ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2200/2020

г. Челябинск

07 декабря 2020 года

Дело № А47-5388/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 декабря 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Кожевниковой А.Г., Журавлева Ю.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании заявление  ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, поданное в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО2.

Судебное заседание арбитражного апелляционного суда проводилось с использованием систем онлайн-заседания.

В заседании приняли участие:

   представитель ФИО2 – ФИО4 (паспорт, удостоверение адвоката, доверенность от 17.06.2020);

   ФИО5 (паспорт);

   представитель ФИО3 – ФИО6 (паспорт, доверенность от 14.10.2020), ФИО7 (паспорт, доверенность от 14.10.2020);

   представитель публичного акционерного общества «Сбербанк России» -  ФИО8 (паспорт, доверенность от 27.10.2020 посредством онлайн-заседания);

    конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Лифтавтоматика» - ФИО9 (паспорт, посредством онлайн-заседания).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.01.2016 (резолютивная часть от 13.01.2016) индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 314565808600141),         г. Орск Оренбургской области (далее - должник, ФИО2) признана банкротом с открытием процедуры реализации имущества должника сроком на шесть месяцев. Финансовым управляющим должника утверждена ФИО10

ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением к ФИО3 (далее - ФИО3), г. Орск Оренбургской области, о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в котором просила:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №56:43:0119013:30 (далее - земельный участок), заключенный между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО10 и ФИО3;

- применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Определением суда от 25.12.2019 (резолютивная часть от 24.12.2019) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила определение арбитражного суда от 25.12.2019 отменить,  апелляционную жалобу удовлетворить, принять новый судебный акт.

Податель жалобы считает, что заключенный по результатом торгов договор купли – продажи земельного участка является недействительным. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 25.10.2018 за ФИО2 18.06.2013 было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 465 кв. м, степень готовности 6% с кадастровым номером 56:43:01119013:251, который находится в пределах проданного земельного участка с кадастровым номером №56:43:0119013:30. Также из вышеуказанной выписки ЕГРН следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:43:01119013:251 был снят с кадастрового учета 25.09.2018, то есть спустя 4 месяца после заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №56:43:0119013:30. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи между ИП ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО10 и ФИО3 данный объект незавершенного строительства с кадастровым номером 56:43:01119013:251 находился на земельном участке, являющемся предметом договора купли – продажи.

По мнению апеллянта,  ввиду банкротства ИП ФИО2 при реализации ее имущества, а именно продаже с торгов земельного участка, финансовый управляющий ФИО10 не должна была передавать его без объекта незавершённого строительства, был нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объектов, поскольку исходя их данных ЕГРН, на спорном земельном участке находился  объект незавершенного строительство с   кадастровым номером 56:43:01119013:251 и данный земельный участок не мог быть продан без объекта незавершенного строительства. 

Также подателем отмечено, что отсутствуют  преюдициальное значение постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  (№18АП-12870/2019) для рассмотрения настоящего спора. Из указанного постановления следует, что  согласно акту обследования от 24.06.2018, подготовленному кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ, на спорном участке ранее находился объект недвижимости с кадастровым номером 56:43:01119013:251 общей площадью 465 кв.м., который был ликвидирован в результате сноса, при обследовании данный объект отсутствовал.   Факт сноса установлен со слов собственника.  В судебном заседании 24.12.2019 ФИО2 подтвердила, что не давала подобных сведений кадастровому инженеру ФИО11, также отмечено, что в графе № регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, отсутствуют данные   о номере ФИО11, что тем самым ставит под сомнение подлинность акта исследования кадастрового инженера.

