ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А62-5535/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2023

Постановление в полном объеме изготовлено 21.06.2023

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дайнеко М.М., судей Мосиной Е.В. и Суркова Д.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от ответчика –                   ФИО2 (паспорт, доверенность от 10.09.2022, диплом, свидетельство о браке); в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Премиумфитнес» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.03.2023 по делу № А62-5535/2022 (судья В. И. Еремеева), принятое о по исковому заявлению Смоленского областного государственного автономного учреждения «Дворец спорта «Юбилейный» (ИНН 

<

***>,                           ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Премиумфитнес» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамент Смоленской области по осуществлению контроля и взаимодействию с административными органами (ИНН 6730083787, ОГРН 

<

***>), Администрация Смоленской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 3491398,60 руб., в том числе задолженность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору № 21-У/Ф/2021 от 02.02.2021: за период с 06.02.2021 по 31.12.2021: за коммунальные расходы в размере 922 480,22 руб., за административно-хозяйственные расходы в размере 895 461,71 руб., за период с 01.03.2022 по 31.10.2022: за коммунальные расходы в размере 919801,84 руб., за административно-хозяйственные расходы в размере 753 654,83 руб., - о досрочном расторжении договора № 20-МСП от 02.02.2022 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области и закрепленного за организацией на праве оперативного управления; - об обязании освободить занимаемые нежилые помещения №№ 16, 17, 33, 36, 50, 53, часть нежилого помещения № 15, находящиеся на третьем этаже, нежилые помещения №№ 6-14, 17, 21-24, 26-34, находящиеся на четвертом этаже физкультурно-оздоровительного комплекса, общей площадью 946,8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, 

 

УСТАНОВИЛ:

решением суда от 07.03.2023 иск удовлетворен частично, с ответчика взыскано 2 288 661 руб. 98 коп., в том числе задолженность за ненадлежащее исполнение обязательств по договору № 21-У/Ф/2021 от 02.02.2021: за период с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022 за административно-хозяйственные расходы в размере 446 379 руб. 92 коп.; за период с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022 за коммунальные расходы в сумме 1 842 282 руб. 06 коп. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой о его изменении и просил отказать во взыскании с ответчика за период с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022 за коммунальные расходы в сумме 1 842 282 руб. 06 коп. 

Истец, администрация Смоленской области с доводами жалобы не согласились по основаниям, изложенным в отзывах, решение просили оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. От администрации Смоленской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

СОГАУ «Дворец спорта «Юбилейный» (далее - учреждение, арендодатель) создано в соответствии с Федеральным законом от 03.11.2006 г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях», Законом Смоленской области от 27.02.2002 № 22-з «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Смоленской области» и распоряжением администрации Смоленской области от 20.05.2013 г. № 726-р/адм, которым утвержден Устав учреждения. 

30.07.2015 во исполнение распоряжения Администрации Смоленской области от 28.07.2015 № 1167 «О закреплении объектов государственной собственности» и Приказа Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 30.07.2015 № 0868 «О передаче объектов государственной собственности» СОГАУ «Дворец спорта «Юбилейный» передано в оперативное управление здание физкультурно-оздоровительного комплекса общей площадью 24 796,4 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...> о чём составлен Акт приёмапередачи от 30.07.2015.

 02.02.2021 между учреждением и ООО «ПРЕМИУМФИТНЕС» (далее - арендатор) с согласия собственника имущества - Смоленской области (распоряжение Администрации Смоленской области от 26.12.2020 № 2387-р/адм «О предоставлении государственной преференции») заключен договор № 20-МСП аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области и закрепленного за организацией на праве оперативного управления, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование за плату недвижимое имущество, являющееся государственной собственностью Смоленской области и находящееся в оперативном управлении: нежилые помещения № № 16, 17, 33, 36, 50, 53, часть нежилого помещения № 15, находящиеся на третьем этаже, нежилые помещения №№ 6-14, 17, 21-24, 26-34 находящиеся на четвертом этаже физкультурно-оздоровительного комплекса (далее - объект), расположенного по адресу: 

<

...>, для организации физкультурно-оздоровительной деятельности (далее - Дворец спорта). Общая площадь сдаваемого в аренду объекта составляла - 946,8 кв.м. 

