АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Воровского ул., дом 2, Челябинск, 454091, www.chel.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-37792/2021

11 апреля 2022 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 апреля 2022 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области А.А. Петров при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва в судебном заседании секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мэри», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города  Челябинска  

о признании незаконным решения,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Челябинска,

при участии в судебном заседании: от заявителя – ФИО2 (доверенность от 19.11.21, паспорт), от административного органа – ФИО3 (доверенность № 64 от  24.02.22, паспорт), от третьего лица – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мэри» (далее – заявитель, ООО «Мэри», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города  Челябинска  (далее – административный орган, Комитет, КУИЗО) о признании незаконным решения № 30080 от 19.07.2021 об отказе в продлении срока действия договора аренды УЗ № 003840-К-2002 от 27.11.2021 (далее – оспариваемое решение, оспариваемый отказ), об обязании Комитета заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды УЗ № 003840-К-2002 от 19.07.2021 на три года.

Определением от 29.10.2021 заявление принято к производству арбитражного суда.

Протокольным определением от 11.01.2022 суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), признал подготовку дела к судебному разбирательству оконченной, перешел к рассмотрению дела в судебном разбирательстве.

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация города Челябинска.

28.02.2022 заявитель уточнил требования, просил признать незаконным решение  Комитета об отказе в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608005:29, выраженные в письме №30080 от 19.07.2021, обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в течении 30 дней с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Мэри» договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608005:29  сроком на три года для завершения строительства здания пекарни.

В порядке статьи 49 АПК РФ указанное уточнение требований принято судом. 

Представитель заявителя в судебных заседаниях настаивала на требованиях согласно доводам заявления, письменных пояснений.

Представитель Комитета в судебных заседаниях возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям отзыва на заявление.

Третье лицо Администрация города Челябинска явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечила, отзыв на заявление не представила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, что в силу статей 123, 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению настоящего дела в отсутствие представителя третьего лица.  

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

На основании Постановления Главы города Челябинска от 20.11.2002 №1830-п «О предоставлении земельного участка из земель поселений (производственная зона) в аренду для проектирования  и строительства здания  пекарни по ул.Артиллерийская в Калининском районе г. Челябинска (т. 1, л.д. 63) ООО «Мэри» был предоставлен земельный участок площадью 0,7257 га, расположенный по адресу: 

<

...>, в санитарно-защитной зоне  ЧЭМК в Калининском районе, из земель поселений, находящихся  в ведении муниципального образования, для проектирования  и строительства  здания пекарни (далее – спорный земельный участок).

27.11.2002 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (арендодатель) и ООО «Мэри» (арендатор) заключен договор УЗ №003840-К-2002 аренды земли г. Челябинска в отношении спорного земельного участка сроком на два года. Земельный участок площадью 7257 кв.м передан заявителю по акту приема-передачи от 23.07.2002 и до настоящего времени находится в пользовании у арендатора  (т. 1, л.д. 8-15). 

Спорному земельному участку присвоен кадастровый номер 74:36:0608005:29.

12.03.2018 между Комитетом и ООО «Мэри» подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка УЗ №003840-К-2002 от 27.11.2002, согласно пункта 1 которого площадь земельного участка изменилась с 7257 до 7980 кв.м.

21.06.2021 ООО «Мэри» обратилось в Комитет с заявлением о продлении срока действия договора аренды земли по указанному адресу для завершения проектирования и строительства объекта капитального строительства – здания пекарни (т. 3, л.д. 7).

Письмом от 19.07.2021 № 30080 (т. 1, л.д. 17-18) административный орган  сообщил ООО «Мэри» о невозможности заключения договора аренды земли для завершения строительства на спорном земельном участке по следующим основаниям: 

Согласно сведениям из ЕГРН на спорном земельном участке расположено сооружение с кадастровым номером 74:36:0608002:569 (часть сооружения – теплица в т.ч. парник), собственником которого является ООО «Мэри».

