АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-15706/2023 

Дата принятия решения –  09 февраля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  07 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Гиматдиновой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Палаты имущественных и земельных отношений Арского муниципального района, г. Арск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, Высокогорский район, д. Чернышевка (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 6-М от 27.02.2021 (с учетом уточнения исковых требований от 30.01.2024),

при участии представителей сторон:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности № 3 от 17.01.2024;

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности № 16 АА 6873489 от 28.01.2022;

от третьих лиц:

Общество с ограниченной ответственностью "ТЕХНОАРСК" – представитель ФИО4 по доверенности №03 от 09.01.2024,

У С Т А Н О В И Л:

Палата имущественных и земельных отношений Арского муниципального района (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка № 6-М от 27.02.2021 и взыскании штрафа в размере 95 585 рублей 90 копеек.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05 июня 2023 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 июля 2023 года дело назначено к рассмотрению в судебном заседании по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "ТЕХНОАРСК" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Представитель третьего лица ходатайствовал о предоставлении дополнительного времени для ознакомления с представленными ответчиком документами.

Суд в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая наличие в материалах дела достаточных доказательств, пришел к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи с отсутствием процессуальных оснований.

В прениях представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Материалами дела установлено, что на основании протокола № 1 от 17.02.2021 проведения открытого аукциона по извещению № 130121/0054974/01 от 13.01.2021, во исполнение постановления Исполнительного комитета Арского муниципального района Республики Татарстан № 1 от 12.01.2021 между Палатой имущественных и земельных отношений Арского муниципального района Республики Татарстан (арендодатель) и истцом (арендатор) 17.02.2021 заключен договор аренды земельного участка № 6-М от 27.02.2021, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:09:010110:167, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Арский муниципальный район, МО «

<

...>, площадью 2 810 кв.м, целевое назначение (категория) земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с 27.02.2021 по 27.02.2031.

Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнял, истец в адрес ответчика направил претензию № 490 от 19.12.2022 с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности в добровольном порядке, а также с сообщение о расторжении договора аренды земельного участка № 6-М от 27.02.2021.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, согласно представленному истцом в материалы дела расчету, задолженность по оплате арендной платы на момент обращения в суд за ответчиком отсутствовала. Истцом совместно с требованием о расторжении договора аренды земельного участка было заявлено о взыскании соответствующего штрафа, начисленного в связи с погашением задолженности с просрочками.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил в адрес ответчика претензию № 490 от 19.12.2022 с требованием погасить образовавшуюся задолженность до 26 декабря 2022 года, а также 27 декабря 2022 года расторгнуть договор аренды земельного участка № 6-М от 27.02.2021. 

Требование о расторжении договора аренды земельного участка истец мотивировал наличием задолженности по арендной плате ответчика в сумме 339 584 рубля 74 копейки по состоянию на 20 декабря 2022 года.

Вместе с тем, как было указано выше, ответчиком представлены доказательства устранения данного нарушения, задолженность по арендной плате была погашена в полном объеме.

Ответчик, возражая относительно исковых требований, указывает на то, что на протяжении всего времени с даты заключения договора ФИО1 возможности полноценно использовать земельный участок не имел и не имеет по сей день. Ввиду наличия правовой неопределённости в части действительности договора и возможности осуществления прав в отношении земельного участка, ФИО1 оплат по договору не производил.

Судом установлено, что в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по реализации земельных участков на право заключения договоров аренды и договоров купли-продажи на земельные участки № 1-Р от 15.01.2021 и протоколом № 1 проведения открытого аукциона ООО «ТехноАрск» принимало участие в аукционе.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее постановление от 24.03.2005 N 11) указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичная правовая позиция приведена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2018 N 307-ЭС18-11476.

Кроме того, из пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды даже при условии уплаты долга.

Однако, данное правило не является императивным, предусматривает лишь право истца требовать расторжения договора, следовательно, предусматривает не обязанность, а право суда применить данное правило при условии оценки всех имеющихся в деле доказательств.

Аналогичная правовая позиция поддержана в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа № Ф06-9842/2021 от 21 октября 2021 года по делу № А65-26521/2020.

Прекращение договора аренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет возврат имущества арендодателю.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015).

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суд, учитывая, что истец обратился в суд 02.06.2023 с требованиями о взыскании штрафа, указывает на то, что допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы носят устранимый характер и не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, задолженность по арендной плате и договорной неустойке погашена в полном объеме, указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном осуществлении прав истцом, действующим исключительно с намерением причинить вред ответчику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Изложенное также не противоречит судебной практике, в частности, Постановлению Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2021 N Ф06-5533/2021 по делу N А72-11405/2020.

Аналогичная правовая позиция также поддержана в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа № Ф06-12528/2023 от 25 января 2023 года по делу № А72-4211/2023 и № Ф06-17445/2022 от 2 июня 2022 года по делу № А12-19362/2021.

Далее, истцом в обоснование исковых требований был заявлен довод о том, что ответчик не использует земельный участок по целевому назначению.

Суд, рассмотрев данный довод, пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, ответчиком было получено разрешение на строительство № RU 16509101-3681 от 16.09.2021 со сроком действия до 16 сентября 2022 года, по которому на спорном участке планировалось возведение административного здания.

Вместе с тем на спорном земельном участке были складированы материалы третьего лица – ООО «ТехноАрск», которое осуществляло фактическое пользование земельным участком, который принадлежит ФИО1 на праве аренды.

