﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А70-20427/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  11 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 января 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                              Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу акционерного общества «ЮИТСанкт-Петербург» на решение Арбитражного суда Тюменской областиот 26.06.2020 (судья Лоскутов В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020 (судьи Сидоренко О.А., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А70-20427/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Меридиан» (625000, город Тюмень, улица Советская, дом 51, корпус 1, офис 805, ИНН 7203128739, ОГРН 1027200814200) к акционерному обществу «ЮИТ Санкт-Петербург» (197374, город Санкт-Петербург, проспект Приморский, дом 51, литер А, корпус 1, ОГРН 1057810048350, ИНН 7814313164; 625041, город Тюмень, улица Бакинских Комиссаров,             дом 3) об установлении сервитута.

В судебном заседании приняли участие представители: акционерного общества «ЮИТ Санкт-Петербург» - Хандрик Е.А. по доверенности                    от 05.08.2020; общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Меридиан» -  Кушнарева М.В.                  по доверенности от 05.12.2019. 

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Меридиан» (далее - ООО «СЗ «Меридиан») обратилось                    в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к акционерному обществу «ЮИТ Санкт-Петербург» (далее - АО «ЮИТ Санкт-Петербург») об установлении сервитута в отношении части - 2 724 кв. м принадлежащего ответчику на праве собственности земельного участка                   с кадастровым номером 72:23:0112001:6518 площадью 33 356+/-64 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, улица Судоремонтная, сроком на 5 лет для организации проезда к принадлежащему истцу на праве собственности земельному участку с кадастровым номером 72:23:0112001:6529 площадью 18 629+/-48 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес: Тюменская область, город Тюмень, вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки,                                 с установлением платы за сервитут в размере 5 000 руб. в месяц. 

В ходе судебного разбирательства при получении заключения судебной экспертизы истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, заявив об установлении сервитута по определенному экспертами варианту № 1. 

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.06.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020, уточненные исковые требования удовлетворены, ООО «СЗ «Меридиан» предоставлено право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 72:23:0112001:6518, принадлежащего на праве собственности АО «ЮИТ Санкт-Петербург», расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, улица Судоремонтная, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки, на следующих условиях:

- цель установления права ограниченного пользования (сервитута): для обеспечения проезда автомобильного транспорта и специальной техники, максимальной грузоподъемностью 25 000 килограмм, максимальных габаритов: длина 12,23 метров, ширина 2,5 метра, высота 3,9 метра, со средней интенсивностью в рабочие дни с 8.00 часов до 22.00 часов,                         к земельному участку с кадастровым номером 72:23:0112001:6529, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного               за пределами участка, почтовый адрес: Тюменская область, город Тюмень, площадь 18 629+/-48 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки, принадлежащему ООО «СЗ «Меридиан» на праве собственности;

- срок права ограниченного пользования (сервитута): пять лет;

- размер платы за право ограниченного пользования (сервитута):                 37 325 (тридцать семь тысяч триста двадцать пять) рублей в месяц;

- часть земельного участка с кадастровым номером 72:23:0112001:6518, в отношении которой установлено право ограниченного пользования (сервитут), площадью 1 330 кв. м, определена приведенными в решении суда характерными точками границ.

На ООО «СЗ «Меридиан» возложено обустройство временных дорог и несение расходов по обустройству. С АО «ЮИТ Санкт-Петербург» в пользу ООО «СЗ «Меридиан» взысканы судебные расходы в размере 46 000 руб.

Не согласившись с решением и постановлением, АО «ЮИТ Санкт-Петербург» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что не получили оценки судов его доводы о том, что истец не исчерпал все предоставленные ему законодательством возможности для получения в пользование земель общего пользования с целью организации подъезда к своему земельному участку, минуя земельный участок АО «ЮИТ Санкт-Петербург», и о том, что большое число земельных участков, расположенных вокруг земельного участка ответчика находятся в границах кадастрового квартала 72:23:0112001 и фактически принадлежат одним и тем же лицам  - бенефициарным владельцам истца в связи с чем права ответчика установлением сервитута обременяются в гораздо большей степени, нежели при варианте обеспечения доступа к земельному участку истца посредством установления сервитутов в отношении земельных участков, принадлежащих его бенефициарным владельцам. 

Заявитель жалобы полагает, что указав на то, что большая часть предложенных экспертами вариантов сервитута проходит в границах уже установленных красных линий, суды не учли, что само по себе установление красных линий в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, не создает ограничений или запретов для собственников земельных участков.

