АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-7146/2023

г. Ставрополь

09 августа 2023 года.

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2023 года.

                                       Решение изготовлено в полном  объеме  09 августа 2023 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 304263534500349, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь,                            ОГРН 

<

***>, 

об изъятии у ФИО2 земельного участка площадью 98 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под остановочным павильоном в комплексе с торговыми киосками (литеры «А», «Б» - торговые), кадастровый номер 26:12:011604:179, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 522 в районе жилого дома № 86/1, и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: здание с кадастровым номером 26:12:011604:450, назначением: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 50,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; здание    с    кадастровым    номером    26:12:011604:449, назначением: нежилое,   количество   этажей   1,   в   том  числе   подземных   0,   площадью 10,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд с выплатой возмещения в размере 4 898 096, 73 рублей,

при участии представителя комитета ФИО3, доверенность от 25.10.2022 № 27, представителя администрации ФИО4, доверенность от 21.01.2022 № 01/1-21-7, индивидуального предпринимателя ФИО2, согласно паспорту,

УСТАНОВИЛ:

администрации города Ставрополя (далее – администрация), обратилась в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2,                          г. Ставрополь (далее – предприниматель), об изъятии у предпринимателя земельного участка площадью 98 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под остановочным павильоном в комплексе с торговыми киосками (литеры «А», «Б» - торговые), кадастровый номер 26:12:011604:179, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 522 в районе жилого дома № 86/1, и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: здание с кадастровым номером 26:12:011604:450, назначением: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 50,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; здание с кадастровым номером    26:12:011604:449, назначением: нежилое,   количество   этажей   1,   в   том  числе   подземных   0,   площадью 10,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, для муниципальных нужд с выплатой возмещения в размере 4 898 096, 73 рублей  (с учетом уточненных требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом                             г. Ставрополя (далее – комитет).

Исковые требования мотивированы тем, что Администрацией города Ставрополя в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения согласно документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах улицы Шпаковской от улицы Доваторцев до проспекта Ворошилова города Ставрополя принято постановление от 21.03.2023 № 593 «Об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, для муниципальных нужд», Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (часть 1 статьи 56.3); со ссылкой на статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), администрация пояснила, что, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое осуществляется по решению суда.

Представитель администрации в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Предприниматель в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном размере и размере возмещения, установленным заключением эксперта от 13.07.2023 № 01-23, заявил ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, указывая, что заключение составлено на ошибочных выводах эксперта, методически проведено не верно, не может быть использовано судом при принятии решения по делу. В исследовательской части заключения листы 20, 21, 22 эксперт, проводя сравнительный анализ земельных участков (аналог № 1, аналог № 2, аналог № 3), фактически проводит сравнение только с аналогом № 1, так как участки № 2 и № 3 были сняты с продажи. Иные аналогичные участки, находящиеся в продаже с тождественными характеристиками, которые экспертом указываются на листе 19 заключения в подпунктах  9, 10, 11 не приняты во внимание при расчете стоимости права аренды земельного участка, на листе 20 заключения указано об их непринятии к расчетам. Экспертом указано на листе 30, что применена максимальная корректировка 17,8 и 5% относительно объекта, поскольку отсутствуют сведения о наличии постоянных коммуникаций (то есть имеются внутренние сантехнические и электротехнические устройства), однако по факту имеются постоянные коммуникации: интернет, телефония, электроснабжение, водопровод и водоотведение), соответствующие документы и заключенные договоры имеются. Эксперт ФИО5 выводы в данной части сделала с учетом отчета об оценке, представленного администрацией, пояснила суду, что она проезжала мимо объекта подлежащего экспертной оценке и установила, что он требует капитального ремонта. Данные пояснения эксперта суду не согласуются с проведенной экспертизой, так как в заключении отсутствуют сведения о том, что эксперт осуществлял выезд на место нахождения объекта. Не указано, какие методы обследования применялись, осуществлялись ли исследования наружных и внутренних стен, а также обследование коммуникаций. 

Предприниматель не согласился с исследованием и выводами эксперта, относительно объекта площадью 10,6 квадратных метров, считая выводы эксперта противоречивыми. Считал методически неверным подход эксперта, к установлению повышающего коэффициента на указанный объект.

Относительно объекта площадью 50,1 кв.м предприниматель не согласился с оценкой его стоимости.

