АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18254/2023

г. Краснодар

21 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 21 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при участии от истца – общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Гермес"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 и ФИО2 (доверенность от 10.11.2024), от ответчика – администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 10.01.2025), в отсутствие ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А32-18254/2023, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Гермес"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края (далее – администрация), управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) со следующими требованиями:

– восстановить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о земельном участке площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства многоквартирных жилых домов, адрес: 

<

...>; 

– восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке площадью 2 737 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:25 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, адрес: Краснодарский край, Туапсинский район, г/п Туапсинское, 

<

...> район «Барсова щель»; 

– восстановить право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 на основании договора аренды от 11.12.2014; 

– обязать управление Росреестра восстановить регистрационную запись в ЕГРН о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 на основании договора аренды от 11.12.2014; 

– обязать администрацию в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу и привидения его в исполнение в части восстановления сведений в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201003:483 повторно заключить с обществом договор аренды на земельный участок площадью 25 163 кв. м с разрешенным использованием – для строительства многоквартирных жилых домов и кадастровым номером 23:51:0201003:483, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 3 года; 

– обязать управление Росреестра аннулировать сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 площадью 27 900 кв. м расположенном по адресу: 

<

...> относящемся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для строительства многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статьи 239.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 39.6, 39.11. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и мотивирован следующим. Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 04.05.2022 по делу № А32-16687/2020 действия общества по использованию исходных (до объединения) земельных участков, ранее предоставленных ему в аренду для цели строительства, признал добросовестными и не нарушающими действовавшее в тот период законодательство. В этой связи прежние арендные права общества подлежат восстановлению наряду с восстановлением в ЕГРН сведений об исходных земельных участках. При этом за обществом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, не изъятый администрацией в порядке, установленном законом.                

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Суд установил, что между сторонами разрешался спор по делу № А32-16687/2020 в отношении договора от 16.12.2016 аренды земельного участка площадью 27 900 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А32-16687/2020 отменено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2020 – оставлено в силе. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2022 № 308-ЭС22-14207 обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Администрация обратилась в порядке межведомственного взаимодействия в межмуниципальный отдел по г. Горячий ключ и Туапсинскому району управления Росреестра об аннулировании в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 арендой, зарегистрированной за обществом на основании договора от 16.12.2016 № 5100008705. По сведениям ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, регистрационная запись погашена. Полагая, что действия администрации противоречат законодательству и нарушают права (интересы) общества, последнее обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Истец в обоснование требований ссылается на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 по делу № А32-16687/2020. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 объединен незаконно, следует восстановить положение, существовавшее ранее, то есть восстановить исходные земельные участки и право аренды общества на эти участки. Разрешая спор, суд учел содержание вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-16687/2020. Суд исходил из недействительности договора аренды от 16.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, которая подтверждена судами первой и кассационной инстанций по указанному делу. В этой связи суд первой инстанции не усмотрел законных оснований для восстановления арендных прав общества на исходные земельные участки. Также суд признал, что обществом не подтверждена необходимость использования всего земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта незавершенного строительства площадью 114 кв. м, с учетом общей площади испрашиваемого земельного участка (25 163 кв. м).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 решение от 09.04.2024 отменено, по делу принят новый судебный акт. Аннулированы в ЕГРН сведения о земельном участке площадью 27 900 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, расположенном по адресу: 

<

...> относящемся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для строительства многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями административно-делового, социально-бытового, торгового назначения, объектов здравоохранения. Восстановлены в ЕГРН сведения о земельном участке площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства многоквартирных жилых домов, адрес: 

<

...>. Восстановлены в ЕГРН сведения о земельном участке площадью 2 737 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:25 из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, адрес: Краснодарский край, Туапсинский район, г/п Туапсинское, 

<

...> район «Барсова щель». Восстановлено право аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 на основании договора от 11.12.2014 и регистрационная запись в ЕГРН о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 на основании этого договора. Суд апелляционной инстанции указал, что постановление является основанием для внесения сведений в ЕГРН. На администрацию возложена обязанность в течение 30 дней с момента вынесения постановления и привидения его в исполнение в части восстановления сведений в ЕГРН о земельном участке площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483 повторно заключить с обществом договор аренды на данный участок с разрешенным использованием – для строительства многоквартирных жилых домов, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 3 года для завершения строительства.

