АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-17781/2019

16 апреля 2021 года

город Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 16 апреля 2021 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Шкуро В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Форум-Бренд» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314910233101935), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика общества с ограниченной ответственностью «ТСТ», общества с ограниченной ответственностью «Бренд», ФИО3, о взыскании денежных средств,

при участии представителей:

от истца – ФИО4, генеральный директор;

от ответчика – ФИО5, ФИО6, по доверенности от 28.01.2021;

от третьих лиц – представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Форум-Бренд» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, ответчик) о взыскании 7 853 225,81 рублей за пользование в период с 21.03.2014 по 31.07.2018 нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>.

После устранения недостатков, послуживших основанием для оставления 04.10.2019 искового заявления без движения, определением от 24.10.2019 суд принял исковое заявление к производству и возбудил производство по делу. Также указанным определением суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика общество с ограниченной ответственностью «ТСТ» (далее – ООО «ТСТ», третье лицо).

21.01.2020 судом по ходатайству ответчика (том 1 л.д. 91-93) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска на стороне ответчика привлечены общество с ограниченной ответственностью «Бренд», ФИО3 (далее – ОО «Бренд», ФИО3, третьи лица).

Заявлением об уменьшении размера исковых требований от 04.02.2020, в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил период пользования, просил взыскать 6 600 000 рублей за период недобросовестного использования предпринимателем принадлежащего обществу помещения с 01.12.2014 по 31.07.2018 (том 3 л.д. 111).

После поступления в арбитражный суд заключения повторной судебной оценочной экспертизы, истец заявлением от 18.02.2021 уменьшил размер исковых требований до 3 443 300 рублей (том 6 л.д. 54). Учитывая, что такие действия истца не противоречат закону и не нарушают прав других лиц, суд принял уменьшение размера исковых требований.

Исковые требования мотивированы противоправным и недобросовестным использованием предпринимателем принадлежащего обществу помещения общей площадью 41 кв.м, расположенном в нежилом здании по адресу 

<

...> в период с 01.12.2014 по 31.07.2018. В указанный период предприниматель владел помещением на основании договоров аренды с лицами, которые не имели права сдавать его в аренду. При этом в период с 01.12.2014 по 31.08.2016 помещение сдавалось в аренду ответчику ООО «Бренд» (ранее ЧП «Укрбренд»), в период с 01.09.2016 по 31.07.2018 – ООО «ТСТ», которому помещение было передано ФИО3