Также с материалы дела была представлена схема расположения объектов недвижимости на данном земельном участке, которая подтвердила отсутствие преюдициального значения постановления  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда  (№18АП-12870/2019) по настоящему делу, поскольку судебная экспертиза по указанному делу была проведена в отношении другого объекта незавершенного строительства  с кадастровым номером 56:43:0119013:309, который был расположен в противоположной части спорного земельного участка.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020 апелляционная жалоба ФИО2 принята к производству, судебное заседание назначено на 18.03.2018 на 15 час. 00 мин.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2020 судебное заседание отложено на 28.04.2020 на 14 час. 45 мин. для представления дополнительных доказательств.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2020 производство по апелляционной жалобе ФИО2 на определение суда от 25.12.2019 приостановлено до снятия ограничительных мер, введенных в целях противодействия распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2020 назначено судебное заседание по рассмотрению  вопроса о возобновлении производства по апелляционной жалобе на 12.08.2020  в 14 час. 00 мин.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2020 судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по апелляционной жалобе ФИО2 на определение суда от 25.12.2019 отложено на 26.08.2020 на 12 час. 20 мин. по причине болезни председательствующего судьи.

Протокольным определением суда от 26.08.2020 возобновлено производство по апелляционной жалобе (статья 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 судебное заседание отложено на 10.09.2020, поскольку представителем подателя жалобы было заявлено ходатайство о приобщении дополнительных доказательств (значительного объема по содержанию) непосредственно в судебном заседании.

Дополнительно представленные доказательства приобщены к материалам дела в порядке статей 65, 66, 168, 268 АПК РФ в целях установления значимых для дела обстоятельств и проверки доводов жалобы. 

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, произведена замена в судебном составе судьи Журавлева Ю.А. находящегося в отпуске, судьей Матвеевой С.В.

Исследовав материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, о чем вынесено определение от 17.09.2020 (резолютивная часть от 10.09.2020), к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лифтавтоматика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Переход к рассмотрению дела по правилам первой инстанции обусловлен следующим. Исходя из положений статьи 266 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по общим правилам рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции с особенностями, предусмотренными главой 34 АПК РФ. При этом, согласно части 6 статьи 268 АПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением к ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в котором просила: - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №56:43:0119013:30 (далее - земельный участок), заключенный между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО10 и ФИО3; - применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

В обоснование своих требований заявитель указывает, что при продаже спорного земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, поскольку земельный участок отчужден без находящегося на нем объекта капитального строительства, принадлежащего заявителю.

В ходе рассмотрения жалобы представитель подателя жалобы, третье лицо указали, что объект, расположенный на земельном участке, принадлежащем должнице, и перекрывающий объект незавершенного строительства, также принадлежащий должнице, реализован в качестве конструкции с торгов по цене 105 тыс. руб. ФИО3 в деле о банкротстве ООО «Лифтавтоматика» № А47-4323/2016, в рамках которого имеется спор, при рассмотрении которого проведена экспертиза, стоимость конструкции определена экспертом по цене  свыше 30 млн. руб., снятие объекта незавершенного строительства, принадлежащего должнице, с учета произведено после реализации земельного участка с торгов в рамках настоящего дела.

Между тем, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон (пункт 1 статьи 133 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судебный акт по настоящему обособленному спору может повлиять на права ООО  «Лифтавтоматика» по отношению к участникам данного обособленного спора. Следовательно, участие данного лица необходимо в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в целях правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта.

Согласно подпункту 4 пункта 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В связи с переходом к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, привлечением третьего лица, судебное разбирательство отложено на 15.10.2020 на 14 час. 00 мин.

От ООО «Лифтавтоматика»   посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» 12.10.2020 поступил отзыв на заявление с приложением дополнительных доказательств, доказательств направления отзыва в адрес лиц, участвующих в деле. Отзыв с приложенными дополнительными доказательствами приобщен к материалам дела в порядке ст. 131 АПК РФ. 

