ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-11626/2020

г. Саратов

06 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена  «29» апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен «06» мая 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Никольского С.В.,   

судей  Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании:

-представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от 02.07.2020;

-представителя  Комитета по управлению имуществом города Саратова – ФИО4, действующей на основании доверенности от 08.02.2021;

-представителя  общества с ограниченной ответственностью «АН ИНВЕСТ»  – ФИО5, действующей на основании доверенности от 13.08.2020;

-представителя  Администрации муниципального образования «Город Саратов» – ФИО6, действующей на основании доверенности от 26.11.2020.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 января 2021 года по делу № А57-11626/2020,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305645006300021, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Губернатору Саратовской области, обществу с ограниченной ответственностью «АН ИНВЕСТ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ИНН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования «Город Саратов», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Саратовской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, Комитет по архитектуре Администрации муниципального образования «город Саратов» о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, о признании недействительным распоряжения, о признании сделки недействительной, о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в  Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова Губернатору Саратовской области, Обществу с ограниченной ответственностью «АН-ИНВЕСТ», ФИО7 о признании договора аренды земельного участка от 14.08.2001 г. № 2323, заключенного между ФИО2 и Администрацией города Саратова в отношении земельного участка площадью 1241 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030211:11, расположенного по адресу на пересечении улиц Планерной и Жуковского в Кировском районе г. Саратова возобновленным на неопределенный срок; о признании недействительным распоряжения от 07.04.2020 г. № 250-р, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 29.04.2020 г. №Ар-20-235/ю-3, заключенного между ООО «АН ИНВЕСТ» и Комитетом по управлению имуществом города Саратова в отношении земельного участка площадью 1241 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030211:11, расположенного по адресу на пересечении улиц Планерной и Жуковского в Кировском районе г. Саратова; признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 09.06.2020 г., заключенного между ООО «АН ИНВЕСТ» и ФИО7 в отношении передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29.04.2020 г. № Ар-20-235/ю-3, заключенного между ООО «АН ИНВЕСТ» и Комитетом по управлению имуществом города Саратова; применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 29.04.2020 г. № Ар-20-235/ю-3, прекращении государственной регистрации обременения права (аренду) в пользу ФИО7 в отношении земельного участка площадью 1241 кв.м с кадастровым номером 64:48:030211:11, запись о регистрации № 64:48:030211:11-64/001/2020-9 от 16.06.2020 г.

Истец заявил ходатайство об уточнении части исковых требований, а именно: в части требования о признании недействительным распоряжения Губернатора Саратовской области от 07.04.2020 г. № 250-р, просит признать недействительным пункт 1 распоряжения Губернатора Саратовской области от 07.04.2020 г. № 250-р «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «АН ИНВЕСТ» в аренду без проведения торгов земельных участков».

Уточнения  исковых требований было принято судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 января 2021 года по делу № А57-11626/2020 в удовлетворении исковых требований отказано

ИП ФИО2, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что арбитражный суд первой инстанции в нарушении норм материального права сделал ошибочный вывод о прекращении действия договора аренды земельного участка заключенного сроком на 15 лет без права пролонгации. Кроме того, заявитель считает, что решение вынесено при недоказанности факта доставки истцу уведомления о прекращении действия спорного договора аренды земельного участка.

Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представители Комитета по управлению имуществом города,  общества с ограниченной ответственностью «АН ИНВЕСТ»,  Администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 ООО «АН ИНВЕСТ», Комитетом по управлению имуществом города Саратова, Губернатором Саратовской области в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены письменные отзывы на жалобу, в которых указанные лица возражают против ее удовлетворения, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя Комитета по управлению имуществом города Саратова,  общества с ограниченной ответственностью «АН ИНВЕСТ»,  Администрации муниципального образования «Город Саратов», ИП ФИО2, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, на основании постановления мэра города Саратова от 07.08.2001 г. № 600-79 ФИО8 был предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью 0,4266 га на пересечении улиц Планерной и Жуковского в Кировском районе г. Саратова для проектирования и строительства автозаправочной станции, станции технического обслуживания, автомойки и магазина-кафе.

На основании указанного постановления между Администрацией города Саратова, в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Саратова и ФИО8 был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка от 14.08.2001 г. № 2323.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 27.12.2002 права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы ФИО9

Постановлением администрации города Саратова от 25.10.2005 № 324А в постановление мэра города Саратова от 07.08.2001 г. № 600-79 были внесены изменения: «в пунктах 1 и 2 вместо слов «земельный участок площадью 0,4266 га» читать «земельный участок площадью 0,1241 га».