Перечисленное недвижимое имущество передано арендатору 06.02.2021 по акту приёму-передачи. Договор зарегистрирован в соответствии с пунктом 2 статьи 609, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ. 

02.02.2021 между учреждением и ООО «ПРЕМИУМФИТНЕС» на период действия указанного договора аренды заключён договор на возмещение расходов по содержанию арендованного объекта № 21-У/Ф/2021 (далее - договор № 21-У/Ф/2021). 

Согласно условиям данного договора арендатор принял на себя обязательства возмещать арендодателю расходы по содержанию арендованных нежилых помещений общей площадью 946,8 кв.м. 

В соответствии с п. 1.2 договора № 21-У/Ф/2021 к расходам по содержанию переданного в аренду объекта относятся: - возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых арендатору административно-хозяйственных услуг (расходов), прочих услуг; - возмещение затрат арендодателя по уплате налогов на землю и имущество в части переданного в аренду объекта; - возмещение затрат, связанных со страхованием объекта. 

Доля расходов арендатора, подлежащая компенсации, определяется расчетным путем, исходя из доли арендуемой площади в общей площади здания, принадлежащего арендодателю, в соответствии с приложением № 1 к настоящему договору (п. 1.3 договора № 21-У/Ф/2021).

Согласно п. 1.4 договора № 21-У/Ф/2021 арендатор компенсирует арендодателю долю по содержанию объекта в размере 3,82 % (а с учётом дополнительного соглашения от 01.06.2021 г. в связи с изменением общей площади здания физкультурно-оздоровительного комплекса - в размере 3,72%) от понесенных расходов по оплате эксплуатационных, коммунальных и необходимых арендатору административно-хозяйственных услуг (расходов), прочих услуг, налогов на землю и имущество, страхования.

 В соответствии с пунктом 2.1 договора № 21-У/Ф/2021 арендодатель обязан ежемесячно до 20 (двадцатого) числа, следующего за отчетным месяцем, выставлять арендатору счет на сумму возмещения расходов по содержанию арендованного объекта, счет-фактуру, расчетную таблицу (приложение № 1 к договору). 

Арендатор обязан не позднее 5 (пяти) рабочих дней с момента получения счета оплатить арендодателю сумму возмещения расходов по содержанию арендованного объекта.

 Обязанность арендатора по оплате суммы возмещения расходов по содержанию арендованного объекта считается исполненной в момент зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 2.3 договора № 21-У/Ф/2021).

В ходе анализа обоснованности начисления расходов по договору № 21-У/Ф/2021 за коммунальные и административно-хозяйственные расходы, возмещаемые ответчиком, установлено необоснованное занижение ранее выставленных счетов за периоды с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022. 

Сумма задолженности по договору № 21-У/Ф/2021 от 02.02.2021 вследствие необоснованного занижения ранее выставленных счетов за коммунальные и административно-хозяйственные расходы составила 3 491 398 руб. 60 коп. (с учетом уточнения требований, принятых судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ), в том числе: за период с 06.02.2021 по 31.12.2021: за коммунальные расходы в размере 922 480 руб. 22 коп., за административно-хозяйственные расходы в размере 895 461 руб. 71 коп., за период с 01.03.2022 по 31.10.2022: за коммунальные расходы в размере 919 801 руб. 84 коп., за административно-хозяйственные расходы в размере 753 654 руб. 83 коп.

 Расчет суммы задолженности за коммунальные расходы за периоды с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022 произведен пропорционально занимаемой ответчиком площади помещений. 

Расчет суммы задолженности за административно-хозяйственные расходы за периоды с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022 произведен пропорционально занимаемой ответчиком площади помещений в размере 3,82 % (а с учётом дополнительного соглашения от 01.06.2021 в связи с изменением общей площади здания физкультурно-оздоровительного комплекса - в размере 3,72%), по видам административно-хозяйственных услуг, которые, как полагает истец, связаны с эксплуатацией арендуемых ответчиком помещений. 