От ФИО2 посредством системы подачи документов в электронном виде «Мой арбитр» 08.10.2020 поступили дополнения к заявлению с доказательствами направления в адрес лиц, участвующих в деле. Дополнение принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела заключения  эксперта № 71 от 12.10.2020. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2020 судебное заседание было отложено на 05.11.2020, поскольку дополнительные документы (значительного объема по содержанию) представлены незаблаговременно, в части с нарушением установленных сроков (непосредственно в день проведения заседания).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 18 АПК РФ, пунктом 37 Регламента арбитражных судов РФ, произведена замена в судебном составе судей Калиной И.В., Маствеевой С.В., находящихся в отпуске, судьями Журавлевым Ю.А., Кожевниковой А.Г. (с учетом определения об исправлении опечатки).  

Дополнительно представленные доказательства / отзывы приобщены к материалам дела в порядке статей 65, 66, 168, 262, 268 АПК РФ в целях установления значимых для дела обстоятельств и проверки доводов заявления. 

В судебном заседании суда апелляционный инстанции представитель ФИО2 поддержал  требования о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, третье лицо ФИО5 поддержал позицию заяивителя; представитель ответчика,  ПАО «Сбербанк России»,  конкурсный управляющий ООО  «Лифтавтоматика» возражали по доводам заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ заявление рассмотрен судом в отсутствие неявившихся лиц. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. 

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 30.04.2018 на электронной площадке АО «Российский аукционный дом» состоялись торги №960000162200 посредством публичного предложения по продаже имущества должника в составе: - Лот №3 - земельный участок, кадастровый номер 56:43:0119013:30, общей площадью 3529 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. 

Указанный земельный участок находился в залоге у ПАО «Сбербанк России»; требования банка включены в реестр требований кредиторов должника как обеспеченные залогом этого земельного участка.

Согласно протоколу о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника победителем торгов признана ФИО3, предложившая максимальную цену 1 843 020 руб.

По результатам названных торгов между финансовым управляющим должника ФИО10 и ФИО3 07.05.2018 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. 

Согласно исследовательскому заключению кадастрового инженера о фактическом использовании земельного участка № 143 от 28.09.2018, составленному ООО «ГеоЭксПИ» 28.09.2018, на спорном земельном участке находится объект капитального строительства - строение фундаментов (нулевой цикл здания), в плане строения прямоугольной формы с размерами 37,0 х 10,0 м. 

Согласно выписке из ЕГРН, на спорном земельном участке ранее располагалось здание (нежилое шлакоблочное административное двухэтажное с подвалом) с кадастровым номером 56:43:0119013:309 (адрес: 

<

...>, площадь 583, 7 кв.м.), принадлежавшее ФИО5.

Из акта обследования от 24.06.2018, подготовленного кадастровым инженером по результатам выполнения кадастровых работ (т. 1 л.д. 28-29), следует, что на спорном земельном участке ранее находился объект недвижимости с кадастровым номером 56:43:0119013:251 общей площадью 465 кв.м., который был ликвидирован в результате сноса. При обследовании этот объект отсутствовал.

ФИО5 (далее - ФИО12) 02.11.2018 обратился в арбитражный суд с заявлением к ФИО3, ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО10, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №56:43:0119013:30 общей площадью 3529 кв.м. по адресу: 

<

...>, заключенный между ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО10 и ФИО3 по результатам торгов №960000162200, проведенных 30.04.2018 посредством публичного предложения по продаже имущества должника.

Определением суда от 20.02.2019 по указанному обособленному спору назначена судебная экспертиза; ее проведение поручено эксперту ФИО13 В материалы дела поступило заключение эксперта №D19070 (далее - заключение эксперта).

Вступившим в законную силу определением суда от 20.06.2019 в удовлетворении заявления ФИО5 отказано.

Указанным определением суда установлены следующие обстоятельства.