Соглашением № 3 от 07.11.2005 об изменении договора аренды земельного участка № 2323 от 14.08.2001 г. площадь арендуемого земельного участка была изменена - вместо 4266 кв.м, площадь составила 1241 кв.м (0,1241 га).

На основании договора замены стороны в обязательстве от 23.07.2007 года права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № 2323 от 14.08.2001 г. были переданы ФИО2

Распоряжением губернатора Саратовской области от 07.04.2020 г. № 250-р земельный участок площадью 1241 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030211:11, расположенный по адресу на пересечении улиц Планерной и Жуковского в Кировском районе г. Саратова был предоставлен в аренду ООО «АН ИНВЕСТ».

На основании заявления ООО «АН ИНВЕСТ» от 14.04.2020 и вышеуказанного распоряжения, комитет по управлению имуществом города Саратова заключил договор аренды от 29.04.2020 г. № Ар-20-235/ю-3 земельного участка площадью 1241 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030211:11, расположенный по адресу на пересечении улиц Планерной и Жуковского в Кировском районе г. Саратова.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 09.06.2020 ООО «АН ИНВЕСТ» передало свои права и обязанности ФИО7

Истец, полагает, что право аренды спорного земельного участка у истца не прекращалось, распоряжение спорным земельным участком от имени публично-правового образования произошло с нарушением требований закона, а также прав и законных интересов истца.

По мнению истца, несмотря на истечение срока действия договора аренды спорного земельного участка от 14.08.2001 г. № 2323, заключенного на срок 15 лет, истец до настоящего времени пользуется спорным земельным участком.

Истец указывает, что какие-либо действия, направленные на прекращение действия договора аренды земельного участка № 2323 от 14.08.2001 г. в период с 2016 года по настоящее время сторонами не совершались, передача спорного земельного участка истцом арендодателю не осуществлялась, в связи с чем истец полагает, что обязательства сторон, предусмотренные договором аренды земельного участка № 2323 от 14.08.2001 г. не прекратились.

Истец, ссылаясь на п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171- ФЗ), указывает, что имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Кроме того, истец отмечает, что в настоящее время в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО7 в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:030211:11 в соответствии с записью о государственной регистрации №64:48:030211:11-64/001/2020-9 от 16.06.2020 года и ссылаясь на п. 1 ст. 167 ГК РФ полагает, что государственная регистрация обременения в отношении спорного участка подлежит прекращению в порядке применения последствий недействительности сделки по распоряжению спорным участком.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Общие  положения  о  договоре  аренды урегулированы  параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2статьи 607 которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных объектов.

Из смысла и содержания указанных норм права следует, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в статье 39.1 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В свою очередь, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса к договорам аренды земельных участков, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков определены статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом положения указанной нормы введены в действие положениями Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившей в силу с 1 марта 2015 г.

На основании пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Условия заключенных до 1 марта 2015 года договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако, данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1)заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2)исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3)ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4)на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

По смыслу приведенных норм  гражданского  и  земельного  законодательства  возобновление  договора  аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок.

Срок договора аренды земельного участка № 2323 от 14.08.2001 г. определен сторонами в п. 1.1. - 15 лет. Договор аренды земельного участка от 14.08.2001 года №2323 заключался для проектирования и строительства объектов. В соответствии с п. 1 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений. 

Таким образом, договор аренды земельного участка от 14.08.2001 года №2323 прекратился в силу действия закона 14.08.2016 года.

Довод  заявителя жалобы о недоказанности  факта доставки ему уведомления о прекращении действия спорного договора аренды земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняется в силу следующего.

В силу п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Неполучение арендатором поступающей в его адрес почтовой корреспонденции не может возлагать на арендодателя какие-либо дополнительные обязанности по розыску арендатора, вручению ему соответствующих уведомлений (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 №61).

В соответствии с п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу п.1 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п.1 ст. 165.1 ГК РФ).

С учетом положения п.2 ст.165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель) или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно, в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. (абзац третий пункта 63 постановления Пленума ВС РФ).

Согласно ответу УФПС Самарской области от 25.12.2020 г. №Ф64-0б/1972, представленному во исполнение определения арбитражного суда, ценное письмо № 41000038308649 поступило 30.09.2019 в ОПС 410028 г. Саратова, возвращено по обратному адресу 06.11.2019 в связи с истечением срока хранения.  Дослано 11.12.2019 г. на пункт временного хранения Саратовского почтамта. Срок хранения невостребованной корреспонденции составляет 6 месяцев со дня поступления почтового отправления, по истечению срока хранения письменная корреспонденция подлежит уничтожению. Таким образом, указанное ценное письмо уничтожено по акту № 4109964900000332 от 13.07.2020.