По мнению АО «ЮИТ Санкт-Петербург», вывод судов об отсутствии у истца иной возможности подъезда к земельному участку, кроме как посредством установления сервитута в отношении земельного участка ответчика, не соответствует материалам дела. При этом заявитель считает, что отказ департамента имущественных отношений Тюменской области истца в выдаче разрешения на использование данных земель                                 не подтверждает невозможности организации соответствующего проезда,                 а указание экспертами на наличие деревьев, кустарников и растительности на землях общего пользования не может являться препятствием к организации проезда, так как материалы дела не содержат сведений о невозможности осуществления вырубки деревьев по объективным причинам.

Кроме того, общество считает выводы судебной экспертизы неполными и необоснованными, полагает, что экспертами рассмотрены не все очевидные варианты доступа к земельному участку истца, эксперты вышли за пределы специальных познаний, дав правовую оценку материалам дела, часть выводов экспертов строится на предположениях, эксперты не оценили проектную документацию ответчика и при определении рыночной стоимости земельного участка ответчика не применили требования федеральных стандартов оценки.

Также кассатор отмечает, что истец имеет возможность организовать проезд к своему земельному участку, исходя из «Карты планируемого размещения объектов местного значения городского округа город Тюмень              в области автомобильных дорог местного значения в масштабе 1:25000, утвержденной решением Тюменской городской Думы от 26.06.2020 № 247, которым внесены изменения в Генеральный план города Тюмени, принятый решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9.

ООО «СЗ «Меридиан» в отзыве на кассационную жалобу просит отказать в ее удовлетворении, ссылаясь на следующее: ответчиком не приведены нормы права, обязывающие бенефициарных владельцев предоставлять друг другу какие-либо льготы или особые условия; истцом предприняты возможные и разумные меры для решения вопроса о предоставлении доступа к своему земельному участку, однако по ним получен отрицательный результат по причине наличия на участке, испрашиваемом для проезда древесно-кустарниковой растительности, отсутствия близи дорог общего пользования; голословными являются доводы заявителя жалобы относительно судебной экспертизы, так как исследования экспертов не опровергнуты иными доказательствами, основанными на специальных познаниях в области землеустройства и оценки стоимости земельного участка.

В судебном заседании, открытом 01.12.2020 стороны обратились к суду с ходатайством об отложении судебного заседания для мирного урегулирования спора в связи с рассмотрением вопроса об установлении сервитута посредством его организации также по земельному участку ответчика, но в иных координатах характерных точек, а именно - с другой стороны возводимого ответчиком на своем земельном участке многоквартирного дома.

В связи с удовлетворением ходатайства сторон определением от 01.12.2020 судебное заседание отложено на 11.01.2021.

Мирового соглашения сторонами не достигнуто.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, соответственно.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истцу (предыдущее наименование ООО «Гудвилл») с 24.06.2016 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 72:23:01120001:6529 площадью 18 629 кв. м, имеющий почтовый адрес: Тюменская область, город Тюмень, вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки.

Ответчику с 07.08.2019 на праве собственности принадлежит соседний с истцом земельный участок с кадастровым номером 72:23:01120001:6518 площадью 33 356 кв. м, имеющий адрес: Тюменская область, город Тюмень, улица Судоремонтная, вид разрешенного использования: для размещения многоэтажной жилой застройки. На данном земельном участке ответчик осуществляет строительство многоэтажных жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и надземной открытой многоуровневой автостоянкой.

Ссылаясь на то, что проезд к земельному участку истца автомобильного транспорта и специальной техники возможен только посредством осуществления проезда по земельному участку ответчика, ООО «СЗ «Меридиан» 30.10.2019 обратилось к АО «ЮИТ Санкт-Петербург»                          с предложением о заключении соглашения о сервитуте, направив для подписания соответствующее соглашение.