Согласно заключению эксперта, на спорном земельном участке здание (часть здания) с кадастровым номером 56:43:0119013:309, общей площадью 583,7 кв.м. не обнаружено. Под землей находятся фрагментированные остатки разрушенного фундамента от старого снесенного здания. На земельном участке имеется каркасное здание из металлоконструкций прямоугольной формы закрытой автостоянки площадью около 2000 кв.м.; здание (часть здания, нулевой цикл, строение фундаментов) с оконченным жизненным циклом, подвергнутое сносу, - недвижимым имуществом не является. Указанным определением суда от 20.06.2019 установлено, что на дату совершения оспариваемой сделки на спорном земельном участке отсутствовали какие-либо объекты недвижимости, принадлежавшие должнику или ФИО12

В обоснование своих требований по настоящему спору заявитель указывает, что при продаже спорного земельного участка нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, поскольку земельный участок отчужден без находящегося на нем объекта капитального строительства :251, принадлежащего заявителю.

Третье лицо ФИО5 поддержал позицию заявителя.

ФИО3, финансовый управляющий должника, банк, третье лицо ООО «Лифтавтоматика» возражают относительно требований заявителя, указывая, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, в том числе принадлежащие заявителю.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). 

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (2).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Как  посчитал суд первой инстанции, сославшись на преюдициальный характер ранее вынесенного судебного акта, на дату совершения оспариваемой сделки на спорном земельном участке отсутствовали какие-либо объекты недвижимости, принадлежавшие должнику.

Однако данный вывод противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Должнику принадлежит земельный участок кадастровый номер :30 на основании договора купли-продажи от 01.02.2013, разрешенное использование – для размещения нежилого здания литер Е (регистрация права собственности 12.02.2013).

18.06.2013 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности должника на объект незавершенного строительства – кадастровый номер :251 (назначение – объект незавершенного строительства, обще площадью 465 кв.м, степень готовности 6 %) на основании разрешения на строительство от 20.03.2013 № RU 56307000-878, выданного Администрацией г. Орска, договора купли-продажи земельного участка от 01.02.2013, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 10.06.2013, выданного филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области.

В дело представлен технический паспорт на данный объект, из которого следует, что имелись конструктивные элементы – фундаменты, выполненные из ж/б подушек, в хорошем состоянии, удельный вес их в строении составляет 6 %, степень возведения 100 %. Объект расположен в границах земельного участка.

Сведения о зарегистрированном праве собственности на указанный объект имелись на момент проведения торгов и заключения спорного договора купли-продажи от 07.05.2018.

Из выписки ЕГРН следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером :251 был снят с кадастрового учета 25.09.2018, то есть спустя 4 месяца после заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером :30.

Основанием для снятия с учета явились результаты обследования, подготовленные кадастровым инженером по заказу финансового управляющего должника на основании договора от 10.04.2018. Кадастровый инженер указал, что работы выполнены в связи с ликвидацией объекта недвижимости с кадастровым номером :251 общей площадью 465 кв.м, объект недвижимости ликвидирован в результате сноса, факт сноса установлен со слов собственника, при обследовании участка вышеуказанный объект недвижимости отсутствует, на земельном участке расположено здание в иных границах и площади.

Из пояснений представителя должницы следует, что информацию кадастровому инженеру должница не предоставляла, по данному вопросу к ней никто не обращался.

Документального подтверждения факта обращения кадастрового инженера либо финансового управляющего по данному вопросу к должнице в деле не имеется.

Из акта обследования фактически следует, что информация внесена со слов заказчика – финансового управляющего. На основании, каких документов финансовый управляющий пришел к выводу  о сносе объекта, предоставив соответствующие пояснения кадастровому инженеру, установить не представляется возможным. 

Между тем, сведения, отраженные в акте обследования, нельзя признать достоверными, поскольку факт сноса объекта недвижимости документально не подтвержден, выводы кадастрового инженера недостаточно обоснованы, поскольку носят общие формулировки, не конкретизированы (на основании каких данных установлено, что при обследовании участка вышеуказанный объект недвижимости отсутствует, информации не имеется, при этом, отражено, что на земельном участке расположено здание в иных границах и площади, однако само расположение таковых и спорного объекта :251 не соотнесено).

