АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-42909/2022

г. Краснодар

20  декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 13.12.2022г.

Полный текст решения изготовлен 20.12.2022г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сочи Привокзальный» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 12.05.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 236601001), г. Сочи (далее – общество).

заинтересованные лица: 

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (далее – Управление Росреестра)

2) администрация муниципального образования городского округа город-курорт Сочи,г. Сочи (далее – администрация)

3) департамент имущественных отношений администрации муниципальногообразования город Сочи, г. Сочи (далее – департамент)

третьи лица: 

1) ООО «Торговый центр «Привокзальный», (ОГРН: 

<

***>, Датаприсвоения ОГРН: 13.07.2010, ИНН: 

<

***>, КПП: 232001001), г. Сочи

о признании незаконным решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО2, по доверенности, диплом;

от администрации, департамента: ФИО3, ФИО4 – по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сочи Привокзальный» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ), согласно которого просит:

восстановить пропущенный процессуальный срок на обжалование действийадминистрации в части принятия решения об одностороннем отказе от договорааренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 и решения идействий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии по Краснодарскому краю в части погашения регистрационных записей опогашении договора аренды земельного участка с кадастровым номером23:49:0204004:1075; 

признать односторонний отказ администрации в лице департаментаот договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 от 30.08.2012 № 4900007851 незаконным;

признать уведомление администрации в лице департамента от 29.04.2021 № 6830/020145 об отказе от договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 от 30.08.2012 № 4900007851 незаконным;

признать действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записиот 10.09.2012 № 23-23-50/274/2012 – 438 и об аренде от 26.06.2017 № 23:49:0204004:1075-23/050/2017-33 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075незаконными;

обязать Управление Росреестра восстановить регистрационную запись об арендеземельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 по договору от 30.08.2012  № 4900007851 и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "торговый центр"), заключенного с администрацией.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Торговый центр «Привокзальный».

Управление Росреестра, третье лицо в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Общество в судебном заседании заявленные требования поддержало, просит суд заявление удовлетворить в полном объеме.

Администрация в судебном заседании заявила ходатайство  об обязании заявителя осуществить беспрепятственный доступ на земельный участок.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку суд не усматривает необходимости в данном процессуальном действии. 

Администрация, департамент против удовлетворения требований общества возражают, ссылаясь на законность оспариваемых действий.

В судебном заседании объявлен перерыв до 13.12.2022 до 16-15 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено с участием представителей администрации.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 30.08.2012 администрация (арендодатель) и ООО «Торговый центр «Привокзальный» (арендатор)  заключили договор аренды № 4900007851 земельного участка, категория земель из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – «торговый центр», площадью 4800 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район на 49 лет.

В связи с возведением на указанном земельном участке самовольного строения администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Торговый центр «Привокзальный» о признании четырехэтажного объекта незавершенного строительства площадью застройки 2772,0 кв. м, находящегося в стадии возведения конструкций пятого этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, самовольной постройкой, об обязании осуществить снос самовольно возведенного строения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.04.2013 по делу № А32-25682/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 и постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Определением коллегии Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.12.2013 № ВАС-17437/13 в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказано. 

22.08.2013 Арбитражным судом Краснодарского края на основании вступившего в законную силу решения от 16.04.2013 выдан исполнительный лист серии АС № 006304016, на основании которого 16.10.2013 Сочинским межрайонным отделом судебных приставов УФССП по Краснодарскому краю возбуждено исполнительное производство № 66216/13/72/23 в отношении ООО «Торговый центр «Привокзальный». 

ООО «Торговый центр «Привокзальный» обратилось в арбитражный суд с заявлением об утверждении мирового соглашения на стадии исполнительного производства и приостановлении исполнительного производства от 20.03.2014 № 15581/14/72/23.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015 по делу № А32-25682/2012 в удовлетворении заявления об утверждении мирового соглашения отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2015 по делу № А32-25682/2012 определение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.04.2015 по делу № А32-25682/2012 отменено. Утверждено мировое соглашение от 10.07.2015, заключенное между администрацией ООО «Торговый центр Привокзальный» на стадии исполнительного производства на следующих условиях: 

1. ООО «Торговый центр Привокзальный» обязуется не позднее 30 дней с момента вступления определения об утверждении мирового соглашения обратиться в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство на земельном участке 23:49:0204004:1075 с приложением полного пакета документов, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

2. ООО «Торговый центр Привокзальный» обязуется представить проектную документацию, в составе которой представить (указать) раздел: «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей», а также раздел «Схема планировочной организации земельного участка», содержащий схему планировочной организации земельного участка с отображением здания и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу с указанием сроков фактического сноса объекта.

3. Администрация г. Сочи обязуется в течение 10 (десяти) дней после исполнения ответчиком пунктов 1 и 2 в полном объеме не препятствовать в выдаче разрешения на строительство.