Также предприниматель указал, что экспертом при даче заключения не принято во внимание, что он является субъектом малого бизнеса, на спорных объектах функционирует продовольственный магазин, обеспечены работой 5 человек (три продавца, бухгалтер, уборщик), завезен товар под реализацию, заключены договоры на поставку продуктов до конца календарного года, не принято во внимание, что указанные лица должны получить компенсацию, в случае их увольнения, так как предоставить им работу предприниматель не сможет, реализацию остатков товара - продуктов питания также невозможно провести в сжатые сроки, эксперт не применил иные методы расчета для данных объектов, как для бизнеса, а фактически ограничился оценкой их как строений.

Предприниматель считал, что заключение является не финансово-экономическим, а оценочным исследованием.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд посчитал необходимым отказать в его удовлетворении в связи со следующим.

Согласно абзацу третьему статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» (далее – Закон № 73-ФЗ»  эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В соответствии с абзацем девятым статьи 9 указанного Федерального закона заключение эксперта - это письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Определением от 25.05.2023 судом обществу с ограниченной ответственностью «Ставропольская фондовая корпорация», а именно эксперту ФИО5 поручено проведение экспертизы.

Перед экспертом поставлен вопрос о необходимости определения размера возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, площадью 98 кв.м, категория земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: под остановочным павильоном в комплексе с торговыми киосками (литеры «А», «Б» - торговые), кадастровый номер 26:12:011604:179, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 522 в районе жилого дома № 86/1, и расположенных на нем объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 26:12:011604:450 и 26:12:011604:449.

Из заключения экспертизы от 13.07.2023 № 01-23 и пояснений эксперта, данных на возражения предпринимателя в ходе судебного заседания от 24.07.2023 судом установлено следующее.

Из пояснений о применении справочников оценщика недвижимости установлено, что справочники оценщика недвижимости, разработанные Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, содержат рыночную информацию по исследованию влияния различных факторов на рыночную стоимость объектов недвижимости, наряду с результатами экспертных исследований в них включены результаты статистического анализа и обработки рыночных данных по ценам продаж и арендным ставкам, рассчитаны рыночные соотношения для торгово-офисных объектов по тем ценообразующим параметрам, которые, как правило, учитываются в объявлениях с предложениями о продаже. Справочник оценщика – это комплексный информационно-аналитических ресурс по обеспечению деятельности оценщиков, аналитиков, банков, ГБУ, судебных экспертов, банков, БТИ, фондов имущества.

В соответствии с положениями Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.»

Экспертом применен только сравнительный подход, поскольку он приводит к наиболее достоверному результату и в наибольшей степени отражает мотивы участников рынка и логику ценообразования в отношении подобных объектов, а также наилучшим образом соответствует цели проведения оценки.

Методы доходного подхода при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в связи с имеющейся информацией в материалах дела о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд спорных объектов неприменимы, так как нет возможности прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить.

Затратный подход не был применен, поскольку не была предоставлена проектно-сметная документация на объекты капитального строительства, подлежащие исследованию. Кроме того, затратный подход, как правило, не используется при оценке универсальных объектов недвижимости на достаточно развитом рынке, т.к. методика его применения включает большое количество расчетных показателей (износ, прибыль предпринимателя), которые не могут быть достоверно измерены с высокой точностью, но оказывают определяющее значение на результат оценки.

В отношении замечаний по определению стоимости земельного участка кадастровый номер 26:12:011604:179 судом из пояснений эксперта и заключения экспертизы установлено, что экспертом выбраны в качестве аналогов три земельных участка (расчет представлен на листах 22-23 заключения эксперта).

На листе 23 заключения даны пояснения, что определенная рыночная стоимость 1 кв.м исследуемого земельного участка находится ближе к верхней границе диапазона стоимостей из анализа рынка земельных участков, проведенного на листах 17-20 заключения эксперта.

На листе 17 заключения эксперта дополнительно проведен расчет права аренды исходя из кадастровой стоимости. Результаты коррелируют между собой.

Итоговое значение:

Кадастровая стоимость, руб.

Рыночная стоимость, руб.

Рыночная стоимость права аренды, руб.

529 097,1

648 822,43

564 475,51

           Как следует из подпункта 5 пункта 3 статьи 56.8 Земельного кодекса, в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная  стоимость подлежащих прекращению            иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

            Если до указанного дня разрешенное использование участка было изменено для строительства/реконструкции объектов государственного значения (для целей размещения которых осуществляется изъятие), рыночная стоимость участка или прав на него определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.

            Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка – один из основных ценообразующих факторов при определении размера возмещения в связи с изъятием. Изменение ВРИ участка влечет пересчет его кадастровой, а соответственно и рыночной стоимости, которая так или иначе ориентируется на кадастровую, изменение вида разрешенного использования земельного участка влияет и на стоимость расположенных на нем зданий, которая производна от виде разрешенного использования.