Апелляционный суд учел содержание постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 по делу № А32-16687/2020. Суд округа признал обоснованной позицию суда апелляционной инстанции о том, что в действиях общества отсутствовали признаки недобросовестного поведения. Оно выполнило все зависящие от него условия для приобретения исходного земельного участка в аренду для многоэтажного жилищного строительства, своевременно вносило арендную плату и совершало необходимые действия по освоению этого участка. С оценкой судом первой инстанции договоров аренды от 21.12.2005, от 23.12.2015 как ничтожных суд округа не согласился. Договор аренды от 23.12.2015 правомерно заключен без проведения торгов для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ. Основанием для признания договора аренды от 16.12.2016 земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 недействительным послужило то, что исходный участок (кадастровый номер 23:51:0201003:483) и вспомогательный участок (кадастровый номер 23:51:0000000:25) незаконно объединены в земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, который предоставлен обществу в аренду без проведения торгов для жилищного строительства. В отношении вспомогательного участка (с кадастровым номером 23:51:0000000:25) не осуществлялась установленная статьей 30.1 Земельного кодекса процедура предоставления публичных земель в аренду для жилищного строительства на торгах. Данный участок неоднократно по договорам аренды от 06.07.2011, от 11.12.2014 предоставлялся обществу для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, но не для жилищного строительства. Видами его разрешенного использования также значились строительство и эксплуатация ливневого коллектора. Объединение исходного и вспомогательного участков в земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 и предоставление его обществу в аренду для многоквартирного жилищного строительства без проведения торгов привело к обходу нормативно установленной процедуры ввода в оборот публичных земель в целях жилищного строительства. Правовая квалификация, которая дана кассационным судом, подлежит обязательному учету в связи с тем, что правовая квалификация сделки, данная судом по ранее разрешенному спору, хотя и не образует преюдиции по смыслу статьи 69 Кодекса, но учитывается судом, рассматривающим второе дело. Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 является незаконно образованным и подлежащим снятию с кадастрового учета, требования общества в этой части подлежали удовлетворению. Избранный обществом способ защиты права в виде восстановления сведений о первоначальных земельных участках, существовавших до их объединения, направлен на реализацию выводов судов в рамках дела № А32-16687/2020 о незаконности объединения участков. С учетом правовой позиции, изложенной судом округа в постановлении от 04.05.2022 по делу № А32-16687/2020, у объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201003:483 отсутствовали признаки самовольного строения, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса. Ранее обществу предоставлялся земельный участок площадью 25 163 кв. м в аренду (в 2005 и в 2015 годах) для строительства на нем многофункционального жилого комплекса. При получении разрешения на строительства истцом был изготовлен проект, прошедший государственную экспертизу, из которого следует возможность размещения предполагаемого к строительству многофункционального жилого комплекса именно на таком земельном участке. Общество представило в дело главу проекта со схемой расположения строений, из которой следует, что объект незавершенного строительства был возведен в рамках реализации проекта по строительству многофункционального жилого комплекса, а данный объект предусмотрен проектной документацией. Более того, истцом при заявлении требований о предоставлении земельного участка указано дальнейшее его целевое использование, а именно для завершения строительства многофункционального жилого комплекса. Публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект. Поэтому у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта. Более того, в рамках дела № А32-16687/2020 кассационным судом были признаны уважительными причины, по которым строительство в срок завершено не было. Апелляционный суд пришел также к выводу об обоснованности исковых требований в части восстановления кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами 23:51:0201003:483 и 23:51:0000000:25. В рамках дела № А32-16687/2020 установлено, что действия администрации по образованию земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 фактически являлись незаконными, что привело к изъятию земли, на которой у истца было возведено незавершенное строение. На момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 не снят с кадастрового учета. Следовательно, в действиях администрации имеет место незаконное бездействие, создающее правовую неопределенность в использовании территории, на которой расположен объект незавершенного строительства. С целью обеспечения восстановления нарушенных прав истца, имеются основания для восстановления сведений в ЕГРН о кадастровом учете исходных участков с одновременным восстановлением первоначального вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25 для строительства и эксплуатации ливневого коллектора. Учитывая, что срок действия договора от 11.12.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25 не истек (заключен до 11.12.2029), суд апелляционной инстанции посчитал возможным восстановить также право аренды на данный участок в соответствии с условиями договора аренды от 11.12.2014.

