АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-18852/23

г. Уфа

19 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.12.2023

Полный текст решения изготовлен 19.12.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Биккуловой А.Д. рассмотрел дело по иску индивидуального предпринимателя Бовтрикова Сергея Владиславовича (ИНН 027701983393, ОГРНИП 318028000100938) к Управлению земельных и имущественных отношений администрации г. Уфы  (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546); третье лицо: ООО «Аудит-безопасность»;  о взыскании 136 208 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

от ответчика: ФИО3, доверенность №3дв от 10.01.2023, диплом, личность установлена на основании паспорта,

от третьего лица: Карамян А.А., доверенность от 24.07.2023, диплом, личность установлена на основании паспорта. 

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Управлению земельных и имущественных отношений администрации г. Уфы о взыскании 136 208 руб.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором в удовлетворении требований просит отказать, указал, что обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, то есть с момента вступления решения суда по делу №А07-4234/2021 в законную силу.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик возражал относительно удовлетворения требований истца.

Третье лицо требования истца поддерживает, считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку состав убытков истцом не доказан.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 АПК РФ в отсутствие истца.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей ответчика и третьего лица, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Управлением и ИП ФИО2 31.08.2018 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда - помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

Реализуя свое преимущественное право, предоставленное Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008, ФИО2 направил в УЗИО г. Уфы заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Постановлением Главы Администрации № 38 от 25.01.2021 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания (кадастровый номер: 02:55:020211:943), расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4», утверждены названные условия приватизации названного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1.5 постановления рыночная стоимость объекта согласно Отчёту об оценке № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленному ООО «Аудит-безопасность», составила 1 097 442,72 руб., в том числе НДС 20 % - 182 907,12 руб. Стоимость объекта без учёта НДС составляет 914 535 руб. 60 коп.

Управлением 02.02.2021 в адрес предпринимателя был направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, в соответствии с условиями которого продавец продаёт, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв. метров (кадастровый номер: 02:55:020211:943), именуемый в дальнейшем объект. Характеристики объекта приведены согласно техническому паспорту по состоянию на 23.06.2010 (литера А), инвентарный номер 340552.

Согласно п. 3.1 договора стоимость объекта составляет 914 535,60 руб., без учёта НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020, составленным ООО «Аудит-безопасность». 

В соответствии с п.3.3 договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 91 453,56 руб., перечисляемый на счёт, указанный продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора (п. 3.3 договора). Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца. 

Согласно п. 3.4. договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение пяти лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. Оплата стоимости Объекта и уплата процентов производится в рублях. 

Не согласившись с ценой, предложенной Управлением, истец 24.02.2021 направил в адрес УЗИО письмо со следующими требованиями:

- определить рыночную цену выкупного имущества в размере 847 500 руб. на основании Отчета об оценке № 21 И-191 от 17 февраля 2021 года;

- зачесть стоимость неотделимых улучшений на сумму 321 624 руб. 30 коп. в цену договора;

- изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Стоимость объекта по договору составляет 525 875 руб. 70 коп. без учета НДС, с зачетом неотделимых улучшений, произведенных покупателем в сумме 321 624 руб. 30 коп., а также равна его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что подтверждается отчетом об оценке № 21И-191 от 17.02.2021».

Данное обращение ответчиком было рассмотрено и отклонено в связи с невозможностью внесения изменений в условия договора и в условия приватизации. 

Таким образом, между сторонами возник преддоговорной спор относительно выкупной стоимости приватизируемого в порядке Закона №159-ФЗ недвижимого имущества, связанный также с зачетом стоимости неотделимых улучшений.

Предприниматель ФИО2 обратился  к УЗИО с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете № 20-344/8/3-Н от 14.12.2020 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4 (кад.номер: 02:55:020211:943), выполненным ООО «Аудит-безопасность»; пункт 3.1. Договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года, изложить в следующей редакции: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 847 500 рублей (без учета НДС)»; об обязании произвести перерасчет уплачиваемых сумм с учетом ежемесячной рассрочки платежа (дело №А07-4234/2021).

В рамках данного дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:

- Относятся ли работы, выполненные в арендуемом объекте — нежилых помещениях первого этажа и подвала двенадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, Орджоникидзевский район, проспект Октября, 87/4, общей площадью 19 кв.м., за период с 18.10.2018г. по 18.04.2019г. к неотделимым улучшениям? - В случае если в результате  указанных работ возникли неотделимые улучшения объекта, - определить, какова их рыночная стоимость по состоянию на 23.09.2020г. с учетом фактического состояния, износа, степени повреждений?

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации Центр судебных экспертиз и исследований "Межрегиональное объединение экспертов", эксперту ФИО5.

