Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1653/2021

28 апреля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2021 года.Полный текст  постановления изготовлен 28 апреля 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Жолондзь Ж.В.

судей  Иноземцева И.В., Усенко Ж.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа

на решение от  17 февраля 2021 года

по делу № А37-1939/2020

Арбитражного суда Магаданской области

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании 125 109,89 рублей, 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском   к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании долга в размере 125 109,89 рублей по арендной плате. 

Решением суда от 17 февраля 2021 года иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг в размере 71 191,68 рублей. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Истец обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв новый судебный акт об удовлетворении иска  в размере 107 588,99 рублей. В обоснование указано неполное выяснение обстоятельств дела, имеющих значение для дела; применение судом при расчете подлежащей взысканию суммы коэффициента типа помещения в значении 0,6 и площади помещения, фактически занимаемой ответчиком в данном помещении, является необоснованным, противоречит условиям договора и материалам дела.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Стороны извещены, представители в судебное заседание не явились

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и изменения обжалуемого судебного акта.

Судом установлено, что 26 апреля 2002 года между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО3 заключен договор № 40 аренды нежилого помещения, на основании которого истец передал ответчику в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 17, 7 кв. м общей площадью 232,2 кв. м.

Ответчик обязался использовать нежилое помещение только по целевому назначению и своевременно вносить арендную плату.

Соглашением от 1 января 2010 года к договору аренды внесены изменения в пункт 1.2, а именно изменена площадь арендуемого помещения – общая площадь 17,38 кв. м, в том числе места общего пользования 3,38 кв. м.

Дополнительным соглашением от 15 марта 2013 года к договору аренды произведена замена арендатора на индивидуального предпринимателя ФИО2 (ответчик).

Стороны в договоре согласовали размер арендной платы и порядок ее расчета. Размер арендной платы составил 796,61 в месяц. 

Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее пятого числа следующего за отчетным месяцем на основании выставленных счетов-фактур.

Дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы ответчиком не подписывались.

В июле 2020 года ответчик обратился с заявлением о расторжении договора аренды.

Постановлением администрацией Омсукчанского городского округа от 16 июля 2020 года № 329 договор аренды от 26 апреля 2002 года № 40 расторгнут с 17 июля 2020 года, указанное помещение передано ответчиком по акту приема-передачи от 17 июля 2020 года.

До расторжения договора у арендатора возник долг по арендной плате в размере 125 109,89 рублей.

В досудебном порядке спор между сторонами не урегулирован.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Удовлетворяя иск частично, суд исходил из того, что за период до 19 июля 2017 года судом пропущен срок исковой давности, а также из того, что истцом не доказан факт передачи ответчику в аренду  мест общего пользования площадью 3,38 кв. м, как и фактическое пользование ответчиком данными помещениями.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда в части площади переданных ответчику в аренду помещений и размера арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что предмет договора сторонами согласован, поскольку в договоре указано наименование имущества, подлежащего передаче, его площадь и местоположение.

Сторонами в договоре также согласована цена аренды за кв. м площади помещений, переданных в аренду, и указанная площадь.

Изменение цены после заключения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Согласно пункту 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Решением Собрания представителей Омсукчанского городского округа от 12 марта 2015 года № 31 утверждена Методика расчета размера арендной платы за использование муниципального имущества муниципального образования «Омсукчанский городской округ».

Разделом 2 указанной Методики предусмотрено, что  расчет стоимости арендной платы 1 квадратного метра нежилых помещений в месяц производится по формуле: А = Ц x Коц x Коп x Кп, где: А - стоимость арендной платы 1 квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц (рублей); Ц - базовая ставка стоимости (рублей) 1 квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц; 6 Коц - коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики, используемого недвижимого муниципального имущества; Коп - коэффициент, учитывающий организационно-правовую форму арендатора; Кп - коэффициент, учитывающий тип помещения. 

Коэффициент по типам помещений установлен приложением 5 (в редакции решения Собрания представителей Омсукчанского городского округа от 6 мая 2016 года № 30), а именно: 

1. Цокольный этаж и полуподвальные помещения – 0,7; 

2. Подвальное помещение – 0,5; 

3. Надземная часть здания – 0,8; 

3.1. Помещения без оконных проемов – 0,6 (Коэффициент применяется к помещениям без оконных проемов, не относящихся к помещениям, указанным в п. 1 и п. 2 настоящего раздела и лишь в том случае, если договор аренды заключён конкретно на данное помещение).