Подробный расчет суммы задолженности за административно-хозяйственные расходы произведен в табличной форме с включением заработных плат сотрудников восьми отделов пропорционально занимаемой ответчиком площади помещений с учетом фактического количества работников в соответствующие периоды. 

Истцом представлены письменные пояснения по водителям в разных отделах, по количеству работников, используемому в расчетах по дополнительным услугам на примере одного месяца, сводный расчет по административно-хозяйственным расходам за весь спорный период с указанием доначисленных сумм по каждой должности.

 18.04.2022 истцом в адрес ООО «ПРЕМИУМФИТНЕС» была направлена претензия исх. № 185 от 18.04.2022 г., полученная представителем ответчика ФИО3, с требованием добровольно в течение 10 дней с момента её получения погасить необоснованно заниженную стоимость возмещения затрат по содержанию арендованного объекта по договору № 21-У/Ф/2021 от 02.02.2021г. Требование истца ответчиком не исполнено.

 Арендодатель направил в адрес общества уведомление о досрочном расторжении договора аренды № 20-МСП от 02.02.2021 исх. № 217 от 06.05.2022, которое получено ООО «ПРЕМИУМФИТНЕС» 06.05.2022. 

08.07.2022 учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Судом области установлено, учреждение выставило обществу счет по доначисленным коммунальным и административно-хозяйственным расходам по договору № 21-У/Ф/2021, необоснованно заниженным в ранее выставленных счетах. 

По заявлению общества к Смоленскому областному государственному автономному учреждению «Дворец спорта «Юбилейный» об обязании не чинить препятствия в свободном проезде, остановке и выезде автотранспорта к арендуемому помещению, не чинить препятствия по использованию части помещениями № 15 на третьем этаже здания, не чинить препятствия по использованию помещения № 50 на третьем этаже здания, обеспечив к нему доступ через коридор четвертого этажа, вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу № А62-3077/2022 от 14.12.2022 производство по делу в части требований истца об обязании предоставить подтверждающие документы по договору № 21-У/Ф/2021 от 02.02.2021 по всем наименованиям расходов в приложении № 1 к договору за период с 01.03.2021 по 31.03.2022 прекращено в связи с отказом от иска в указанной части. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. В рамках дела № А62-3077/2022 установлено отсутствие доказательств, подтверждающих совершение арендодателем действий, препятствующих обществу пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с целями аренды, в том числе, о существовании реальной угрозы возникновения таких препятствий в будущем. 

Доначисленные коммунальные и административно-хозяйственные расходы за периоды с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022 вследствие необоснованного занижения ранее выставленных счетов по договору № 21-У/Ф/2021 общество оспаривает в полном объеме. 

Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области в адрес СОГАУ «Дворец спорта «Юбилейный» направлено письмо от 14.02.2022 № 0249/3 о принятии мер по устранению нарушений порядка использования государственного имущества. Департаментом Смоленской области по осуществлению контроля и взаимодействию с административными органами вынесено представление от 21.01.2022 № 05-01-02/34 о принятии учреждением мер к заключению договоров аренды недвижимого и движимого имущества либо предоставить информацию с приложением копий подтверждающих документов об использовании указанного имущества в уставной деятельности учреждения. 

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования, правомерно исходил из следующего.

 В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Виды административно-хозяйственных расходов, предусмотренные п. 1.2 договора № 21-У/Ф/2021, сторонами не конкретизированы в приложении 1 к договору № 21- У/Ф/2021. 

По смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 8, пункта 1 статьи 307 и пункта 2 статьи 616 ГК РФ возмещение арендатором арендодателю расходов на содержание арендованного имущества является денежным обязательством, предусмотренным п. 1.2, 1.3, 1.4 договора № 21-У/Ф/2021. 

Арендуемые ответчиком нежилые помещения являются составной частью здания физкультурно-оздоровительного комплекса. 

Договор на возмещение расходов по содержанию арендованного объекта № 21У/Ф/2021 по существу определяет порядок оплаты расходов по содержанию арендованных нежилых помещений, подлежащих возмещению арендатором. Возможность освобождения общества от несения расходов по содержанию арендованных нежилых помещений не установлена. 