Ответчик иск не признал, в отзыве на исковое заявление (том 1 л.д. 114-128), возражениях на исковое заявление (том 6 л.д. 18-19) ссылается на то, что получил помещение в аренду от уполномоченных лиц. В период с 01.12.2014 по 31.08.2016 помещение им использовалось на основании договоров субаренды от 12.10.2012 с частным предприятием «Укрбренд» (перерегистрировано  13.02.2015 в ООО «Бренд») и от 13.02.2015 уже с ООО «Бренд». В свою очередь ООО «Бренд» владело помещением на основании договора аренды от 12.10.2012 с истцом по настоящему делу - ООО «Форум-Бренд». Поэтому оснований сомневаться в его добросовестности как арендатора не имеется. Относительно периода с 01.09.2016 по 31.07.2018 ответчик указал, что 01.09.2016 им был заключен договор аренды с ООО «ТСТ», которому помещение было передано единственным участником общества ФИО3 В свою очередь ФИО3 приобрел помещение по договору купли-продажи нежилого здания от 03.08.2015 у ООО «Форум-Бренд» (истец). Таким образом, лицом, имеющим право сдавать помещение в аренду с 30.08.2016 являлось ООО «ТСТ» на основании договора купли-продажи от 03.08.2015 с ООО «Форум-Бренд», решения единственного участника общества ФИО3 от 30.08.2016, договора о передаче прав обществу от 30.08.2016, акта приема-передачи прав от 30.08.2016. Соответственно, ответчик являлся добросовестным арендатором помещения у его владельца ООО «ТСТ». Полагает, что предъявляемые в настоящем деле исковые требования должны быть адресованы к тому, кто получал в период с 01.09.2016 по 30.07.2018 доход от сдачи помещения в аренду, то есть ООО «ТСТ» и ФИО3 Поскольку истец зарегистрирован в качестве российского юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц 18.05.2017, то осуществлять предпринимательскую деятельность до этой даты истец не мог, а следовательно и не мог извлекать доход от сдачи имущества в аренду. При этом истец злоупотребляет своими правами, поскольку им с 01.12.2014 по 31.07.2018 не предпринимались меры по истребованию помещения из пользования ответчика, ЧП «Укрбренд», ООО «Бренд», ООО «ТСТ», истец лишь ограничился направлением уведомления от 06.11.2017 с предложением заключить договор аренды, которое ответчик не получал, и не сообщил суду в рамках гражданского дела о признании недействительным договора купли-продажи от 03.08.2015 об использовании помещения предпринимателем, хотя данные обстоятельства были ему известны и решение по этому делу повлияло на обязанности ответчика. Кроме того, ответчик ссылается на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 по делу № А83-3259/2019, которым установлена необоснованность требований истца в части взыскания денежных средств за пользование помещением в период с 01.04.2015 по 31.08.2016 применительно к спору между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО7, поскольку последний при заключении договоров субаренды действовал добросовестно. Установленные названным постановлением в деле о праве на спорное имущество обстоятельства следует учитывать при рассмотрении настоящего дела. Ответчик также в отзыве на иск заявил о применении исковой давности к периоду до 27.09.2016 исходя из обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском 27.09.2019. Аналогичное ходатайство о применении  исковой давности ответчиком подано 12.03.2021, в котором ответчик указал, что срок исковой давности по требованиям ООО «Форум-Бренд» следует исчислять с момента, когда ФИО8, как единственному участнику ООО «Форум-Трейд», учредителя общества, стало известно о неправомерных действиях ФИО9, директора общества, то есть с 2013 года. Следовательно, общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации к моменту обращения истца  с настоящим иском в арбитражный суд пропущен (том 6 л.д. 38-39, дополнительные пояснения к ходатайству том 6 л.д. 67-69).

Третьи лица своим право на участие в судебном разбирательстве не воспользовались.

В отношении извещения третьих лиц, судом установлено, что направленная в адрес ООО «Бренд» судебная корреспонденция им получена. От ООО «ТСТ», в отношении которого в Едином государственном реестре юридических лиц имеется запись о недостоверности сведений о юридическом лице, судебная корреспонденция возвращена органом почтовой связи с указанием на то, что такого адресата нет, организация выбыла. Направленная ФИО3 по известному суду адресу, который указан в договоре купли-продажи нежилого здания судебная корреспонденция органом почтовой связи возвращена в связи с нерозыском адресата.

Суд  в соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 121 АПК РФ  разместил полную информацию о совершении всех процессуальных действий по делу на сайте Арбитражного суда Республики Крым в информационно-телекоммуникационной сети Интернет www.crimea.arbitr.ru.

Таким образом, судом совершены все возможные и предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на извещение третьих лиц о наличии в производстве Арбитражного суда Республики Крым спора, что позволяет считать их надлежащим образом своевременно уведомленными.

Третьи лица явку своих представителей для участия в судебном разбирательстве не обеспечили, каких-либо заявлений, ходатайств от них не поступало, с учетом чего суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ определил рассмотреть дело без участия неявившихся представителей третьих лиц.

Ответчиком заявлялись ходатайства об оставлении искового заявления без рассмотрения ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку приложенные к исковому заявлению копии претензии и искового заявления не направлялись по месту регистрации предпринимателя (том 1 л.д. 71-72), вызове свидетелей ФИО8, учредителя ООО «Форум-Трейд», которое, в свою очередь, являлось участником ООО «Форум-Бренд» в период взыскания (том 3 л.д. 112-115), ФИО10, проводившего рецензирование заключения эксперта № 11/20 (том 4 л.д. 141-142), привлечении к участию в деле в качестве специалиста ФИО10 для дачи устных консультаций, разъяснений, оказания помощи в формулировании вопросов при проведении опроса эксперта (том 4 л.д. 101-104)

Отказывая в удовлетворении названных ходатайств, суд исходил из того, что взыскание стоимости пользования имуществом за период его нахождения в незаконном владении в порядке статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации следует расценивать как специальный вид спора о неосновательном обогащении, что в силу прямого указания в части 5 статьи 4 АПК РФ требует соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Истцом претензия направлялась ответчику по известному ему почтовому адресу, указанному ответчиком в договоре аренды нежилого помещения № 4 от 01.08.2018 – 

<

...> (том 1 л.д. 41-42, 44-45, 46), что указывает на соблюдение предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора.

