Арбитражный суд Краснодарского края

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А32-68685/2024

г. Краснодар

08 сентября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2025 года

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Полякова Д.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субочевой В.Н. до перерыва, после перерыва - секретарем судебного заседания Карпенко М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЮЖНЫЙ ДОМ», г. Краснодар (ИНН 

<

***>), 

к Администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар (ИНН 

<

***>), 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>), 

Государственная жилищная инспекция Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН 

<

***>),

о признании, 

об отмене, 

об обязании,

при участии в судебном заседании представителей: 

от заявителя: ФИО1, по доверенности (до и после перерыва), 

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности (после перерыва),

от третьих лиц: 

(1) - ФИО3, по доверенности (до и после перерыва),

(2) - не явился, уведомлен,

при ведении аудиозаписи,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ЮЖНЫЙ ДОМ» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее – заинтересованное лицо, администрация) о признании недействительным и отмене в соответствии со ст.199-201 АПК РФ пункт 4 постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 30.10.2024 № 6870 «Об определении управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация», о признании незаконным и отмене в соответствии со ст. 199-201 АПК РФ протокола комиссии по определению управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация от 21.10.2024 № 22 в части, касающейся определения ООО «Южный дом» управляющей организацией МКД № 110 по ул. Коммунаров, г. Краснодар.

От администрации в материалы дела поступили дополнения к отзыву.

Представитель заявитель настаивает на удовлетворении заявленных требований, представил возражения на дополнение к отзыву.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 29.07.2025 объявлен перерыв до 12.08.2025 до 10-40 часов.

После перерыва заседание продолжено.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании 12.08.2025 объявлен перерыв до 25.08.2025 до 11-30 часов.

После перерыва заседание продолжено.

Дело рассматривается по правилам статьи 200 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Южный дом» зарегистрировано в качестве юридического лица за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № 806 от 24.07.2019, выданной Государственная жилищной инспекцией Краснодарского края, сроком действия до 24.07.2029.

Как следует из материалов дела, комиссией Департамента городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар 21.10.2024 на основании постановления Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» рассмотрен вопрос об отсутствии способа управления в многоквартирном доме, расположенном в городе Краснодаре, по адресу: ул. Коммунаров, д. 110.

На основании п. 8 постановления № 1616, комиссия решила определить в управление управляющей организации ООО «Южный дом» многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, что отражено в Протоколе комиссии по определению управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация от 21.10.2024 № 22.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 30.10.2024 № 6870 «Об определении управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация» (далее – Постановление № 6870), ООО «Южный дом» определено управляющей организацией для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...> (п. 4 постановления).

Данное постановление вынесено в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», Положением о департаменте городского хозяйства и топливно-энергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара от 16.02.2012 № 26 п. 6, а также в соответствии с протоколом комиссии по определению управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, от 21.10.2024 № 22.

Посчитав, что Протокол комиссии от 21.10.2024 № 22 в части, касающейся определения ООО «Южный дом» управляющей организацией МКД № 110 по ул. Коммунаров, г. Краснодар, и п. 4 Постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 30.10.2024 № 6870 нарушают права и законные интересы ООО "Южный дом", заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований ссылается на следующие обстоятельства.

Постановление № 6870 не содержит перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, а также услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме № 110 по ул. Коммунаров. Пунктом 4 Постановления № 6870 Администрацией муниципального образования город Краснодар (далее - Администрация) на ООО «Южный дом» возложена обязанность по управлению МКД № 110 по ул. Коммунаров, однако, не было указано: какие именно работы и услуги, в каких объемах и с какой периодичностью с учетом соответствующих характеристик дома ООО «Южный дом» необходимо выполнять, тогда как муниципальный орган обязан был при принятии решения об определении управляющей компании для дома сформировать перечень работ, исходя из технических характеристик дома и установленного размера платы за содержание жилого помещения, и указать эти сведения в решении.

В связи с тем, что перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД № 110 по ул. Коммунаров отсутствует, ООО «Южный дом» фактически не может приступить к управлению и оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД № 110 по ул. Коммунаров г. Краснодар.

Таким образом, по мнению заявителя, п. 4 Постановления № 6870 противоречит требованиям п.п. а) п. 2. Правил № 1616 и нарушает права и законные интересы ООО «Южный дом» - возлагает обязанности по управлению МКД без утвержденного перечня работ и услуг, тем самым препятствует надлежащему выполнению ООО «Южный дом» обязанностей по управлению и содержанию МКД.