4. В случае неисполнения ООО «Торговый центр Привокзальный» своих обязательств в полном объеме и в полной мере, указанных в пунктах 1 и 2 настоящего мирового соглашения, ответчик обязуется немедленно за свой счет снести объект, являвшийся предметом судебного разбирательства.

Исполнительное производство, возбужденное на основании исполнительного листа серии АС № 006304016 от 22.08.2013 г., после утверждения мирового соглашения подлежит прекращению.

В соответствии с протоколом совещания по вопросам защиты прав граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных инвесторов-застройщиков от 28.06.2016, с участием Заместителя Генерального прокурора РФ Воробьева С.Д.,  Депутата Государственной Думы РФ ФИО5, прокурора Краснодарского края Коржинек Л.Г., председателя Краснодарского краевого суда Чернова А.Д., начальника ГУМВД России по Краснодарскому краю ФИО6, главы администрации (губернатора) Краснодарского края ФИО7, глав муниципальных образований Анапа, Геленджик, Краснодар, Сочи, Ейский и Туапсинский районы  (пункт 10.6.1) администрации города Сочи предписано в срок до 20.07.2016 обеспечить выдаче ООО «Торговый дом Привокзальный» разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 в соответствии с условиями мирового соглашения, утвержденного постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2015 по делу № А32-25682/2012, без проведения общественных слушаний в части отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, введенных в действие с 17.11.2015.

Во исполнение утвержденного мирового соглашения и пункта 10.6.1 протокола администрация 01.08.2016 выдала ООО «Торговый центр Привокзальный» разрешение № RU-23-309-4698-2016 на строительство торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 со сроком действия до 10.01.2018. В соответствии с указанным разрешением на строительство параметры объекта капитального строительства (торгового центра) следующие: количество этажей – 7, высота – 31,54 м; количество подземных этажей – 1; площадь застройки – 3732, 03 кв. м; объем – 95383, 92 куб. м, в т. ч. подземной части – 12441, 62 куб. м; общая площадь – 20116, 57 кв. м, в т. ч. автостоянка – 2990, 76 кв. м.

На основании договора от 23.06.2017 ООО «Торговый дом Привокзальный» передало ООО «Сочи Привокзальный» права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30.08.2012 № 4900007851. В ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

В соответствии с дополнительными соглашениями от 23.06.2017 к договорам долевого участия в строительстве торгового центра от 11.10.2016 № 001-1н, от 13.10.2016 № 002-Ц, 003-2н, 004-3н, 005-4н, 006-5н, 007-6н, заключенным между участником долевого строительства гр. ФИО8 и ООО «Сочи Привокзальный», общество приобрело статус Нового застройщика по договорам долевого участия в строительстве торгового центра.

В июне 2017 года общество обратилось в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 01.08.2016 № RU-23-309-4698-2016.

В письме от 19.12.2017 № 2101.13/35855 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации проинформировал заявителя о том, что исходно-разрешительная документация для продления срока действия разрешения на строительство объекта «Торговый центр» находится на проверке в прокуратуре города Сочи. 

Со ссылкой на аналогичные основания департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации отказал обществу в продлении срока действия разрешения на строительство.

Письмом от 13.02.2018 № 21.01.13/701 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации сообщил заявителю, что сформированная исходно-разрешительная документация для продления срока действия разрешения на строительство объекта «Торговый центр», а также внесения изменения в разрешение на строительство в части указания застройщика находится на рассмотрении в структурных подразделениях администрации.

5 мая 2021 года департамент направил ООО «Сочи Привокзальный» отказ от договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851, оформленный письмом от 29.04.2021 № 6830/02.01-45. Отказ мотивирован ссылкой на ненадлежащее исполнение условий мирового соглашения от 10.07.2015, утвержденного постановлением Пятнадцатого апелляционного арбитражного суда от 25.07.2015 по делу № А32-25682/2012 (согласно акту осмотра земельного участка от 13.04.2021 возведенный на земельном участке объект недвижимости не снесен). Согласно пункту 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена по инициативе арендодателя по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса (создание или возведение на земельном участке самовольной постройки либо невыполнение обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями). Также в письме указано, что договор аренды от 30.08.2012 № 4900007851 считается расторгнутым по истечении семи дней с даты получения настоящего уведомления.

Отказ от договора аренды вручен арендатору 09.06.2021, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового  отправления.

Согласно выпискам из ЕГРН от 30.06.2022, от  07.10.2022 регистрационные записи от 10.09.2012 № 23-23-50/274/2012-438 об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 арендной в пользу ООО «Торговый дом Привокзальный» и в пользу общества (запись от 26.06.2017 № 23:49:0204004:1075-23/050/2017-33) погашены.