Также суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства о вызове свидетелей, так как в силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылался ответчик, должны подтверждаться определенными доказательствами, выраженными в документальной форме.

В привлечении к участию в деле в качестве специалиста ФИО10 для дачи устных консультаций, разъяснений, оказания помощи в формулировании вопросов при проведении опроса эксперта суд определением от 26.10.2020 (том 4 л.д. 133-136) отказал, поскольку по делу уже была назначена и проведена судебная экспертиза, привлечение специалиста для дачи разъяснений по вопросу, на который судебным экспертом дан ответ в представленном суду заключении не соответствует установленным частью 1 статьи 87.1 АПК РФ основаниям привлечения специалиста.

По делу назначалась судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено негосударственному эксперту ФИО11 общества с ограниченной ответственность «Крымский центр подтверждения соответствия «Крым-Экспертиза». Согласно содержащимся в заключении судебной оценочной экспертизы от 11.09.2020 № 11/20 выводам, рыночная стоимость арендной платы (рыночный размер арендной платы) за пользование помещением за период с 01.12.2014 по 31.07.2018 составил 6 502 371,05 рубль (том 4 л.д. 79-88).

Судом по ходатайству ответчика (том 4 л.д. 101-105) эксперт ФИО11 вызывалась для дачи пояснений по составленному ею заключению. По результатам допроса эксперта, определением от 24.12.2002 судом составленное экспертом ФИО11 заключение признано негодным, по ходатайству ответчика (том 3 л.д. 138-140) по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза с разбивкой по периодам с 01.12.2014 по 31.08.2016 и с 01.09.2016 по 31.07.2018, проведение которой поручено негосударственному эксперту ФИО12 общества с ограниченной ответственность «ГЕО ЭКСПЕРТ».

Согласно заключения повторной судебной оценочной экспертизы от 15.02.2021 № 09-21 (том 5 л.д. 75-150, том 6 л.д. 1-5) рыночная стоимость арендной платы (рыночный размер арендной платы) за пользование помещением за период с 01.12.2014 по 31.08.2016 составила 1 086 269 рублей (с округлением 1 086 300 рублей), за период с 01.09.2016 по 31.07.2018 – 2 356 979 рублей (с округлением 2 357 000 рублей).

Не согласившись с выводами эксперта, ответчик заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы (том 6 л.д. 41-42). В обоснование заявленного ходатайства ответчик ссылается, во-первых, на ненаправление эксперту представленного им в арбитражный суд ответа муниципального унитарного предприятия «Метроград» от 10.02.2021 № 134 о рыночной стоимости аренды объектов недвижимости, расположенных в пределах рынка «Куйбышевский» г. Симферополь, которая значительно ниже стоимости арендной платы за период с 01.09.2016 по 31.07.2018 по заключению эксперта; во-вторых, в качестве объектов-аналогов экспертом при определении стоимости арендной платы за период с 01.12.2014 по 31.08.2016 были приняты нежилые помещения коммерческого назначения, техническое состояние которых определено как «удовлетворительное», «хорошее», а при расчете за период с 01.09.2016 по 31.07.2018 экспертом в качестве объектов-аналогов использованы нежилые помещения коммерческого назначения, техническое состояние которых характеризуется как «шикарный ремонт», «дорогой дизайнерский ремонт», «после капитального ремонта», «дорогой ремонт», в то время как помещение, находящееся в пользовании ответчика имеет удовлетворительное техническое состояние, дорогостоящей отделкой и особыми характеристиками не обладает, напротив, представляет собой помещение со стандартно окрашенными стенами и плиткой на полу, требующее как минимум косметического ремонта; в-третьих, согласно заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 11.01.2021 № 67-з, проведенной экспертами Союза Торгово-промышленной палаты Крыма по делу № 2-204/2021 (2-3807/2020), рассмотренному Гагаринским районным судом г. Севастополя рыночная стоимость арендной платы за пользование нежилым помещением большей площадью в том же здании, что и помещение используемое ответчиком за период с 01.09.2016 по 31.07.2018 составила 895 000 рублей  против  2 356 979 рублей по заключению эксперта.