Ответа на указанное обращение ответчик истцу не предоставил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, в обоснование доводов которого ООО «СЗ «Меридиан» представило заключение кадастрового инженера ООО «Тюменская землеустроительная компания» от 07.11.2019 № 68ж, согласно которому кратчайший путь (затрагивающий минимальное количество смежных земельных участков) на земельный участок с кадастровым номером 72:23:01120001:6529 пролегает через земельный участок с кадастровым номером 72:23:01120001:6518 по территории последнего площадью                     2 724 кв. м.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), правовыми позициями высшей судебной инстанции, выраженными в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, и исходя из доказанности необходимости установления сервитута в целях беспрепятственного проезда обеспечения проезда автомобильного транспорта и специальной техники к земельному участку для его целевого использования – строительства многоквартирных домов, учитывая экспертное заключение, определил к установлению наименее обременительный вариант сервитута.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требоватьот собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаяхи от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения проходаи проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установленииили условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Таким образом, сервитут представляет собой ограниченное вещное право, предоставление которого обусловлено потребностью в проезде                     и проходе к собственному недвижимому имуществу не иначе как по территории чужого соседнего (служащего) земельного участка. При этом обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок прямо отнесены законом к нуждам собственника господствующей вещи.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц,в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23             ЗК РФ.

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 АПК РФ).

В пунктах 7, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть, преждевсего, наименее обременительным для собственника земельного участка,в отношении которого устанавливается сервитут.

На основании приведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что в отношении собственника чужого земельного участка могут быть введены ограничения в пользовании принадлежащим ему земельным участком в целях обеспечения проходаи проезда другого лица к своему участку через такой чужой земельный участок, но только в качестве исключительного случая при отсутствии иной возможности у лица, испрашивающего сервитут, попасть, проехать к своему земельному участку.

Учитывая доводы сторон относительно отсутствия/наличия у истца возможности обеспечения проезда к своему земельному участку по землям общего пользования, земельным участкам, принадлежащим иным лицам, суд первой инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу для получения специальных познаний в сфере землеустройства и градостроительства спорной территории и при установлении экспертами необходимости сервитута, – для определения наименее обременительного его варианта и стоимости.

Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии у истца иной возможности проезда к своему земельному участку, чем через чужие земельные участки, и, учитывая условия места расположения земельного участка истца (непосредственная близость к лесопарку имени Ю.А. Гагарина, часть которого является памятником природы регионального значения; близость к действующему предприятию, осуществляющему ремонт крупногабаритных барж и других плавсредств,                 по территории которого распределены инженерные сети водоснабжения, трубы которых не защищены футляром и также имеется рельсовая дорога, по которой осуществляется транспортировка плавсредств с береговой зоны реки в ремонтных цех; зона активного подтопления), в связи с чем определил наименее обременительный вариант сервитута по земельному участку ответчика, учитывая также, что данный проезд используется самим ответчиком при осуществлении строительства многоквартирного дома на принадлежащем ему земельном участке.

Вывод арбитражного суда основан на полученных от экспертов специальных познаниях, данных по результату выполнения геодезических работ, натурного обследования земельных участков, соответствуют градостроительной документации микрорайона Тарманский, застраиваемого истцом, ответчиком и иными застройщиками.

Из выявленных экспертами и отраженных в заключении № 168/19 пяти вариантов проезда к земельному участку истца, суд первой инстанции установил неприемлемость: варианта № 2, предусматривающего проезд по трем земельным участкам, в том числе по участку, входящему в состав  лесопарка имени Ю.А. Гагарина, по  участку неразграниченных земель, характеризующемуся активным подтоплением и лишь сезонной возможностью проезда по нему; варианта № 3 по земельному участку                  с кадастровым номером 72:23:01120001:7557, учитывая отказ департамента имущественных отношений, данный истцу в письме от 18.12.2019                        № 16609/10-2 на обращение о выдаче разрешения на использование  земель площадью 11 232 кв. м от дороги общего пользования в районе улицы Судоремонтная, мотивированный, в том числе тем, что на часть испрашиваемых земель выданы разрешения на использование земель, срок действия которых не истек, и имеется густая растительность (древесно-кустарниковые насаждения), которая как указал эксперт и следует из фототаблицы, фактически представляет собой лесной массив; варианта № 4 по грунтовой дороге с одной стороны - непосредственно вдоль лесопарка имени Ю.А. Гагарина, с другой стороны вдоль частной жилой застройки; варианта 5, представляющего проезд через шесть земельных участков, в том числе по территории действующего судоремонтного предприятия.

При таких установленных арбитражным судом обстоятельствах вывод суда о том, что единственным и наименее обременительным является вариант осуществления проезда к земельному участку истца через земельный участок ответчика, является обоснованным и соответствующим материалам дела.

