АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара ул. Самарская, 203 Б, тел.: (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

31 марта 2021 года

Дело №

А55-33282/2020

Резолютивная часть решения объявлена: 25 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен: 30 марта 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи:

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи 

помощником судьи Максимовой В.А. 

рассмотрев в судебном заседании  25 марта 2021 года  дело по иску, заявлению

Департамента градостроительства городского округа Самара  

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ЖСК «Партизанская 177 -179»

о признании

при участии в заседании

от истца – ФИО2 по доверенности

от ответчика – ФИО3 по доверенности 

от третьего лица – не явился, извещён,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара  обратился в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 24.08.2020 №63/001/310/2020-1547 об отказе Департаменту градостроительства городского округа Самара  в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0919002:14; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области  осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0919002:14. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в отзыве на заявление требования не признало, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ЖСК «Партизанская 177 -179».

В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ЗАО «Сфера» (далее - арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 13.06.2007 № 81 с кадастровым номером 63:01:0919002:14 площадью 1 197 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Партизанская, д. 177-179 (далее - договор № 81), на срок до 17.04.2015 для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Впоследствии по договору от 16.12.2013 ЗАО «Сфера» передало в полном объеме права и обязанности арендатора по договору № 81 Жилищно-строительному кооперативу «Партизанская 177-179».

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно постановлению Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных статьей 39.29 ЗК РФ, а также по подготовке и подписанию уведомлений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, безвозмездно пользования земельными участками, актов приема-передачи земельных участков, предусмотренных под строительство зданий, сооружений, осуществлению государственной регистрации прав при возникновении, прекращении, переходе, установлении и снятии ограничений (обременении) прав на земельные участки на основании распорядительных актов Администрации городского округа Самара, Департамента градостроительства городского округа Самара, договоров купли-продажи земельных участков, договоров аренды и безвозмездного пользования земельными участками, дополнительных соглашений к ним, соглашений о расторжении перечисленных в настоящем подпункте договоров и иных документов, перечисленных в подпунктах 6, 7, 8, 18, 19 данного пункта, внесению изменений в сведениях Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по данным договорам аренды с 01.03.2015 осуществляют органы местного самоуправления городского округа Самара.

20.12.2018 Департаментом градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU63301000-096э от 24.12.2015 в адрес арендатора было направлено письмо № Д05-01/3542 об отказе от договора аренды указанного земельного участка.

Указанное уведомление было получено арендатором 24.12.2019 (копия почтового реестра Департамента от 20.12.2019 вместе с отчетом об отслеживании корреспонденции).

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) с заявлением от 03.03.2020 № 63/001/310/2020-1547 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды в отношении указанного земельного участка.

Уведомлением от 24.08.2020 № 63/001/310/2020-1547 Управлением Росреестра по Самарской области Департаменту было отказано в государственной регистрации прекращения обременения правом аренды связи с тем, что в Едином государственном реестре недвижимости не погашена запись об ипотеке в силу закона в отношении указанного земельного участка, а также не приложен документ, подтверждающий факт получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора №81.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Установив фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, арбитражный суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя при этом из следующих мотивов.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В обоснование заявленных требований департамент ссылается на то, что согласно статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия наступают после ее регистрации.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной пли муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (часть I статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аренда земельного участка прекращается но основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федерального закона № 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В обоснование возражений на заявление, управление ссылается на то, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГР11) зарегистрированы договоры долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0919002:14 площадью 1 197 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, улица Партизанская, д. 177-179, внесена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) ипотеки в силу закона в пользу всех участников долевого строительства (№63-63-01/133/2008-851 от 09.07.2008). Документы, необходимые для погашения указанной записи в Управление не поступали.

По мнению Управления, в случае отсутствия необходимых условий для погашения вышеназванной записи об ипотеке, зарегистрированной в отношении спорного хмельного участка, прекращение аренды возможно только при наличии письменного согласия залогодержателей (участники долевого строительства). Вместе с тем, документы, подтверждающие такое согласие, в регистрирующий орган не представлялись, что в совокупности с вышеизложенными обстоятельствами и обусловило принятие решения об отказе в государственной регистрации прекращения аренды (п.5 ч.1 ст.26. ст.27 Закона №218-ФЗ).