В связи с последним доводом в пользу назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, ответчиком заявлено ходатайство об истребовании из Гагаринского районного суда г. Севастополя заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы от 11.01.2021 № 67-з, проведенной экспертами Союза Торгово-промышленной палаты Крыма по делу № 2-204/2021 (2-3807/2020) (том 6 л.д. 64-65).

Суд протокольным определением отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства об истребовании доказательств, поскольку заключение судебной экспертизы, назначенной и проведенной по другому делу и объектом исследования по которой является иное помещение, хотя и находящееся в одном здании, что и помещение используемое ответчиком, в силу статьи 68 АПК РФ не может быть принято в качестве доказательства по настоящему делу.

Относительно ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Ответчиком письмо муниципального унитарного предприятия «Метроград» от 10.02.2021 № 134 о рыночной стоимости аренды объектов недвижимости, расположенных в пределах рынка «Куйбышевский» (том 5 л.д. 71) сдано в канцелярию арбитражного суда 12.02.2021, тогда как заключение эксперта было составлено 15.02.2021 и поступило в арбитражный суд 16.02.2021. При этом процессуальное законодательство (часть 3 статьи 55 АПК РФ) дает эксперту право восполнять объем исходных данных, необходимых для проведения исследований и дачи заключения, путем заявления соответствующих ходатайств в адрес суда. Такого ходатайства экспертом заявлено не было. Таким образом, учитывая, что названное письмо объективно не могло поступить в распоряжение эксперта, поскольку 13 и 14 февраля 2021 г. являлись выходными днями в период проведениям им исследования и отсутствие ходатайства эксперта о предоставлении дополнительных материалов, суд приходит к выводу, что рассматриваемый довод ответчика не является основанием для назначения повторной оценочной экспертизы.

Экспертом самостоятельно определены в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом по сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств неправильного определения экспертом объектов-аналогов ответчиком не представлено.

Относительно обоснования необходимости назначения повторной экспертизы со ссылкой на заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы от 11.01.2021 № 67-з, проведенной экспертами Союза Торгово-промышленной палаты Крыма по делу № 2-204/2021, то, как уже раннее отмечалось судом, указанное заключение не может быть принято в качестве доказательства по настоящему делу, а соответственно и служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Таким образом, указанные ответчиком в обоснование заявленного ходатайства обстоятельства не свидетельствуют о наличии оснований для проведения повторной экспертизы, а лишь выражают несогласие ответчика с результатами судебной экспертизы. На этом суд протокольным определением отказал ответчику в проведения повторной экспертизы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные сторонами в подтверждение своих доводов и возражений доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 21.07.2015 следует, что общество являлось собственником нежилого здания общей площадью 118 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (том 1 л.д. 20).

01.12.2014 между частным предприятием «Укрбренд» (арендатор) и предпринимателем (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения площадью 43,2 кв.м, расположенного по адресу 

<

...> со стороны ул. Киевская, 58 (том 1 л.д. 141-144).

Предмет субаренды находился в пользовании ЧП «Укрбренд» на основании договора аренды нежилого здания, удостоверенного частным нотариусом Симферопольского городского нотариального округа ФИО13 12.10.2012, реестровый номер 2783 (в материалы дела представлен нотариально заверенный перевод договора, том 1 л.д. 130-137). При этом сторонами наличие указанного договора не оспаривается.

После приведения украинской организацией ЧП «Укрбренд» 13.02.2015 учредительных документов в соответствие с требованиями российского законодательства (после приведения ООО «Бренд»), 13.02.2015 между ООО «Бренд» (арендатор) и предпринимателем (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества в отношении этого же объекта (том 1 л.д. 145-148).

В соответствии с условиями договора субаренды арендатор предоставил субарендатору во временное платное пользование помещение для торговли продовольственными товарами (пункт 2.1).

Объект передан в пользование предпринимателя по акту приема-передачи от 13.02.2015 (том 1 л.д. 149).

В дальнейшем в связи с расторжением договора, помещение по акту возврата помещения от 31.08.2016 было возвращено ООО «Бренд» (том 2 л.д. 10).