Ценное письмо № 41000038308687 поступило 30.09.2019 в ОПС 410002 г. Саратова, возвращено по обратному адресу 30.10.2019, в связи с истечением срока хранения. Дослано 01.12.2019 на хранение как невостребованное и в дальнейшем по истечению срока хранения было уничтожено по акту № 4109964900000332 от 13.07.2020 года.

Сведения, размещённые на официальном сайте Почты России относительно вышеуказанного отправления не опровергают сведений, представленных в ответе УФПС Самарской области от 25.12.2020 г. №Ф64-0б/1972.

В связи с чем, судом сделан правильный вывод о том, что уведомление от 20 сентября 2019 года №13-04/23673 считается доставленным ФИО2 и ФИО9 в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами почты.

Исходя из положений указанных норм права, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе договор аренды земельного участка от 14.08.2001, суд установил, что условиями договора определен срок аренды 15 лет (до 14.08.2016), по истечении которого он прекращает свое действие; возможность пролонгации договором не предусмотрена; на момент предоставления спорного земельного участка в аренду ООО «АН ИНВЕСТ», договор аренды земельного участка № 2323 от 14.08.2001 был прекращен, земельный участок был свободен от прав третьих лиц.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, закреплены в статье 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

На территории Саратовской области такие критерии установлены Законом Саратовской области от 30 сентября 2014 года № 122-ЗСО «О земле» (далее - Закон области «О земле»).

Критерии предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены в статье 16 Закона области «О земле».

В частности, пунктом «ж» части 16 Закона  Саратовской области «О земле» предусмотрено, что предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициаторами инвестиционных проектов, предполагают строительство объектов, размещение которых позволит предоставить денежные компенсации или жилые помещения бесплатно в собственность в соответствии со статьей 5.2 Закона Саратовской области от 2 августа 2012 года № 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области» гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства на территории области многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов, указанный в статье 23.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», или в отношении которых граждане включены в региональный реестр пострадавших граждан в соответствии со статьей 5.1 Закона Саратовской области от 2 августа 2012 года № 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области».

Частью 3 статьи 16 Закона области «О земле» предусмотрено, что предоставление земельного участка на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов юридическим лицам в соответствии с распоряжением Губернатора области для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового       назначения,       реализации       масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериям, установленным настоящей статьей, осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение таким земельным участком в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами и законами области.

Порядок рассмотрения документов, обосновывающих соответствие объекта социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабного инвестиционного проекта установленным указанной статьей критериям, определяется Правительством области (абзац 2 части 3 статьи 16 Закона области «О земле»).

Во исполнение указанной нормы права, а также положений Закона Саратовской области от 2 августа 2012 года № 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области» постановлением Правительства Саратовской области от 15 ноября 2018 года № 629-П утверждено Положение о мерах по привлечению инвестора масштабного инвестиционного проекта, а также Положение о порядке заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта.

В соответствии с пунктом 2 Положения о мерах по привлечению инвестора масштабного инвестиционного проекта, утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 15 ноября 2019 года № 629-П, органом исполнительной власти области, осуществляющим рассмотрение заявлений и документов юридических лиц на соответствие масштабных инвестиционных проектов критериям, установленным пунктами «г», «ж» части второй статьи 16 Закона Саратовской области «О земле», заключение с инвестором масштабного инвестиционного проекта соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта, в ходе реализации которого будет завершено строительство объектов незавершенного строительства либо будут предоставлены денежные компенсации или жилые помещения бесплатно в собственность пострадавшим участникам строительства в соответствии с частями 1, 1.1 статьи 5.2 Закона Саратовской области «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области», является министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства области (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с пунктом 8 вышеуказанного Положения, заявление инициатора масштабного инвестиционного проекта (далее - потенциальный инвестор) с инициативой заключения соглашения (далее - заявление) направляется в уполномоченный орган в письменной или электронной форме (по выбору потенциального инвестора).

Вышеуказанным пунктом Положения также предусмотрено, что для принятия решения о соответствии масштабных инвестиционных проектов критериям, установленным пунктами «г», «ж» части 2 статьи 16 Закона Саратовской области «О земле», необходимо предоставить ряд документов, подтверждающих возможность потенциального инвестора в результате реализации масштабного инвестиционного проекта завершить строительство объектов незавершенного строительства, включенных в единый реестр проблемных объектов, указанный в статье 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», или предоставить денежную компенсацию или жилое помещение бесплатно в собственность гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и которые признаны пострадавшими в соответствии с частью 1.2 статьи 5.1 Закона Саратовской области «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области».