Комитетом в  рамках осуществления полномочий по муниципальному земельному контролю проведено обследование спорного земельного участка, в результате которого установлено, что на земельном участке расположено эксплуатируемое нежилое трехэтажное здание, объекты незавершенного строительства отсутствуют. ООО «Мэри» не представлены документы, подтверждающие право собственности на данный объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке. 

Комитетом в рамках межведомственного взаимодействия была запрошена информация в Управлении градостроительных разрешений Администрации города Челябинска и Управлении по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска в отношении указанного земельного участка.

Согласно сведениям УАГП документация по планировке территории, в границах которой расположен указанный земельный участок, не утверждена в соответствии с действующим законодательством, разрешение на строительство не получено. 

Посчитав, что указанное решение Комитета не соответствуют закону и нарушают  права и законные интересы ООО «Мэри» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество  обратилась в суд с соответствующим заявлением.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Настоящее дело рассматривается в порядке главы 24 АПК РФ. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Частью 3 указанной статьи установлено, что заявления о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными рассматриваются в арбитражном суде, если их  рассмотрение в соответствии с федеральным законом не отнесено к компетенции других судов. 

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии со статьей 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. 

С учетом правовой позиции, выраженной в пункте 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. 

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусматривается, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

В силу части 3 статьи 189 АПК РФ обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, законности оспариваемых решений и действий (бездействия) 5 государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, возлагается на органы и лиц, которые приняли оспариваемый акт, решение, совершили оспариваемые действия (бездействие). 

По смыслу приведенных процессуальных норм законность ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов публичной власти проверяется судом на момент их принятия (совершения). 

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя. 

При этом особенностью рассмотрения дел в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, является вертикальный характер правоотношений, основанных на властном подчинении одной стороны другой, между органом или должностным лицом, осуществляющим публичные полномочия, и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность. 

По своей правовой природе подлежащий оспариванию по правилам главы 24 АПК РФ ненормативный правовой акт - это принятый в письменной (документарной) или в устной форме правовой акт властно-распорядительного характера, отражающий результат применения правовой нормы уполномоченным органом публичной власти (должностным лицом) к фактическим обстоятельствам, содержащий формально определенные, обязательные для исполнения правила поведения (предписания, решения, указания, разъяснения), влекущий юридические последствия (возникновение, изменение или прекращение правоотношений) для персонализированных (конкретно определённых) адресатов указанного акта. 

Ненормативный правовой акт по своему характеру является индивидуальным (персонализированным), то есть его действие направлено на конкретное лицо или группу лиц, он принимается для регулирования определенной фактической ситуации, его действие, как правило, исчерпывается однократным надлежащим исполнением. 

При этом ненормативный правовой акт, выраженный в письменной форме, может быть принят как в установленной нормами права определённой форме и процедуре, так и в иной форме (например, письменное сообщение об отказе должностного лица в рассмотрении по существу либо удовлетворении обращения), а равно - вне рамок установленной нормами права процедуры либо с ее нарушением. 

Вышеуказанные признаки ненормативного правового акта находят свое отражение, в том числе, в разъяснении, приведенное в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и 6 муниципальных служащих», согласно которому к решениям относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций.

Оспариваемое решение обладает признаками ненормативного правового акта, являющегося объектом судебного контроля по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку, являясь индивидуально-определённым правовым актом, содержит одностороннее официальное властное волеизъявление органа местного самоуправления по отказу в совершении действий по продлению на три года срока действия спорного договора аренды. 

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. 

Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. 

Факт соблюдения заявителем установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока на подачу заявления в суд подтверждается материалами дела. 

Согласно пункту 2 Положения о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, утвержденного постановлением Администрации города Челябинска от 02.03.2015 № 45-п (далее - Положение о КУИЗО г. Челябинска), Комитет является отраслевым (функциональным) органом администрации города Челябинска, осуществляющим функции по разработке и реализации муниципальной политики в сферах управления, владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования "город Челябинск" (далее муниципальное имущество), а также органом, оказывающим муниципальные услуги в установленных сферах деятельности. 