Истцом в адрес ответчика направлялось уведомление от 16.11.2017 № 16/11- 1/2017 о необходимости заключения с обществом договора аренды либо освобождения нежилого помещения в течении 7 дней с момента получения уведомления (тома 1 л.д. 36-38).

Указанное уведомление согласно сведениям из официального сайта Почты России об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 29500017279956 было возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

01.08.2018 между ООО «Форум-Бренд» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 4, по условиям которого общество передало во временное платное пользование арендатору нежилое помещение, кадастровый номер 90:22:010218:79, общей площадью 41 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> для использования под общественной питание (том 1 л.д. 41-42).

О передаче помещения арендатору сторонами составлен и подписан 01.08.2018 акт приема-передачи нежилого помещения арендатору (том 1 л.д. 43).

Ссылаясь на то, что ответчик без надлежащего правого основания, без согласия истца использовал указанное нежилое помещение в период с 01.03.2014 по 31.07.2018, истец в качестве досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направил претензию от 15.07.2019 б/н с требованием оплатить денежные средства за безосновательное пользование нежилым помещением в размере 7 950 000 рублей (том 1 л.д. 44-45).

Неисполнение указанной претензии со стороны ответчика послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Из абзаца первого статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует, что при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце третьем пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке не владеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае, если и неуправомоченный арендодатель и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Кроме того, как разъяснено в пункте 10 указанного постановления, в силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

Таким образом, в предмет доказывания в рамках настоящего дела входит установление наличия или отсутствия обстоятельств выбытия имущества из владения собственника (по его воле или ей вопреки) и обстоятельства поступления имущества к ответчику (управомоченность отчуждателя, возмездность), добросовестность действий ответчика (арендатора).

Правовое значение имеет выяснение указанных выше вопросов применительно к двум периодам: с 01.12.2014 по 31.08.2016 и с 01.09.2016 по 31.07.2018.

Суд соглашается с обоснованностью притязаний истца применительно к периоду пользования предпринимателем имуществом с 01.09.2016 по 30.07.2018 по следующим основаниям.

В период с 01.09.2016 по 30.07.2018 предприниматель владел и пользовался помещением в здании по адресу: 

<

...> на основании заключенного 01.09.2016 с ООО «ТСТ» договора аренды нежилого помещения (на срок менее года, без права субаренды) (том 2 л.д. 14-17).

В силу дополнительных соглашений от 01.12.2016, от 01.01.2017, от 01.12.2017 действие указанного договора продлевалось до 31.10.2018 (том 2 л.д. 19-21).

03.08.2015 между обществом в лице ФИО9 и ФИО3 в лице ФИО14 заключен договор купли-продажи нежилого здания площадью 118 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (том 2 л.д. 11-13).

Как утверждает ответчик, ФИО3, будучи учредителем ООО «ТСТ», передал помещение указанному юридическому лицу в пользование на основании решения единственного участника от 30.08.2016,  договора о передаче прав обществу от 30.08.2016, акта приема-передачи прав от 30.08.2016. В материалы указанные документы ответчиком не представлены.

Апелляционном определении Верховного суда Республики Крым от 05.06.2018 по делу № 33-185/18 (том 2 л.д. 34-55) и решением Арбитражного суда Республики Крым от 01.08.2019 по делу № А83-3931/2014 (том 1 л.д. 21-28) установлено, что договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом Симферопольского нотариального округа ФИО13 03.08.2015, заключенный между ООО «Форум-Бренд», в лице директора ФИО9 и ФИО3, признан недействительным по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 174 ГК Российской Федерации, поскольку совершен в период утраты корпоративного контроля учредителем ООО «Форум-Бренд» – ООО «Форум-Трейд» его единственным учредителем ФИО8 при наличии обстоятельств, свидетельствующих о корпоративном конфликте между незаконно лишенной корпоративного контроля ФИО8 и директором ООО «Форум-Бренд» и ООО «Форум-Трейд» ФИО9, заинтересованности последнего в выведении активов подконтрольного юридического лица до разрешения корпоративного спора, совместности действий связанных между собой лиц ФИО9 и ФИО3 с целью причинения имущественного вреда представляемому, в обход законодательству Российской Федерации, искусственного создания статуса иностранного юридического лица и проведения фиктивного расчета по сделкам на территории Украины

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Учитывая положения абзаца 4 пункта 12 постановления Пленума № 73 о проверке добросовестности лиц, заключивших договор аренды спорного имущества, суд исходит, прежде всего, из факта заключения 01.09.2016 договора аренды в отсутствие права на распоряжение ООО «ТСТ» переданным в аренду имуществом.