Так, 12 ноября 2019 года в министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области поступило заявление от ООО «АН Инвест» с инициативой заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта по предоставлению денежных компенсаций и жилых помещений гражданам, пострадавшим от действий ЖСК «Олимп - 2000», привлекшего денежные средства для строительства 9-14 этажного жилого дома (блок-секции 2В, 2Г) на пересечении ул. Алексеевская, ул. Наумовская, ул. Рябиновская и ул. Добряковская в Кировском районе г. Саратова (строительный адрес).

В целях реализации масштабного инвестиционного проекта, в соответствии с частью 1 статьи 5.2 Закона Саратовской области от 2 августа 2012 года № 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области» ООО «АН Инвест» просило предоставить из земель населенных пунктов в аренду без проведения торгов следующие земельные участки:

1.Кадастровый номер: 64:48:030211:11 площадью 1241 кв. м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пресечении ул. Планёрная и ул. им. Жуковского Н.Е.;

2.Кадастровый номер: 64:48:060202:16 площадью 437 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>, литер А и Б;

3.Кадастровый номер: 64:48:040410:95 площадь 2 325 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>. ФИО10;

4.Кадастровый номер: 64:48:060205:17 площадью 1 131 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>;

5.Кадастровый номер: 64:48:060210:49 площадью 347 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>. (возле дома № 41/43).

В соответствии с пунктом 4 Положения о мерах по привлечению инвесторами масштабного инвестиционного проекта, утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 15 ноября 2018 года № 629-П, с целью публичного информирования уполномоченным органом, формируется перечень земельных участков находящихся в государственной собственности Саратовской области или муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, которые могут быть предоставлены в аренду без проведения торгов юридическому лицу в случае заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта.

Перечень размещается на официальном сайте министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области в информационно-коммуникационной сети Интернет.

Выбор земельных участков из указанного перечня осуществлялся инвестором самостоятельно, исходя из потребностей и намерений по освоению рассматриваемых земельных участков в будущем с учетом вида разрешенного использования.

Во исполнение требований пункта 12 вышеуказанного Положения, информация о поступлении заявления потенциального инвестора ООО «АН Инвест» была размещена на официальном сайте министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области в период с 16 декабря 2019 года по 27 декабря 2019 года (10 рабочих дней).

Заявлений и предложений от иных потенциальных инвесторов не поступило.

В ответ на межведомственный запрос министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 18 декабря 2019 года № 16483 администрация МО «Город Саратов» в своем письме от 26 декабря 2019 года № 02 -02¬06/5640 сообщила о возможности предоставления ООО «АН Инвест» для целей реализации масштабного инвестиционного проекта в аренду следующих земельных участков, с кадастровыми номерами: 64:48:030211:11; 64:48:060202:16; 64:48:040410:95, 64:48:060205:17 (в возможности предоставления земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:49 отказано).

При этом, ООО «АН Инвест» в своем заявлении от 26 декабря 2019 года №50 подтвердило готовность реализовать масштабный инвестиционный проект без предоставления земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:49.

По результатам проведенной проверки 30 декабря 2019 года министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области было подготовлено сводное заключение о соответствии масштабного инвестиционного проекта критериям, установленным пунктом «ж» части 2 статьи 16 Закона области «О земле» и подготовлен проект соответствующего распоряжения Губернатора Саратовской области.

В соответствии с абзацем 3 пункта 31 указанного Положения к проекту распоряжения Губернатора области, подготовленному в соответствии с настоящим пунктом, прилагается сводное заключение уполномоченного органа, копии заключений органов исполнительной власти и ответов на межведомственные запросы органов местного самоуправления.

Распоряжением Губернатора Саратовской области от 30 декабря 2019 года № 1214-р определено, что масштабный инвестиционный проект «Предоставление денежных компенсаций и жилых помещений бесплатно в собственность гражданам, чьи денежные средства привлечены застройщиком ЖСК «Оптимист-2000» для строительства многоквартирного дома (блок-секция 2 В, 2 Г) по адресу: г. Саратов, Кировский район, пересечение ул. Алексеевская, ул. Наумовская, ул. Рябиновская и ул. Добряковская, и чьи права нарушены», представленный обществом с ограниченной ответственностью «АН Инвест», соответствует критериям, установленным пунктом «ж» части 2 статьи 16 Закона Саратовской области «О земле».