Согласно представленных истцом в материалы дела расчетов в состав указанных расходов пропорционально площади занимаемых арендатором помещений включены следующие административно-хозяйственные расходы в общей сумме                                                   1 649 116 руб. 54 коп. (за период с 06.02.2021 по 31.12.2021 в размере 895 461 руб. 71 коп., за период с 01.03.2022 по 31.10.2022 в размере 753 654 руб. 83 коп.): отдел контроля и режима в сумме 452 919 руб. 44 коп., хозяйственный отдел – 345 017 руб. 16 коп., отдел отопления, водопровода, вентиляции и канализации - 89 898 руб. 13 коп., отдел эксплуатации зданий и сооружении - 242 696 руб. 57 коп., финансово-экономический отдел - 203 098 руб. 81 коп., юридический отдел - 82 725 руб. 29 коп., административно- управленческий персонал - 177 757 руб. 82 коп., отдел электрообеспечения – 55003 руб. 32 коп.

 В отсутствие соглашения сторон о составе расходов, подлежащих возмещению по правилам пункта 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан производить в силу закона возмещение только тех расходов, которые связаны с эксплуатацией арендуемых им помещений или неотделимым от них с учетом особенностей предмета аренды. 

При этом, свобода усмотрения арендодателя в спорном правоотношении не является абсолютной и если он предполагал предоставлять арендуемые помещения на условиях возмещения арендатором соответствующих расходов, то не был лишен возможности включить соответствующие условия в договоры аренды или урегулировать в порядке преддоговорного спора по правилам статьи 446 ГК РФ разногласия с ответчиком в указанной части, однако в спорном периоде проявил бездействие, что лишает его возможности требовать возмещения расходов, не соответствующих критериям, предусмотренным пунктом 2 статьи 616 ГК РФ.

Суд области правомерно счел, что услуги отдела контроля и режима (обеспечение пропускного режима с целью исключения возможности бесконтрольного входа/выхода посетителей и персонала, въезда/выезда автотранспорта, вноса/выноса материальных ценностей с территории учреждения, принятие мер при возникновении ЧС по эвакуации посетителей и персонала учреждения) не связаны непосредственно с эксплуатацией ответчиком арендованных помещений и могут осуществляться без предоставления данной услуги, навязывание которой арендодателем нарушает принцип свободы договора, закрепленный в пункте 1 статьи 421 ГК РФ. 

Таким образом, ответчиком возмещаются расходы, предъявляемые истцом за оплату услуг по охране имущества (тревожная кнопка), оплачиваемые по договору с Управлением Федеральной службы войск национальной гвардии Российской Федерации по Смоленской области № 413-К от 01.01.2021. 

Суд области, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.05.2020 N 304-ЭС20-6694,  также пришел к верному выводу о том, услуги хозяйственного отдела, включающие в себя расходы по заработной плате: уборщика территории - 11 365 руб. 95 коп. (круглогодичная уборка территории учреждения, проезжей части дорог и тротуаров, посыпка песком, наблюдение за санитарным состоянием обслуживаемой территории, покос и сбор травы и т.д.), уборщика помещений - 230 558 руб. 85 коп. (уборка внутренних мест общего пользования здания), водителей автомобиля – 33476 руб. 48 коп. (водитель легкового автомобиля - 27 824 руб. 62 коп., водитель трактора - 5 651 руб. 86 коп.) являются необходимым условием поддержания здания, в котором находятся арендованные ответчиком площади, и территории вокруг него в надлежащем санитарном состоянии, ввиду чего пропорционально рассчитанные расходы в этой части подлежат возмещению арендатором.

