АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18087/2024

г. Краснодар

02 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 02 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Малыхиной М.Н., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 20.05.2025), от ответчика – публичного акционерного общества «Ростелеком» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 06.09.2022), в отсутствие ответчика – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городского округа город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 по делу № А32-18087/2024, установил следующее.  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд к публичному акционерному обществу «Ростелеком» (далее – общество), департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) со следующими исковыми требованиями:  

– о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение от 23.10.2023 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды  

(договор аренды) от 24.08.1998 № 4900001058 с учетом протокола разногласий от 25.12.2023 в следующей редакции: «Дополнить договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 24.08.1998 № 4900001058 пунктом 1.1.1 в следующей редакции: «1.1.1. В пользовании арендатора 2 находится земельный участок площадью 190 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123001:18 (участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19), на котором расположено здание столовой с мансардой и террасой, а в пользовании арендатора 1 находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123001:17 (участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19). Каждый из арендаторов вносит арендную плату исходя из площади участка, находящегося в его пользовании"»;  

– пункт 2.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 24.08.1998 № 4900001058 изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок в период с 02.03.2023 по 04.08.2023 составляет сумму, равную земельному налогу за земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – постановление № 582), а далее – в соответствии с нормативным актом, устанавливающим порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов. Каждый из арендаторов вносит арендную плату исходя из площади, участка, находящегося в его пользовании» (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).  

Иск основан на положениях 433, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.7, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Общество и предприниматель являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на муниципальном земельном участке (участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19). Предложенное департаментом к заключению дополнительное соглашение к договору аренды от 24.08.1998 № 4900001058 не соответствует положениям земельного законодательства, поэтому подписано предпринимателем с протоколом  

разногласий, который указанным ответчиком отклонен. В этой связи разногласия, возникшие при заключении данного соглашения, подлежат урегулированию в судебном порядке.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025, в удовлетворении ходатайства общества о приостановлении производства по делу отказано. Иск предпринимателя удовлетворен. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 23.10.2023 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 24.08.1998 № 4900001058, дополнив положениями в следующей редакции:  

«п. 1.1.1. В пользовании арендатора 2 находится земельный участок площадью 190 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123001:18 (участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19), на котором расположено здание столовой с мансардой и террасой, а в пользовании арендатора 1 находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123001:17 (участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19). Каждый из арендаторов вносит арендную плату исходя из площади, участка, находящегося в его пользовании».  

«п. 2.2. Размер арендной платы за земельный участок с 02.03.2023 по 04.08.2023 составляет сумму, равную земельному налогу за земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582, а далее – в соответствии с нормативным актом, устанавливающим порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов. Каждый из арендаторов вносит арендную плату исходя из площади, участка, находящегося в его пользовании».  

Суды установили, что предприниматель приобрел у общества в собственность нежилое здание – столовую с мансардой и террасой, литеры Ж, Ж1, ж, общей площадью 43 кв. м, кадастровый номер 23:49:0123004:1084, расположенное по адресу: г. Сочи, 

<

...>. Право собственности на объект недвижимости перешло к предпринимателю 02.03.2023, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН)  

 № 23:49:0123004:1084/23/235/2023-4. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 190 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123001:18, входящем в состав земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19, общей площадью 2490 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

...>. Объекты недвижимости, находящиеся в собственности общества, расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123001:17, также входящим в состав земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19. Участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19 используется обществом на основании договора аренды от 24.08.1998 № 1058 (новый номер 4900001058), заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Сочи и зарегистрированного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи от 17.12.1998 № 760, а также дополнительного соглашения от 16.11.2011 № 1. В связи с приобретением предпринимателем здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123001:18, общество и предприниматель 22.03.2023 заключили соглашение об уступке права аренды части участка. По условиям соглашения истец принимает на себя обязательства в части владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123001:18, общей площадью 190 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – занимаемый производственной базой. Предприниматель обратился с заявлением от 13.04.2023 в департамент о внесении изменений в договор аренды в отношении арендаторов земельного участка. Бездействие департамента по заключению дополнительного соглашения послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд в рамках дела № А32-42167/2023. Истец просил признать бездействие департамента незаконным и обязать последнего направить ответ на заявление. Подписанный проект дополнительного соглашения департамент предоставил в ходе рассмотрения дела № А32-42617/2023 (дополнительное соглашение от 23.10.2023 получено заявителем 04.12.2023). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2023 по делу № А32-42617/2023 признано незаконным бездействие департамента, выразившееся в нерассмотрении в предусмотренные сроки заявления предпринимателя от 13.04.2023. В удовлетворении остальной части требований отказано, с учетом получения от департамента проекта дополнительного соглашения к договору. Предприниматель указывает, что данным соглашением предлагается лишь внести изменения в название договора, преамбулу и реквизиты для перечисления арендной платы. Вместе с тем, в нем не отражены существенные условия договора аренды, а именно о размере арендной платы (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса)  