Суд, оценивая действия ответчика на предмет их добросовестности, применив указанные выше положения закона, приходит к выводу, что договор аренды помещения был заключен 01.09.2016 ООО «ТСТ» как неуправомоченным лицом (не собственником), в результате которого имущество было передано во владение ответчика, чем созданы негативные последствия для истца, который лишился владения спорным имуществом, а арендодатель получил реальную возможность извлекать доходы из незаконного распоряжения этим имуществом в виде арендной платы.

Между тем любой добросовестный участник гражданского оборота, намереваясь приобрести в пользование (аренду) имущество, не мог не ознакомиться с документами, подтверждающими правомерность действий арендодателя относительно правомочности распоряжаться спорным имуществом.

Добросовестный потенциальный арендатор должен был совершить действия, ожидаемые в сходной ситуации, а именно, осведомиться у арендодателя относительно объема его прав по передаче помещения в аренду.

Ответчик не подтвердил, что он совершил обычные добросовестные действия по выяснению права ООО «ТСТ» передавать в аренду спорное недвижимое имущество; не воспользовался открытой информацией, имеющейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, относительно законного собственника спорного имущества, хотя мог и должен был сделать это при заключении договора, что свидетельствует о недобросовестности действий предпринимателя с момента заключения договора аренды от 01.09.2016

При таких обстоятельствах ответчик, заключая указанный договор аренды помещения, добровольно принял на себя объективные риски, связанные с возможностью истребования имущества и взыскания дохода в виде упущенной выгоды.

Поэтому истец обоснованно поставил вопрос о взыскании с предпринимателя денежной суммы в порядке статьи 303 ГК РФ применительно к периоду с 01.09.2016 по 31.07.2018.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 16.03.2020 по делу № А83-17413/2018 применительно к спору между обществом и иным пользователем, который владел имуществом на основании договора с ООО «ТСТ».

Судом назначалась повторная судебная оценочная экспертиза для выяснения вопроса о рыночной стоимости арендной платы за пользование помещением за периоды с 01.12.2014 по 31.08.2016 и с 01.09.2016 по 31.07.2018.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 15.02.2021 № 09-21 (том 5 л.д. 75-150, том 6 л.д. 1-5) рыночная стоимость арендной платы (рыночный размер арендной платы) за пользование помещением в период с рыночная стоимость арендной платы (рыночный размер арендной платы) за пользование помещением за период с 01.12.2014 по 31.08.2016 составила 1 086 269 рублей (с округлением 1 086 300 рублей), за период с 01.09.2016 по 31.07.2018 – 2 356 979 рублей (с округлением 2 357 000 рублей).

Взыскание денежных средств по правилам абзаца 1 статьи 303 ГК РФ возможно, только если имущество, находившиеся в фактическом незаконном владении, являлось доходоприносящим имуществом, самостоятельная эксплуатация которого возможна.

Реальные доходы (то есть доходы, которые лицо извлекло), или возможные доходы (предполагаемые доходы, то есть те, которые должны были быть извлечены) для целей применения статьи 303 ГК РФ определяются по правилам статьи 136 ГК РФ, в соответствии с которой доходом признаются поступления, которые вещь приносит, находясь в гражданском обороте.

Кроме того, доходами являются не любые абстрактно определяемые поступления, которые могли быть получены при эксплуатации того или иного имущества, а те поступления, которые либо не могли не быть приобретены в силу особенностей имущества, либо для получения которых имелись конкретные предпосылки в виде уже заключенных договоров об использовании имущества, сложившейся и приносящей стабильные результаты практики его эксплуатации.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость определенной судебным экспертом величины соответствует положениям статьи 303 ГК РФ.

Именно указанная сумма арендной платы является реальным доходом, который истец мог получить в спорный период.