Включение в расходы хозяйственного отдела начальника отдела –                                           43 459 руб. 14 коп. (осуществляет общее руководство и контроль за работой персонала отдела), агента по снабжению - 5 096 руб. (получает по договорам и нарядам и другим документам товарно-материальные ценности, оборудование комплектующие изделия, инвентарь и т.д., необходимые для деятельности хозяйственного и др. административно-хозяйственных отделов учреждения), кладовщика - 21 060 руб. 74 коп. (принимает, размещает и отпускает товары со склада (необходимые в том числе и для эксплуатации арендуемых помещений), осуществляет учёт товаров, участвует в инвентаризациях (в том числе и движимого имущества сданного в аренду) является внутренней организацией деятельности учреждения по управлению отделами, не связано непосредственно с эксплуатацией ответчиком арендованных помещений с учетом равенства участников арендных правоотношений по гражданско-правовому договору и их права действовать своей волей и в своем интересе.

Таким образом, по услугам хозяйственного отдела требования обоснованы в сумме 275 401 руб. 28 коп.: включающие в себя расходы по заработной плате уборщика территории - 11 365 руб. 95 коп., уборщика помещений - 230 558 руб. 85 коп., водителей автомобиля – 33476 руб. 48 коп.

Суд первой инстанции, обоснованно принял во внимание, что услуги отдела отопления, водопровода, вентиляции и канализации, включающие в себя расходы по заработной плате: слесаря-сантехника – 32043 руб. 24 коп. (текущее техническое обслуживание и ремонт системы отопления и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), внутренних водостоков, санитарно-технических систем оборудования), начальника отдела - 2 175 руб. 62 коп. (обеспечивает техническую эксплуатацию и ремонт внешних и внутренних тепловых сетей, тепловых узлов и теплотехнического оборудования, систем отопления, водоснабжения и водоотведения, систем вентиляции и кондиционирования воздуха (в том числе и в арендуемых помещениях) электрогазосварщика - 15 638 руб. 55 коп. (выполняет необходимые сварочные работы при ремонте системы отопления и горячего водоснабжения, водоотведения (канализации), внутренних водостоков и т.д.), слесаря по ремонту и обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования – 18852 руб. 02 коп. (осуществляет регулирование температуры и влажности воздуха в соответствии с техническими условиями; профилактический ремонт оборудования систем вентиляции и кондиционирования воздуха, не требующий привлечения специализированной организации (в том числе и в помещениях арендатора) являются необходимым условием поддержания систем отопления, водопровода, вентиляции и канализации здания, в котором находятся арендованные ответчиком площади, в надлежащем состоянии, ввиду чего пропорционально рассчитанные расходы в этой части подлежат возмещению арендатором. 

Включение в расходы отдела отопления, водопровода, вентиляции и канализации аппаратчика химводоочистки - 21 188 руб. 70 коп. (обеспечивает химическую подготовку воды с помощью соответствующих установок (хлорирование, дозирование и т.п.); текущий контроль за качеством функционирования установок (накопительных ёмкостей, насосного оборудования, фильтров, трубопроводов отвода и подвода воды, задвижек, станций химводоподготовки, станций ультрафиолетовой подготовки) для нужд бассейна, который используется в том числе и клиентами арендатора) не связано непосредственно с эксплуатацией ответчиком арендованных помещений, относится к основной деятельности учреждения. 

ООО «Премиумфитнес» услуги по предоставлению аренды бассейна оплачиваются по отдельному договору, заключенному между сторонами.

 Таким образом, по услугам хозяйственного отдела требования обоснованы в сумме 68 709 руб. 43 коп.: включающие в себя расходы по заработной плате слесаря-сантехника – 32043 руб. 24 коп., начальника отдела – 2175 руб. 62 коп., электрогазосварщика -                           15 638 руб. 55 коп., слесаря по ремонту и обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования – 18 852 руб. 02 коп.

Судом области также правомерно принято во внимание, что услуги отдела эксплуатации зданий и сооружений - 242 696 руб. 57 коп., включающие в себя расходы по заработной плате: водителя автомобиля (водитель ледозаливочной машины) - 69 801 руб. 09 коп. (сотрудник, работающий на специальной технике, в обязанности которого входит заливка ровного ледового поля), рабочего по обслуживанию и текущему ремонту зданий – 139 273 руб. 64 коп. (периодический осмотр технического состояния обслуживаемого здания, текущий ремонт с целью поддержания строительных конструкций в надлежащем состоянии), начальника отдела – 33621 руб. 84 коп. (обеспечивает содержание здания и сооружений в надлежащем порядке. Организация своевременного текущего ремонта здания и помещений физкультурно- оздоровительного комплекса (фасада, лестничных маршей и т.п.). Осуществляет общее руководство и контроль за работой персонала отдела) не связаны непосредственно с эксплуатацией ответчиком арендованных помещений, относится к основной деятельности учреждения и к обязанности по текущему ремонту мест общего пользования. 

