/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1902/18 

Екатеринбург

03 мая 2018 г.

 

Дело № А60-34864/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 апреля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Рябовой С. Э., Тороповой М. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – общество «Мегаполис») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2017 по делу № А60-34864/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Мегаполис» – Кузина О.А. (доверенность от 09.10.2017).

Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Мегаполис» о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 14.10.2013 № 232 в размере 286 399 руб. 14 коп., в том числе 280 462 руб. 84 коп. основного долга, 5936 руб. 30 коп. неустойки.

Решением суда от 02.11.2017 (судья Италмасова Е.Г.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 (судьи Скромова Ю.В., Зеленина Т.Л., Макаров Т.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Мегаполис» просит отменить указанные судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований комитета. Заявитель полагает, что судебные акты являются незаконными, необоснованными, а изложенные выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Общество «Мегаполис» считает, что у истца не имелось законных оснований для применения корректирующего коэффициента в размере 14,27, установленного для фактически эксплуатируемых объектов торговли, поскольку до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.04.2017 № 66 RU 66332000-61-2017 и регистрации права собственности на здание торгово-развлекательного центра у ответчика не имелось прав на эксплуатацию торгово-развлекательного центра на законных основаниях. При этом заявитель отмечает, что разрешенное и целевое использование земельного участка с кадастровым номером 66:57:0102030:2819 – «для строительства торгово-развлекательного центра». Общество  «Мегаполис» утверждает, что являлось надлежащим арендатором, своевременно и в добровольном порядке исполняло все условия договора аренды земельного участка от 14.10.2013 № 232, в том числе и своевременно производило оплату арендной платы за земельный участок в сумме 5 065 руб. 87 коп. в месяц,  установленную в согласованном сторонами расчете арендной платы за землю на 2016 год, что подтверждается платежными поручениями от 18.01.2017 № 8, от 07.02.2017 № 22, от 02.03.2017 № 23, от 04.04.2017 № 57, от 04.05.2017 № 82.

Изучив доводы заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

 При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что между администрацией Новоуральского городского округа и обществом «Мегаполис» заключен договор от 14.10.2013 № 232 аренды земельного участка площадью 31911 кв. м, с кадастровым номером 66:57:0102030:2819, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, район ул. Автозаводской - Промышленной, для строительства торгово-развлекательного центра, на период с 04.10.2013 по 04.10.2016 (п. 1.1. договора). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.10.2013. 

В соответствии с п. 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, в течение которого будет осуществляться использование земельного участка. 

В соответствии с п. 5.2 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от суммы неуплаты за каждый день просрочки. 

Согласно приложению № 3 к договору аренды земельного участка от 14.10.2013 № 232 арендная плата за использование земельного участка рассчитана в соответствии с решением Думы Новоуральского городского округа от 30.11.2011 № 116 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Новоуральского городского округа» (далее – Положение), подп. 54 которого устанавливает ставку арендной платы для земельных участков, предназначенных для строящихся и реконструируемых объектов, равной 1%.

Решением Думы Новоуральского городского округа от 24.02.2016 № 21 (в редакции от 24.08.2016, действующей в спорном периоде) внесены изменения в указанное выше решение, согласно которому утверждены корректировочные коэффициенты по группам видов разрешенного использования, применяемые при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Новоуральского городского округа.

Ссылаясь на задолженность общества «Мегаполис» по арендной плате, образовавшуюся с 01.01.2017 по 30.04.2017 в размере 280 462 руб. 84 коп., истец обратился в суд.