24.11.2021 ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. В ходе проверочных мероприятий по обращению ФИО1 было установлено, что ООО «ТехноАрск» самовольно использует земельный участок с кадастровым номером 16:09:010110:167, принадлежащий на праве аренды ФИО1, в целях хранения металлических конструкций. В результате проверки ООО «ТехноАрск» признано виновным в совершении административного правонарушения и привлечено к административной ответственности в виде предупреждения на основании статьи 22.2 и части статьи 29.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Данное обстоятельство подтверждается решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 февраля 2023 года по делу № А65-15575/2022, согласно которому суд обязал Общество с ограниченной ответственностью «ТехноАрск», г. Арск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 16:09:010110:167, принадлежащим ФИО1 на праве аренды, предоставив ФИО1, его сотрудникам, лицам, привлеченным им к выполнению работ беспрепятственный доступ на земельный участок с кадастровым номером 16:09:010110:167. Суд запретил Обществу с ограниченной ответственностью «ТехноАрск», г. Арск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) использовать земельный участок с кадастровым номером 16:09:010110:167 для хранения и проезда принадлежащих Обществу с ограниченной ответственностью «ТехноАрск» транспортных средств.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2023 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.02.2023 по делу № А65-15575/2022 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 14 сентября 2023 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023 по делу № А65-15575/2022 оставлены без изменения.

Наличие у ООО «ТехноАрск» заинтересованности в продолжении использования спорного земельного участка послужило причиной вовлечения ФИО1 в судебные процессы, связанные с защитой своих прав как арендатора.

Так, на основании обращения ООО «ТехноАрск» Прокуратурой Арского района Республики Татарстан было подано исковое заявление в Арский районный суд Республики Татарстан о признании недействительными торгов. 

Решением Арского районного суда Республики Татарстан от 19.01.2022 по делу № 2-45/2022 исковое заявление Прокуратуры Арского района Республики Татарстан в интересах неопределенного круга лиц, субъектов предпринимательской деятельности к Палате имущественных и земельных отношений Арского муниципального района Республики Татарстан, ФИО1 о признании недействительным договора аренды земельного участка удовлетворено, признаны недействительными состоявшиеся торги, проведенные в виде открытого аукциона № 130121/0054974/01 на право заключения договора аренды земельного участка площадью 2 810 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. Применены последствия признания недействительными торгов. Признан недействительным договор аренды земельного участка № 6-М от 27.02.2021 с кадастровым номером 16:09:010110:167, заключенный между Палатой имущественных и земельных отношений Арского муниципального района Республики Татарстан и ФИО1.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Татарстан от 16.05.2022 вышеуказанное решение Арского районного суда Республики Татарстан от 19.01.2022 отменено, принято по делу новое решение, в удовлетворении заявления прокурора Арского района Республики Татарстан отказано.

Ответчик указал, что находился в состоянии правовой неопределенности относительно наличия у него прав на спорный земельный участок. Кроме того, в течение всего периода рассмотрения дел и до настоящего времени имеются объективные препятствия в пользовании земельным участком, являющимся предметом договора.

Судебное разбирательство по делу № 2-45/2022 прекратилось лишь в сентябре 2022 года с вынесением судебного акта судом кассационной инстанции, который подтвердил действительность заключенного с ФИО1 договора аренды.

Указанные обстоятельства, по мнению ответчика, не позволили ему реализовать планы по строительству на земельном участке, а к моменту разрешения указанных споров разрешение на строительство № RU 16509101-3681 от 16.09.2021 прекратило свое действие.

Поскольку в проекте строительства и земельном участке за указанный период не произошло никаких изменений, Ответчик подал заявление о продлении срока действия разрешения на строительство, однако в продлении срока было отказано и пришло обращаться с новым заявлением на выдачу разрешения на строительство.

Далее, ответчиком подано заявление на продление срока действия, в котором было отказано.

15 ноября 2022 года ответчик повторно обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Исполнительным комитетом Арского района Республики Татарстан в письме № 477-И от 22.11.2022 указано на то, что по представленной проектной документации здание попадает в охранную зону.

В связи с чем ответчик решил внести изменения в проект, изменить расстояние от линий электропередач до границ планируемого объекта путем смещения от охранной линий до 14 м, для того чтобы привести проект в соответствие с письмом № 477-Н от 22.11.2022. Измененный проект ответчиком направлен на согласование по электронной почте diana.golubeva@tatar.ru.

7 июня 2023 года ответчик обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство посредством сервиса «Госуслуги». Решением Исполнительного комитета Арского района Республики Татарстан № 1 от 15.06.2023 в выдаче разрешения на строительство отказано.

19 сентября 2023 года ответчик снова обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство посредством сервиса «Госуслуги», в ответ на которое Исполнительный комитет Арского района Республики Татарстан в письме № 444-И от 09.10.2023 сообщил, что заявление будет рассмотрено при предоставлении полного пакета документов.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что у ответчика имелась и имеется волеизъявление на использование спорного земельного участка по назначению, однако наличие в отношении земельного участка судебных разбирательств по вопросам признания недействительным торгов, установления публичного и частного сервитута препятствовало реализации планам ответчика по строительству на территории арендуемого земельного участка здания.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с 27.02.2021 по 27.02.2031.

Суд, разрешая спор, исходит из того, что спорный участок предоставлен в аренду сроком по 2031 год. При этом, сам договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке.

Суд приходит к выводу о том, что ответчик предпринимал и предпринимает активные действия по освоению земельного участка и подготовке документации для начала строительства. Ответчик не бездействовал, а на протяжении всего действия договора аренды принимал меры по согласованию разрешения на строительство. 

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что расторжение договора, применяемое в качестве наказания к арендатору за нарушение сроков оплаты арендных платежей, в отсутствие нарушений режима использования земельного участка в данном случае явно не соответствует последствиям такого нарушения обязательства, в связи с чем исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяТ.Р. Гиззятов