30 декабря 2019 года между министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области и ООО «АН Инвест» заключено соглашение № 5 о реализации масштабного инвестиционного проекта, в результате которого будут предоставлены денежные компенсации и жилые помещения бесплатно в собственность гражданам, чьи денежные средства привлечены застройщиком ЖСК «Оптимист-2000» для строительства многоквартирного дома (блок-секция 2 В, 2 Г) по адресу: г. Саратов, Кировский район, пересечение ул. Алексеевская, ул. Наумовская, ул. Рябиновская и ул. Добряковская и чьи права нарушены.

Обязательства, принятые ООО «АН Инвест» в соответствии с указанным соглашением, исполнены в полном объеме.

В соответствии с пунктом 13 Положения о порядке заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта, утвержденного постановлением Правительства Саратовской области от 15 ноября 2018 года № 629-П, исполнение обязательств по соглашению подтверждается актом, подписанным уполномоченным органом и инвестором. К акту прикладывается копия разрешения на ввод в эксплуатацию достроенного объекта незавершенного строительства и платежные документы, подтверждающие выплату пострадавшим участникам строительства денежной компенсации, договоры и акты приема-передачи, подтверждающие предоставление пострадавшим участникам строительства жилого помещения, в рамках реализации соглашения.

25 марта 2020 года был подписан акт №5 о реализации масштабного инвестиционного проекта с приложением документов, подтверждающих исполнение обязательств инвестором по выплате денежной компенсации и предоставлению бесплатно в собственность гражданам жилых помещений.

На основании положений пункта 14 вышеуказанного Положения, после подписания акта Губернатор области издал распоряжение от 7 апреля 2020 года № 250-р «О предоставлении ООО «АН Инвест» в аренду без торгов земельных участков», которым в том числе было определено предоставить обществу с ограниченной ответственностью «АН Инвест» земельный участок с кадастровым номером 64:48:030211:11, площадью 1 241 кв. м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пресечении ул. Планёрная и ул. им. Жуковского Н.Е.

На основании заявления ООО «АН ИНВЕСТ» от 14.04.2020 и вышеуказанного распоряжения, комитет по управлению имуществом города Саратова заключил договор аренды от 29.04.2020 г. № Ар-20-235/ю-3 земельного участка площадью 1241 кв.м., с кадастровым номером 64:48:030211:11, расположенный по адресу на пересечении улиц Планерной и Жуковского в Кировском районе г. Саратова. По договору замены стороны в обязательстве от 09.06.2020 ООО «АН ИНВЕСТ» передало свои права и обязанности ФИО7

В связи с изложенным, суд правомерно пришел к выводу, об отсутствии основания для признания договора аренды земельного участка от 14.08.2001 г. № 2323, заключенного между ФИО2 и Администрацией города Саратова в отношении земельного участка площадью 1241 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030211:11, расположенного по адресу на пересечении улиц Планерной и Жуковского в Кировском районе г. Саратова возобновленным на неопределенный срок и как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании недействительным п. 1 распоряжения Губернатора Саратовской области от 07.04.2020 г. № 250-р «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «АН ИНВЕСТ» в аренду без проведения торгов земельных участков», о признании недействительным договора аренды земельного участка от 29.04.2020 г. №Ар-20-235/ю-3, заключенного между ООО «АН ИНВЕСТ» и Комитетом по управлению имуществом города Саратова в отношении земельного участка площадью 1241 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030211:11, расположенного по адресу на пересечении улиц Планерной и Жуковского в Кировском районе г. Саратова; признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 09.06.2020 г., заключенного между ООО «АН ИНВЕСТ» и ФИО7 в отношении передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 29.04.2020 г. № Ар-20-235/ю-3, заключенного между ООО «АН ИНВЕСТ» и Комитетом по управлению имуществом города Саратова; применении последствия недействительности договора аренды земельного участка от 29.04.2020 г. № Ар-20-235/ю-3, прекращении государственной регистрации обременения права (аренды) в пользу ФИО7 в отношении земельного участка площадью 1241 кв.м с кадастровым номером 64:48:030211:11, запись о регистрации № 64:48:030211:11-64/001/2020¬9 от 16.06.2020 г.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу,  что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 января 2021 года по делу № А57-11626/2020 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 января 2021 года по делу № А57-11626/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без  удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                  С.В.  Никольский 

                                                                                                           О.А. Дубровина

Судьи                                                                                                 

                                                                                                            А.Ф. Котлярова