Администрация обжаловала постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Жалоба (с учетом дополнительной правовой позиции) мотивирована следующим. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А32-16687/2020 отменено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2020 по названному делу оставлено в силе. Апелляционный суд пересмотрел по существу выводы судов первой и кассационной инстанций, сделанные ими при разрешении спора по делу № А32-16687/2020. Вопреки установленному факту ничтожности сделок, апелляционный суд обязывает администрацию восстановить право аренды общества, возникшее на основании таких сделок. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 имеет пересечение с землями государственного лесного фонда. Таким образом, у общества отсутствуют законные права в отношении незаконного образованного земельного участка, так и ранее арендованных (исходных) участков. Также земельный участок площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483 предоставлялся обществу в аренду по договору от 23.12.2015 № 5100008594 для жилищного строительства на срок до 23.12.2017. В связи с истечением срока действия договора арендные отношения сторон прекращены. На этом участке расположен незавершенный строительством объект площадью 114 кв. м (процент готовности – 17%), который является самовольной постройкой, подлежащей сносу (статья 222 Гражданского кодекса). В этой связи администрацией в Арбитражный суд Краснодарского края подан иск об освобождении земельного участка путем сноса указанного объекта (дело № А32-17718/2023). Однако суд апелляционной инстанции ссылается на право собственности общества на незавершенный строительством объект и признает за обществом право аренды в отношении земельного участка, на котором этот объект расположен. По существу апелляционный суд подменил деятельность органа местного самоуправления по вопросу предоставления публичного земельного участка, чем нарушил принцип разделения властей.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило обжалуемый судебный акт оставить без изменения. Полагает, что апелляционный суд правомерно учел правовые выводы, содержащиеся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 по делу № А32-16687/2020. Избранный обществом способ защиты нарушенного права соответствует положениям гражданского и земельного законодательства.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от управления Росреестра отзыва на кассационную жалобу.

От администрации в суд кассационной инстанции поступило ходатайство об отказе от кассационной жалобы и прекращении производства по ней на основании статьи 282 Кодекса.

В судебное заседание прибыл представитель администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края, который поддержал ранее поступившее заявление, а также ходатайствовал о замене ответчика (администрации) на правопреемника (администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края). Представил документы, подтверждающие, что администрация прекратила свою деятельность 27.12.2024 путем реорганизации в форме присоединения.

Представители общества не возражали против удовлетворения ходатайств, заявленных администрацией муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края.

Судебная коллегия, изучив представленные в обоснование ходатайства о замене стороны документы и руководствуясь статьей 48 Кодекса, полагает необходимым произвести замены ответчика по делу на администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края (далее – администрация).

При этом судебная коллегия с учетом положений статьей 49 и 282 Кодекса не находит оснований для принятия отказа администрации от кассационной жалобы и прекращения производства по ней. В данном деле между сторонами разрешается спор в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности. Предметом судебной проверки является, в том числе, законность предоставления обществу судом апелляционной инстанции земельного участка площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483 для жилищного строительства в целях завершения возведения расположенного на этом участке объекта, незавершенного строительством. С учетом закрепленного в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса общего правила о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, исключительно на торгах, принятие судом отказа от жалобы и прекращение производства по ней, лишает суд возможности проверки законности такого предоставления. Предоставление исключительно обществу указанного участка в заявленных целях повлечет прав и законных интересов неопределенного круга лиц, которые имели бы возможность получить такой участок (его надлежаще сформированную часть) в арендное пользование по итогам публичных (конкурентных) процедур.

