ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-17329/2023

г. Саратов

16 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Котляровой А.Ф., Степуры С.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистуновой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 апреля 2024 года по делу № А57-17329/2023, 

по иску ФИО1  к ФИО2,  о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску ФИО2, к ФИО1, 

о признании недействительным договора аренды нежилого здания от 24.06.2022, заключенного ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки, в виде  отказа  ФИО1 во взыскании задолженности по арендной плате в сумме 100 000 руб. с ФИО2, 

третьи лица: ФГБОУ ВО «СГЮА», ТУ Росимущество по Саратовской области

при участии в судебном заседании:

от ФИО2 представителя ФИО3, действующей на основании доверенности №64АА3120489 от 24.12.2022

 в отсутствие представителя ФИО1, извещенной о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ, 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 апреля 2024 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск  удовлетворен.

Змунчила Н,В. обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе. 

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ФИО2 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал позицию по делу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

24.06.2022 ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого здания.

Согласно пункту 2.1.  Договор от 24.06.2022 заключен на срок 11 месяцев с даты подписания настоящего договора. 

Согласно пункту 1.3. договора Арендодатель гарантирует, что на момент заключения договора нежилое здание и оборудование в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц.

Согласно  п.3.4.2. договора Арендатор обязан вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

Помимо арендной платы Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период.

Сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций согласно показаниям индивидуальных приборов учёта. 

Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором в течение десяти дней после получения им счетов поставщиков коммунальных услуг от Арендодателя путём наличного расчёта с Арендодателем непосредственно либо через ее представителя, ФИО4.

В соответствии  с п. 6.2.  договора в случае несвоевременного возврата нежилого здания Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно условиям Договора, 7.1.  Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне, причиненные такими нарушениями убытки.

Пунктом 7.2. Договора  предусмотрено, что за несвоевременную передачу нежилого здания с оборудованием Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере 10 000 руб. 00 коп.

В соответствии с п. 7.3. Договора, если Арендодатель не предоставил Арендатору нежилое здание с оборудованием в указанный в договоре аренды срок, Арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, помимо уплаты штрафа, предусмотренного п. 7.2 Договора, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением, а также выплаты штрафа, предусмотренного п. 7.2 Договора.

ФИО1 передала в аренду ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов ул. имени Н.Г. Чернышевского, д. 135 с кадастровым номером 64:48:050371:1140, а также оборудование согласно приложению к договору аренды. 

В свою очередь ФИО2 обязался оплачивать арендную плату в размере 50 000 рублей ежемесячно и оплачивать все коммунальные услуги в соответствии п. 5.1. Договора

Арендатор, ФИО2, перестал исполнять обязанность по уплате арендной платы с августа 2022, задолженность составляет 100000 руб. 00 коп.

Кроме того, арендатор в нарушение ст. 615 ГК РФ, п. 4.1 договора без согласования с арендодателем произвел частичный демонтаж, что привело к ухудшению арендованного помещения. 

Для определения стоимости восстановительного ремонта истец обратился к индивидуальному предпринимателю  к эксперту.

На основании локального сметного расчета (смета) №1 для устранений причиненных ответчиком действий стоимость восстановительного ремонта нежилого здания с кадастровым номером  64:48:050371:1140, расположенного по адресу 

<

...> составила 679 733 руб. 99 коп.

 

В претензионном порядке требования не удовлетворены, что послужило основанием к обращению в арбитражный суд.

Встречный иск Арендатора мотивирован необоснованным взиманием платы за объект аренды, который  не может быть использован по назначению (п.1.3 Договора, ст. 168 ГК РФ). 

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, Арбитражный суд Саратовской области, пришел к выводу,  что спорный договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает от внесения арендной платы..

Как указал суд, истцом не предоставлены доказательства состояния здания на момент его передачи в аренду 24.06.2022 и  состояния на момент  возврата 29.09.2022, не доказано,  что  арендатор пользовался имуществом в соответствии с условиями договора аренды и  назначением имущества

По встречному иску, признавая договор аренды ничтожной сделкой и обязывая Арендодателя вернуть неосновательно полученное по сделке, суд пришел к выводу, что невозможность организации автомойки в арендованном нежилом здании на земельном участке с иным видом разрешенного использования, исключает использование арендатором объекта аренды в целях, установленных договором и внесение арендной платы.   

Апеллянт, подвергая критике вышеприведенный вывод суда, указывает, что ФИО2 было известно, что до заключения договора аренды  в  здании была автомойка, о невозможности использования объекта аренды по назначению, Арендатор истца не извещал; считает доказанным факт ухудшения арендованного имущества Арендатором, произведшим частичный демонтаж в помещении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

С учетом положений статей 328, 405, 606, 611, 614, 615 ГК РФ, а также правовых позиций, сформулированных в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности состоявшегося по делу судебного акта  в силу следующего.

Согласно пункту 7.4 договора аренды от 24.06.2022 в случае запрета арендатору на осуществление деятельности автомойки в арендуемом нежилом здании уполномоченными органами настоящий договор аренды по этому основанию подлежит прекращению с момента прекращения деятельности автомойки и направления соответствующего уведомления арендодателю.

11.08.2022 в Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Струер-2», федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Саратовская государственная юридическая академия» о признании недействительным договора мены от 01.04.2002; признании самовольной постройкой - нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:050371:1140, площадью 252,1 кв. м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050371:904, по адресу: 

<

...>; обязании ФИО1 в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда снести самовольную постройку с кадастровым номером 64:48:050371:1140.

Одновременно с исковым заявлением подано ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Саратовской области осуществлять регистрационные действия с нежилым зданием с кадастровым номером 64:48:050371:1140.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 12.08.2022 по делу № А57-20748/2022 ходатайство Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области – удовлетворено.

