вывода, что все способы организации доступа к арендуемому земельному участку исчерпаны. Обращает внимание, что истец не обращался в суд с исковым заявлением об установлении сервитута в обязательном порядке, в связи с чем, истцом не исчерпаны возможности по организации доступа к арендуемому земельному участку. Ссылается, что истцу была передана вся имеющаяся у ответчика информация в отношении земельного участка, а возможные ограничения в пользовании земельным участком не носили скрытый характер, поскольку доступ к информации был открытым.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, соответствуют выводам суда первой инстанции. 

Судебное заседание в суде апелляционной инстанции проведено в порядке ст. 153.1 АПК РФ путем использования систем видео-конференц-связи, организованной в порядке судебного поручения Арбитражным судом Удмуртской Республики, которым удостоверены личности и проверены полномочия представителей истца и ответчика.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договора №6008 от 4 мая 2016 года (далее - договор аренды), заключенного в связи с признанием несостоявшимся аукциона, оформленного протоколом №39 от 27 апреля 2016 года, администрация предоставила обществу в пользование земельный участок с кадастровым номером 18:26:020016:957, общей площадью 19263 кв.м, с адресным ориентиром: Удмуртская Республика, г.Ижевск, Индустриальный район, в 380 метрах на северо-запад от здания проходной, расположенной по адресу: Воткинское шоссе, 31, с разрешенным использованием: ПД1-зона многофункциональной производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки; склады и оптовые базы IV и V классов.

Договор заключен сторонами на 10 лет с даты подписания и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.1. договора аренды).

Государственная регистрация сделки произведена 9 июля 2016 года за номером 18-18/001-18/001/017/2016-3928/1.

1 июня 2016 года между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, где указано, что земельный участок передан в состоянии пригодном для его использования в соответствии с видом разрешенного использования.

Между тем, фактически проезд к земельному участку, необходимый для его эксплуатации по назначению, отсутствует.

Земельный участок с кадастровым №18:26:020016:957 является смежным с земельными участками, на которых расположен завод «Альтаир» (правообладатель - Общество с ограниченной ответственностью «Альтаир», далее - общество «Альтаир»), чья территория огорожена бетонным забором, вдоль которого нет проезда и не имеется возможности его организовать.

9 августа 2016 года истец обратился к администрации с просьбой рассмотреть вопрос внесения изменений в генплан города Ижевска в части обустройства въезда на переданный в аренду земельный участок.

На просьбы истца выдать разрешения на вырубку зеленых насаждений для обустройства подъездных путей к спорному земельному участку администрация ответила отказом (исх. №06-02-1957 от 10 октября 2016 года и исх. №06-02/224718 от 11 ноября 2016 года).

В свою очередь, общество «Альтаир» отказало истцу в установлении сервитута для организации проезда через земельные участки, на которых расположен завод «Альтаир».

Учитывая, что договором аренды определено разрешенное использование земельного участка - для складов и оптовых баз, в отсутствии дороги, предназначенной для свободного проезда неограниченного круга лиц и транспорта, истец не может использовать арендованный земельный участок по назначению.

Письмом от 24 мая 2017 года (вх. от 25 мая 2017 года) истец обратился к администрации с требованием расторгнуть договор аренды и вернуть уплаченную арендную плату.

Несогласие администрации с предъявленными требованиями послужило обществу основанием для обращения истца в суд с иском о расторжении договора аренды и взыскании с администрации убытков в общей сумме 1 898 284 руб. 93 коп., составляющих сумму внесенных арендных платежей.

Оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) обжалуемого судебного акта не имеется, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 , подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и фактическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции установлено, что прилегающие к арендуемому земельному участку с северной стороны земельные участки с кадастровыми номерами 18:26:020016:804 и 18:26:020016:801 находятся в пользовании общества «Альтаир» и существующий проезд по территории завода перекрыт правообладателем земельных участков бетонным забором. Кроме того, обществом «Альтаир» установлен на территории завода контроль-пропускной режим, не допускающий возможность свободного доступа неограниченного круга лиц и транспорта.

С восточной стороны смежный земельный участок с кадастровым номером 18:26:020016:88 относится к землям населенных пунктов: городские леса, лесопарки (Р2), на которых размещение линейных объектов, в том числе дорог, запрещено.