Доводы заинтересованного лица отклоняются судом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права. 

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются  договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение    объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем на основании договора аренды земельного участка, заключенного до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу с 01.03.2015, подлежат урегулированию нормами гражданского законодательства.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ)

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 14, 15, 18, 21 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав. При этом документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение и обременение недвижимого имущества, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть представлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (часть 5 статьи 22 ЗК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

В соответствии с ч. 1 ст. 12.1, ч. 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве, залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Частью 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом регистрации прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, из содержания данной нормы следует, что до погашения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, регистрационной записи об ипотеке, сохраняются права и обязанности по залоговым отношениям, возникшие между залогодателем (застройщиком) и залогодержателем (участником долевого строительства) на основании договора долевого участия в строительстве; вместе с тем, права залогодержателя и обязанности залогодателя прекращаются только после проверки органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, факта исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных договором долевого участия в строительстве и последующего погашения регистрационной записи об ипотеке.

Аналогичные положения содержатся и в части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником или ненадлежащего исполнения этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Кроме того, в силу части 1.1. статьи 62 Закона об ипотеке если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Департамент не является участником взаимоотношений, касающихся залога права аренды земельного, соответственно, не имел возможности выполнить требования Управления Росреестра и представить на государственную регистрацию заявление о прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщика по договорам участия в строительстве.

Наличие непогашенной записи об аренде вследствие принятия государственным органом оспариваемого решения влечет невозможность распоряжаться указанным земельным участком, в том числе, в интересах участников долевого строительства.

Указанная позиция находит свое отражение в Определении Верховного Суда РФ от 06.10.2017 № 301-КГ17-14417, постановлении Арбитражного суда Волго- Вятского округа от 22.06.2017 № Ф01-2088/2017 по делу № А43-21091/2016.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

20.12.2018 Департаментом градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU63301000-096э от 24.12.2015 в адрес арендатора было направлено письмо № Д05-01/3542 об отказе от договора аренды указанного земельного участка.

Указанное уведомление было получено арендатором 24.12.2019 (копия почтового реестра Департамента от 20.12.2019 вместе с отчетом об отслеживании корреспонденции).

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила данной статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 указанного Федерального закона.

Однако то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником- арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017 по делу № 305-КГ17-11234, А41-25727/2016).

Таким образом, Департаментом прекращены арендные обязательства, в связи с чем отказ Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0919002:14 является неправомерным.

В связи с чем доводы заявителя о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора  в силу названной выше нормы следует считать доказанными.

Государственная регистрация прекращения права аренды не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога. При прекращении договора аренды земельного участка, обремененного залогом, считается прекращенным и залог (пункты 1 и 2 части 1 статьи 352 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 N 305-КГ17-11234 по делу N А41-25727/2016, то обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

В настоящее время объект введен в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU63301000-096э от 24.12.2015) арендные обязательства прекращены.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что Управление Росреестра по Самарской области не имело достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0919002:14, требования департамента являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод Управления Росреестра о том, что государственная регистрация прекращения права аренды застройщика возможна только после прекращения залога этого права в отношении всех участников долевого строительства основан на неверном толковании норм материального права, поскольку залог права аренды у участников долевого строительства возникает в силу положений Федерального закона N 214-ФЗ и государственная регистрация соглашения о расторжении договора и прекращения права аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога (ипотеки).

Иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23 июня 2020 г. N Ф06-62602/2020 по делу N А55-27976/2019.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах уведомления Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, выраженное в уведомлении от 24.08.2020 №63/001/310/2020-1547  является незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Выводы суда согласуются со сложившейся в арбитражных судах правоприменительной практикой (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2019 по делу № А55-29661/2018, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2019 по делу № А55-5421/2019).

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.101-102, 110-112, 167-170, 176, 201, 206, 211, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 24.08.2020 №63/001/310/2020-1547 об отказе Департаменту градостроительства

городского округа Самара в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0919002:14.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить нарушение прав и законных интересов заявителя - осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0919002:14.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1