В силу пункта 12 Положения о КУИЗО г. Челябинска основными задачами Комитета являются: разработка и реализация единой политики органов местного самоуправления города Челябинска в области имущественных отношений; представление и защита прав и законных интересов муниципального образования "город Челябинск" в области имущественных правоотношений; обеспечение эффективного управления, владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом. 

В рамках решения основных задач Комитет осуществляет, в том числе, полномочия собственника муниципального имущества по управлению, владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом за исключением функций, отнесенных к компетенции иных отраслевых (функциональных) органов администрации города Челябинска, а также  должностных лиц администрации города Челябинска (пункт 13 Положения о КУИЗО г. Челябинска), в частности, Комитет заключает договоры (соглашения о внесении изменений и дополнений в договоры, расторжении договоров), предусматривающие переход прав, в отношении муниципального имущества; договоры аренды земельных участков; договоры на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества (подпункт 21 пункта 13 Положения о КУИЗО г. Челябинска); рассматривает обращения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, иных государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей в части вопросов, находящихся в компетенции Комитета (подпункт 39 пункта 13 Положения о КУИЗО г. Челябинска). 

На основании изложенных нормативных положений Комитет обладал компетенцией по рассмотрению по существу обращения общества, а оспариваемые отказы приняты Комитетом в пределах его полномочий.

Как установлено материалами дела 27.11.2002 между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска  и ООО «Мэри» подписан договор УЗ №003840-К-2002 аренды земли г.Челябинска на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608005:29, расположенный по адресу: 

<

...>.

 В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). 

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ). 

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), на основании пункта 1 которой, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации), предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на 3 года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

При этом статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что владельцам незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для строительства, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации), предоставляется право на заключение договора аренды однократно сроком на 3 года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. 

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения ЗК РФ, направлены на предоставление возможности  застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующим законодательством прямо предусматривается возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов) однократно; при этом обязательным условием является наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, и наличие соответствующей цели продления арендных отношений – завершения строительства.

В материалы дела заявителем предоставлен отчет  ООО «БТИ-Проект» о степени готовности объекта капитального строительства, расположенном на земельном участке  с  кадастровым номером 74:36:0608005:29, согласно которому на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства – четырехэтажная пекарня со степенью готовности 95,4% (т. 3, л.д. 20-63).

Факт наличия на указанном земельном участке соответствующего объекта незавершенного строительства материалами дела, в т.ч. фотоматериалами (т. 2, л.д. 8-11) подтверждается. 

Из представленных бухгалтерских документов  следует, что строительство объекта, расположенного на земельном участке  с  кадастровым номером 74:36:0608005:29, велось силами и за счет собственных средств ООО «Мэри»; в материалы дела обществом представлены договора подряда, первичная документация, из которых следует, что возводимый объект капитального строительства финансируется ООО «Мэри» (т. 2, л.д. 2-7, т. 3, л.д. 66-158).

При этом в противоречии с требованиями градостроительного законодательства ООО «Мэри» разрешение на строительства пекарни на спорном земельном участке не получено, что заявителем не оспаривается, материалами дела подтверждается.

Вывод Комитета об отсутствии у ООО «Мэри» разрешения на строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке является правильным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела. 

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как разъясняется в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего  обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Таким федеральным законом, введенным в действие с 01.03.2015, является Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно котором статья 39.6 ЗК РФ изложена в новой редакции, вводящей общее правило о необходимости проведения торгов для заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 1) и устанавливающая ряд исключений из этого правила (пункты 2-6). 