            В части замечаний по применению максимальной корректировки 17,8%, а также корректировки  5%  для  объекта  оценки            площадью  50,1 кв.м, кадастровый номер 26:12:011604:450, из заключения эксперта и пояснения эксперта судом установлено, что скидка на торг 17,8%  рассчитана в таблице на листе 33 заключения. Данная корректировка применена по верхнему значению расширенного интервала для позиции Стрит-ритейл для неактивного рынка из таблицы 451 Справочника оценщика недвижимости-2021. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода.

            В части применения расширенного интервала (в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости, листы 35-37 заключения), установлено следующее.

            Реальные соотношения между объектами, отличающимися значениями ценообразующих факторов, не могут быть заданы единственным значением, поскольку всегда существуют другие, не учитываемые, латентные факторы, влияющие на соотношение цен, т.е. реальные значения могут принимать целый спектр значений в зависимости от различных факторов, которые не могут рассматриваться как элементы сравнения, поскольку информация по ним обычно отсутствует. Расширенный интервал показывает диапазон, в котором с высокой степенью вероятности (более 0,8) находится значение соответствующей поправки.

            Эксперт пояснил, что обычно при сравнительном анализе объекта оценки и объекта –аналога указываются факторы, которые не учитываются как элементы сравнения, однако влияют на стоимость объекта оценки и объекта – аналога, а значит, и на соотношение между ними. Поэтому, если по дополнительным факторам не отмечено различие между сопоставимыми объектами, то в качестве корректирующего коэффициента принимается его среднее значение. Если у оценщика есть основания полагать, что наличие данных факторов должно привести к увеличению корректирующего коэффициента, то его следует сдвигать в большую сторону, но не более, чем границы расширенного интервала.

            Поскольку объект оценки имеет вид разрешенного использования: под остановочным  павильоном в комплексе с торговыми киосками, а аналоги являются объектами более универсального коммерческого назначения (торгово-офисные) применена максимальная скидка на торг из расширенного диапазона, которая учитывает это различие.

            Также в материалах дела имеется письмо заместителя руководителя комитетаградостроительства     администрации     города     Ставрополя          о том,  что  инженерные сети отсутствуют в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:179 площадью 98 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 522, в районе жилого дома 86/1.

            Скидка на наличие коммуникаций - 5% рассчитана в таблица на листе 34 заключения, является минимальной и применена по данным Статриэлта как отсутствие системы автоматического пожаротушения.

            В части замечаний по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:011604:449, судом из пояснений эксперта и заключения эксперта установлено следующее.

            На листах 26-27 заключения эксперта представлена информация:

 

Кадастровый номер

26:12:011604:449

Общая площадь объекта, кв.м

10,6

Кадастровая стоимость, руб.

345 970,73

Данные паспорта БТИ:

 

8

Отделочные работы

Наружная отделка

штукатурка

 

Внутренняя отделка

Обшито сайдингом

 

                Пояснение   в   отношении   скидки   на   торг   обоснованы   на   листе   30  заключения   эксперта   и дополнительно пояснены выше по тексту. Как отмечалось выше, если анализ рыночной ситуации показывает, что ситуация отличается от типовой, значение этого параметра может быть смещено в сторону увеличения/уменьшения в пределах приведенных толерантных (расширенных) интервалов с учетом характера и значимости факторов, влияющих на требуемую характеристику, в данном случае скидка на торг увеличена до максимального значения.

            В части методологии оценки при применении корректировок судом из пояснений эксперта и заключения эксперта установлено следующее.

            В соответствии с методологией оценки сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производится по двум компонентам: по единицам сравнения (здесь цена   за   1   кв.   м);   по   элементам   сравнения.   Поправками называются корректировки, которые вводятся в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

            На основании подпункта «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки недвижимости (ФСО № 7) (в ред. приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

            При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

            При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

            Согласно Федеральным стандартам оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V)», Приложение № 5 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки). Если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене.

            Основными этапами сравнительного подхода являются: определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки; выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них; сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;        внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости); согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. Согласование проводится с учетом положений пункта 3 данного Федерального стандарта оценки. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения.