и размере обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, определенного по соглашению (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса). Принимая во внимание место расположения земельного участка, с учетом принципа № 7, закрепленного в постановлении № 582, предприниматель направил разногласия к дополнительному соглашению. Подписанное дополнительное соглашение (от 23.10.2023) с протоколом разногласий (от 25.12.2023) направлено в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса предпринимателем обществу и в департамент. Однако в письме от 05.02.2024 № 002.01-45/113 департамент фактически отклонил протокол разногласий. Со стороны общества ответ или подписанное дополнительное соглашение с протоколом разногласий предпринимателем не получены. С целью урегулирования возникших при заключении договора аренды разногласий предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса, статей 22, 39.20, 39.7 Земельного кодекса, нормами Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), постановлении № 582, распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей». Учтены также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 7) и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019. Материалами дела подтверждено, что департамент направил предпринимателю и обществу для подписания дополнительное соглашение от 23.10.2023 к договору от 24.08.1998 № 4900001058, которым изменил его название на «договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 24.08.1998 № 4900001058», также внес в преамбулу договора нового арендатора в лице предпринимателя и указал реквизиты для перечисления арендной платы. Протокол разногласий, направленный предпринимателем департаменту и обществу, отклонен департаментом и не подписан обществом, что послужило основанием  

для передачи возникших разногласий при заключении дополнительного соглашения от 23.10.2023 к договору аренды земельного участка от 24.08.1998 № 4900001058 на рассмотрение арбитражного суда. В ходе рассмотрения дела условия договора, предложенные в протоколе разногласий к дополнительному соглашению, уточнены (скорректированы) истцом. Так, первое условие, которое предприниматель просил внести в договор аренды, является условие, согласно которому каждый из арендаторов вносит арендную плату исходя из площади участка, находящегося в его пользовании. С учетом пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что предложенное истцом условие дополнительного соглашения о внесении каждым арендатором арендной платы исходя из площади участка, находящегося в его пользовании, соответствует закону и является обоснованным. Также истец просил внести в договор условие, согласно которому размер арендной платы с 02.03.2023 по 04.08.2023 составляет сумму, равную земельному налогу, до снятия с участка ограничений в его приватизации или до отмены (соответствующего изменения) принципа № 7. Согласно представленному в материалы дела землеустроительному делу земельный участок расположен в границах 2-й зоны горно-санитарной охраны курорта. На спорных участках с кадастровыми номерами 23:49:0123001:17 и 23:49:0123001:18, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19, расположены объекты недвижимости предпринимателя и общества, что подтверждают сведения ЕГРН. Таким образом, указанные земельные участки в спорный период (до 04.08.2023) являлись ограниченными в обороте. Апелляционный суд отклонил доводы об отсутствии ограничений в обороте единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19 в связи с принятием Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ). При этом суд отметил, что такие ограничения введены Федеральным законом от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон № 469-ФЗ). Согласно части 11 статьи 16 Закона № 469-ФЗ лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями. Вместе с тем,  

предпринимателем в уточненных требованиях указан конкретный период определения арендной платы в размере земельного налога (с 02.03.2023 по 04.08.2023). В этой связи судом первой инстанции учитывались положения Закона № 469-ФЗ, в соответствии с которыми курорт Сочи, созданный до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ, уже не является особо охраняемой природной территорией. Поэтому земельный участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19, в состав которого входят участки с кадастровыми номерами 23:49:0123001:17 и 23:49:0123001:18, расположенный в границах 2-й зоны горно-санитарной охраны курорта, не является ограниченным в обороте.  

Департамент обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе предпринимателю в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована следующим. На основании постановления главы администрации города Сочи от 14.07.1998 № 593/2 между комитетом по управлению имуществом города Сочи и открытым акционерным обществом «Кубаньэлектросвязь» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 24.08.1998 № 4900001058. Срок действия договора аренды установлен до 01.07.2047. По условиям договора в пользование арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123001:19, площадью 2490 кв. м, занимаемый производственной базой, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Восстания № 12. На основании соглашения об уступке права аренды части земельного участка от 22.03.2023, права и обязанности переданы предпринимателю. Указанное соглашение не прошло государственную регистрацию. Согласно выписке ЕГРН от 28.08.2024 собственником здания с кадастровым номером 23:49:0123004:1084 является предприниматель (запись от 02.03.2023 № 23:49:0123004:1084-23/235/2023-4). Департаментом подготовлено дополнительное соглашение от 23.10.2023 о включении предпринимателя в договор в качестве арендатора, однако выявлено, что по сведениям ЕГРН площадь участка с кадастровым номером 23:49:0123001:19 составляет 2515 кв. м, что не соответствует площади земельного участка, занятого объектом предпринимателя. В этой связи департаментом направлен запрос в территориальный отдел № 14 по городу Сочи и Туапсинскому району филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Краснодарскому краю о предоставлении документов, послуживших основанием для внесения изменений в части площади земельного участка. Согласно поступившему в департамент ответу от 14.02.2024 № 41-14974/24 значение площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123001:19 изменено с целью исправления несоответствий на значение площади,  