Приложением № 2 к договору управления МКД в городе Краснодар по адресу: ул. Коммунаров, 110 является перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, являющимся объектом конкурса по адресу: ул. Коммунаров, ПО. Однако, указанный перечень установлен также без учета конструктивных и технических параметров МКД.

В частности, в перечне указаны виды работ, которые не могут быть выполнены в связи с характеристиками дома, указанными в перечне общего имущества помещений МКД (приложение№1 к договору) а именно:

1.      Предусмотрены работы в отношении перекрытий и покрытий МКД из арматуры, монолитного железобетона и сборных железобетонных плит. Согласно техническому паспорту МКД перекрытия выполнены из дерева.

2.      Проверка состояния защитных бетонных плит и ограждений, фильтрующей способности дренирующею слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах. Крыша из железа, бетонные плиты и ограждения, железобетонные короба отсутствуют.

3.      Восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами. Балконы в МКД отсутствуют.

4.      Работы в отношении систем вентиляции и дымоудаления/автоматическое дымоудаление. Система дымоудаления/автоматическое дымоудаление в МКД отсутствует. Конструктивные особенности системы вентиляции не известны, соответственно наличие и конкретное оборудование системы вентиляции неизвестны.

5.      Работы в отношении насосов, автоматических регуляторов и устройств. Насосы, автоматические регуляторы и устройства отсутствуют в МКД.

6.     Работы в отношении дренажных систем. Дренажная система отсутствует.

7.      Промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипнокоррозийных отложения. Централизованная система теплоснабжения в МКД отсутствует, отопление от АГВ.

8.      Контроль состояния и замена вышедших из строя датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации. Пожарная и охранная сигнализации отсутствуют в МКД.

9.      Влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних трехэтажей/мытье лестничных площадок и маршей нижних трех этажей. В МКД всего 2 этажа.

10.  Работы по очистке усовершенствования покрытия. Не указано какое покрытие является усовершенствованным. Покрытие придомовой территории МКД – асфальт.

11.  Работы по обеспечению требований пожарной безопасности в отношении систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, средств противопожарной защиты, противодымовой защиты. Система аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, средства противопожарной защиты, противодымовая защита в МКД отсутствует.

Тогда как невыполнение указанных в перечне видов работ может повлечь негативные последствия для ООО «Южный дом», в том числе в виде привлечения к ответственности за несоблюдение лицензионных требований.

Пунктом 4 Постановления № 6870 Администрацией на ООО «Южный дом» возложена обязанность по управлению МКД № 110 по ул. Коммунаров, однако, размер платы за содержание жилого помещения, включающей в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, не определен.

В связи с тем, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме № 110 по ул. Коммунаров не определен, у ООО «Южный дом» отсутствуют правовые основания для начисления такой платы собственникам помещений МКД.

Исходя из содержания текста Протокола № 22 от 21.10.2024 (пункт 2) размер платы за содержание жилого помещения в МКД № 110 по ул. Коммунаров установлен в размере 19,25 руб.

Однако, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения МКД №110 по ул. Коммунаров при проведении конкурса, согласно конкурсной документации и информации, опубликованной на сайте www.torgi.gov.ru, был определен в размере 34,40 руб.

Таким образом, согласно Протоколу № 22 от 21.10.2024 Администрацией ООО «Южный дом» установлен тариф, который в 1,8 раза ниже, чем тариф, который был бы определен при проведении конкурса. Администрация, определяя ООО «Южный дом» управляющей организацией, Протоколом № 22 от 21.10.2024 и п.4 Постановления № 6870 ставит управляющую организацию заведомо в экономически невыгодное положение.

Также заявитель считает, что в нарушение требований части 2 статьи 154 ЖК РФ Протоколом № 22 от 21.10.2024г. установлен только размер платы за содержание жилого помещения в МКД № 110 по ул. Коммунаров в размере 19.25 руб., размер платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом не установлен, размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, также не установлен.

