ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-10031/2024

г. Саратов

25 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2024 года. 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего судьи Акимовой М.А., 

судей Землянниковой В.В., Комнатной Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВолТорг» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 сентября 2024 года по делу №А12-10031/2024 (судья Лебедева А.М.) 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (115612, г. Москва, вн.тер.г. м.о. Братеево, ш. Бесединское, д. 15, пом. 110/1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ВолТорг» (404109, Волгоградская обл., 

<

...>, оф. 1.1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности и неустойки, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ВолТорг» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент»

о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент»  (далее – ООО «Манхэттен Девелопмент», истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВолТорг» (далее – ООО «ВолТорг», ответчик)  о взыскании задолженности по договору от 25.05.2023 №А-02-1483 по основной арендной плате в размере 275 805,60 руб., по дополнительной арендной плате в размере 111 772, 50 руб., по переменной арендной плате в размере 62 311,32 руб., неустойки в размере 387 528,10 руб. 

            ООО «ВолТорг» обратилось к ООО «Манхэттен Девелопмент» со встречным исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании убытков в размере 716 394,86 руб. 

Решением суда первой инстанции от 17 сентября 2024 года исковое заявление удовлетворено в полном объёме. С ООО «ВолТорг» в пользу ООО «Манхэттен Девелопмент» взыскана задолженность по основной арендной плате в размере 275 805,60 руб., по дополнительной арендной плате в размере 111 772,50 руб., по переменной арендной плате в сумме 62 311,32 руб., неустойка за период с 06.10.2023 по 09.04.2024 в сумме 387 528,10 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 501 руб. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 247 руб. 

 В удовлетворении встречного искового заявления отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении искового заявления и удовлетворить встречные требования. 

ООО «Манхэттен Девелопмент» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, представленном в порядке статьи 262 АПК РФ. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК, статьи 186 АПК РФ путём направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Информация о месте и времени судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru) 4 декабря 2024 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзыва на неё, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению, поскольку суд первой инстанции не проверил расчёт неустойки, который содержит ошибку в определении одного из периодов. 

Из материалов дела следует, что 25 мая 2023 года ООО «Манхэттен Девелопмент» (арендодатель) и ООО «ВолТорг» (арендатор) заключён договор аренды № А-02-1483, предметом которого является помещение площадью 125,2 кв.м, расположенное в ТРК «Парк Хаус» по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, 21, для размещения магазина под товарным знаком «Белорусские продукты» (т.1 л.д.38-61).

Согласно пункту 2.1.7 договора арендатор обязан завершить отделочные работы и подготовить помещение для обслуживания посетителей в течение 90 календарных дней с даты подписания акта доступа. 

30 июня 2023 года сторонами подписан акт доступа в помещение (т.1 л.д.78-79).

По истечении 90 дней арендатор не начал коммерческую деятельность в помещении, отделочные работы в помещении не были завершены и были приостановлены ответчиком. 

В соответствии с пунктом 2.1.7 договора в случае, если арендатор нарушил срок подготовки помещения для обслуживания посетителей более чем на 30 календарных дней, арендодатель начиная с 31 календарного дня такого нарушения имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В указанном случае договор прекращает своё действие с даты получения арендатором уведомления арендодателя об отказе. 

27 декабря 2023 года ООО «Манхэттен Девелопмент» направило в адрес ООО «ВолТорг» уведомление № 1077, согласно которому на основании пункта 2.1.7 арендодатель отказывается от исполнения договора в одностороннем порядке, договор считается расторгнутым с 9 января 2024 года (т.1 л.д.104).

31 января 2024 года и 14 марта 2024 года ООО «Манхэттен Девелопмент» направило ответчику досудебную претензию с требованием о погашении задолженности по договору аренды от 25.05.2023 № А-02-1483 (электронные материалы дела, приложенные к иску). 

В установленный в претензии срок задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

ООО «ВолТорг» обратилось к ООО «Манхэттен Девелопмент» со встречным исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании убытков в размере 716 394,86 руб.

Арендатор указал, что им закуплены строительные материалы и произведены работы по улучшению арендованного имущества. Однако арендатор отказался от договора в одностороннем порядке, в связи с чем у арендатора возникли убытки.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности истцом факта просрочки внесения арендных платежей. Суд также взыскал  пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды. Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьёй 110 АПК РФ взысканы с ответчика. 

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд первой инстанции исходил из того, что договор правомерно расторгнут истцом. Поскольку в силу закона  при прекращении договора аренды произведённые улучшения помещения, неотделимые без вреда для помещения (неотделимые улучшения), переходят в собственность арендодателя, и их стоимость не подлежит возмещению арендатору, отказ во взыскании убытков.

Согласно доводам апелляционной жалобы арендатор не мог своевременно приступить к производству отделочных работ, поскольку отсутствовали приложение № 2 (положение по торговому комплексу) и приложение № 7 (регламенту взаимоотношений арендодателя с арендатором при обустройстве торговой площади/ Правила проведения отделочных работ для арендаторов) к договору, он не мог знать о наличии условий проведения работ. Ответчик указал, что выполнение отделочных работ должно производиться по проекту, который по условиям арендодателя может осуществить только аккредитованная организация, отделочные работы в спорном помещении могли осуществляться только в ночное время. Поиск аккредитованной организации для составления проекта и организации для проведения отделочных работ занял у арендатора достаточно длительное время. Кроме того, ООО «ВолТорг» считает, что не могло выполнить условия договора в связи с ограничением ввоза в Россию продукции белорусских предприятий на основании письма Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 27.11.2023. Истец полагает, что  односторонний отказ от договора является неправомерным. Также ООО «ВолТорг» считает, что судом первой инстанции не исследован вопрос о наличии отделимых улучшений, которые арендатором не вывезены после расторжения договора, поэтому отказ в удовлетворении встречного иска является незаконным. Кроме того, по мнению ответчика судом необоснованно отказано в снижении неустойки.  

