АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Кемерово                                                                           Дело № А27-7732/2022

Резолютивная часть решения оглашена 27 октября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2022 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Алференко А.В.,                       при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Циркон», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 16.06.2004 № 0401 и исключении Приложения № 1 к договору

при участии: от истца: ФИО2 – представитель (доверенность от 18.11.2021); от ответчика: ФИО3 – представитель (доверенность от 03.10.2022); 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Циркон», г. Кемерово (далее – ООО «Циркон», общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (далее – Комитет, КУГИ) о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 16.06.2004 № 14-0401, заключенного между обществом и комитетом, - просит изложить указанный пункт договора в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору составляет 2% от кадастровой стоимости земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора.»; Приложение № 1 к договору аренды земельного участка от 16.06.2004 № 14-0401 «Протокол определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 16.06.2004 № 14-0401» исключить.

В обоснование иска ООО «Циркон» ссылается на необходимость расчета арендной платы за арендуемые по договору от 16.06.2004 № 14-0401 земельные участки (их часть) в установленном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» размере 2% от их кадастровой стоимости, поскольку в отношении данных земельных участков правопредшественниками ООО «Циркон» право постоянного бессрочного пользования было переоформлено на право аренды.

Комитет заявленные исковые требования не признал, мотивируя тем, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101041:296 не фигурирует в документах о переоформлении права постоянного бессрочного пользования (подробнее доводы изложены в письменном отзыве). 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив в представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 16.06.2004 № 14-0401 истец является арендатором расположенных по адресу: 

<

...> земельных участков (части участков) с кадастровым номером 42:24:0101041:296 (предыдущий 42:24:0011129:19) (в полном объеме), с кадастровым номером 42:24:0101041:293 (предыдущий 42:24:0011129:16) (часть земельного участка в размере 358 кв.м.); с кадастровым номером 42:24:0101041:294 (предыдущий 42:24:0011100:38) (часть земельного участка в размере 710 кв.м.), итого площадь земельных участков составляет 3152 кв.м.

Указанные площади по земельным участкам следуют из распоряжения администрации города Кемерово от 26.02.1999 № 340 «О предоставлении земельного участка в аренду ЗАО «Рост-Сервис», а также ранее заключенного договора аренды от 26.02.1999.

В адрес истца ответчиком было направлено с предупреждение от 08.10.2021 о необходимости оплаты задолженности по указанному договору аренды земельного участка.

 Расчет арендной платы по договору от 16.06.2004 № 14-0401 производится комитетом на основании Порядка определения размер арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62.

Полагая, что указанный расчет не основан на законе, ООО «Циркон» направило в адрес комитета претензию с просьбой внести изменения в договор аренды от 16.06.2004              № 14-0401 в части расчета размера арендной платы, применив установленный пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок расчета арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков и возвратить обществу соответствующую сумму переплаты, образовавшуюся в результате фактической оплаты ООО «Циркон» арендных платежей в размере, превышающем нормативно установленный размер платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности.

Ответом от 30.1.2021 комитет указал на отсутствие прослеживаемой взаимосвязи между правом аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101041:296 и переоформлением права постоянного бессрочного пользования, и отсутствие оснований для изменения порядка расчета арендной платы в отношении указанного земельного участка.

Полагая, что данный вывод комитета на основан на законе, а также ссылаясь на отсутствие правовых оснований для расчета размера арендной платы на основании Порядка определения размер арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, ООО «Циркон» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представленные доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в действующей до 01.03.2015 редакции порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливался соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-ОЗ «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» Коллегия Администрации Кемеровской области устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Кемеровской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании указанных положений законов постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Кемерово (в настоящее время с учетом редакций, внесенных постановлениям Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 № 189 и от 30.10.2017 № 579 - Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условия и сроки внесения арендной платы; далее – Порядок), согласно которому размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Кемерово в расчете на год определяется одним из перечисленных в Порядке способов, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение № 1 к Порядку); Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение № 2 к Порядку); Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение № 3 к Порядку); Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления; S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году, а с 03.05.2017 по формуле: А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где: А - размер арендной платы; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий условия использования; Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции; Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент); S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка; П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Судом установлено и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, что за спорный период расчет размера арендной платы произведен Комитетом на основании приведенных выше положений Порядка (в соответствующей редакции).

Между тем, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Из представленных в суд материалов усматривается и не опровергается представителями участвующих в деле лиц, что спорные земельные участки находятся в публичной собственности, предоставлены в аренду по договору от 20.02.2002 № 14-0030 после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, арендная плата за арендуемые обществом земельные участки является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в редакции, действующей до 01.03.2015).

Как отмечалось судом выше, аналогичные положения содержатся в пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, Законом о введении в действие ЗК РФ установлен определенный уровень размера арендной платы за пользование земельными участками, право аренды которых возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (пункт 2 статьи 3). 