            В рассматриваемом заключении экспертом  применена скидка на состояние ремонта 21% для аналогов 1 и 2 (помещения в зданиях: Аналог 1 – отделка офисная, отопление центральное, жилой дом, Аналог 2 - помещение свободного назначения 35,3 кв.м. Высокие потолки 3 метра), поскольку они качественно явно лучше, чем объект оценки - отдельно стоящий киоск без отопления, соответственно их внутреннее состояние по элементу сравнения «состояние отделки» не может считаться идентичным. Для аналога 3 применена меньшая корректировка - 11%, он несколько лучше, чем объект оценки но так же как и объект оценки отделан сайдингом. Данная корректировка применена , поскольку на разницу в состоянии отделки влияет качество материалов, капитальность строения,   наличие отопительных приборов, внутренних коммуникаций

Эксперт не делал осмотр объекта оценки, поскольку рыночная стоимость объекта определялась на ретроспективную дату. Состояние объекта исследовалось по материалам (паспорт БТИ), представленным в деле, так как в соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта оценки, Приложение 3 3 к приказу Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. 

Дата установлена судом и является датой вынесения определения о назначении экспертизы, то есть на 25.05.2023.

Примененная экспертом корректировка на коммуникации определяет доступ к инженерным коммуникациям и составляет 38%, Расчет представлен на листе 35 заключения эксперта. Данная корректировка учитывает данные паспорта БТИ, где указано, что на объекте отсутствует канализация, отопление и водоснабжение (экспертом учтено, что на объекте имеется электричество).

В части замечаний в отношении соответствия рыночной стоимости анализу рынка, судом из пояснений эксперта и заключения эксперта установлено следующее.

      В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7) (в редакции приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200) совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

      Таким образом, размер возмещения, выплачиваемого правообладателям, за изымаемое государством имущество, включает в себя (ст. 56.8 ЗК РФ): рыночную стоимость земельного участка, право собственности на который прекращается (рыночную стоимость иных прав на участок, в том числе права аренды); рыночную стоимость объектов капитального строительства, право собственности на которые прекращается (рыночную стоимость иных прав на него); упущенную выгоду, которая возникает в связи с изъятием недвижимости. 

      Согласно абзацу 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

      Рыночная стоимость объекта капитального строительства не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.

      Поскольку собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является муниципальное образование – плата за землю берется в   виде арендных платежей, которые так же, как и земельный налог, являются функцией от рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка.

            В открытых источниках отсутствует информация о ценах объектов капитального строительства, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов. По этой причине в сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов эксперт использовал ЕОН с проведением «очистки» их цены от вклада земельного участка.

            Право аренды участка в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 56.8 Земельного кодекса оценивается исходя из рыночной стоимости права аренды до истечения срока действия соответствующего договора. То есть оценивается стоимость, по которой в отношении участка могло бы быть заключено соглашение о перенайме. Методика оценки права аренды установлена распоряжением Минимущества от 10.04.2003 № 1102-р, которым предусмотрено, что право аренды может иметь отрицательную стоимость если арендная палата по договору превышает ее рыночный размер.

Таким образом, размер возмещения, включает в себя:

рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:179, руб.

рыночная стоимость объекта капитального строительства

с кадастровым номером 26:12:011604:450, право собственности на который прекращается, руб.

рыночная стоимость объекта капитального строительства

с кадастровым номером 26:12:011604:449, право собственности на который прекращается, руб.

564 475,51

4 828 109,40

638 058,86

Площадь, кв. м

Площадь, кв. м

Площадь, кв. м

98

50,1

10,6

 

            При этом на листах 23 и 38 заключения эксперта сделан вывод  о том, что поскольку земельный участок неотделим от расположенного на нем объекта недвижимости, а также учитывая, что доля свободного земельного участка равна нулю и он полностью занят расположенными на нем объектами недвижимости, в стоимость 1 кв.м исследуемых объектов включена стоимость прав на земельный участок. (564 475,51+ 4 828 109,40 + 638 058,86) / (10,6+50,1) = 6 030 643,77/60,7= 99 351,62 руб./кв.м.

Расчет стоимости 1 кв.м с учетом стоимости доли земельного участка отдельно для каждого объекта недвижимости:

 

рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011604:179, руб.

рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:011604:450, право собственности на который прекращается, руб.

рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:011604:449, право собственности на который прекращается, руб.

564 475,51

4 828 109,40

638 058,86

Площадь, кв. м

Площадь, кв. м

Площадь, кв. м

98

50,1

10,6

Расчет стоимости объектов с учетом доли земельного участка:

(564475,51/(10,6+50,1) х 50,1+

4   828 109,4= 5 294 010,93 руб.

