ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А75-13609/2024

21 марта 2025 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Краецкой Е.Б.

судей Воронова Т.А., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефремовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1114/2025) администрации города Нижневартовска на решение от 27.12.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-13609/2024 (судья Чемова Ю.П.), принятое по иску администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договоров,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» представителя закрытого акционерного общества «Нижневартовскстройдеталь» ФИО1 по доверенности № 04-01/02 от 09.01.2025,

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (далее – ответчик, ЗАО «НСД», общество) о расторжении договора о комплексном освоении территории квартала 42 от 11.10.2019 № 3-2019-1 (далее – договор № 3-2019-1), о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.10.2019 № 3-АЗТ (далее – договор № 3-АЗТ).

Решением от 27.12.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила решение отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указывает о нарушении ответчиком условий исполнения договора № 3-АЗТ (в части внесения арендных платежей), что является основанием для его расторжения. Кроме того ссылается на ненадлежащее исполнение пунктов 3.1.2 и 3.1.3 договора № 3-2019-1.

ЗАО «НСД» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Податель жалобы, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

На основании распоряжения Администрации от 30.10.2018 №1453-р «О проведении аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков», протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 01.03.2019, между истцом (Администрация) и ответчиком (Застройщик) заключен договор № 3-2019-1 о комплексном освоении территории в отношении земельного участка площадью 161 221 кв.м с кадастровым номером 86:11:0000000:80942.

В соответствии с пунктом 1.4 договора № 3-2019-1 комплексное освоение территории включает в себя подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; образование земельных участков в границах данной территории в соответствии с проектом межевания территории; строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. 

Срок договора № 3-2019-1 составляет 5 лет с 11.10.2019 по 10.10.2024 (пункт 2.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора № 3-2019-1 ответчик обязан в течении 3 (трех) месяцев со дня утверждения документации по планировке территории подготовить и представить в администрацию города проект графика осуществления мероприятий по освоению территории в целях заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору, содержащее указанный график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ. 

Согласно пункту 3.1.3 договора № 3-2019-1 ответчик в течении 3 (трех) месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязано заключить с администрацией города дополнительное соглашение к настоящему договору, содержащее график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 1.5 настоящего договора) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ. 

Как указывает истец, ЗАО «НСД» при исполнении условий договоров допущены нарушения, а именно: не соблюдение пунктов 3.1.2, 3.1.3 договора № 3-2019-1. 

Кроме того, в целях исполнения договора о комплексном освоении территории, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 11.10.209 № 3-АЗТ, предметом которого является земельный участок площадью 161 221 кв.м с кадастровым номером 86:11:0000000:80942.

Срок договора № 3-АЗТ с учетом дополнительного соглашения № 3 от 24.03.2022 установлен с 11.10.2019 по 10.10.2027. 

Как указывает истец, по договору № 3-АЗТ нарушены сроки внесения арендной платы, задолженность по состоянию на 18.12.2023 составляет 2 799 395,70 руб.

Пунктом 5.7 договора № 3-A3T предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя до истечения срока, установленного пунктом 1.2 договора. 

Письмом от 20.12.2023 №36-01-Исх-5222 Администрацией заявлено требование о расторжении договора №3-2019-1, договора №3-АЗТ и направлены проекты соглашения о расторжении договоров с предложением в тридцатидневный срок подписать соглашение и вернуть все экземпляры арендодателю (письмо получено ответчиком 26.12.2023). 

Требования ответчиком не удовлетворены, что послужило основанием для обращения Администрации с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 39.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), установив, что обществом условия договоров не нарушены, задолженность по оплате арендных платежей отсутствует ввиду ее погашения в добровольном порядке, суд первой инстанции не установил правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения.

Согласно пункту 6 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Истец в апелляционной жалобе ссылается на факт нарушения обществом условий договоров, в связи с чем последние, по его мнению, подлежат расторжению.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Общие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 ГК РФ и статьей 46 ЗК РФ.