В рамках дела о банкротстве действительно рассматривался обособленный спор по заявлению ФИО5 об оспаривании сделки, в рамках которого проводилась экспертиза по вопросам: находится ли на земельном участке с кадастровым номером 56:43:0119013:30, общей площадью 3529 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...> здание (часть здания) с кадастровым номером 56:43:0119013:309, общей площадью 583,7 кв.м.; - является ли это здание (часть здания, нулевой цикл, строение фундаментов) недвижимым имуществом.

Таким образом,   в  предмет  исследования  по  названной  экспертизе не входило исследование, касающееся иного объекта :251, в связи с чем, выводы суда по названному обособленному спору не могли иметь преюдициального значения для настоящего спора. Более того, в рамках настоящего обособленного спора установлена иная совокупность обстоятельств, исходя из представленных в дело доказательств.

Из пояснений третьего лица ФИО5 следует, что объект, реализуемый в процедуре банкротства ООО «Лифтавтоматика», возведен на основе спорного объекта :251.

В рамках дела № А47-4323/2016 (о банкротстве ООО «Лифтавтоматика») при рассмотрении обособленного спора о признании недействительным решения собрания кредиторов от 21.12.2018 об утверждении порядка продажи имущества назначена экспертиза, относительно рыночной стоимости здания из металлоконструкций. 

Апелляционный суд отмечает, что на момент проведения эксперты (02.03.2020) объект незавершенного строительства с кадастровым номером :251 был снят с кадастрового учета 25.09.2018.

Эксперту передавались копии: рабочей документации стадии КМД 9/13-КМД 

<

...>, чертежей КМ ООО «Норд», плана фундаментов (низ всех фундаментов на отм.-1.330) по указанному объекту.

В заключении отмечено, что земельный участок не является объектом экспертизы, в связи с чем, характеристики земельного участка в рамках заключения приведены справочно, на земельном участке :30 с разрешенным использованием  - для размещения нежилого здания, литер Е, расположено строение из металлоконструкций с заполнением из стекла и сэндвич-панелей.

В рамках проведения экспертизы экспертом установлено, что нежилое здание, согласно рабочему проекту, запроектирован как магазин, в распоряжении эксперта отсутствуют сведения о вводе объекта в эксплуатацию и постановке объекта на кадастровый учет, в распоряжении эксперта отсутствует разрешительная документация на строительство капитального объекта, в распоряжение эксперта представлена рабочая документация (проект) на строительство здания из металлоконструкций; на дату проведения экспертного осмотра используется в качестве крытой стоянки для автомобилей (автопаркинг); объект является каркасным, основными несущими конструкциями каркаса являются пространственные рамы, состоящие из колон и ригелей покрытия, шаг крайних и средних колонн – 6 м, сопряжение крайних колон с фундаментами шарнирное, сопряжение средних колон с фундаментами жесткое, пространственная жесткость здания обеспечивается собственной жесткостью конструкций, системой вертикальных связей по колоннам и горизонтальных связей по ригелям покрытия; стены здания выполнены из панелей типа «Сэндвич», кровля двускатная, материал кровли – панелей типа «Сэндвич», фундамент под колонны – монолитный бетонный. Эксперт пришел к выводу о том, что по конструктивному решению объект экспертизы является объектом капитального строительства. Экспертом отмечено, что год начала строительства (год разработки проекта) объекта экспертизы 2013. Фундаменты, подземная часть как конструктивный элемент,  составляют вес 14,9 %.

По данным экспертизы, проведенной в деле № А47-4323/2016 (о банкротстве ООО «Лифтавтоматика»), рыночная стоимость здания, рассчитанная в рамках затратного подхода (доходный не применялся в рамках заключения, поскольку в распоряжении эксперта отсутствует информация о вводе объекта в эксплуатацию и постановке на кадастровый учет) по состоянию на 11.01.2019, с учетом округления составляет 32,796 млн. руб., в случае демонтажа здания из металлоконструкций, последующей реализации частей объекта в качестве металлолома скраповая (специальная) стоимость по состоянию на 11.01.2019 составит - 1,044 млн. руб.

