АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-23154/2025

г. Ставрополь

04 февраля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2026 года

Мотивированное решение изготовлено 04 февраля 2026 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Батурина В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермолаевой Ю.Д., рассмотрев в заседании суда исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Махачкала, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***> к ООО «Ямми груп», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.01.2018, обязании вернуть нежилое помещение, указании на то, что решение является основанием для исключения из ЕГРН записи о регистрации права субаренды по нежилое помещение, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 10.07.2025, представителей ответчика ФИО3, ФИО4 по доверенности от 25.08.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Махачкала (далее – истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суда Ставропольского края с исковым заявлением к ООО «Ямми груп», г. Ставрополь (далее – ответчик, общество) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.01.2018.

Требования предпринимателя мотивированы тем, что общество допустило существенное нарушение условий договора аренды (изменило и в отсутствие согласования с предпринимателем начало использовать арендуемые помещения не под брендом «KFC», как это предусмотрено договором субаренды, а под иным брендом - «ROSTIC’S»), а потому договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке.

Определением от 29.10.2025 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу, по делу назначено предварительное судебное заседание на 03.12.2025 на 15 часов 00 минут.

В предварительное судебное заседание 03.12.2025 явились представители ответчика, которые просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований и представили отзыв на исковое заявление.

В отзыве ответчик просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, считая, что предусмотренные законом основания для расторжения договора аренды отсутствуют. Фактически действия предпринимателя направлены на увеличение размера арендной платы, о чем обществом по результатам переговоров было отказано предпринимателю.

Определением от 03.12.2025 суд назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании на 21.01.2026 на 12 часов 00 минут и предложил истцу обосновать наличие нарушений прав истца и существенность заявленного нарушения.

В судебное заседание 21.01.2026 явились представители сторон.

От представителя истца в порядке статьи 49 АПК РФ поступило заявление от 21.01.2026 об уточнении исковых требований, в котором истец просит:

1. Расторгнуть договор субаренды нежилого помещения от 01.01.2018, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Ямми Труп» в отношении помещения, расположенного по адресу: 

<

...> «Е».

2. Обязать ООО «Ямми Труп» вернуть нежилое помещение - предмет договора субаренды нежилого помещения от 01.01.2018, расположенный по адресу: 

<

...> «Е» в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

3. Указать, что решение суда по данному делу является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права субаренды указанных помещений №05:40:000033:4727-05/001/2018-3 от 11.04.2018.

Представители ответчика не возражали в принятии уточнения исковых требований т рассмотрении их по существу.

Суд принимает уточнение заявленных исковых требований истца заявлением от 21.01.2026.

В судебном заседании от представителя истца также поступило дополнительное обоснование заявленных исковых требований с приложенными документами, а также ходатайство об истребовании дополнительных доказательств: договора продажи бизнеса KFC в России между Yum! Brands и компании «Смарт Сервис ЛТД», которая в последствии приобрела 100% компании ООО «Юнирест», нынешнего правообладателя бренда Rostic's; договора коммерческой концессии (франчайзинга) между ответчиком и ООО «Юнирест» предоставляющих права развивать сеть ресторанов Rostic's на территории Республики Дагестан.

Представители ответчика возражали в удовлетворении ходатайства.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство об истребовании доказательств отказывает в его удовлетворении, поскольку имеющихся в материалах дела доказательств и сведений достаточно для принятия судебного акта по существу спора, а истец не обосновал необходимость истребования заявленных документов и то, каким образом эти документы, касающиеся правоотношений общества с иными лицами (владельцами бизнеса и брендов «KFC», «ROSTIC’S»), могут повлиять на выводы суда применительно к предмету рассматриваемого спора о расторжении договора субаренды между предпринимателем и обществом. Об отказе в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств вынесено протокольное определение.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнения, просил их удовлетворить в полном объеме. Представитель истца указал, что основанием к расторжению договора субаренды является то, что общество допустило существенное нарушение условий договора аренды, использовало помещение в соответствии с договором и в отсутствие согласования с предпринимателем изменило и начало использовать арендуемые помещения не под брендом «KFC», как это предусмотрено договором субаренды, а под иным брендом - «ROSTIC’S».