Возражения предпринимателя против результатов проведенной повторной экспертизы по периоду с 01.09.2016 по 31.07.2018 судом отклоняются, поскольку изложенные в нем выводы ясны, конкретны, однозначны и непротиворечивы, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, в результате которого сделаны выводы на постановленные судом вопросы. При этом выводы эксперта согласуются между собой и с другими материалами дела. Так исходя из заключения эксперта месячная рыночная стоимость арендной платы за период с 01.09.2016 по 31.07.2018 составит 102 276 рублей (2 356 979 руб.:23 мес.), что значительно меньше установленного пунктом 4.1 договора аренды нежилого помещения № 4 от 01.08.2018 размера ежемесячной арендной платы в 150 000 рублей (том 1 л.д. 41-42). Тем самым опровергаются доводы ответчика о завышенном  по заключению эксперта размере рыночной стоимости арендной платы.

При этом утверждение представителя ФИО5 о том, что ответчик вынужден был заключить договор аренды именно на таких условиях, чтобы не потерять клиентов, является несостоятельным, поскольку никакими доказательствами не подтверждено.

Также судом отклоняются доводы ответчика относительно отсутствия у истца права на осуществление предпринимательской деятельности и, следовательно, на извлечение доходов от сдачи имущества в аренду до даты его регистрации 18.05.2017 в качестве российского юридического лица в Едином государственном реестре юридических лиц ввиду следующего.

Перерегистрация по правилам российского законодательства зарегистрированных в по законодательству Украины на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя юридических лиц в силу части 6  статьи 19  Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994 № 52-ФЗ, введенной Федеральным законом от 05.05.2014 № 124-ФЗ не является реорганизацией указанных юридических лиц, не влечет их прекращение (ликвидацию) и не требует применения правил, предусмотренных статьей ГК РФ. Такие действия были обусловлены целями обеспечения участия в отношениях гражданского оборота обладающих гражданской правоспособностью юридических лиц, которые имели в соответствии с учредительными документами место нахождения постоянно действующего исполнительного органа на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым. Поэтому истец вправе был до внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц осуществлять предпринимательскую деятельность и, соответственно, извлекать доходы от сдачи принадлежащего ему имущества в аренду.

Какого-либо злоупотребления истцом своими правами, на что, по мнению ответчика,  указывает то, что с 01.12.2014 по 31.07.2018 истцом не предпринимались меры по истребованию помещения из пользования ответчика, ЧП «Укрбренд», а после перерегистрации у ООО «Бренд», ООО «ТСТ», суд не усматривает, поскольку договор об отчуждении здания ФИО3 был признан недействительным апелляционным определением Верховного суда Республики Крым от 05.06.2018 по делу № 33-185/18, при этом истец после перерегистрации 18.05.2017 по правилам российской законодательства и назначения директором общества ФИО8 еще уведомлением от 06.11.2017 предложил ответчику заключить договор аренды.

Ответчиком в отзыве на иск сделано заявление о применении исковой давности к периоду до 27.09.2016 исходя из обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском 27.09.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока – на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В силу пункту 5 статьи 4 АПК РФ и приведенного при разрешении ходатайства ответчика об оставлении настоящего искового заявления без рассмотрения обоснования, взыскание стоимости пользования имуществом за период его нахождения в незаконном владении в порядке статьи 303 ГК РФ требует соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Истец согласно штампа о регистрации входящей корреспонденции обратился в арбитражный суд с иском 27.09.2019.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что течение исковой давности с учетом тридцатидневного срока на обязательное досудебное урегулирование спора началось не позднее 27 августа 2016 года.

В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ред. от 06.12.2016) итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Таким образом, ко взысканию подлежит 2 357 000 рублей (с учетом округления) стоимости пользования помещением в период с 01.09.2016 по 31.07.2018.

Ходатайство ответчика о применении исковой давности с 2013 года суд отклоняет, как основанное на неправильном толковании норм об исковой давности применительно к периоду взыскания.

Относительно периода взыскании с 01.12.2014 по 31.08.2016 суд исходит из того, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ), а поэтому при наличии заявления ответчика  об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При этом суд учитывает, что договором аренды нежилого помещения от 12.10.2012 между обществом (арендодатель) и частным предприятием «Укрбренд» (арендатор),  арендатору было предоставлено право сдавать спорное помещение в субаренду без предварительного согласия арендодателя (пункты 1.1, 1.2, 4.1, 7.2 договора).