вычисленной в соответствии с координатами характерных точек границ земельных участков, с площади 2 490 кв. м на площадь 2 515 кв. м (часть 9 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В качестве основания для подготовки дополнительного соглашения арендаторам необходимо предоставить соглашение о порядке пользования земельным участком с 23:49:0123001:19 площадью 2 515 кв. м, на который зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи (выписка ЕГРН от 28.08.2024). Размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса). Довод предпринимателя о том, что земельный участок (единое землепользование) с кадастровым номером 23:49:0123001:19 является ограниченным в обороте (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса), несостоятелен. В соответствии со статьей 16 Закона № 26-ФЗ природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности, а также курорты и их земли являются соответственно особо охраняемыми объектами и территориями. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны, в составе которых выделяется до трех зон. На территории первой зоны запрещаются проживание и все виды деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий. На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению. На территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных организаций и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей среды, природных лечебных ресурсов и их истощением. Использование земельных участков на территории населенного пункта, включенного в состав особо охраняемой природной территории, должно осуществляться с учетом режима особой охраны этой особо охраняемой природной территории. Таким образом, режим особо охраняемой территории в отношении курортов Федерального значения заключается не в  

ограничении оборотоспособности земельных участков, а во введении ограничений для размещения соответствующих объектов в границах округов санитарной (горно- санитарной) охраны. В связи с принятием Федеральных законов № 406-ФЗ и № 469-ФЗ, лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до 30.12.2013, а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны которых установлены до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями. C 07.12.2023 расчет выполнен в соответствии с постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 04.12.2023 № 3655 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов». Согласно этому расчету арендная плата составляет 242 031 рубль 13 копеек в год (8 781 374 рублей (кадастровая стоимость земли в 2023 году) х 2.5% x 1,055 (уровень инфляции 2023 года) х 1,045 (уровень инфляции 2024 года).  

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от предпринимателя и общества отзывов на кассационную жалобу.  

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения жалобы департамента, при этом ссылался на сохранение неопределенности в вопросе о периоде, в котором арендная плата за земельный участок должна вноситься в размере, равном земельному налогу.  

Представитель общества оставил разрешение вопроса об удовлетворении (либо отклонении) доводов кассационной жалобы на усмотрение суда.  

Департамент явку представителя в судебное заседание не обеспечил. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей предпринимателя и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, предприниматель приобрел у общества в собственность нежилое здание – столовую с мансардой и террасой, литеры Ж, Ж1, ж, общей площадью 43 кв. м, кадастровый номер 23:49:0123004:1084, расположенное по адресу: г. Сочи, 

<

...>. Право собственности на объект недвижимости перешло к предпринимателю 02.03.2023, что подтверждается записью регистрации в ЕГРН № 23:49:0123004:1084/23/235/2023-4. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 190 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123001:18, входящем в состав земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19, общей площадью 2 490 кв. м,  

расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

...>. Объекты недвижимости, находящиеся в собственности общества, расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123001:17, также входящим в состав земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19. Участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19 используется обществом на основании договора аренды от 24.08.1998 № 1058 (новый номер 4900001058), заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Сочи и зарегистрированного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи от 17.12.1998 № 760, а также дополнительного соглашения от 16.11.2011 № 1.  

В связи с приобретением предпринимателем здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123001:18, общество и предприниматель 22.03.2023 заключили соглашение об уступке права аренды части участка. По условиям соглашения истец принимает на себя обязательства в части владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123001:18, общей площадью 190 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – занимаемый производственной базой.  