Представитель администрации в связи с ранее поданным ходатайством об отказе от кассационной жалобы ее доводы не поддерживал.

Представители общества дали пояснения о том, что согласны с выводами суда апелляционной инстанции, которые основаны на законе, соответствуют правовым выводам, изложенным в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 по делу № А32-16687/2020 и материалам дела.

Управление Росреестра явку представителя в судебное заседание не обеспечило.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене в части с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между сторонами разрешался спор по делу № А32-16687/2020 в отношении договора от 16.12.2016 аренды земельного участка площадью 27 900 кв. м с кадастровым номером 23:51:0000000:1030, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для строительства многоквартирных жилых домов.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А32-16687/2020 отменено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2020 по данному делу оставлено в силе.

Определением  Верховного  Суда  Российской  Федерации  от  23.08.2022      № 308-ЭС22-14207 обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Администрация обратилась в порядке межведомственного взаимодействия в межмуниципальный отдел по г. Горячий ключ и Туапсинскому району управления Росреестра об аннулировании в ЕГРН регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 арендой, зарегистрированной за обществом на основании договора от 16.12.2016 № 5100008705. По сведениям ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, регистрационная запись погашена.

Полагая, что действия администрации противоречат законодательству и нарушают права (интересы) общества, последнее обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Истец в обоснование требований ссылается на правовые выводы, содержащиеся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 по делу № А32-16687/2020. Суд округа констатировал, что земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 объединен и предоставлен обществу в аренду незаконно. Однако в действиях общества до объединения исходных земельных участков в участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 отсутствовали признаки недобросовестного поведения. Оно выполнило все зависящие от него условия для приобретения исходного земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201003:483 в аренду для многоэтажного жилищного строительства, своевременно вносило арендную плату и совершало необходимые действия по освоению участка. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25 не осуществлялась процедура предоставления публичных земель в аренду для жилищного строительства на торгах. Данный участок неоднократно по договорам аренды от 06.07.2011, от 11.12.2014 предоставлялся обществу для строительства и эксплуатации ливневого коллектора, но не для жилищного строительства. Видами его разрешенного использования также значились строительство и эксплуатация ливневого коллектора. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:1030 является незаконно образованным и подлежащим снятию с кадастрового учета. В этой связи следует восстановить положение, существовавшее ранее, то есть восстановить исходные земельные участки с кадастровыми номерами 23:51:0201003:483 и 23:51:0000000:25, а также право аренды общества на эти участки.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса к числу основных начал гражданского законодательства относит, в частности, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса право выбора способа защиты гражданских прав принадлежит истцу. Одним из способов защиты гражданских прав на основании абзаца третьего статьи 12 Гражданского кодекса является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Правовые выводы, квалификация сделки или обстоятельств дела, данная арбитражным судом по ранее рассмотренному делу, не имеет преюдициального значения при рассмотрении арбитражным судом другого дела. Независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле об оспаривании договора, оценка обстоятельств, установленных в деле, которое рассмотрено раньше, учитывается судом, рассматривающим второе дело. Если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»).

Апелляционный суд, разрешая спор, учел правовые выводы, изложенные в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.05.2022 по делу № А32-16687/2020, а также то, что срок действия ранее заключенного сторонами договора от 11.12.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:51:0000000:25 не истек (заключен до 11.12.2029). В этой связи суд удовлетворил требования общества о снятии с кадастрового учета образованного земельного участка, о восстановлении в ЕГРН сведений о кадастровом учете исходных участков, а также права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:51:0000000:25 в соответствии с условиями ранее заключенного сторонами договора от 11.12.2014.

Удовлетворяя требование общества о повторном предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201003:483, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Апелляционный суд исходил из того, что у истца имеется право на предоставление такого участка для завершения возведения на нем существующего (незавершенного строительством) объекта в целях жилищного строительства сроком на 3 года. Выводы суда в указанной части не могут быть признаны судом округа законными и обоснованными.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса).

