РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-147534/23-64-1207

г. Москва

25 декабря 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2023года

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой НА.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев  в   судебном  заседании  исковое  заявление   Общества  с   ограниченной ответственностью   "Эй  Кей  Ресторантс  Раша"   (107023,   Г.   МОСКВА,   ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СОКОЛИНАЯ ГОРА, МЕДОВЫЙ ПЕР., Д. 5, СТР. 1, ЭТАЖ 2, КОМ. 10, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.12.2010, ИНН: 

<

***>)

к   Индивидуальному   предпринимателю   ФИО2   (ОГРНИП:

318774600322133, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 15.06.2018)

о понуждении заключить договор аренды части нежилого здания,

при участии:

от истца - ФИО3 по дов. от 26.04.2021, диплом

от ответчика - ФИО4 по дов. от 03.10.2023, удост. адвоката

УСТАНОВИЛ:

Общество  с   ограниченной ответственностью   "Эй  Кей  Ресторантс  Раша"   обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Индивидуальному   предпринимателю   ФИО2 об обязании заключить договор Аренды на часть нежилого помещения, расположенного в Объекте недвижимости по адресу: 

<

...>, общей площадью 181 кв.м., местоположение и границы помещения в Объекте недвижимости согласованы в Приложение № 1 к Договору субаренды путем обозначения Помещения на документах технической инвентаризации Объекта недвижимости., имеющие следующие характеристики: этаж 1, помещение № III, комнаты: 3;4;5;6;7;8; часть комнаты номер 9, на условиях Договора субаренды № 12/12/18 от 12.12.2018 на срок до 12.12.2028.

В судебном заседании истец просил исковые требования удовлетворить, пояснил, что ответчик неправомерно уклоняется от заключения  договора аренды.

 Ответчик возражал в удовлетворении исковых требований по доводам письменного отзыва.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим. 

Как усматривается из материалов дела, между ИП ФИО2 (Арендодатель, ответчик) и ООО «Билла» (Арендатор) был заключен договор аренды № 0406 от 03.10.2000, зарегистрированный в ЕГРП 03.11.2000 за регистрационным номером № 77-01/00-162/2000-93408, согласно которому Арендодатель передал в аренду Объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>.

12.12.2018 между ООО «Билла» (Арендатор) и ООО «Эй Кей Ресторантс Раша» (Субарендатор, истец) заключен Договор субаренды №12/12/18, по которому в субаренду передана часть нежилого помещения, расположенного в Объекте недвижимости по указанному адресу, общей площадью 181 кв.м., местоположение и границы помещения в Объекте недвижимости согласованы в Приложение № 1 к Договору субаренды путем обозначения Помещения на документах технической инвентаризации Объекта недвижимости, имеющие следующие характеристики: этаж 1, помещение № III, комнаты: 3;4;5;6;7;8; часть комнаты номер 9.

Срок действия договора субаренды определен п. 7.1 и составляет 10 лет с даты подписания сторонами договора Аренды.

Согласно п. 7.2.2 в случае, если Договор не зарегистрирован в установленном порядке, то он действует 360 дней и автоматически возобновляется на следующие 360 дней на условиях действующего Договора. Государственная регистрация договора осуществляется силами и за счет Арендатора, (п. 7.3)

Договор субаренды от 12.12.2018 не прошел государственную регистрацию по вине Арендатора, по причинам не зависящим от Субарендатора.

04.02.2022на основании Дополнительного соглашения на стороне Арендатора произошла перемена лиц в обязательстве - ООО «Билла» изменено на ООО «Лента». Дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию по вине Арендатора, по причинам не зависящим от Субарендатора.

31.01.2023 ООО «Эй Кей Раша» получило уведомление о прекращении действиядоговора субаренды с 28.03.2023 в связи с расторжением договора между ООО «Лента» и собственником помещения, а также необходимости произведения всех расчетов и передачи помещения по акту сдачи-приемки.

Досрочное прекращение договора аренды повлекло прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды до истечения срока его действия.

28.03.2023 между ООО «Эй Кей Раша» и ООО «Лента» подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с 28.03.2023 по причине расторжения Договора Аренды по инициативе ООО «Лента».

Субарендатор передал арендуемое помещение Арендатору 28.03.2023 по акту приема- передачи, расчеты по договору произведены в полном объеме.

10.03.2023 ООО «Эй Кей Раша»  направил ответчику письмо с предложением заключить договор с Субарендатором напрямую на условиях действующего договора субаренды с ООО «Лента» на основании ст. 618 ГК РФ.