Представители ответчика поддержали доводы отзыва и просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между предпринимателем (арендатор) и обществом (субарендатор) на срок до 02.08.2042 заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.01.2018, во исполнение условий которого обществу по акту приема-передачи от 01.01.2018 во временное владение и пользование (в субаренду) передано помещение №1 общей площадью 310,7 кв.м. и помещение №2 общей площадью 19,4 кв.м. на 1 этаже, также часть помещения №1 обозначенная в точках А, Б, В, Г в подвале площадью 124 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> Е.

В соответствии пунктом 1.1. договора субаренды нежилые помещения предоставляются во временное владение и пользование (в субаренду) под ресторан «KFC».

Пунктом 1.4. договора субаренды предусмотрено, что помещения будут использоваться под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком «KFC», складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью. Указанные в настоящем пункте цели и виды использования здания являются для субарендатора существенными условиями соглашения.

В 2022 году американская компания Yum! Brands (владелец бренда «KFC») объявила о приостановлении ведения бизнеса в России в связи с геополитической ситуацией недружественными действиями отдельных государств.

В 2024 году общество изменило наименование ресторана, размешенного в арендуемых помещениях, на «ROSTIC’S» (изменено наименование ресторана, вывеска, детали интерьера, реклама, используемый логотип и прочее).

Стороны в результате переговоров не пришли к соглашению о внесении изменений в договор субаренды в части изменения используемого субарендатором товарного знака на «ROSTIC’S».

В частности предприниматель в письме от 19.02.2025 указал, что официальное изменение товарного знака в договоре может быть осуществлено только с увеличением арендной платы (фиксированной части до 500 000 рублей в месяц и переменной части до 7% от выручки).

С таким походом и изменением условий договора субаренды общество не согласилось.

17.07.2025 предприниматель направил обществу уведомление о расторжении договора субаренды и 22.08.2025 досудебную претензию, в которых предложил в добровольном порядке подписать дополнительное соглашение о расторжении договора субаренды.

Поскольку общество дополнительное соглашение о расторжении договора субаренды не подписало, предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым требованием о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.01.2018.

Согласно пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 6.2.1. договора субаренды стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению, в том числе в случае использования помещения не в соответствии с договором.

В рассматриваемом случае судом установлено, что договор субаренды был заключен для размещения в арендуемых помещениях ресторана общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком «KFC», складских, технических и административных целей.

Сторонами не оспаривается, что общество изменило наименование ресторана, размешенного в арендуемых помещениях, на «ROSTIC’S» (изменено наименование ресторана, вывеска, детали интерьера, реклама, используемый логотип и прочее).

По мнению предпринимателя со ссылками на положения подпункта 1 пункта 1 статьи 619 ГК РФ, условия пункта 6.2.1. договора субаренды, такое изменение наименования ресторана, размешенного в арендуемых помещениях, на «ROSTIC’S», является существенным нарушением условий договора аренды и свидетельствует об использовании помещения не в соответствии с договором.

Однако указанное изменение наименования ресторана, размешенного в арендуемых помещениях, не свидетельствует о существенном нарушении условий договора субаренды и использовании помещений не в соответствии с договором и не является нарушением условий договора, достаточным для расторжения договора.

Так в результате изменения используемого бренда (с «KFC» на «ROSTIC’S») произошло лишь изменение наименования ресторана и используемого товарного знака (изменено наименование ресторана, вывеска, детали интерьера, реклама, используемый логотип и прочее).

Сохранились прежние дизайн интерьера и фирменные цветовые решения; поставщики и продукция; меню и кухня; обслуживание; маркетинговые активности и целевая аудитория и потребители. Смена товарного знака не повлияла ни на специфику деятельности общества, ни на ассортиментный перечень предлагаемых продуктов общественного питания.

Цели и виды использования не изменились, помещения как использовались для размещение и эксплуатация предприятия общественного питания быстрого обслуживания, складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью, так и используются, использование помещения не в соответствии с договором не имеет место.