Согласно исследовательскому заключению кадастрового инженера (ФИО14, ООО «ГеоЭксПИ») о фактическом землепользовании земельным участком с кадастровым номером :30 (т.1, л.д. 47-51), на земельном участке находятся объект капитального строительства – каркасное строение из металлоконструкций прямоугольной формы в плане с размерами 41х51 м площадью застройки 2091 кв.м, согласно выписке из ЕГРН от 26.03.2018 данный объект недвижимости зарегистрирован как объект незавершенного строительства с кадастровым номером :251 степенью готовности 6% площадью 465 кв.м; объект капитального строительства – строение фундаментов (нулевой цикл здания), согласно выписке из ЕГРН от 26.03.2018 данный объект недвижимости зарегистрирован как здание с кадастровым номером :309, документация на снос объекта не представлена. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером :251 размещен в центре исследуемого земельного участка с нормативным отступом от границ соседних земельных участков и от красной линии по ул. Московская. Согласно выводам кадастрового инженера, на земельном участке :30 расположен, в том числе объект незавершенного строительства – фактически здание каркасное из металлоконструкций, площадью застройки около 2091 кв.м, кадастровый номер :251.

По мнению заявителя,  ввиду банкротства ИП ФИО2 при реализации ее имущества, а именно продаже с торгов земельного участка, финансовый управляющий ФИО10 не должна была передавать его без объекта незавершённого строительства, был нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объектов, поскольку исходя их данных ЕГРН, на спорном земельном участке находился  объект незавершенного строительство с   кадастровым номером :251 и данный земельный участок не мог быть продан без объекта незавершенного строительства. 

Из совокупного анализа представленных в дело доказательств следует, что земельный участок приобретен ФИО2 по договору от 01.02.2013, разрешение на строительство выдано 20.03.2013 (Администрацией г. Орска Оренбургской области), кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства :251 составлен 10.06.2013, рабочая документация, исследованная экспертом, датирована 2013 годом, документального подтверждения факта сноса объекта незавершенного строительства :251 не имеется, вывод кадастрового инженера об отсутствии объекта :251 сделан исключительно на основе пояснений финансового управляющего, в связи с чем, не может быть признан достоверным, объект незавершенного строительства :251 фактически является частью объекта, реализованного с торгов в деле № А47-4323/2016 (о банкротстве ООО «Лифтавтоматика»). 

Следовательно, пояснения третьего лица о том, что объект, реализуемый в процедуре банкротства ООО «Лифтавтоматика», возведен на основе спорного объекта :251, соотносятся с иными материалами дела.

Земельный участок продан с торгов без объекта незавершённого строительства :251, принадлежащего на праве собственности должнику, чем нарушен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объектов. Снятие объекта незавершённого строительства :251 с учета произведено после проведения торгов и заключения договора купли-продажи в отсутствие каких-либо фактических и правовых оснований для этого.

Апелляционный суд отмечает, что ФИО15, ФИО16, ФИО5 обратились в Арбитражный суд Оренбургской области в рамках дела № А47-4323/2016 (о банкротстве ООО «Лифтавтоматика») с заявлением о признании недействительным решения собрания кредиторов общества «Лифтавтоматика» от 21.12.2018 об утверждении Положения о порядке и сроках реализации имущества должника. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3, ФИО17, финансовый управляющим имуществом ФИО16 - ФИО10 Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 11.06.2020 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2020 (оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции) определение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт, которым вышеуказанное решение собрания кредиторов признано недействительным, признано недействительным Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Лифтавтоматика» – металлических конструкций. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе отчет об оценке от 03.12.2018, заключение судебной оценочной экспертизы от 02.03.2020, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что утвержденное собранием кредиторов должника Положение о порядке и сроках реализации имущества должника вышеуказанным положениям закона не соответствует, поскольку цена реализации имущества должника – здания из металлоконструкций площадью 2000 кв. м существенно занижена по сравнению с его рыночной стоимостью: начальная продажная цена определена в размере 96 000 руб., в то время как стоимость данного имущества, подлежащего реализации хотя бы в качестве строительных материалов, составила бы более 1 млн руб. Суд апелляционной инстанции отметил, что указанная стоимость определена заключением эксперта-оценщика, оснований считать его выводы недостоверными не имеется, в том числе, исходя из того, что отсутствуют доказательства необходимости несения существенных расходов на демонтаж металлических конструкций, как на этом настаивает конкурсный управляющий. Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (№ А47-5388/2015 Арбитражного суда Оренбургской области) оспаривается заключенная с ФИО3 сделка по продаже земельного участка, на котором расположено указанное здание из металлоконструкций.