Экспертом определен перечень проведенных неотделимых улучшений, и определена их рыночная стоимость с учетом накопленного износа в размере 553 155 (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять) рублей 44 копейки с НДС на сентябрь 2020 года.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2022 исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложив пункты в следующей редакции: пункт 3.1. «Стоимость Объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 553 155,44 рублей (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять рублей 44 копейки), составляет 361 380,16 рублей (триста шестьдесят одна тысяча триста восемьдесят рублей 16 копеек)» - пункт 3.3. «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 36 138,01 рублей (тридцать шесть тысяч сто тридцать восемь рублей 01 копейка), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 решение суда первой инстанции изменено. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при определении выкупной цены имущества, находящегося в государственной или муниципальной казне, в рамках реализации Закона № 159-ФЗ НДС не учитывается, в связи с чем, по общему правилу сумма НДС должна быть исключена из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений. Таким образом, рыночная стоимость неотделимых улучшений установлена в размере 460 962,87 руб. без учета НДС.

После вступления решения в законную силу, между Управлением и ФИО2 заключен договор купли-продажи.

В период рассмотрения преддоговорного спора, ФИО2 ежемесячно вносились арендные платежи по договору аренды помещения.

В рассматриваемом случае истцом в составе убытков заявлены арендные платежи, которые были им оплачены в период рассмотрения преддоговорного спора по делу №А07-4234/2021.

Ссылаясь на вышеизложенное, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В силу положений статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В соответствии со статьей 16 ГК РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. 

В силу пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. 

На основании статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. 

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума от 23.06.2015 № 25) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом. При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать следующую совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица. 

Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств исключает возможность удовлетворения требований о возмещении убытков.

Согласно пункту 1 статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Порядок и оценка имущества, принятие решения об условиях приватизации и направление проекта договора купли-продажи имущества предусмотрены статьей 9 Закона № 159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. 

В силу пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 названного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 ГК РФ). 

В рассматриваемом случае истцом в составе убытков были заявлены арендные платежи, которые были им оплачены в период рассмотрения преддоговорного спора в рамках дела № А07-4234/2021.

Согласно пункту 1 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. 

Согласно части 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ разногласия относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, возникшие между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования, могут быть урегулированы в судебном порядке, а течение срока заключения договора купли-продажи в данной ситуации приостанавливается, в связи с чем действия Управления, связанные с подписанием договора купли-продажи после урегулирования возникших разногласий, не могут являться результатом недобросовестного поведения Управления. 

Наличие преддоговорного спора о цене выкупаемого объекта, инициатором которого является истец, не свидетельствует о незаконности действий ответчика.

В силу положений пункта 1 статьи 407 ГК РФ у истца обязанность по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора аренды сохраняется до момента заключения договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что истец, не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи от 29.01.2021г., а именно относительно рыночной стоимости имущества, указанной в договоре, поскольку согласно Отчету об оценке № 21 И-191 от 17 февраля 2021 года, рыночная стоимость объекта оценки равна 847 500 рублей (без учета НДС). 01 марта 2021 года в адрес ответчика направил письмо с требованием учесть неотделимые улучшения, при определении цены договора и также, рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке № 21И-191 от 17 февраля 2021 года, с приложением подписанного истцом договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года; протокола разногласий № 1 по 6 договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29 января 2021 года.

Как было указано, в целях урегулирования возникших при заключении договора купли-продажи разногласий, истец обратился с соответствующим исковым заявлением к Управлению.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2022 по делу № А07-4234/2021 исковые требования предпринимателя ФИО2 удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложив пункты в следующей редакции: пункт 3.1. «Стоимость Объекта без учёта НДС, за вычетом затрат на неотделимые улучшения в размере 553 155,44 рублей (пятьсот пятьдесят три тысячи сто пятьдесят пять рублей 44 копейки), составляет 361 380,16 рублей (триста шестьдесят одна тысяча триста восемьдесят рублей 16 копеек)» - пункт 3.3. «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 36 138,01 рублей (тридцать шесть тысяч сто тридцать восемь рублей 01 копейка), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора».

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2023 решение суда первой инстанции изменено. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при определении выкупной цены имущества, находящегося в государственной или муниципальной казне, в рамках реализации Закона № 159-ФЗ НДС не учитывается, в связи с чем, по общему правилу сумма НДС должна быть исключена из рассчитанной экспертом стоимости неотделимых улучшений. Таким образом, рыночная стоимость неотделимых улучшений установлена в размере 460 962,87 руб. без учета НДС.

После вступления решения в законную силу, между Управлением и ФИО2 заключен договор купли-продажи.

Из судебных актов по делу № А07-4234/2021 судом установлено, что преддоговорной спор касался в основном определения размера выкупной стоимости приватизируемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений. 

На основании вышеизложенного, фактических обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дела № А07-4234/2021, суд пришел к выводу, что Управление от заключения договора купли-продажи муниципального имущества не уклонялось, инициирование ИП ФИО2 преддоговорного спора не было обусловлено исключительно нарушением Управлением (Администрацией) норм Закона № 159-ФЗ, носило инициативный характер по воле предпринимателя, в силу чего период такого преддоговорного спора не может быть включен в период неправомерного внесения арендной платы. 

При таких обстоятельствах, требования истца  о взыскании с ответчика  убытков удовлетворению не подлежат.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.А. Жильцова