При этом из условий пункта 1.4. договора субаренды следует, что именно цели и виды использования здания (вид: размещение и эксплуатация предприятия общественного питания быстрого обслуживания; цели: складские, технические и административные цели, связанные с такой деятельностью) являются для субарендатора существенными условиями договора.

Из условий договора субаренды, в том числе условий пункта 1.4. не следует, что условие о том или ином товарном знаке, используемом субарендатором, отнесено сторонам к существенным условиям договора. К существенным условиям соглашения отнесены именно виды и цели использования помещений.

Такие виды и цели использования помещений (вид: размещение и эксплуатация предприятия общественного питания быстрого обслуживания; цели: складские, технические и административные цели, связанные с такой деятельностью) обществом соблюдены.

Таким образом, суд исходит из того, что в результате изменения обществом используемого бренда, не имело место нарушение и изменение существенных условий договора, цели и виде использования помещений остались прежними, использование помещения не в соответствии с договором не произошло, а потому суд не усматривает оснований, достаточных для расторжения договора субаренды.

Изменение товарного знака при продолжении осуществления той же коммерческой деятельности тем же субарендатором без какого-либо изменения целей и видов пользования помещениями не является нарушением порядка пользования помещениями и, в связи с этим, не является основанием для расторжения договора.

Кроме того, как указано выше, расторжение договора аренды возможно только при существенности нарушения. О такой существенности нарушения может свидетельствовать подтвержденный реальный факт нарушения прав арендодателя.

В рассматриваемом случае, предприниматель не доказал и не обосновал то, каким образом нарушены его права и какие неблагоприятные последствия у него возникли в результате изменения субарендатором используемого в помещениях бренда с «KFC» на «ROSTIC’S».

В чем заключается реальное нарушение прав, имущественных интересов и какие неблагоприятные последствия возникли у предпринимателя, суду не ясно и истцом не обоснованно.

Предприниматель, настаивая на том, что для него существенным является использование арендуемого помещения под предприятие быстрого питания именно под торговой маркой «KFC», а не под иной, не раскрыл чем именно состоит его правовой интерес в данном требовании, каким образом деятельность субарендатора, ведущего деятельность в помещении под другой маркой, нарушает права арендодателя, например, влечет уменьшение его дохода по сравнению с уровнем, ожидаемым при заключении договора.

В рассматриваемом случае помещения как использовались под ресторан общественного питания быстрого обслуживания, так и используются. При этом предприниматель получает арендную плату своевременно в согласованном в договоре субаренде размере. Доказательства обратного в материалы спора не представлены, на эти обстоятельства (неоплата арендной платы) предприниматель не указывает. Таким образом, основная цель предпринимателя (извлечение прибыли от предоставления имущества в аренду) достигается.

Учитывая, что в арендуемых помещениях сохранился прежний ресторан под тождественным товарным знаком, финансовые показатели его деятельности также не изменились.

Как указывает общество и не оспорено предпринимателем, с 2022 года оборот и, как следствие, переменная часть арендной платы (плата с оборота), получаемая истцом, показывают планомерный и устойчивый рост. Если в 2021 году (до ухода бренда «KFC») в среднем арендная плата составляла 250 000 рублей ежемесячно, то в 2024 и 2025 годах (после смены бренда) средняя арендная плата составляет уже 600 000 – 700 000 рублей ежемесячно.

Доказательства несения каких-либо финансовых потерь в связи с изменением наименования используемого обществом бренда предприниматель суду не представил.

Учитывая изложенное, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что предприниматель в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, суд исходит из того, что в результате изменения обществом используемого бренда, не имело место нарушение и изменение существенных условий договора, цели и виде использования помещений остались прежними, использование помещения не в соответствии с договором не произошло, права и имущественные интересы предпринимателя не нарушены, какие-либо неблагоприятные последствия у него не возникли, финансовые потери предприниматель не несет, а потому суд не усматривает предусмотренных законом и соглашением сторон оснований, достаточных для расторжения договора субаренды.

При таких установленных судом обстоятельствах и выводах, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточнение заявленных исковых требований истца заявлением от 21.01.2026 принять.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Махачкала, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***> к ООО «Ямми груп», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Батурин