Услуги финансово-экономического отдела – 203 098 руб. 81 коп., включающие в себя расходы по заработной плате: заместителя главного. бухгалтера - 66 820 руб. 63 коп., бухгалтера - 100 163 руб. 65 коп., экономиста по труду - 35 673 руб. 02 коп., экономиста – 441 руб. 51 коп.; услуги юридического отдела – 82 725 руб. 29 коп., включающие в себя расходы по заработной плате: юрисконсульта - 29 084 руб. 45 коп., начальника отдела - 53 640 руб. 84 коп. не связаны непосредственно с эксплуатацией ответчиком арендованных помещений, относятся к организации деятельности учреждения, выставление счетов относится к обязанностям учреждения в рамках договора аренды и не подлежит дополнительной оплате. 

Услуги административно-управленческого персонала, включающие в себя расходы по заработной плате: главного энергетика – 53 495 руб. 36 коп. (организует технически правильную эксплуатацию и своевременный ремонт энергетического оборудования и энергосистем учреждения, бесперебойное обеспечение электроэнергией, газом, водой, контроль за рациональным расходованием энергетических ресурсов), специалиста по противопожарной профилактике – 25 712 руб. 58 коп. (организация пожарно-профилактической работы на объекте защиты (в том числе в арендуемых помещениях) являются необходимым условием противопожарной профилактики и поддержания энергетического оборудования и энергосистем в здании, в котором находятся арендованные ответчиком площади, в надлежащем состоянии, ввиду чего пропорционально рассчитанные расходы в этой части подлежат возмещению арендатором. Услуги административно-управленческого персонала, включающие в себя расходы по заработной плате: специалиста по закупкам - 37 673 руб. 71 коп., секретаря -                      28 225 руб. 54 коп., специалиста по охране труда - 8 660 руб. 52 коп., менеджера по персоналу - 23 990 руб. 11 коп. не связаны непосредственно с эксплуатацией ответчиком арендованных помещений, относятся к организации деятельности учреждения.

 Таким образом, по услугам административно-управленческого персонала требования обоснованы в сумме 79 207 руб. 94 коп.: включающие в себя расходы по заработной плате главного энергетика – 53 495 руб. 36 коп., специалиста по противопожарной профилактике – 25 712 руб. 58 коп.

Услуги отдела электрообеспечения, включающие в себя расходы по заработной плате: машиниста холодильных установок – 20 254 руб. 92 коп. (осуществляет обслуживание компрессоров, насосов, конденсаторов, испарителей, воздухоохладителей, трубопроводов и арматуры холодильных установок), слесаря КИП и А –                                            11 687 руб. 13 коп. (осуществляет непосредственный ремонт и обслуживание средств КИП и А на действующих объектах учреждения) не связаны непосредственно с эксплуатацией ответчиком арендованных помещений, относятся к организации деятельности учреждения. 

Таким образом, по услугам отдела электрообеспечения требования обоснованы в сумме 23 061 руб. 27 коп.: включающие в себя расходы по заработной электромонтера по ремонту и обслуживанию электрооборудования (осуществляет текущий ремонт, осмотры и техническое обслуживание электрооборудования учреждения (в том числе арендуемых помещений).

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил   требование о взыскании задолженности по договору № 21-У/Ф/2021 от 02.02.2021 за административно-хозяйственные расходы в сумме  1 649 116 руб. 54 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании задолженности по договору № 21-У/Ф/2021 от 02.02.2021 за коммунальные расходы (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) в сумме 1 842 282 руб. 06 коп., в том числе: за период с 06.02.2021 по 31.12.2021: за коммунальные расходы в размере 922 480 руб. 22 коп., за период с 01.03.2022 по 31.10.2022: за коммунальные расходы в размере 919 801 руб. 84 коп.  