Предприниматель обратился с заявлением от 13.04.2023 в департамент о внесении изменений в договор аренды в отношении арендаторов земельного участка. Бездействие департамента по заключению дополнительного соглашения послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд в рамках дела № А32-42167/2023. Истец просил признать бездействие департамента незаконным и обязать последнего направить ответ на заявление. Подписанный проект дополнительного соглашения департамент предоставил в ходе рассмотрения дела № А32-42617/2023 (дополнительное соглашение от 23.10.2023 получено заявителем 04.12.2023). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2023 по делу № А32-42617/2023 признано незаконным бездействие департамента, выразившееся в нерассмотрении в предусмотренные сроки заявления предпринимателя от 13.04.2023. В удовлетворении остальной части требований отказано, с учетом получения от департамента проекта дополнительного соглашения к договору.  

Предприниматель указывает, что данным соглашением предлагается лишь внести изменения в название договора, преамбулу и реквизиты для перечисления арендной платы. Вместе с тем, в нем не отражены существенные условия договора аренды, а именно о размере арендной платы (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса) и размере обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, определенного по соглашению  

(пункт 10 статьи 39.20 Земельного кодекса). Принимая во внимание место расположения земельного участка, с учетом принципа № 7, закрепленного в постановлении № 582, предприниматель направил разногласия к дополнительному соглашению. Подписанное дополнительное соглашение (от 23.10.2023) с протоколом разногласий (от 25.12.2023) направлено в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса предпринимателем обществу и в департамент. Однако в письме от 05.02.2024 № 002.01-45/113 департамент фактически отклонил протокол разногласий. Со стороны общества ответ или подписанное дополнительное соглашение с протоколом разногласий предпринимателем не получены. С целью урегулирования возникших при заключении договора аренды разногласий предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.  

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса).  

В случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).  

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).  

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).  

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.  

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание состоявшийся ранее судебный акт по делу № А32-42617/2023, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды при разрешении спора установили, что предприниматель является собственником объекта недвижимости (здания столовой с мансардой и террасой), приобретенного у общества, и расположенного на земельном участке площадью 190 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123001:18 (участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19). В пользовании общества (для размещения объектов недвижимости) находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123001:17 (участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19). Из землеустроительного дела следует, что земельный участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19 расположен в границах 2-й зоны горно-санитарной охраны курорта. В этой связи истец вправе ставить вопрос об урегулировании разногласий по договору аренды от 24.08.1998 № 4900001058 в связи с подписанием к нему дополнительного соглашения от 23.10.2023, проект которого предложен департаментом. Судом урегулированы разногласия при заключении дополнительного соглашения от 23.10.2023 к договору от 24.08.1998 № 4900001058, согласно которым каждый из арендаторов вносит арендную плату исходя из площади земельного участка, находящегося в его пользовании. Также предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок с 02.03.2023 по 04.08.2023 составляет сумму, равную земельному налогу. Он применяется до снятия с участка ограничений в приватизации или до отмены (изменения) основных принципов определения арендной платы, утвержденных постановлением № 582. В последующем применяется нормативный муниципальный акт, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования  

городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Доводы кассационной жалобы департамента не опровергают выводы судебных инстанций по существу спора, поэтому не могут служить основанием для отмены решения и (или) постановления. По сведениям ЕГРН на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0123001:17 и 23:49:0123001:18, входящих в состав земельного участка единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19 расположены объекты недвижимости предпринимателя и общества. Участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19 расположен в границах 2-й зоны горно-санитарной охраны курорта, этой связи земельные участки, на которых располагаются объекты недвижимости общества и предпринимателя до 04.08.2023 (часть 11 статьи 16 Закона № 469-ФЗ) являлись ограниченными в обороте. При этом судом первой инстанции в решении период определения арендной платы в размере земельного налога указан с 02.03.2023 по 04.08.2023. Таким образом, предложенное истцом условие не противоречит закону и могло быть внесено судом в дополнительное соглашение. Судебная коллегия при этом отмечает, что дополнительное соглашение к договору от 24.08.1998 № 4900001058 не содержит какого-либо расчета размера арендной платы. В пункте 2 проекта дополнительного соглашения указаны лишь реквизиты, по которым обществом и предпринимателем должна вноситься арендная плата за пользование земельным участком. В этой связи расчет арендной платы, на который ссылается департамент, выполненный им в соответствии с постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 04.12.2023 № 3655, не оказывает влияния на существо разрешенного судами спора. Судебная коллегия обращает также внимание на отсутствие неопределенности в вопросе о периоде, в котором арендная плата за участок должна вноситься в размере, равном земельному налогу. Этот период ограничен датой вступления в силу Закона № 469-ФЗ, часть 11 статьи 16 которого исключила участок единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0123001:19, располагавшийся во 2-й зоне горно-санитарной охраны курорта из земель, ограниченных в обороте.  

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2025 по делу № А32-18087/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий В.Е. Епифанов  

Судьи В.А. Авдякова  

 М.Н. Малыхина