В рамках указанного спора (в деле № А47-4323/2016 о банкротстве ООО «Лифтавтоматика») установлено, что ФИО5, ФИО15, ФИО16 являются поручителями ООО «Лифтавтоматика» по кредитным обязательствам данного общества перед Сбербанком России. Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 19.12.2016 общество «Лифтавтоматика» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; требования Сбербанка России включены в реестр требований кредиторов должника определением суда от 14.11.2016 (в процедуре наблюдения). Решением собрания кредиторов должника (ООО «Лифтавтоматика»), состоявшимся 21.12.2018, утверждено Положение о порядке и сроках реализации имущества должника – здания из металлоконструкций площадью 2000 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; данным же положением утверждена начальная продажная стоимость указанного имущества – 96 000 руб. на основании отчета об оценке от 03.12.2018, составленного независимым оценщиком ФИО18 В результате торгов имущество продано по договору купли-продажи победителю торгов ФИО3 по цене 105 000 руб. (договор от 11.01.2019).

Доводы о наличии статуса самовольной постройки у объекта с достаточной степенью достоверности не подтверждены с учетом факта регистрации права собственности за должником на объект незавершённого строительства :251 на основании разрешения на строительство.

Более того, апелляционный суд усматривает согласованные действия со стороны залогового кредитора (фактически определившего цену без учета всех вышеуказанных фактических обстоятельств и ведущего переговоры с покупателем, по утверждению последнего), конкурсного управляющего ООО «Лифтавтоматика» (не принявшего необходимых и достаточных мер к проверке статуса объекта, его принадлежности), финансового управляющего должника ФИО2 (принявшего меры к снятию с учета объекта в отсутствие каких-либо оснований) и покупателя, который приобрел, как земельный участок, так и объект капитального строительства под видом металлоконструкций за минимальную цену, тем самым соединив в своем владении и земельный участок, и объект. 

Заключение эксперта ООО «ГеоСтар» № 71 от 12.10.2020, представленное ответчиком ФИО3, во внимание принято быть не может, поскольку основано на неполных материалах (непосредственно ФИО3 представлены копии выписок из ЕГРН от 13.11.2018 на земельный участок :30, от 14.11.2018 на участок :50, выкопировка из генерального плана муниципального образования «Город Орск», выкопировка из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Орск», топографическая съемка земельного участка :30). Сведения о ранее зарегистрированных объектах недвижимости не предоставлялись. От иных участников спора документов не запрашивалось, при проведении натурального обследования присутствовали заказчик ФИО3 и ее представитель, несмотря на то, что заключение готовилось в период рассмотрения спора. При этом, вопросы, поставленные перед специалистом, заключались в следующем: 1) соответствуют ли фактические границы, площадь и конфигурация исследуемого земельного участка сведениям о границах, площади и конфигурации, внесенным в ЕГРН; 2) по имеющимся графическим документам возможно ли установить соответствие местоположения движимого имущества – металлоконструкция, право собственности на который не зарегистрировано, градостроительным нормам и правилам; 3) имеет ли место пересечение (наложение) фактических границ исследуемых земельного участка с границами участков, сведения о которых внесены в ЕГРН? Ели да, то каковы границы и площадь пересечения? Является ли такое «пересечение» реестровой ошибкой? Таким образом, сами вопросы, поставленные перед специалистом, не конкретизированы. Выводы о том, что назначение возведенной металлоконструкции не соответствует виду разрешенного использования земельного участка (для размещения нежилого здания), т.к. не является объектом недвижимости, недостаточно обоснован, поскольку не приведены сведения, на основании каких исходных данных специалистом сделан вывод о движимом характере конструкции. Выводы специалиста в данной части противоречат иным вышеустановленным обстоятельствам и доказательствам. Отсутствуют расчеты по выводам относительно не соответствия возведенной металлоконструкции установленным параметрам разрешенного строительства, как установлено превышение данных параметров (должно быть 20 %, фактически 57 %).