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Факты заключения и пролонгации после истечения срока  договора УЗ № 003840-К-2002 аренды земли г. Челябинска его действия на неопределенный срок установлен вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.02.2019  дела № А76-20951/2018.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0608005:29 у ООО «Мэри» не изъят, в муниципальную собственность по акту приема-передачи не возвращен, с заявлениями о расторжении (прекращении действия) указанного договора аренды Комитет к ООО «Мэри» не обращался, сторонами договора УЗ № 003840-К-2002 аренды спорного земельного участка после истечения срока его действия фактически исполняется,  арендатор продолжает пользоваться данным земельным участком, вносит арендную плату за пользование спорным земельным участком, при этом в соответствии с актом сверки взаимных расчетов сторон по данному договору аренды от 08.12.2021 (т. 2, л.д. 13) задолженность арендатора по арендной плате перед арендодателем отсутствует; уполномоченный орган местного самоуправления с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном статьей 239.1 ГК РФ, в компетентный суд не обращался.

 Доказательств недобросовестности поведения со стороны ООО «Мэри»  административным органом в материалы дела не представлено. 

Таким образом, действие указанного договора аренды земельного участка, заключенный до 01.02.2015, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; следовательно, на дату обращения общества в Комитет спорный договор, продолжал действовать как бессрочный. 

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявления ООО «Мэри» от 21.06.2021 для завершения проектирования и строительства объекта капитального строительства – здания пекарни у Комитета, действительно, отсутствовали, поскольку действующим законодательством не предусмотрена трансформация бессрочного договора аренды земельного участка в срочный. 

Вместе с тем, несмотря на итоговый правильный вывод КУИЗО в оспариваемом решении, указанное решение не может быть признано законным и обоснованным по следующим основаниям.  

В письме КУИЗО от 19.07.2021 № 30080 факт действия пролонгированного на неопределенный срок после истечения срока его действия договора УЗ № 003840-К-2002 аренды спорного земельного участка не отражен, что порождает правовую неопределенность во взаимоотношениях сторон, поскольку из заявления ООО «Мэри» от 21.06.2021, по существу, следует, что общество просило административный орган внести ясность в характер спорных правоотношений сторон. 

Из оспариваемого письма КУИЗО от 19.07.2021 № 30080 невозможно установить, считает ли Комитет   договор УЗ № 003840-К-2002 действующим либо прекратившим действие. 

Вместе с тем, поскольку материалами дела подтверждается, что ООО «Мэри» является арендатором по  действующему  договору аренды спорного земельного участка для целей проектирования и строительства здания пекарни, о чем на дату принятия оспариваемого решения достоверно было известно Комитету, соответствующее обстоятельство должно было быть отражено в оспариваемом решении КУИЗО для того, чтобы общество не было лишено правовой возможности ссылаться на данное обстоятельство при осуществлении в будущем дальнейшей деятельности, направленной на легализацию объекта капитального строительства – здания пекарни, строительство которого было начато в отсутствие действующего разрешения на строительство. 

В отсутствие соответствующих оснований для отказа в мотивировочной части оспариваемого решения суд отмечает формальный по существу характер оспариваемого отказа, который не может быть признан мотивированным и обоснованным, не соответствует требованиям действующего гражданского и земельного законодательства в части отражения в нем действительного характера правоотношений сторон и их юридической квалификации, что нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.    

При таких обстоятельствах суд устанавливает наличие совокупности юридических фактов, необходимых и достаточных для признания незаконным оспариваемого решения. 

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. 

Поскольку заявленные требования подлежат удовлетворению, в качестве восстановительной меры, учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд считает необходимым в качестве восстановительной меры обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу совершить действия, направленные на восстановление нарушенных прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Мэри» с учетом выводов суда по настоящему делу.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны. 

Заявитель при подаче заявления уплатил 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции по платежному поручению от 18.10.2021 № 9162 (т. 1, л.д. 7). 

С учетом удовлетворения заявленных требований судебные расходы заявителя по оплате госпошлины подлежат взысканию с административного органа в полном объеме в сумме  3000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, изложенное в письме  от 19.07.2021 № 30080. 

Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу совершить действия, направленные на восстановление нарушенных прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Мэри» с учетом выводов суда по настоящему делу.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мэри», ОГРН 

<

***>, 

<

...> 000 (Три тысячи)  рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. 

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья                                                                                                                      А.А. Петров