Вместе с тем пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлены специальные условия расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При применении данного положения следует учитывать разъяснения пункта 23 Постановления № 11: в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Поскольку послужившие основанием для предъявления требования о расторжении договора аренды ответчиком устранены, задолженность погашена в полном объеме, а также уплачены пени в добровольном порядке, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в указанной части.

Относительно требований о расторжении договора № 3-2019-1 Восьмой арбитражный апелляционный суд учитывает следующее.

Условия заключения и порядок реализации договоров о комплексном освоении территории предусматривались ГрК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ и действовавшим в период спорных отношений по предоставлению земельного участка.

Согласно части 1 статьи 46.4 ГрК РФ комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 46.4 ГрК РФ по договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2-4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Администрация полагает, что ответчиком существенным образом нарушены пункты 3.1.2 и 3.1.3 договора.

Между тем, ЗАО «НСД», оспаривая доводы истца, в отзыве указывает на невозможность исполнения собственных обязательств ввиду отсутствия проезжей части, обязанность по строительству которой возложена на Администрацию пунктом 3.3.3 договора № 3-2019-1 и отсутствия построенных магистральных инженерных сетей, что явилось препятствием для ответчика. 

Восьмой арбитражный апелляционный суд при разрешении указанного вопроса исходит из того, что у Администрации, так же как и у ЗАО «НСД» имеются собственные сроки реализации обязательств, соответственно условия договора должны сторонами исполняться параллельно друг другу.

При этом апелляционный суд дополнительно отмечает, что истец не оспаривает факт нарушения со стороны Администрации при исполнении договора № 3-2019-1 сроков исполнения в части строительства дороги и инженерных сетей, вместе с тем указанное не освобождает ответчика и дает ему отсрочку в исполнении своих обязательств.

Пунктом 3.1.1 застройщик обязан в течение одного года с момента заключения настоящего договора разработать и направить на утверждение в Администрацию города, в соответствии с действующим законодательства, проект планировки и межевания территории, подготовленный с учетом градостроительного регламента и местных нормативов градостроительного проектирования.

Как следует из материалов дела, ответчик проект планировки территории и проект межевания территории кварталов 40, 41, 42 разрабатывал, на момент отправки соответствующего письма от 08.06.2020 № 03-05/1492 проект (V вариант схемы корректировки) находился на согласовании в управлении архитектуры и градостроительства. В письме указано, что квартал 42 будет осваиваться с 2022 по 2023 года. 

Таим образом, своими действиями общество подтверждает, что мероприятия по исполнению договора осуществляет, Администрация доказательств, подтверждающих обратное, не направляет (статья 65 АПК РФ). 

Суд апелляционной инстанции также учитывает и то обстоятельство, что в рамках договора аренды земельного участка заключено дополнительное соглашение от 29.09.2021, согласно которому на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории Восточного планировочного района города Нижневартовска в части квартала 42 внесены изменения относительно земельного участка, являющегося предметом аренды, согласно которым арендатор передает, а арендатор принимает в аренду 16 земельных участков, имеющих самостоятельный кадастровый номер.

Таким образом, указанное изменение в договор аренды подтверждает обстоятельства того, что ответчиком осуществляются действия по межеванию территории квартала 42 в рамках договора о комплексном освоении территории.

По смыслу статей 450 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. 

При этом соответствующих оснований подателем жалобы не доказано, а договор, как следует из обстоятельств спора, сторонами исполняется.

Суд апелляционной инстанции также учитывает пояснения ответчика относительно общественной значимости реализуемого комплексного освоения территорий, а также намерении использовать земельный участок в дальнейшем.

Доказательств, что нарушение договора № 3-АЗТ ответчиком повлекло причинение истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, не представлено, основания для расторжения данного договора, в том числе отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность выводов суда, поэтому не могут служить основанием для изменения обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.12.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-13609/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов

 Е.С. Халявин