Ссылки банка, что ОНС на земельном участке фактически отсутствовал, документально не подтверждены, учитывая, что заключение кадастрового инженера от 24.06.2018 признано недостоверным. Не включение объекта :251 в конкурсную массу должника ФИО2 не подтверждает факта отсутствия самого объекта. В данном случае, должны оцениваться действия финансового управляющего, на предмет их соответствия требованиям закона и добросовестности.  При этом, финансовый управляющий не обосновал причин не отражения спорного объекта в составе конкурсной массы должника.

Доводы банка о том, что цена, по которой был реализован земельный участок, сформирована на публичных торгах и не могла быть выше при включении в состав лота «несуществующего имущества», не принимаются, как основанные на предположении. Ссылки на ранее проводимые торги, в рамках которых не было подано заявок, не принимаются, как не имеющие правового значения, учитывая существенные нарушения, допущенные при проведении торгов.

Ссылки на то, что действия должника по оспариванию договора являются недобросовестными, подлежат отклонению, как основанные на предположении, субъективной оценке и документально не подтверждены. Исходя из положений пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.  Сам по себе факт выставления на торги имущества с 2017 года правового значения не имеет, учитывая существенные нарушения, допущенные при проведении торгов. Позиция ФИО5, ФИО2 представляется апелляционному суду разумной, учитывая, что возможность исполнения ими обязательств как сопоручителями перед банком – залоговым кредитором в значительной степени зависит от цены реализации земельного участка с находящимся на нем объектом, фактически включающим объект капитального строительства. Между тем, на стороне банка усматривается явное нежелание определять цену имущества, исходя из вышеустановленных обстоятельств, для целей получения максимальной выручки с торгов.

Определение подлежит отмене, поскольку суд установил безусловные основания для отмены. Заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

 Подлежит признанию недействительным договор купли-продажи земельного участка  от 07.05.2018 с кадастровым номером №56:43:0119013:30,  заключенный между ФИО2  в лице финансового управляющего ФИО10 и ФИО3.

В порядке статьи 167 Гражданского кодекса РФ подлежат применению  последствия недействительности сделки: ФИО3 следует обязать вернуть в конкурсную массу должника – ФИО2 земельный участок с кадастровым номером:30, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 1 843 020 руб. 

По вопросу распределения судебных расходов апелляционный суд отмечает следующее.

В силу статьи 110 АПК РФ следует взыскать с ФИО3 в пользу  ФИО2 9 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе.  

Руководствуясь статьями 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.12.2019 по делу № А47-5388/2015 отменить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка  от 07.05.2018 с кадастровым номером №56:43:0119013:30,  заключенный между ФИО2  в лице финансового управляющего ФИО10 и ФИО3.

Применить  последствия недействительности сделки. 

Обязать ФИО3 вернуть в конкурсную массу должника – ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № 56:43:011:9013:30.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 1 843 020 руб. 

Взыскать с ФИО3 в пользу  ФИО2 9 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение месяца  со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья       Л.В. Забутырина 

Судьи:           А.Г. Кожевникова    

                                                                                                   Ю.А. Журавлев