Судом области установлено, ранее за спорные периоды ответчиком оплачены по выставленным истцом счетам в полном объеме указанные коммунальные расходы (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение), начисленные истцом по приборам учета. Впоследствии истцом изменен порядок расчетов коммунальных расходов, который произведен пропорционально площади арендуемых ответчиком помещений, в связи с тем, что не в каждом арендуемом помещении установлены приборы учета.

 На основании изложенного, произведен перерасчет и доначислена заявленная в иске сумма в размере 1 842 282 руб. 06 коп. за период с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022. 

Счёт № ДС00-000624 от 07.12.2022 на доплату за коммунальные расходы (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) за 2021 г. был выставлен ответчику 08.12.2022 (исх. № 652 от 08.12.2022) и вручен под роспись директору ООО «ПРЕМИУМФИТНЕС» ФИО3 

Расчеты за коммунальные расходы (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) за период с 06.02.2021 по 31.12.2021 в размере 922 480 руб. 22 коп., за период с 01.03.2022 по 31.10.2022 в размере 919 801 руб. 84 коп. произведены истцом на основании платежных документов, выставленных ресурсоснабжающими организациями, пропорционально площади арендуемых ответчиком помещений с учетом ранее оплаченных ответчиком сумм. Порочность расчетов судом области не установлена.

 Факт нарушения прав арендатора вследствие расчета коммунальных расходов (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) пропорционально площади арендуемых ответчиком помещений с учетом того, что не в каждом арендуемом помещении установлены приборы учета, также не установлен. 

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору № 21- У/Ф/2021 от 02.02.2021 за коммунальные расходы (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) в сумме 1 842 282 руб. 06 коп., в том числе: за период с 06.02.2021 по 31.12.2021: за коммунальные расходы в размере 922 480 руб. 22 коп., за период с 01.03.2022 по 31.10.2022: за коммунальные расходы в размере 919801 руб. 84 коп. 

Также истцом заявлены требования о досрочном расторжении договора № 20-МСП от 02.02.2022 аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области и закрепленного за организацией на праве оперативного управления; об обязании освободить занимаемые нежилые помещения №№ 16, 17, 33, 36, 50, 53, часть нежилого помещения № 15, находящиеся на третьем этаже, нежилые помещения №№ 6- 14, 17, 21-24, 26-34, находящиеся на четвертом этаже физкультурно-оздоровительного комплекса, общей площадью 946,8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

В обоснование указанного требования истец указал на следующее. 

Не исполнение ответчиком требования о погашении задолженности за коммунальные и административно-хозяйственные расходы за периоды с 06.02.2021 по 31.12.2021, с 01.03.2022 по 31.10.2022, образовавшейся вследствие необоснованного занижения ранее выставленных счетов по договору № 21-У/Ф/2021. Перемещение тренажёров ООО «ПРЕМИУМФИТНЕС» в помещение № 34 на 4-м этаже (в зал хореографии, специально не приспособленный для этих целей) без письменного согласования с арендодателем администрация учреждения расценивает как переоборудование арендованного объекта. Систематическое, неправомерное использование площадей нежилых помещений физкультурно-оздоровительного комплекса, не находящихся в аренде, но фактически используемых в своей хозяйственной деятельности для извлечения прибыли, а также игнорирование требований администрации учреждения, направленных на размещение движимого имущества арендатора в границах арендуемых им площадей.

 Общество указало, что помещение №34 используется арендатором в соответствии с договором аренды и назначением помещения для занятий спортом. 01.04.2022 на момент передачи недвижимого имущества помещения были оборудованы камерами видеонаблюдения. После возникновения разногласий и претензий со стороны истца стали чиниться препятствия по использованию помещений, в том числе, сотрудниками СОГАУ «Дворец спорта «Юбилейный», без согласования с арендатором был осуществлен демонтаж оборудования (регистратор системы видеонаблюдения) из арендуемого ООО «ПремиумФитнес» помещения № 13 на четвертом этаже с последующим его подключением к внутренней системе видеонаблюдения. 