Вместе с тем, действующим законодательством РФ на ООО «Южный дом» возлагаются обязанности по обеспечению благоприятных и безопасных условия проживания граждан и надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, определение п. 4 Постановления № 6870 ООО «Южный дом» управляющей организацией МКД № 110 по ул. Коммунаров при отсутствии утвержденного перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также при отсутствии размера платы за содержание жилого помещения, нарушает права и законные интересы ООО «Южный дом», а именно: возлагает финансовые обязательства по содержанию и управлению указанным МКД в соответствии с ЖК РФ, Правилами № 491, постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Соответственно, исполнение ООО «Южный дом» обязанности по управлению МКД № 110 по ул. Коммунаров может повлечь негативные последствия для управляющей организации, в том числе в виде привлечения к ответственности за несоблюдение лицензионных требований.

Согласно техническому паспорту, МКД № 110 по ул. Коммунаров - 1918 года постройки, общий износ здания составляет 66%. Технический паспорт составлен ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по состоянию на 27 марта 2015г. Таким образом износ здания составлял 66% почти 10 лет назад. С учетом того, что МКД не выбран способ управления и до принятия Постановления № 6870 от 30.10.2024 не была определена управляющая организация МКД, имеются основания полагать, что надлежащим образом содержание МКД никем не проводилось, а фактический износ составляет гораздо больше, чем 66% в настоящий момент. Предыдущей управляющей организацией МКД № 110 по ул. Коммунаров г. Краснодар, а также Администрацией на протяжении длительного времени не предпринимались никакие действия по сохранению жилищного фонда, и на сегодняшний день нарушены требования, предусмотренные п. 49 Положением, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации то 28.01.2006 № 47. В соответствии с ч. 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение п. 4 Постановления № 6870 от 30.10.2024г. ставит ООО «Южный дом» в условия кабальной сделки, для исполнения которой заявителю необходимо увеличить штат работников, провести обучение сотрудников управляющей организации по эксплуатации газового оборудования, так как МКД газифицирован. Кроме того, требуется приобрести дополнительный инвентарь/оснащение, оборудование и материалы, а также обеспечить представительство управляющей организации в пешей доступности от указанного многоквартирного дома.

Вместе с тем, учитывая технические характеристики, состояние, конструктивные особенности МКД, известные ООО «Южный дом» на текущий момент, управление МКД № 110 по ул. Коммунаров экономически не выгодно для ООО «Южный дом».

Принимая решение, суд исходит из следующего.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно Положению о департаменте городского хозяйства и топливноэнергетического комплекса администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент), утверждённому решение городской Думы Краснодара от 16.02.2012 № 26 п.6, до 01.11.2024 департамент являлся уполномоченным органом администрации муниципального образования город Краснодар (далее — Администрация) по подготовке конкурсной документации и осуществлению функций организатора открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее — открытый конкурс) в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ), и в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее - Правила).

Согласно положениям частей 1, 2 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Согласно части 2.1 статьи 161 ЖК РФ, при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения.

Согласно части 1 статьи 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Таким образом, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме самостоятельно не производят какие-либо работы по содержанию и (или) текущему ремонту общего имущества в таком доме, а заключают договоры на проведение таких работ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники имеют право заключать договоры с несколькими лицами (например, в целях определения различных ответственных лиц за выполнение различных видов работ), при этом ни одно из указанных лиц не будет иметь статуса организации, управляющей указанным многоквартирным домом (письмо Минстроя России от 04.07.2023 № 18184-ОГ/00).

Согласно письму департамента от 05.02.2025 № 1734/25, в адрес департамента поступила информация от управляющей организации ООО «ГУК-Краснодар» от 21.08.2024 № 6002-01 об отсутствии заключенных договоров по содержанию и (или) текущему ремонту общего имущества, в том числе МКД.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» официальный сайт Российской Федерации в сети Интернет по адресу www.torgi.gov.ru (далее - ГИС Торги) определен в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении открытых конкурсов для управления многоквартирными домами.

Учитывая вышеизложенное, в связи с отсутствием реализованного способа управления МКД, на ГИС Торги департаментом 18.09.2024 размещено извещение № 22000184930000000038 о проведении открытого конкурса для управления МКД, с датой назначения открытого конкурса 28.10.2024.

Согласно протоколу вскрытия конвертов от 21.10.2024, заявки на участие в открытом конкурсе для управления МКД от управляющих организаций не поступали.

В соответствии с пунктом 59 Правил, в случае если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе не подана ни одна заявка на участие в конкурсе, организатор конкурса в течение 3 месяцев с даты окончания срока подачи заявок проводит новый конкурс в соответствии с настоящими Правилами.