Арендодатель отказал в заключении договора в ответном письме от 16.03.2023, указав что Договор Аренды расторгнут по инициативе Арендатора. 

Посчитав такой отказ незаконным, истец направил ответчику досудебную претензия от 02.05.2023 с требованием заключить договор Аренды, приложив проект договор аренды, однако, судебная претензия возвращена из отделения отправителю по истечении срока хранения.

Истец считает отказ собственника помещения от  заключения договора необоснованным, нарушающим права субарендатора, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Принимая во внимание, что на момент расторжения договора субаренды Субарендатор пользовался Объектом аренды добросовестно, нарушений условий договора не допускал, обязательства выполнял в полном объеме, при этом Объект аренды продолжает существовать, третьим лицам не продан, в аренду не передан, истец считает, что  имеет право на заключение договора аренды с собственником на основании ст. 618 ГК РФ.  

Отклоняя доводы истца, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно ч.1 ст.445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Частью 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено также, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии с ч.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, законодательство (ст.445 ГК РФ) возлагает обязанность на сторону, инициирующую заключение договора в обязательном порядке, направить другой стороне предварительно, до обращения в суд, проект договора, заключение которого по мнению истца является обязательным.

Согласно ст.445 ГК РФ, предусмотренный ей механизм понуждения к заключению договора, может применяться исключительно в случаях, когда для стороны, получившей оферту, заключение договора является обязательным в соответствии с настоящим Кодексом (ГК РФ) или иными законами.

Письмом от 10 ноября 2022 г. № 486/22, ООО «ЛЕНТА», сославшись на п. 8.4 Договора аренды здания № 0406 от 03.10.2000 г. о праве в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора с уведомлением арендодателя за 120 дней до даты расторжения договора, уведомил арендодателя о принятии данного решения.

Письмом от 20 февраля 2022г. ООО «ЛЕНТА» проинформировал арендодателя, что в связи с односторонним отказом от исполнения договора со стороны ООО «ЛЕНТА» как арендатора, договор прекращает свое действие 29 марта 2023г., а само арендуемое помещение будет передано по акту возврата без исполнения им конкретного перечня обязательств, предусмотренных дополнительным соглашением от 01 октября 2021г. к договору, а также без предоставления комплекта соответствующих данным работам документам.

В связи с чем, в адрес ООО «Лента» были направлены претензии от 18 апреля 2023г, исх. № 1804-23/1, от 11 мая 2023г. о выполнении обязательств согласно дополнительного соглашения от 01 октября 20021г., которые были оставлены арендатором без ответа.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. 

Ответчик пояснил, что  Объект недвижимости, общей площадью 5138,8 кв.м., на часть помещений которого претендует истец после расторжения договора Аренды с предыдущим Арендатором и по сегодняшний день находится в непригодном для использования состоянии: здание обесточено, отсутствует электричество. Также в связи с грубыми нарушениями прежним Арендатором договорных обязательств, Объект нуждается в  ремонте, в связи с чем, заключение договора аренды с ООО «Эй Кей Ресторанте Раша»  невозможно.

 ИП ФИО2 в ответ на обращение ООО «Эй Кей Ресторантс Раша» от 10.03.2023 г. сообщил, что договор аренды между ним и ООО « ЛЕНТА» будет расторгнут 29.03.2023 г. по инициативе Арендатора. 

К договорам субаренды, применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (ч.2 ст. 615 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Таким образом, при досрочном прекращении договора аренды арендодатель не обязан заключать договор аренды с субарендатором, если иное не предусмотрено договором аренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях соответствующих условиям прекращенного договора аренды, но у арендодателя не имеется обязанности по заключению договора аренды при расторжении договора субаренды.

С учетом изложенного, ввиду расторжения договора субаренды №12/12/18 соглашением сторон,  суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Доводы ответчика о нарушениях ООО «Лента» условий ранее действовавшего договора аренды, наличие перепланировки,  не имеют непосредственного отношения  рассматриваемому иску,  заявлялись ответчиком при рассмотрении № А40-158177/2023, им была дана оценка судом при вынесении решения по указанному делу, в удовлетворении исковых требований отказано.

Доводы истца со ссылкой на ст. 618 ГК РФ судом отклоняются, поскольку основаны на неверном применении норм права.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца. 

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 421,  445, 450, 606, 618  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9,  65, 66, 102, 110,  167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:                                                                                                       Чекмарева Н.А.