Предоставленная истцом информация о хищении является недостоверной. По заявлению истца было отказано в возбуждении уголовного дела, о чем свидетельствует постановление начальника ОД ОП №1 УМВД России по г. Смоленску от 08.07.2022 г. 

Факт распространения сведений лицом, к которому предъявлен иск, а также порочащий характер этих сведений не могут быть предметом рассмотрения в заявлении о расторжении договоров.

Арендодателем изменены расчеты по возмещению расходов по содержанию арендованного объекта по договору № 21-У/Ф/2021 от 02.02.2021 и выставлены счета на оплату в увеличенном размере в части коммунальных и административно-хозяйственных расходов. 

Подтверждающих документов от истца по наименованиям и детализации расходов не было представлено. 

В связи с тем, что ответчиком условия договора №21-У/Ф/2021 от 02.02.2021 исполняются, а предъявляемые истцом к возмещению доначисленные расходы были не детализированы и не идентифицированы, ответчик считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют. 

Материалами дела установлено, что ответчиком условия, согласованные сторонами в договоре № 20-MСП от 02.02.2021, исполнялись в полном объеме, выставленные счета на ранее согласованных условиях оплачены, что подтверждается платежными поручениями, за исключением доначисленных впоследствии коммунальных и административно-хозяйственных расходов, которые являются спорными и рассматриваются в рамках настоящего дела.

 Счёт № ДС00-000624 от 07.12.2022 на доплату электроснабжения, водоснабжения и водоотведения за 2021 г. был выставлен и вручен под роспись директору ООО «ПРЕМИУМФИТНЕС» 08.12.2022 (исх. № 652 от 08.12.2022), все расходы, за коммунальные услуги, которые потреблялись ответчиком, им были оплачены, по ранее выставленным истцом счетам, согласованным и подписанным в двухстороннем порядке. 

Расчёты суммы задолженности за коммунальные расходы на доплату электроснабжения, водоснабжения и водоотведения за 2022 г. направлены ответчику письмом исх. № 654 от 08.12.2022. 

Счёт № ДС00-000624 от 07.12.2022 для оплаты доначисленной суммы за административно-хозяйственные расходы 895 461,71 руб. за период с 06.02.2021 по 31.12.2021 выставлен ответчику 08.12.2022 (исх. № 652 от 08.12.2022) и вручен под роспись директору ООО «ПРЕМИУМФИТНЕС» ФИО3

 Таким образом, задолженность по доначисленным коммунальным и административно-хозяйственным расходам образовалась вследствие спора относительно довключенных видов административно-хозяйственных расходов и изменения порядка расчета коммунальных услуг по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению. 

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

Суд области пришел к верному выводу, что систематичность нарушения обществом договорных обязательств не установлена. Наличие задолженности по доначисленным коммунальным и административно-хозяйственным расходам, образовавшейся вследствие спора, не может расцениваться в качестве существенного нарушения договора. 

Расторжение договора аренды, заключенного на длительный срок, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

 Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.

Судом области также установлено, что в настоящем деле истцом не представлены доказательства систематического неисполнения арендатором договорных обязательств, невозможности воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений, наличия иных существенных нарушений договора, влекущих применение ответственности в виде расторжения договора аренды, что исключает удовлетворение требования о досрочном расторжении договора № 20-МСП от 02.02.2022 аренды недвижимого имущества, и, соответственно, требования об обязании освободить занимаемые нежилые помещения.

Таким образом, использование обществом площадей нежилых помещений физкультурно-оздоровительного комплекса, не находящихся в аренде, не относится к спорному договору аренды. 

Довод жалобы о том, что обязательства, вытекающие из договора на возмещение расходов по содержанию арендованного объекта по оплате дополнительных коммунальных расходов могут возникнуть только после заключения дополнительного соглашения  отклоняется судом, поскольку после расторжения договора подлежит применению аналогичная цена (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.03.2023 по делу № А62-5535/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                  М.М. Дайнеко     

Судьи                                                                                                                Д.Л. Сурков

                                                                                                                           Е.В. Мосина