Учитывая вышеизложенное, в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», частью 17 статьи 161 ЖК РФ, постановлениями Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (далее — Постановление № 1616), от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», Положением о департаменте, утверждённые решением городской Думы Краснодара от 16.02.2012 № 26 п. 6, протоколом комиссии по определению управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, от 21.10.2024 № 22, в связи отсутствием поданных заявок и выбора способа управления в МКД на основании постановления Администрации от 30.10.20224 № 6870, общество с ограниченном ответственностью «Южный дом» (ИНН 

<

***>, лицензия № Л045-01324- 23/00600586 от 24.07.2019 действует до 24.07.2029) определено для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

Согласно части 17 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном данным Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с данным Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, но не более одного года.

Согласно пункту 5 Постановления № 1616 в качестве управляющей организации решением об определении управляющей организации может быть определена управляющая организация, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и включенная в перечень организаций для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее - перечень организаций).

Перечень организаций формируется уполномоченным органом и размещается в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

В перечень организаций включаются управляющие организации, представившие в уполномоченный орган заявление о включении в перечень организаций, и (или) управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным на территории соответствующего муниципального образования, в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, предусмотренным Правилами, одним из условий участия в котором является согласие управляющей организации на включение в перечень организаций, представляемое в порядке, предусмотренном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса.

Учитывая изложенное, согласно Постановлению № 1616 департамент уведомил о решении комиссии управляющую компанию ООО «Южный дом», а также собственников помещений в МКД, путем размещения информационного сообщения на досках объявлений, размещенных в подъездах МКД.

Кроме того, информация о принятом решении об определении управляющей организации, проект договора управления, перечень организаций размещены в установленном порядке на официальном сайте департамента в подразделе «Определение управляющих организаций в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 № 1616» и в государственной системе жилищно-коммунального хозяйства в подразделе «Реестр управляющих организаций и решений об определении управляющих организаций».

Вместе с тем, на основании постановления администрации от 30.10.2024 № 6870 государственной жилищной инспекцией Краснодарского края принято решение № 3939 от 27.11.2024 о внесении изменений в реестр лицензий Краснодарского края в части включения сведений о МКД в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «Южный дом» с 28.11.2024.

Учитывая изложенное, управляющей компании необходимо заключить договор управления с собственниками помещений в МКД, и согласно п. 17 ст. 161 ЖК РФ и приказу Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждения порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» осуществлять управление МКД до выбора способа управления собственниками помещений на общем собрании либо по результатам проведения открытого конкурса.

В соответствии с пунктом 65 Правил протокол вскрытия конвертов ведется конкурсной комиссией и подписывается всеми присутствующими членами конкурсной комиссии непосредственно после вскрытия всех конвертов. Протокол размещается на официальном сайте организатором конкурса в день его подписания. 

Вместе с тем, по вопросу публикации протокола вскрытия конвертов от 21.10.2024 на ГИС Торги заинтересованное лицо пояснило, что по имеющейся в ГИС Торги информации протокол вскрытия конвертов от 21.10.2024 размещён 25.11.2024.

Причиной публикации указанного протокола с нарушением срока послужило отсутствие у департамента действующей электронно-цифровой подписи (далее - ЭЦП), обеспечивающий вход и подпись всех документов по открытому конкурсу как правообладателя и организатора торгов для размещения информации в ГИС Торги, выполнив при этом все условия и требования для входа.

Для осуществления входа на ГИС Торги, необходимо обладать усиленной квалифицированной ЭЦП и быть зарегистрированным на портале «Госуслуги». ЭЦП - это инструмент криптографической защиты информации, необходимый для проведения и участия в закупочных процедурах, выданная в удостоверяющем центре Федерального казначейства.

Учитывая вышеизложенное, жилищным отделом департамента были направлены служебные записки в адрес директора департамента от 14.10.2024, 21.10.2024, 18.11.2024 с просьбой о предоставлении доступа на сайт ГИС Торги через личный кабинет руководителя организации или передаче указанных полномочий сотруднику департамента, имеющему электронно-цифровую подпись, для публикации информации о проведении открытых конкурсов.

С учётом сложившейся ситуации, в связи с отсутствием ЭЦП департамента, восстановить доступ в ГИС Торги представилось возможным 25.11.2024.