5   294 010,93/50,1 = 105 668,88руб./кв.м

(564475,51/(10,6+50,1) х 10,6+ 638 058,86= 736 632,84 руб.

736 632,84/10,6 = 69 493,66 руб./кв.м

Данный расчет подтверждает правильность внесения корректировок, рыночная стоимость 1 кв.м объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:011604:450 с учетом доли земли составляет 105 668,88 руб./кв.м и находится в середине исследуемого диапазона цен предложения рынка торгово-офисных помещений, качественные характеристики которых максимально приближены к характеристикам исследуемого объекта за исключением вида разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость 1 кв.м объекта капитального строительства с кадастровым номером 26:12:011604:449 с учетом доли земли составляет 69 493,66 руб./кв.м и находится ближе к нижней границе диапазона цен предложения рынка торгово-офисных помещений, поскольку их качественные характеристики значительно отличаются от характеристик исследуемого объекта.

При этом эксперту запрещено самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы (статья 16 Закона о судебно-экспертной деятельности), эксперт не обязан предполагать о возможных доказательствах убытков и упущенной выгоды. 

Исходя из изложенного выше, судом сделан вывод о том, что экспертное заключение в выполненной части составлено с соблюдением статьи 16 Закона  №  73-ФЗ, статьи 86 АПК РФ, Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002, ссылки на правовые акты, обязательные к применению при производстве экспертизы, исследовательская часть  экспертного заключения в выполненном объеме изложена полно.

Назначение повторной экспертизы является правом арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела, придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора. 

Ввиду отсутствия оснований для признания заключения эксперта противоречивым (вызывающим сомнения) суд отказывает в назначении повторной экспертизы. 

Несогласие с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности заключения.

Комитет мотивированного отзыва на заявление не направлял, представитель в судебном заседании поддержал исковые требование администрации..

Выслушав пояснения представителей администрации, комитета и предпринимателя, исследовав материалы дела и дав правовую оценку представленным доказательствам, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации от 16.03.2023 № 530 утверждена документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах улицы Шпаковской от улицы Доваторцев до проспекта Ворошилова города Ставрополя.            

Основной задачей проекта планировки территории является реконструкция автомобильной дороги местного значения в границах проекта планировки территории для повышения эффективности последующего ее использования.

Администрацией в целях реконструкции автомобильной дороги местного значения согласно документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах улицы Шпаковской от улицы Доваторцев до проспекта Ворошилова города Ставрополя принято постановление от 21.03.2023 № 593 «Об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества, расположенного на нем, для муниципальных нужд» (далее - постановление № 593).

 В соответствии с постановлением № 593 подлежит изъятию для муниципальных нужд: земельный участок с кадастровым номером 26:12:011604:179, площадью 98 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 522 в районе жилого дома № 86/1, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под остановочным павильоном в комплексе с торговыми киосками (литеры «А», «Б» - торговые), и и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: здание с кадастровым номером 26:12:011604:450, назначением: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 50,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; здание    с    кадастровым    номером    26:12:011604:449, назначением: нежилое,   количество   этажей   1,   в   том  числе   подземных   0,   площадью 10,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 26:12:011604:179 предоставлен в аренду предпринимателю на основании договора аренды земельного участка от 15.06.2016 № 5846 сроком по 14.06.2056.

На изымаемом участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:12:011604:449, 26:12:011604:450, которые принадлежат предпринимателю на праве собственности.

В рамках подготовки соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в силу статьи 56.7 Земельного кодекса по заказу комитета подготовлен отчет об оценке размера возмещения за изымаемую недвижимость.

Согласно отчету от 31.03.2023 № 83 об оценке размера возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 522 в районе жилого дома № 86/1 (кадастровый номер 26:12:011604:179) площадью 98 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под остановочным павильоном в комплексе с торговыми киосками, подготовленному ООО «Деловой партнер», размер возмещения составил                        4 898 096,73  рублей 73 копейки.            

03 апреля 2023 года предпринимателю направлено уведомление о необходимости заключения соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, с указанием размера возмещения, в связи с изъятием земельного участка и объекта недвижимости.

Предприниматель в ответ на уведомление сообщил о несогласии с размером возмещения за изымаемую недвижимость.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса администрация обратилась в арбитражный суд с иском о принудительном изъятии объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю на правах аренды и собственности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 279 Гражданского кодекса принудительное отчуждениеземельного участка может осуществляться в соответствии с решением об изъятииземельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое принимаетсяфедеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной властисубъектов      Российской     Федерации      или     органами     местного     самоуправления,

определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

По правилам статьи 49 Земельного кодекса изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе со строительством (реконструкцией) автомобильных дорог   федерального,   регионального   или   межмуниципального,   местного   значения,   при отсутствии других возможных вариантов строительства (реконструкции) этих объектов.