Учитывая обстоятельства настоящего дела, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на момент обращения в арбитражный суд истцом исчерпаны возможности по организации доступа к арендуемому земельному участку, в связи с чем он фактически, не может реализовать право на использование спорного земельного участка по указанному в договоре аренды назначению, что является основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательства, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью, в соответствии с ее назначением

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе об обременениях земельного участка и об ограничениях его использования.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при проведении торгов на право заключения договора аренды администрацией была предоставлена недостоверная информация о наличии проезда к земельному участку и возможности организации проезда через смежные земельные участки.

В суде апелляционной инстанции, представитель ответчика пояснил, что действительно конкурсная документация была составлена без выхода на место и отражала не актуальные сведения о наличии проезда, тогда как в действительности проезда к участку не имелось.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Поскольку отсутствие доступа и свободного проезда к спорному земельному участку исключает его эксплуатацию в соответствии с видом разрешенного использования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для возложения на администрацию, как организатора торгов, ответственности за возникшие у истца убытки, составляющие перечисленные в счет арендной платы денежные средства в сумме 1 898 284 руб. 93 коп.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно признал требования правомерными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что истцу была передана вся имеющаяся у ответчика информация в отношении земельного участка, а возможные ограничения в пользовании земельным участком не носили скрытый характер, поскольку доступ к информации был открытым, отклоняется судом апелляционной инстанции, в связи со следующим.

Согласно плану «Технико-экономические показатели (в границах земельного участка)» организован въезд с восточной стороны, на плане обозначена дорога с существующим асфальтовым покрытием.

Из пояснений ООО Земельный кадастровый центр «Релиз» следует, что основой для исполнения кадастровым инженером схемы расположения спорного земельного участка послужила информация, предоставленная Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска о районе проведения кадастровых работ в соответствии с топографическим планом города Ижевска, хранящимся единственном экземпляре.

Согласно предоставленным администрацией сведениям подъезд к спорному земельному участку возможен с восточной стороны по имеющейся там дороге. Фактически этой дороги на момент проведения аукциона и заключения договора не существовало, так как она заросла лесом и кустарником. Данные обстоятельства также подтверждаются представленными в материалы дела фотографиями.

Письмом от 18.11.2016 №06-02/2247 Управлением природных ресурсов и охраны окружающей среды подтверждено отсутствие возможности организации подъездных путей с восточной стороны, так как прилегающие к земельному участку территории относятся к землям населенных пунктов, Городские леса, лесопарки (Р2).

Информации о необходимости установления частного сервитута для обеспечения прохода и проезда к спорному земельному участку по территории завода «Альтаир» в конкурсной документации не имелось.

При этом, возможность установления частного сервитута на смежном земельном участке в целях организации проезда к земельному участку истца при наличии возможности организации проезда иным путем (через земельный участок, находящийся в распоряжении ответчика, с восточной стороны) ответчиком не обоснована и противоречит целевому назначению прилегающего земельного участка. Более того, установление такого сервитута предполагает возмездность.

Вместе с тем, ответчиком были отклонены просьбы истца выдать разрешения на вырубку зеленых насаждений для обустройства подъездных путей к спорному земельному участку (исх. №06-02-1957 от 10 октября 2016 года и исх. №06-02/224718 от 11 ноября 2016 года).

Таким образом, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 9, 65, частью 3.1 статьи 70 и частью 1 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешил спор по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В силу части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, а также нести возложенные на них процессуальные обязанности, в том числе и по доказыванию.

Из указанного следует, что в силу части 1 ст.41 АПК РФ участвующие в деле лица вправе приводить свои доводы по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, представлять доказательства, а также иными способами обосновывать свою позицию по арбитражному делу.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено законом.

Из положений части 3.1 статьи 70 Кодекса следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исходя из названных норм закона, при определении предмета доказывания состязательность процесса не предполагает полную пассивность одного из его участников. Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий (ст.9 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчик не представил доказательств, опровергающих предъявленные к нему исковые требования. На основании представленных в материалы дела доказательств, судом первой инстанции правомерно установлено, что администрация (арендодатель) не исполнила принятых на себя обязательств по передаче обществу земельного участка пригодного для использования в соответствии с целями его предоставления.

Доказательств того, что на момент участия в аукционе и заключения договора аренды земельного участка, истец знал о недостатках переданного имущества либо должен был о них знать, ответчиком суду не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поэтому у суда первой инстанции отсутствовали основания для выводов, отличных от тех, которые изложены в обжалуемом решении.

Учитывая, что заявитель в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу ст.270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация города Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства освобождена от уплаты государственной пошлины при апелляционном обжаловании судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15 ноября 2017 года по делу №А71-9794/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Председательствующий

Т.М. Жукова 

 

Судьи

 

М.А. Полякова 

 

В.В. Семенов