Суд первой инстанции рассчитал размер платы с учетом площади помещения, фактически используемой ответчиком, а именно 14 кв. м с применением коэффициента типа помещения без оконных проемов в значении 0,6.

Согласно справке ОГБУ «Магаданское областное управление технической инвентаризации» от 21 февраля 2017 года № 691 помещение № 18 по экспликации, расположенное по адресу 

<

...>, имеет площадь 14,0 кв. м, и находится в цокольном этаже.

В копии технического паспорта на указанное здание, составленного по состоянию на 16 мая 2017 года, представленной истцом, в соответствующем разделе имеется указание на расположение в цокольном этаже. 

В плане, приложенном к ведомости распределения площадей, составленном ФИО4, также имеется информация о расположении помещения № 18 на цокольном этаже.

Учитывая, что помещение № 18 располагается в цокольном этаже, к расчету арендной платы подлежал применению коэффициент типа помещения цокальный этаж и полуподвальное помещение в значении 0,7.

Расчет размера платы с учетом фактически используемой ответчиком площади в данном помещении (14 кв. м) суд апелляционной инстанции также находит необоснованным и противоречащим вышеприведенным нормам права.

По условиям договора аренды арендатору передано помещение площадью 17, 38 кв. м, из которых 14 кв. м - торговая площадь и 3, 38 кв. м – места общего пользования.

По акту приема-передачи арендатору передано помещение площадью 17, 38 кв. м, из которых 14 кв. м - торговая площадь и 3, 38 кв. м – места общего пользования.

По соглашению сторон договора аренды площадь объекта аренды может включать в себя наряду с площадью передаваемого в аренду помещения расчетную величину, определяемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного арендатору помещения.

Такое условие предусматривает заключенный между сторонами договор аренды, который в силу положений статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации должен исполняться его сторонами в соответствии с его условиями.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В установленном законом порядке изменения в договор аренды не вносились, арендуемая площадь не менялась, соответственно, не менялся и установленный договором размер арендной платы.

При таких обстоятельствах оснований к расчету размера долга, только исходя из арендуемой ответчиком торговой площади, не имеется, приведенный судом первой инстанции расчет не соответствует условиям договора.

Согласно расчету истца, приведенному в апелляционной жалобе, размер долга ответчика по арендной плате, исходя из площади помещений, переданных ответчику по договору аренды - 17,38 кв. м и коэффициента цокальный этаж и полуподвальное помещение в значении 0,7, составляет 107 588 рублей.

Расчет является правильным, полностью соответствует условиям договора аренды.

Согласно приведенному расчету размер арендной платы составил: 

за 2017 год: в месяц – 415 рублей х (0,8 х 0,6 х 0,7) х 1,1 х 1,1 х 17,38 кв. м = 2 932,40 рублей, за период с 19 июля 2017 года по 31 июля 2017 года (13 дней) – 1 229,72 рублей, за период с 1 августа 2017 года по 31 декабря 2017 года (5 мес.) – 14 662 рублей; итого за 2017 год – 15 891,72 рублей; 

2018 год: в месяц - 415 рублей х (0,8 х 0,6 х 0,7) х 1,1 х 1,1 х 1,1 х 17,38 кв. м = 3 225,63 рублей; итого за 218 год – 38 707,56 рублей;

2019 год: в месяц - 415 рублей х (0,8 х 0,6 х 0,7) х 1,1 х 1,1 х 1,1 х 1,04 х 17,38 кв. м = 3 354,66 рублей; итого за 2019 год – 40 255,92 рублей;

2020 год: 415 рублей х (0,8 х 0,6 х 0,7) х 1,1 х 1,1 х 1,1 х 1,04 х 1,04 х 17,38 кв. м = 3 488,85 рублей, за период с 1 января 2020 года по 30 июня 2020 года (6 месяцев) – 20 933,10 рублей, за период с 1 июля 2020 года по 16 июля 2020 года (16 дней) – 1 800,69 рублей; итого за 2020 год – 22 733,79 рублей. 

На основании изложенного обжалуемое решение суда подлежит изменению в части на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска в части – в размере 107 588, 99 рублей.

Государственная пошлина по иску подлежат распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от  17 февраля 2021 года по делу № А37-1939/2020 в обжалуемой части изменить.

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН ИП 313491020600011, ИНН 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Омсукчанского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) долг в размере 107 588, 99 рублей.

Во взыскании остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН ИП 313491020600011, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 4 228 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.В. Жолондзь

Судьи

И.В. Иноземцев

Ж.А. Усенко