ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-6565/2022

г. Новосибирск

25  апреля  2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Мартыновой М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «УЧЁТ» (630073, Новосибирск город, им. Карла Маркса площадь, дом 7, офис 709, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Той.РУ» (109428, 

<

...>, пом/оф 207.2/0308, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,  общество с ограниченной ответственностью «Сакс игрушки» (144005, Московская область, Электросталь город, ФИО1 улица, дом 6б, эт/пом 1/15, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о расторжении договора аренды, об обязании освободить нежилое помещение,

при участии представителя:

истца: ФИО2, доверенность от 01.09.2021, диплом, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «УЧЁТ» (далее – ООО «УЧЁТ», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Той.РУ» (далее – ООО «Той.РУ», ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения №С5 от 11.05.2015,  об обязании освободить занимаемое нежилое помещение №141 площадью 81,3 кв.м., находящееся на 3-м этаже здания общественного назначения с торговыми помещениями, подземной автостоянкой (блоки 1б, 1в по ГП) и многоуровневой автостоянкой открытого типа (блок 1г по ГП) – I этап строительства,  назначение: нежилое здание; общей площадью 60 606,60 кв.м.; инвентарный номер: 35:07608; литер: А; этажность: 4-5; подземная этажность: 1, расположенного по адресу: город Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 7.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Сакс игрушки».

Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по правилам статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Ответчик и третье лицо отзыв на исковое заявление не представили.

Суд, в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствии возражений участвующих в деле лиц, закрыл  предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание по рассмотрению спора по существу.

 Рассмотрев материалы дела, определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы, изложенные в исковом заявлении, сопоставив  их  с   нормами  действующего законодательства, Арбитражный суд Новосибирской области пришел к убеждению о правомерности заявленных требований ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 11.03.2015 между ООО «УЧЁТ» и ООО «САКС Игрушки» был заключен договор аренды нежилого помещения № С5 от 11.05.2015 г.

В соответствии с условиями договора 25 мая 2015 года ООО «УЧЁТ» передало ООО «САКС Игрушки» по акту приема-передачи часть нежилого помещения №141 площадью 81,3 квадратных метров, находящегося на 3-ем этаже Здания общественного назначения с торговыми помещениями, подземной автостоянкой (блоки 16, 1 в по ГП) и многоуровневой автостоянкой открытого тина (блок 1г по ГП) - 1 этап строительства, назначение: нежилое здание; общей площадью 60 606,60 кв.м.; инвентарный номер: 35:07608; литер: А; этажность: 4-5; Подземная этажность: 1, расположенного по адресу; Новосибирская область, город Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 7.

Переданное в аренду помещение принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 54 АД № 396993 от 21 июля 2011 года, номер записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 54-54-01/429/2011-38 от 21 июля 2011 года, кадастровый (или условный) номер 54-54-01/429/2011-038.

03 апреля 2017 года между ООО «УЧЁТ», ООО «САКС Игрушки» и ООО «Той.РУ» было подписано Соглашение о замене стороны в договоре аренды нежилого помещения № С5 ОТ 11.05.2015. 

В соответствии с п. 1 указанного Соглашения с 25 апреля 2017 г. все права и обязанности арендатора по договору перешли от ООО «САКС Игрушки» к ООО «Той.РУ» в полном объеме.

Согласно п. 5.4.2.,  5.4.4.   договора   арендатор   обязуется   оплачивать арендодателю арендную плату и другие платежи в соответствии с условиями договора аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения.

В соответствии с п. 2 Приложения №4 к договору, за использование помещения по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из суммы следующих составляющих:

постоянная составляющая арендной платы, дополнительная составляющая арендной платы, переменная составляющая арендной платы, маркетинговая составляющая арендной платы и оборотная составляющая арендной платы.

В соответствии с п. 2.1. Приложения № 4 к договору аренды постоянная составляющая арендной платы определяется по формуле: базовая арендная плата за 1 кв.м. в год без НДС, умноженная на арендуемую площадь.

Постоянная составляющая арендной платы начисляется от даты подписания сторонами акта открытия помещения для ведения коммерческой деятельности, но не позднее даты, согласованной сторонами в п.5.4.1. настоящего договора, до даты освобождения помещения и подписания сторонами акта возврата помещения.

Постоянная составляющая арендной платы вносится арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок до 25 (двадцать пятого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В соответствии с п. 2.2. Приложения № 4 к договору аренды дополнительная составляющая арендной платы определяется по формуле: эксплуатационные платежи за 1 кв.м. в год без НДС, умноженные на арендуемую площадь.

Дополнительная составляющая арендной платы начисляется от даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и до даты освобождения помещения и подписания сторонами акта возврата помещения.