Доводы кассационной жалобы о том, что истцом не исчерпаны все предоставленные ему законодательством возможности для получения                     в пользование земель общего пользования с целью организации подъезда                к своему земельному участку, минуя земельный участок АО «ЮИТ Санкт-Петербург», не могут быть приняты во внимание, поскольку не учитывают установленных судом первой инстанции характеристик таких земельных участков.

Обжалуя судебные акты по настоящему делу, заявитель не приводит доводов, которые бы опровергали выводы судов относительно выбора варианта сервитута.

Выражая в кассационной жалобе несогласие с непринятием указанного   в заключении судебной экспертизы варианта сервитута № 3, и ссылаясь при этом на непредставление истцом доказательств объективной невозможности вырубки на земельном участке с кадастровым номером 72:23:01120001:7557 древесно-кустарниковой растительности, АО «ЮИТ Санкт-Петербург» не приводит аргументов и ссылок на какие-либо доказательства, подтверждающие обратное с учетом объема, характеристик, значения такой растительности, наличие которой явилось основанием для отказа истцу департаментом имущественных отношений в выдаче разрешения на использование указанного земельного участка.

В отношении иных вариантов сервитута, отклоненных арбитражным судом, в кассационной жалобе аргументированных доводов не приведено.

Оценка суда первой инстанции приведенных в экспертном заключении вариантов сервитута основана на исследовании каждого варианта сервитута, подробного описанного экспертами с фотографическим и схематическим иллюстрированием, соотнесением с градостроительными правилами. 

Ссылка кассатора о том, что экспертами рассмотрены не все очевидные варианты доступа к земельному участку истца, также не принята во внимание судами обеих инстанций, учитывая подробное описание экспертами всех определенных ими вариантов подъезда к земельному участку истца с выкладкой их на единой схеме, и не установлением еще какого-либо проезда.

Довод заявителя жалобы о наличии у истца возможности проезда к своему земельному участку через несколько земельных участков юридических лиц, полностью или частично имеющих с истцом одних участников, правильно не принят во внимание судами первой и апелляционной инстанции, поскольку указанное обстоятельство объективно не подтверждает наименьшей обременительности такого сервитута, учитывая его протяженность, объективное ограничение правами на использование не одного, а нескольких земельных участков, и кроме того, такой вариант сервитута предполагает участие не только земельных участков аффилированных истцу организаций, но также участка действующего завода по территории которого размещены инженерные сети, рельсовая дорога,               в связи с чем проезд по ней автомобильного транспорта грузоподъемностью 25 тонн может привести к повреждению таких объектов.

Вопреки доводам заявителя, в экспертном заключении не содержится каких-либо правовых выводов по существу проведенного исследования, при этом и в кассационной жалобе кассатор не указывает, какие выводы эксперта он считает имеющими правовой характер. Суд кассационной инстанции  отмечает, что отклонение экспертом варианта сервитута № 3 со ссылкой на отказ департамента имущественных отношений в предоставлении                           истцу разрешения на использование земельного участка для организации проезда, не принято судом первой инстанции без проверки обстоятельств, изложенных в отказе от 18.12.2019 № 16609/10-2, и описанных экспертом в заключении. Суд первой инстанции при установлении фактических обстоятельств дела использовал исследования и выводы экспертов, которые основаны исключительно на специальных познаниях. 

Вопреки мнению заявителя жалобы, выводы экспертов относительно рыночной стоимости земельного участка ответчика, принятой для определения стоимости платы за сервитут, являются подробными, полными. Обоснованного и документально подтвержденного опровержения определенного экспертом размера платы за сервитут, ответчиком не приведено.

Ссылка АО «ЮИТ Санкт-Петербург» на то, что истец имеет возможность организовать проезд к своему земельному участку, исходя из «Карты планируемого размещения объектов местного значения городского округа город Тюмень в области автомобильных дорог местного значения в масштабе 1:25000, утвержденной решением Тюменской городской Думы               от 26.06.2020 № 247, которым внесены изменения в Генеральный план города Тюмени, принятый решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку соответствующие изменения внесены в нормативный правовой акт Тюменской области после принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу. Кроме того, приведенным заявителем нормативном акте не определен срок реализации соответствующих изменений. При этом изменение фактических обстоятельств, в частности появление возможности проезда к земельному участку истца без обременения прав владельцев иных земельных участков, может являться основанием для обращения ответчика за прекращением установленного судом сервитута.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.06.2020                          и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020 по делу № А70-20427/2019 оставить без изменения, кассационнуюжалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            Т.А. Зиновьева