Согласно расчетам истца общая сумма начисленной ответчику арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.04.2017 составила 280 462 руб. 84 коп. При этом при расчете арендной платы за спорный период истцом применен корректирующий коэффициент, равный 14,27, установленный для 5 группы вида размещенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Возражая против заявленных требований, ответчик указывал на неправомерность применения истцом корректирующего коэффициента, равного 14,27, установленного для фактически эксплуатируемых объектов торговли.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ответчиком надлежащим образом не исполнено обязательство по оплате арендных платежей за использование земельного участка, в силу чего взыскал задолженность с ответчика за заявленный период с 01.01.2017 по 30.04.2017 в размере 280 462 руб. 84 коп., а также пени за период с 11.01.2017 по 30.04.2017 в размере 5936 руб. 30 коп. Касательно разногласий сторон по определению корректирующего коэффициента, использованного истцом для расчета арендной платы за спорный период, суд признал, что 5 группа видов разрешенного использования для земельного участка с кадастровым номером 66:57:0102030:2819 определена истцом в соответствии с действующим законодательством.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. При этом суд апелляционной инстанции указал, что установленные корректировочные коэффициенты и их применение не зависят от ввода в эксплуатацию торгового центра, а применяются исходя из вида разрешенного использования. Суд апелляционной инстанции, отметив, что спорный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения объектов торговли», заключил, что комитетом правильно осуществлен расчет арендной платы с применением корректировочного коэффициента исходя из вида разрешенного использования для соответствующего квартала.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами в связи со следующим.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата. 

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании нормативных актов, принимаемых соответствующими органами государственной власти и местного самоуправления.

Судами верно отмечено, что в спорном периоде решением Думы Новоуральского городского округа от 24.02.2016 № 21 (в редакции от 24.08.2016) внесены изменения в решение Думы Новоуральского городского округа от 30.11.2011 № 116 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Новоуральского городского округа», согласно которым утверждены корректировочные коэффициенты по группам видов разрешенного использования, применяемые при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Новоуральского городского округа.

Вместе с тем судами не учтено, что данным решением Думы Новоуральского городского округа от 24.02.2016 № 21 установлено, что для кадастровых кварталов и видов разрешенного использования, не указанных в настоящем приложении, корректировочный коэффициент принимается равным 1.

Судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 66:57:0102030:2819, находящийся в муниципальной собственности, был представлен обществу для строительства торгово-развлекательного центра, что прямо следует из п. 1. 1 договора аренды земельных участков от 14.10.2013 № 232. При этом из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.05.2017, представленной комитетом к исковому заявлению, а также из кадастрового паспорта земельного участка от 04.10.2013 № 66/301/13-453955 следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:57:0102030:2819 – «для строительства торгово-развлекательного центра».

Таким образом, вывод судов об обоснованности применения истцом при расчете арендной платы в спорный период корректирующего коэффициента, равного 14,27, установленного 5 группой видов разрешенного использования «для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», не может быть признан соответствующим материалам дела.

Кроме того, истец, обращаясь в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате в размере 280 462 руб. 84 коп., ссылался на то, что ответчик в период с 01.01.2017 по 30.04.2017 не вносил арендную плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:57:0102030:2819. 

Обстоятельство неуплаты ответчиком арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 66:57:0102030:2819 отражено в обжалуемых судебных актах.

Вместе с тем, удовлетворяя заявленное требование в полном объеме и признавая, что ответчиком надлежащим образом не исполнено обязательство по уплате арендных платежей за использование земельного участка за заявленный период с 01.01.2017 по 30.04.2017, судами не учтено, что к исковому заявлению комитетом был приложен расчет задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, из которого следует, что за заявленный период (с января по апрель 2017 года) уплата ответчиком производилась.

         Обстоятельство частичной уплаты судами не проверялось.

         Исходя из изложенного суд кассационной инстанции полагает, что требования ст. 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции в полном объеме не выполнены. 

Нарушения, допущенные судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции не устранены.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании ч. 1, ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении суду необходимо оценить все отмеченные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, рассмотреть дело с соблюдением положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устранить нарушения ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду необходимо установить фактические и иные обстоятельства настоящего дела и дать оценку доводам сторон на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств, имеющихся в материалах настоящего дела, в их совокупности и взаимосвязи.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.11.2017 по делу № А60-34864/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2018 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                             И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                          С.Э. Рябова 

 

                                                                                      М.В. Торопова