Земельным кодексом Российской Федерации допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (часть 1 статьи 56.3).

Статья 56.3 Земельного кодекса (пункт 1) предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В силу норм статьи 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Организации, уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации осуществлять деятельность по строительству и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, входят в перечень организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2015 № 442.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункты 2 и 3 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Проект     соглашения     об     изъятии     недвижимости     считается     полученным

правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункты 6, 7 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 данной статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателемизымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии          недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса).

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункты 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных данной статьей (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которое подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 указано следующее. По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Изъятие земельного участка для государственных нужд с прекращением права собственности предпринимателя осуществлено во исполнение решения уполномоченного органа о таком изъятии. Предприниматель был уведомлен о названном решении, но не согласился заключать соглашение об изъятии земельного участка. 

Первоначально причитающееся предпринимателю возмещение было определено оценщиком в отчете от 31.03.2023 № 83 и составило 4 898 096,73 руб. 

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 АПК РФ.

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения за изъятие (справедливого размера выкупной стоимости) земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости суд назначил оценочную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «Ставропольская фондовая корпорация», а именно эксперту ФИО5.

Согласно заключению экспертизы от 13.07.2023 № 01-23 размер возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка площадью 98 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под остановочным павильоном в комплексе с торговыми киосками (литеры «А», «Б» - торговые), кадастровый номер 26:12:011604:179, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 522 в районе жилого дома № 86/1, и расположенные на нем объекты недвижимого имущества: здание с кадастровым номером 26:12:011604:450, назначением: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 50,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>; здание    с    кадастровым    номером    26:12:011604:449, назначением: нежилое,   количество   этажей   1,   в   том  числе   подземных   0,   площадью 10,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, составит 6 030 643 , 77 руб. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о необходимости определения размера возмещения за изымаемый земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости в соответствии заключением эксперта от 13.07.2023 № 01-23, которое признано надлежащим (достоверным, допустимым и относимым) доказательством по делу.

Суд признал заключение полным, ясным и содержательным, не содержащим противоречий в выводах эксперта. В заключении приведено полное описание методики, на основании которой проводилось исследование. Эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности, документы о квалификации эксперта имеются в материалах дела. Наличие признаков недостоверности, неясности, неполноты экспертного исследования судами не установлено. 

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.

Судом учтено, что размер возмещения, определенный результатами судебной оценочной экспертизы, является наиболее актуальным и приближенным к моменту изъятия земельного участка и объектов недвижимости.

Руководствуясь статьями частью 2 статьи 87, статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРНИП 304263534500349, отказать.

            Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2,                  г. Ставрополь, ОГРНИП 304263534500349 земельный участок площадью 98 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под остановочным павильоном в комплексе с торговыми киосками (литеры «А», «Б» - торговые), кадастровый номер 26:12:011604:179, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 522 в районе жилого дома № 86/1, и расположенные на нем объекты недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером 26:12:011604:450, назначением: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 50,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>;

- здание    с    кадастровым    номером    26:12:011604:449,    назначением: нежилое,   количество   этажей   1,   в   том  числе   подземных   0,   площадью 10,6 кв.м., расположенное по адресу:                

<

...>, для муниципальных нужд

            Определить возмещение за изымаемый земельный участок площадью 98 кв. м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под остановочным павильоном в комплексе с торговыми киосками (литеры «А», «Б» - торговые), кадастровый номер 26:12:011604:179, расположенный по адресу: 

<

...> в квартале 522 в районе жилого дома № 86/1, и расположенные на нем объекты недвижимого имущества здание с кадастровым номером 26:12:011604:450, назначением: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, площадью 50,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, здание    с    кадастровым    номером    26:12:011604:449,    назначением: нежилое,   количество   этажей   1,   в   том  числе   подземных   0,   площадью 10,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, в размере 6 030 643 руб. 77 коп.         

             Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права аренды индивидуального предпринимателя ФИО2,                              г. Ставрополь, ОГРНИП 304263534500349, на земельный участок с кадастровым номером 26:12:011604:179 и права собственности на здания с кадастровыми номерами 26:12:011604:450 и 26:12:011604:449.

            Обратить решение к немедленному исполнению.

            Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

         Судья                                                                                                                   Русанова В.Г.