Содержащиеся в названном Законе о введении в действие ЗК РФ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников, что разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Судом установлено, что ООО «Циркон» является правопреемником отделения ОРСа «Запсибгеологоуправления», которому арендуемые обществом в настоящее время по договору от 16.06.2004 № 14-0401 земельные участки (их соответствующая часть) были предоставлены в постоянное бессрочное пользование, что подтверждается решением исполкома Кемеровского городского СДТ от 26.06.1974 № 155 «О предоставлении земельных участков для строительства» (архивная выписка из решения), решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 13.01.1992  № 2-7, решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 16.11.1992 № 122, протоколом общего собрания акционеров от 15.04.1996 АО ОРКФ (оптово-розничная коммерческая фирма) «Гранит», распоряжением Администрации города Кемерово от 26.02.1999 № 340 «О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО «Циркон», договором аренды от 26.02.1999 сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре юридических лиц, о реорганизации  ЗАО «Циркон» в ООО «Циркон».

Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, в порядке части 1 статьи 65 АПК РФ документально не опровергнуты.

Доказательства, свидетельствующие об обратном, в представленных в суд материалах отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах суд соглашается с доводом ООО «Циркон» о том, что поскольку в рассматриваемом случае общество, являющееся правопреемником отделения ОРСа «Запсибгеологоуправления», приобрело право аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования,  при исчислении арендной платы подлежит применению льготный порядок ее расчета.

Довод комитета о необходимости применения при расчете арендной платы Порядка, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62, со ссылкой на отсутствие прослеживаемой взаимосвязи между правом аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101041:296 и переоформлением права постоянного бессрочного пользования, судом не принимается по следующим основаниям.

Как следует из представленных в суд материалов, спорные земельные участки по ул. Бийской, 38 в г. Кемерово были предоставлены обществу распоряжением Администрации города Кемерово от 26.02.1999 № 340 «О предоставлении в аренду земельного участка ЗАО «Рост-Сервис» сроком на 5 лет в соответствии, в частности,  с постановлением Администрации от 11.10.1994 № 376 «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Кемерово и ставках арендной платы», в силу пункта 2 которого в             г. Кемерово и на землях, переданных в ведение городской администрации, уполномоченным органом местного самоуправления с 01.10.1994  введено в порядке эксперимента пользование землей на условиях аренды как основной формы земельных правоотношений.

При этом пунктом 2 распоряжения № 340 пункт 4 решения исполкома Кемеровского городского СДТ от 26.06.1974 № 155 «О предоставлении земельных участков для строительства» был признан утратившим силу в связи с перерегистрацией земельного участка.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 26.02.1999  заключен в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на спорные земельные участки на основании постановления Администрации от 11.10.1994               № 376 «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в г. Кемерово и ставках арендной платы».

Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка от 16.06.2004             № 14-0401 заключен сторонами в отношении тех же самых земельных участков в связи с истечением срока действия договора от 26.02.1999, а также то, что площади, местоположение и цель использования земельных участков, в том числе и с кадастровым номером 42:24:0101041:296 в договоре аренды от 16.06.2004 № 14-0401 идентичны договору аренды от 26.02.1999, суд соглашается с доводом истца о том, что общество вправе вносить арендные платежи за указанные земельные участки по договору от 16.06.2004 № 14-0401 исходя из расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости данных участков с применением предельно допустимого размера годовой арендной платы, установленного абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Отклоняя ссылку комитета на то, что договор аренды был переоформлен до вступления в силу положений Федерального закона № 212-ФЗ от 24.07.2017, установившего льготный порядок исчисления арендной платы в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, суд учитывает, что, как отмечалось выше, в соответствии с абзацами 3, 4 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования размера арендной платы, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, является регулируемой арендной платой в силу статьи 424 ГК РФ.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до момента вступления в силу нормативного акта, если в таком договоре прямо предусмотрена возможность изменения арендной платы в связи с изменением нормативных актов, регулирующих арендную плату и применяемым к возникшим правоотношениям между сторонами.

Пунктом 3.5 договора от 20.02.2004 № 14-0030, согласно которому изменение размера арендной платы, предусмотренного настоящим договором, производится арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) местного самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы (земельного налога), прямо предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в связи с изменением действующего законодательства.

 Статья 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Следовательно, соответствующие положения нормативного акта, принятого после заключения договора, в рассматриваемом случае распространяются на спорные правоотношения с  момента вступления указанного акта в законную силу, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.02.2010 по делу № 12404/09.

При этом согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09, стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований общества.

Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего спора судом в размере 6000 руб. в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Изменить договор аренды земельного участка от 16.06.2004 № 14-0401, изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору составляет 2% от кадастровой стоимости земельных участков, указанных в пункте 1.1 договора».

Приложение № 1 к договору «Протокол определения величины арендной платы по договору аренды от 16.06.2004 г. № 14-04-01» исключить.

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Циркон», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - http://kad.arbitr.ru (часть 1 статьи 177, часть 1 статьи 186 АПК РФ).

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его изготовления. Апелляционная жалоба подается через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

 

Судья                                                      А.В. Алференко