На основании договора субаренды от 01.12.2014 ЧП «Укрбренд» (арендатор), а после приведения учредительных документов в соответствие с российским законодательством ООО «Бренд» (арендатор) на основании договора субаренды от 13.02.2015 помещение было передано во временное платное пользование  предпринимателю (субарендатор) (том 1 л.д. 141-149) и возвращено арендатору 31.08.2016 (том 1 л.д. 10).

Договорами субаренды предусматривалось, что арендная плата составляет 12 000 рублей за календарный месяц. В подтверждение уплаты соответствующих сумм предпринимателем в материалы дела представлены копии платежных поручений (том 3 л.д. 1-16).

В соответствии с правилами статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Положениями статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Общество не привело никаких доводов в подтверждение недействительности указанных договоров субаренды; не подтвердило, что ООО «Бренд», передавая предпринимателю предмет аренды, не имело право на данное действие.

В пункте 12 постановления Пленума № 73 прямо указано, что соответствующая сумма может быть взыскана только при условии, что лицо (ответчик) при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Суд приходит к выводу о том, что истец не опроверг добросовестности предпринимателя в спорном правоотношении.

Приведенная обществом в отзыве на возражения ответчика (том 6 л.д. 71-72) ссылка на отсутствие акта передачи объекта аренды от общества ЧП «Укрбренд», неполучение обществом арендной платы от ЧП «Укрбренд» (впоследствии ООО «Бренд») не принимаются судом.

Отсутствие акта приема передачи имущества от арендодателя арендатору само по себе не свидетельствует о том, что предмет аренды не передан.

Более того, сам по себе факт владения предпринимателем помещением подтверждает то, что частное предприятие «Укрбренд» приняло помещение от общества в 2012 году на основании договора аренды от 12.10.2012.

При этом неисполнение ЧП «Укрбренд», а после перерегистрации ООО «Бренд», обязанностей по внесению арендной платы по договору аренды не может быть поставлено в вину субарендатору – ответчика по настоящему делу, и расценено как недобросовестное его поведение.

На основании изложенного суд отказывает во взыскании 1 086 300 рублей (с учетом округления) стоимости пользования помещением в период с 01.12.2014 по 31.08.2016.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при обращении в арбитражный суд уплачено 62 266 рублей государственной пошлины платежным поручением от 25.09.2019 № 177 (том 1 л.д. 19) исходя из первоначальной цены иска в 7 853 225,81 рублей.

После принятия судом уменьшения истцом размера исковых требований до 3 443 300 рублей уплате в федеральный бюджет подлежит 40 217 рублей государственной пошлины, которую следует распределить пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований с отнесением на ответчика 27 529,25 рублей (2 357 000х40 217:3 443 300). Соответственно, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в размере 22 049 рублей (62 266-40 217) подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Также пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований судом на стороны относятся расходы по оплате повторной судебной оценочной экспертизы, назначенной по ходатайству ответчика.

Учитывая, что стоимость повторной экспертизы составила 14 000 рублей (том 6 л.д. 73-74), которые были внесены ответчиком на депозитный счет арбитражного суда квитанцией № 485 от 22.05.2020 на сумму 15 396 рублей (том 4 л.д. 5), суд относит на ответчика 9 583,24 рублей (2 357 000х14 000:3 443 300) и на истца 4 416,76 рублей (14 000-9 583,24).

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных (часть 5 статьи 3, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Расходы на оплату судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО11, заключение которой судом признано негодным, полностью относятся на истца, поскольку кандидатура этого эксперта была предложена истцом (том 3 л.д. 129) и им же внесена на депозит арбитражного суда платежным поручением от 22.05.2020 № 2141 сумма 25 000 рублей (том 4 л.д. 25).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Форум-Бренд» 2 357 000 рублей стоимости пользования имуществом в период с 01.09.2016 по 31.07.2018, 27 529,25 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Во взыскании 1 086 300 рублей стоимости пользования имуществом в период с 01.12.2014 по 31.08.2016, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Форум-Бренд» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 4 416,76 рублей расходов по оплате повторной судебной оценочной экспертизы.

Произвести зачет присуждаемых денежных сумм по оплате государственной пошлины и повторной судебной оценочной экспертизы в сумме 4 416,76 рублей, взыскав  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Форум-Бренд» с индивидуального предпринимателя ФИО2 23 112,49 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Форум-Бренд» из федерального бюджета 22 049 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                                       В.Н. Шкуро