Управлению Росреестра по Саратовской области запрещено осуществлять регистрационные действия с нежилым зданием с кадастровым номером 64:48:050371:1140. 

Доводы подателя жалобы о том, что при заключении договора все условия и обстоятельства были известны, опровергаются буквальным текстом договора аренды нежилого здания от 24.06.2022 г., заключённого между ФИО1 в качестве арендодателя и мной в качестве арендатора, где отсутствует указание на земельный участок, на котором сдаваемое в аренду нежилое здание находится: адрес, площадь, кадастровый номер.

Согласно п. 1.1 договора аренды нежилого здания от 24.06.2022 г., заключённого между ФИО1 в качестве арендодателя и мной в качестве арендатора, (далее -договор аренды) арендодатель в течение трех дней с момента подписания настоящего договора обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание с оборудованием для организации автомойки, а арендатор обязуется принять нежилое здание с оборудованием и уплачивать арендодателю арендную плату.

Исходя из текста вышеуказанного пункта следует, что на момент сдачи арендодателем вышеуказанного нежилого здания там отсутствовала действующая автомойка, вышеуказанное нежилое здание сдавалось в аренду для организации там в будущем автомойки.

Со стороны ФИО1 доказательств, что по состоянию на 24.06.2022 г. в вышеуказанном нежилом здании работала автомойка в суд первой и апелляционной инстанции не представлено.

Как пояснил представитель ФИО5,  с учётом понимания всех рисков в договор сторонами внесены положения вышеприведенного  пункта. 7.4 

Доводы ФИО1 о том, что как при заключении договора аренды так и по настоящее время автомойка работает и каких-либо препятствий для осуществления деятельности по автомойки не существует, не документально  не подтверждены, и опровергаются иными доказательствами по делу. 

Фотографии объекта аренды на момент заключения договора аренды 24.06.2022 г., указанные в акте приема-передачи помещения от 24.06.2022 г. (здание и оборудование находятся в состоянии, которое соответствует нижерасположенным фотографиям), отсутствуют.

Фотографии данного здания на момент составления ФИО1 акта приема-передачи помещения от 03.10.2022 г., (здание и оборудование находятся в состоянии, которое соответствует нижерасположенным фотографиям), отсутствуют.

Согласно письму руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области ФИО6 от 18.01.2024 г. № 64-ЕМ-02/245 Территориальным управлением документы, разрешающие организацию и деятельность автомобильной мойки в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:050371:904, не выдавались.

Вышеуказанный земельный участок находится в федеральной собственности и на праве бессрочного пользования ФГБОУ ВО «СГЮА».

Согласно письму врио руководителя Межрегионального управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Саратовской и Пензенской области ФИО7 от 19.01.2024 г. № 385-И в соответствии со ст. 69.2 ФЗ от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» объекты, оказывающие негативное воздействие на окружающую среду, подлежат постановке на государственный учёт юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими хозяйственную и (или) иную деятельность на указанных объектах, в уполномоченном Правительством РФ федеральном органе исполнительной власти или органе исполнительной власти субъекта РФ в соответствии с их компетенцией. Постановка на государственный учёт объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, осуществляется на основании заявки о постановке на государственный учёт, которая подаётся юридическим лицами или индивидуальными предпринимателями не позднее чем в течение шести месяцев со дня начала эксплуатации указанных объектов.

Ведение реестра объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду, регионального уровня осуществляется Министерством природных ресурсов и экологии Саратовской области.

Согласно письму зам. министра начальника управления государственного экологического надзора Министерства природных ресурсов и экологии Саратовской области ФИО8 от 24.01.2024 г. № 1018 ИП ФИО1 не обращалась в министерство с заявкой о постановке объекта негативного воздействия на окружающую среду - автомобильная мойка, расположенного по адресу: 

<

...>, на государственный учёт в региональный реестр объектов.

Донесение о направлении приборов учёта по договору № 15827 в ООО «КВС» ФИО1 по адресу: 

<

...>, от 21.06.2022 г., согласно которому показания п/у ХВС и ГВС отсутствуют.

Аналогичные донесения от 21.07.2022 г., 20.08.2022 г. 20.09.2022 г.

Довод ФИО1 об отсутствии со стороны Арендатора  претензий о невозможности работы, опровергаются   действиями Арендодателя, который через два дня после заключения вышеуказанного договора аренды обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ТУ Росимущество по Саратовской области об оспаривании решения об отказе в прекращении права  постоянного бессрочного использования земельного участка под вышеуказанным нежилым зданием у ФГБОУ ВО «СГЮА», а с 15.09.2021 до 23.03.2023  инициировал судебные споры  по прекращению вышеуказанных прав..

В связи с невозможностью организации деятельности автомойки в вышеуказанном нежилом здании арендодатель и арендатор пришли к соглашению о возврате арендатором вышеуказанного нежилого здания арендодателю 29.09.2022 г.

Доводы ФИО1 о производстве Арендатором мною частичного демонтажа, приведшего к ухудшению арендованного помещения, не подтверждены материалами дела.

В рассматриваемом деле судом установлена и юридическая невозможность Арендатора использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды, в связи с чем вывод суда по существу первоначального и встречного иска является правильным и переоценке по доводам апелляционной жалобы не подлежит..

Судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 апреля 2024 года по делу № А57-17329/2023 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку ФИО1, согласно справке МСЭ-2006 №0009759012 является инвалидом 2 группы, в связи с чем, на основании части 2 подпункта 2 статьи 333.37 НК РФ освобождена от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями  268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08 апреля 2024 года по делу № А57-17329/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                               М.Г. Цуцкова

 

Судьи:                                                                                                                А.Ф. Котлярова

 

      С.М. Степура