Таким образом, собственнику объекта незавершенного строительства предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта при наличии условий, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса. Вместе с тем, завершение возведения объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, возведение которого уже начато. Возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, по указанным основаниям связана с необходимостью достройки существующего объекта незавершенного строительства.

Апелляционным судом удовлетворено требование общества, которым на администрацию возложена обязанность по предоставлению публичного земельного участка, предназначенного для целей жилищного строительства и предоставленного для завершения такого строительства сроком на 3 года. Как следует из материалов дела, ранее заключенный сторонами договор аренды от 23.12.2015 действует 2 года (до 23.12.2017), он не может быть возобновлен на неопределенный срок, а у его арендатора отсутствует преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса). При этом на земельном участке с кадастровым номером 23:51:0201003:483 не расположены какие-либо незавершенные строительством объекты жилого назначения (многоквартирный дом, жилой комплекс и т.п.). Напротив, как видно из представленных в дело документов, на земельном участке площадью 25 163 кв. м размещен объект незавершенного строительства нежилого назначения площадью застройки 114 кв. м и степенью готовности 17% (т. 1, л. д. 74). Ссылка апелляционного суда в постановлении на проект (со схемой расположения зданий), согласно которому предполагалось возведение на земельном участке площадью 25 163 кв. м многофункционального жилого комплекса, несостоятельна как противоречащая буквальному содержанию положений подпункта 10 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса. Завершение строительства означает достройку уже существующего объекта, строительство которого уже начато заинтересованным лицом, а не предоставление ему участка, многократно (более чем в 220 раз) превышающего площадь расположенного на нем объекта для нового строительства (в данном случае – возведения на таком участке отсутствующего в нестоящее время многофункционального жилого комплекса). Предоставление земельного участка для цели завершения строительства не предполагает его предоставления для нового строительства. В деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что для завершения возведения объекта незавершенного строительства нежилого назначения площадью застройки 114 кв. м обществу необходим испрашиваемый участок (площадью 25 163 кв. м). То обстоятельство, что в рамках дела № А32-16687/2020 кассационный суд признал уважительными причины, по которым строительство в срок обществом не завершено, само по себе не предоставляет истцу право осуществлять новое строительство на участке с кадастровым номером 23:51:0201003:483 по заявленному основанию.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Вывод апелляционного суда о наличии оснований для нового предоставления обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:51:0201003:483 для завершения строительства существующего объекта применительно к подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не может быть признан обоснованным. Данный вывод сделан судом апелляционной инстанции в противоречие с имеющимися в деле доказательствами и без надлежащей оценки фактических обстоятельств спора. В этой связи постановление в части удовлетворения требований общества в указанной части подлежит отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса, а дело в этой части – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, оценить доводы участвующих в деле лиц с учетом требований, установленных статьи 71 Кодекса, проверить существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам. Исходя из подлежащих применению норм материального и процессуального права, из доводов и возражений лиц, участвующих в деле, обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного разрешения спора, следует рассмотреть спор по существу и принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Исполнение судебного акта по ходатайству администрации приостанавливалось на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.10.2024 до рассмотрения кассационной жалобы по существу. Ввиду завершения кассационного производства приостановление исполнения апелляционного постановления утратило силу и подлежит отмене судом округа (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 48, 49, 274, 282, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о замене стороны удовлетворить,  произвести замену администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района Краснодарского края на правопреемника – администрацию муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края.

В удовлетворении ходатайства администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края о прекращении производства по кассационной жалобе на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А32-18254/2023 отказать.  

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А32-18254/2023 в части удовлетворения требования общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Гермес"» об обязании администрации муниципального образования Туапсинский муниципальный округ Краснодарского края в течение 30 дней с момента вынесения постановления повторно заключить договор аренды земельного участка площадью 25 163 кв. м с кадастровым номером 23:51:0201003:483 с разрешенным использованием – для строительства многоквартирных жилых домов, сроком на 3 года в целях завершения строительства, отменить. Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.   

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А32-18254/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Авдякова

А.И. Мещерин