 Общество, ссылаясь на незаконность одностороннего отказа от договора аренды, обратилось в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 АПК РФ).

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган, который принял данное решение, совершил действия (допустил бездействие). 

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр (пункты 1, 2, 4 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункты 2, 8 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (пункты 1 - 3 статьи 420 Гражданского кодекса РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 Гражданского кодекса РФ).

Предоставленное Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено следующее. Право на односторонний отказ от исполнения договорного обязательства может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленным данным Кодексом. 

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ) подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса дополнен абзацем седьмым, согласно которому аренда прекращается при создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Законом № 340-ФЗ статья 46 Земельного кодекса дополнена также пунктом 4 следующего содержания. Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12-14 пункта 21 статьи 39.11 настоящего Кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 настоящей статьи. 

Положения пункта 4 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции настоящего Федерального закона) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением (пункт 9 статьи 16 Закона № 340-ФЗ). 

Таким образом, пунктом 4 статьи 46 Земельного кодекса (в редакции Закона N 340-ФЗ) арендодателю земельного участка, находящегося в публичной собственности, предоставлено право на прекращение арендных отношений путем одностороннего отказа от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при наличии указанных в нем условий. При этом данная норма подлежит применению и в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом до дня вступления в силу Закона № 340-ФЗ и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением.

В соответствии с пунктом 4.1.1  договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851 арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях условий:

при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором;

при использовании способами, ухудшающими качественные характеристики и экологическую обстановку;

при невнесении арендной платы более 6 месяцев;

при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2 и 5.3 договора;

в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В данном случае оспариваемый отказ администрации от договора аренды мотивирован ссылкой на пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса  (возведение на земельном участке самовольной постройки либо невыполнение обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки). 

В то же время, как уже было указано выше, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2015 по делу № А32-25682/2012 утверждено мировое соглашение от 10.07.2015, заключенное между администрацией ООО «Торговый центр Привокзальный» на стадии исполнительного производства.

В соответствии с пунктом 4 мирового соглашения в случае неисполнения ООО «Торговый центр Привокзальный» своих обязательств в полном объеме и в полной мере, указанных в пунктах 1 (обратиться незамедлительно за получением разрешения на строительство) и 2 (представить проектную документацию, содержащую схему планировочной организации земельного участка с отображением здания и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу с указанием сроков фактического сноса объекта),  ответчик обязуется немедленно за свой счет снести объект, являвшийся предметом судебного разбирательства.

Возражений относительно исполнения ООО «Торговый центр Привокзальный» пунктов 1 и 2 мирового соглашения администрация не представила. Доказательств обращения администрации в суд за выдачей исполнительного листа для принудительного исполнения мирового соглашения администрацией также не представлено.

Более того, строительство торгового центра на спорном земельном участке осуществлено ООО «Торговый центр Привокзальный» (а впоследствии ООО «Сочи Привокзальный») осуществлено на основании разрешения на строительство от 01.08.2016 № RU-23-309-4698-2016, выданного администрацией в установленном порядке. 

Таким образом, довод администрации о самовольном характере возведенного строения противоречит ее действиям по выдаче разрешительной документации. 

 Доказательства несоответствия возведенного на спорном земельном участке объекта капитального строительства разрешительной документации также не представлены.

 Факт нахождения в производстве Арбитражного суда Краснодарского края дела № А32-46135/2022 сам по себе не свидетельствует о нарушении обществом обязательств по договору аренды, а отсутствие уведомления о начале строительства не свидетельствует  о самовольном характере постройки.

Вступивший в законную силу судебный акт о признании объекта недвижимого имущества, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204004:1075, самовольной постройкой и его сносе, отсутствует.

При таких обстоятельствах администрацией не доказано наличие оснований для одностороннего отказа от договора аренды по  пункту 4 статьи 46 Земельного кодекса (возведение на земельном участке самовольной постройки либо невыполнение обязанностей по ее сносу) и пункту 4.1.1 договора аренды, что свидетельствует о незаконности такого отказа.

Кроме того, Земельным кодексом предусмотрены специальные правила досрочного расторжения (прекращения) договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных в аренду сроком более пяти лет. Досрочное расторжение (прекращение) такого договора по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса, пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

 Учитывая вышеизложенные обстоятельства, отказ администрации в лице департамента от 29.04.2021 № 6830/02.01-45 от договора аренды земельного участка от 30.08.2012 № 4900007851 является незаконным как противоречащий требованиям пункта 9 статьи 22, пункту 4 статьи 46 Земельного кодекса.

При этом, поскольку требования заявителя о признании незаконным одностороннего отказа администрации от договора аренды и признании незаконным уведомления администрации от 29.04.2021 № 6830/0201-45 об отказе от договора аренды являются идентичными, необходимость в самостоятельном рассмотрении требования о признании незаконным уведомления отсутствует.

  Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В данном случае оспаривается отказ администрации от 29.04.2021, с заявлением в арбитражный суд общество обратилось 31.08.2022.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18.11.2004 № 367-О, установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений; вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. 

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что срок обращения в суд по делам, рассматриваемым по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ, начинает исчисляться со дня, следующего за днем, когда лицу стало известно о нарушении его прав, свобод и законных интересов, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности, о привлечении к ответственности (часть 3 статьи 92 КАС РФ, часть 4 статьи 113 и часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления (заявления) к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании. Уважительность причин пропуска срока оценивается судом независимо от того, заявлено ли гражданином, организацией отдельное ходатайство о восстановлении срока.

Перечень обстоятельств, при которых причины пропуска срока могут быть признаны уважительными, законодательством не определен, в связи с чем их оценка производится судом применительно к обстоятельствам каждого конкретного дела.

Общество заявило ходатайство о восстановлении срока на подачу заявления, мотивированное следующими обстоятельствами. 

На основании договора купли-продажи доли от 14.05.2021 ФИО9 стал единственным участником ООО «Сочи Привокзальный», о чем в ЕГРЮЛ 31.05.2021 внесена соответствующая запись. ФИО9 10.06.2021 как единственным участником общества принято решение об освобождении от занимаемой должности директора ФИО8 и назначении на должность директора общества ФИО9

Согласно переданным предыдущим руководителем общества документам ООО «Сочи Привокзальный» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 на основании договора аренды от 30.08.2012 № 4900007851 и договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 23.06.2017.

Выпиской из ЕГРН от 18.05.2022 подтверждался статус общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075.

Однако, выписка из ЕГРН от 30.06.2022 уже не содержала регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 правом аренды в пользу общества.

В связи с чем, о нарушении прав общества руководителю стало известно 30.06.2022.

Вопрос восстановления процессуального срока обращения в арбитражный суд относится к компетенции суда, принявшего решение. 

Суд, изучив материалы дела и доводы заявителя, приходит к выводу об уважительности причин пропуска процессуального срока на обращение в суд и считает возможным его восстановить.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Суд полагает, что в рассматриваемом случае способом восстановления нарушенного права заявителя будет являться восстановление в ЕГРН регистрационных записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 по договору от 30.08.2012 № 4900007851 (номер регистрационной записи 23-23-50/275/2012-438) и по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «торговый центр») от 26.06.2017 (номер регистрационной записи 23/050/2017-34). 

Восстановление записи в ЕГРН об аренде как правовом обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 является восстановлением административного статус-кво, нарушенного незаконным действием органа государственной власти.

Требование о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению регистрационных записей об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 удовлетворению  не подлежит в силу нижеследующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Законом № 218-ФЗ. 

Согласно части 3 - 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с частью 4 статьи 7 Закона № 218-ФЗ орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В данном случае погашение регистрационных записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 арендой в пользу ООО «Торговый дом Привокзальный», а в последующем –  в пользу общества, произведено Управлением Росреестра на основании заявления администрации от 17.06.2021, к которому были приложены доверенность от 09.06.2017, письмо от 29.04.2021 об отказе от договора аренды, доказательства вручения указанного письма обществу и акт осмотра земельного участка от 13.04.2021.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов Управлением Росреестра принято решение о приостановлении государственной регистрации (уведомление № КУВД-001/2021-24601703/2) в связи с наличием в ЕГРН записи о наложении ареста на объект недвижимости.

20 июня 2022 года после устранения причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, Управлением Росреестра принято решение о погашении регистрационных записей от 10.09.2012 № 23-23-50/275/2012-438, от 26.06.2017 № 23:49:0204004:1075 – 23/050/2017-34.

Учитывая изложенное, отсутствуют основания для признания незаконными действий Управления Росреестра.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Признать недействительным отказ администрации муниципального образованиягородской округ город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношенийадминистрации город Сочи от 29.04.2021 № 6830/02.01-45 от договора арендыземельного участка с кадастровым номером 23:49:0204004:1075 от 30 августа 2012 года№ 4900007851 как противоречащий требованиям Земельного кодекса РоссийскойФедерации. 

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии по Краснодарскому краю восстановить в едином государственном реестреправ регистрационную запись об аренде земельного участка с кадастровым номером23:49:0204004:1075 по договору от 30.08.2012 № 4900007851 номер регистрационнойзаписи 23-23-50/275/2012-438 и договора о передаче прав и обязанностей по договоруаренды земельного участка (площадью 4800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи,Центральный район, категория земель – «земли населенных пунктов», вид разрешенногоиспользования – «торговый центр») от 26.06.2017, номер регистрационной записи23/050/2017-34. 

В остальной части заявления отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

О.С. Левченко