Относительно определения перечня работ и услуг по управлению МКД суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 1616 определение управляющей организации осуществляется решением органа местного самоуправления, содержащим в том числе:

а)            перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаемый в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;

б)            размер платы за содержание жилого помещения, равный размеру платы за содержание жилого помещения, установленному органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 8 Постановления № 1616, комиссией департамента согласно протоколу комиссии по определению управляющей организации для управления многоквартирными домами, в отношении которых собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, от 21.10.2024 № 22 установлен размер платы за содержание жилого помещения для управления МКД в соответствии с постановлением Администрации от 19.02.2010 № 908 «Об установлении размеров платы за содержание жилого помещения» в размере 19,25 руб.

Согласно пункту 3 указанного протокола управляющей организации необходимо выполнять работы, предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4 указанного протокола предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений МКД осуществлять в соответствии с подпунктом «б» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N° 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Кроме того, работы по управлению многоквартирным домом, выполняемые управляющей организацией, не включены в перечень услуг и работ в соответствии с указанным постановлением.

Вместе с тем, требования к порядку изменения обязательств сторон по договору управления многоквартирным домом, предусматривающие, что указанные обязательства могут быть изменены только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы управляющая организация осуществляет указанные в договоре управления многоквартирным домом работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, выполнение и оказание которых возможно в сложившихся условиях, и предъявляет собственникам помещений в многоквартирном доме, лицам, принявшим помещения, счета по оплате таких выполненных работ и оказанных услуг. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренный договором управления многоквартирным домом, должен быть изменен пропорционально объемам и количеству фактически выполненных работ и оказанных услуг.

Материальные затраты, связанные с выполнением управляющей организацией, не оговоренных условиями указанного договора видов работ и не входящих в перечень работ по текущему ремонту, в том числе возникших по объективным причинам, происшедшими не по вине управляющей организации, оплачиваются собственниками дополнительно по ценам, установленным управляющей организацией.

Управляющая организация вправе взимать с собственников помещений в многоквартирном доме и лиц, принявших помещения, плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги в порядке, предусмотренном определенным по результатам открытого конкурса договором управления многоквартирным домом

Таким образом, согласно договору управления от 31.10.2024 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения составляет 19,25 руб., исходя из стоимости работ и услуг, рассчитанной на 1 кв.м общей площади помещения. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Учитывая вышеизложенное, у департамента отсутствовали основания для определения и расчёта иного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с Постановлением № 1616.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 8 договора управления многоквартирным домом обязательства по управлению могут быть изменены «Сторонами» только в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы либо на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы «Управляющая организация» осуществляет указанные в настоящем договоре работы и услуги, выполнение и оказание которых возможно в сложившихся условиях, и предъявляет «Собственнику» счета по оплате таких выполненных работ и оказанных услуг. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, предусмотренный настоящим договором, должен быть изменён пропорционально объёмам и количеству фактически выполненных работ и оказанных услуг.

В соответствии с пунктом 11 Правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительс тва Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491) содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

д(1)) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

д(2)) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

В настоящих Правилах понятие "уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов" используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. N 1156 "Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. N 641";

е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий;

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике";

л) приобретение холодной воды, горячей воды и электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме (далее - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества) при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг). Возможность указанного потребления, отведения считается предусмотренной конструктивными особенностями многоквартирного дома при наличии в таком многоквартирном доме внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление с использованием соответствующего коммунального ресурса коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, а также отведению сточных вод

Согласно пункту 18 Правил № 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Департамент не является правообладателем имущества МКД, в связи с чем все расчеты для проведения открытого конкурса производились исходя из сведений в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, единого государственного реестра недвижимости и технического паспорта МКД.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами,  должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В результате совокупной оценки документов с другими доказательствами по делу и установленными по делу обстоятельствами, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые заявителем пункт 4 постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 30.10.2024 № 6870 , а также протокол комиссии от 21.10.2024 № 22 в части, касающейся определения ООО «Южный дом» управляющей организацией МКД № 110 по ул. Коммунаров, г. Краснодар, - являются законными и обоснованными и не нарушают права и законные интересы заявителя.

При таких обстоятельствах, суд признает заявленные требования ООО «ЮЖНЫЙ ДОМ» не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 41, 64-71, 110, 156, 163, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья                                                                                                                  Д.Ю. Поляков