Дополнительная составляющая арендной платы вносится арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в срок до 25 (двадцать пятого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В соответствии с п. 2.3. Приложения № 4 договору аренды (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.11.2019 г), переменная составляющая арендной платы определяется как сумма стоимости затрат арендодателя по обеспечению арендатора коммунальными услугами включает в себя коммунальные платежи (платежи за электроснабжение, водоснабжение, платежи по канализированию, теплоснабжение, плата за загрязнение сточных вод и электроснабжение наружных блоков системы кондиционирования) оплачиваемые согласно показаниям соответствующих приборов учёта на основании выставляемых арендодателем счетов. В случае отсутствия приборов учета, переменная составляющая арендной платы оплачивается пропорционально площади помещения, обеспечиваемой соответствующей услугой, при этом расчет за теплоснабжение и электроснабжение системы кондиционирования осуществляется по следующей формуле, указанной в п. 2.3.1., 2.3.2. Приложения № 4.

По условиям договора арендатор оплачивает арендодателю переменную составляющую арендной платы ежемесячно в течение 7 (семи) рабочих дней со дня выставления счета арендодателем.

Переменная составляющая арендной платы начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения до даты освобождения помещения и подписания сторонами акта возврата помещения.

В соответствии с п. 2.4. Приложения № 4 к договору аренды, маркетинговая составляющая арендной платы определяется но формуле: Маркетинговые платежи за 1 кв.м. в год без НДС, умноженные на арендуемую площадь.

Следует отметить, что ООО «УЧЁТ» обращалось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о взыскании задолженности и пени с ООО «Той.РУ» в связи с нарушением последним сроков оплаты, установленных договором аренды и не устранения допущенных нарушений в добровольном порядке. Сумма основной задолженности составила 643 564,63 рублей (постоянная, дополнительная и маркетинговая составляющие арендной платы за июль-август 2021 г., переменная составляющая арендной платы за апрель-июнь 2021 г.).

В ноябре 2021 года заявленная ООО «УЧЁТ» задолженность была погашена ООО «Той.РУ» до принятия судом решения.

03.12.2021  Арбитражным судом Новосибирской области было принято решение по делу № А45-23029/2021 согласно которому с ООО «Той.РУ» была взыскана пеня и государственная пошлина.

На дату принятия настоящего судебного акта у ответчика перед ООО «УЧЕТ» имеется задолженность по оплате арендной платы:

-Постоянной, Дополнительной, Маркетинговой составляющих арендной платы за февраль 2022 г., март 2022 г., апрель 2022 г., 

-Переменной составляющей арендной платы за декабрь 2021 г., январь 2022 г., февраль 2022 г., март 2022 г.

В части задолженности в размере 318 200 рублей 77 копеек, сформировавшейся за ООО «Той.РУ» по оплате постоянной, дополнительной, маркетинговой составляющей арендной платы за январь 2022 г., а также переменной составляющей арендной платы за ноябрь 2021 г.,  ООО «УЧЁТ» обратилось в арбитражный суд с иском.

Решением, принятым в виде резолютивной части от 07.04.2022 в рамках дела № А45-2494/2022, с ООО «Той.РУ» в пользу ООО «УЧЁТ» взыскана  задолженность по оплате постоянной составляющей арендной платы, начисленной за январь 2022 года в размере 250 982 рублей 86 копеек, в том числе НДС 20%, по оплате дополнительной составляющей арендной платы, начисленной за январь 2022 года в размере 53 284 рублей 02 копеек, в том числе НДС 20%, по оплате маркетинговой составляющей арендной платы, начисленной за январь 2022 года в размере 10 653 рублей 55 копеек, в том числе НДС 20%, по оплате переменной составляющей арендной платы, начисленной за ноябрь 2021 года в размере 3 280 рублей 34 копеек, в том числе НДС 20%,  пени в размере 14 486 рублей 34 копеек.

В статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 3 статьи  619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит  арендную плату.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении спорного договора, что подтверждается неоднократными претензиями, том числе от 10.02.2022, направленными в адрес ответчика.

Арбитражный суд считает исковые требования в части расторжения договора аренды подлежащими удовлетворению в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исковые требования в части освобождения помещения подлежат удовлетворению, как законные и обоснованные, поскольку договор аренды прекращен и арендатором не выполнена обязанность по возврату помещения арендодателю.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, учитывая, что исковые требования подтверждены документально, ответчиком не оспорены, Арбитражный суд Новосибирской области считает их подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ответчика.

          Руководствуясь статьями 110, 167-170, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,         

                                                        Р Е Ш И Л:      

расторгнуть договор аренды нежилого помещения №С5 от 11.05.2015, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «УЧЁТ» и обществом с ограниченной ответственностью «Той.РУ». 

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Той.РУ» освободить занимаемое нежилое помещение №141 площадью 81,3 кв.м., находящееся на 3-м этаже здания общественного назначения с торговыми помещениями, подземной автостоянкой (блоки 1б, 1в по ГП) и многоуровневой автостоянкой открытого типа (блок 1г по ГП) – I этап строительства,  назначение: нежилое здание; общей площадью 60 606,60 кв.м.; инвентарный номер: 35:07608; литер: А; этажность: 4-5; подземная этажность: 1, расположенного по адресу: город Новосибирск, площадь им. Карла Маркса, дом 7.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Той.РУ» в пользу  общества с ограниченной ответственностью «УЧЁТ» 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

          Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

   Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

   Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

  Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

      Судья                                                                                    М.И. Мартынова