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции, но решение суда первой инстанции подлежит изменению из-за ошибки при расчёте неустойки. 

В соответствии с абзаца 1 части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Ответчиком не заявлены доводы о несоблюдении претензионного порядка, иное из материалов дела не следует. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно пункту 4 договора арендная плата состоит из следующих составляющих: 

основная арендная плата; 

дополнительная арендная плата; 

переменная арендная плата; 

арендная плата с оборота. 

Основная арендная плата за все помещение в месяц составляет сумму в рублях, эквивалентную 1 250 евро в месяц без учёта НДС. 

Основная арендная плата уплачивается арендатором авансом ежемесячно не позднее 5 (пятого) календарного дня оплачиваемого месяца (пункты 4.2.1, 4.2.2 договора).

Арендатор оплачивает дополнительную арендную плату за услуги предоставляемые арендодателем по управлению комплексом, которые не включают услуги по обслуживанию и обеспечению функционирования инженерных систем, спроектированных и смонтированных арендатором в помещении, ежемесячно авансовыми платежами не позднее 5 календарного дня оплачиваемого месяца (пункт 4.4.1 договора).

Согласно пункту 4.4.5 договора дополнительная арендная плата за всё помещение в целом составляет сумму в рублях, эквивалентную 535,71 евро в месяц без учёта НДС. 

Пунктом 4.5.1 установлено, что переменная арендная плата состоит из: плата за потребленное в помещении (электроснабжение, водопотребление, водоотведение); плата, приходящаяся на места общего пользования: электроснабжение, водопотребление (холодная вода), водоотведение (канализация питьевой воды), теплоснабжение (газ и/или теплоэнергия), канализацию стоков (дождевых, талых и инфильтрационных), вывоз ТКО, сверхнормативный сброс загрязняющих веществ и негативное воздействие на централизованную систему водоотведения.

В силу пункта 7.1 договора все платежи по договору производятся в российских рублях, рассчитываются по курсу 70 руб. за 1 евро. 

НДС не включён в суммы, указанные в договоре, подлежит уплате арендатором сверх таких сумм (пункт 7.5 договора). 

30 июня 2023 года арендодатель передал, а арендатор принял помещение, указанное в договоре от 25.05.2023 (т.1 л.д.78-79). Данный актом арендатор подтвердил открытие помещения для целей аренды (пункт 2 акта). 

04 сентября 2023 года истец направил в адрес ответчика письмо, в котором указал, что согласно договору открытие магазина должно быть осуществлено 27 сентября 2023 года, однако на сегодняшний день работы ответчик в помещении не ведёт (электронные материалы дела, приложенные к иску). Указанное письмо получено ответчиком 05 сентября 2023 года.  На письмо ответ от арендатора не поступил. 

            В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путём соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Доказательства выполнения работ по договору ответчик в материалы дела не предоставил. 

27 декабря 2023 года ООО «Манхэттен Девелопмент» направило в адрес ООО «ВолТорг» уведомление № 1077, согласно которому на основании пункта 2.1.7 арендодатель отказывается от исполнения договора в одностороннем порядке, договор считается расторгнутым с 9 января 2024 года (т.1 л.д.104).

Доказательства возврата предмета аренды в материалы дела не предоставлены. 

Поскольку спорное помещение не была передано по акту приёма-передачи арендатору по истечении срока договора, ООО «Манхэттен Девелопмент» в силу статьи 622 ГК РФ, а также пункта 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 11.01.2002 № 66 и пункта 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 имеет право начислять арендную плату в том числе и за фактическое пользование. 

На дату окончания срока действия договора у арендатора имелся обеспечительный платеж на сумму 150 000 руб. В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды имеющийся депозит зачтён в счёт имеющейся задолженности по арендной плате (уведомление от 18.01.2024). 

По мнению истца, на стороне ответчика образовалась задолженность (449 889,42 руб.):

 - по основной арендной плате за период с октября 2023 года по 15 января 2024 года в размере 3940,08 евро по курсу 70 руб. = 275 805,60 руб.;

- по дополнительной арендной плате за период с ноября 2023 года по 15 января 2024 года в размере 1 596,75 евро по курсу 70 руб. = 111 772,50 руб.;

- по переменной арендной плате за период с июля 2023 года по январь 2024 года в размере 62 311,32 руб. 

Указанный расчёт проверен судами обеих инстанций и признан верным. Расчёт ответчиком не оспорен. 

В соответствии со статьей 330 ГК РФ и пункта  12.1.8 договора за нарушение срока невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,6 % от суммы  фактически неоплаченной арендной платы за каждый день просрочки. 

В суде первой инстанции ответчик заявил ходатайство о снижении размере неустойки. 

Поскольку ответчик не доказал экстраординарность и исключительность рассматриваемого случая для применения в расчёте более низкой неустойки, нежели установленной договором, суд первой инстанции не усмотрел оснований для её снижения.

Как следует из пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016  № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление № 7) даны разъяснения применения положений статьи 333 ГК РФ. 

Согласно пунктам 73-75 постановления Пленума № 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Поскольку ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком подтверждено материалами дела и ответчиком не опровергнуто, доказательств её чрезмерности размера законной неустойки или наличия оснований для освобождения от ответственности за нарушение принятых по договору обязательств, в том числе свидетельствующих о том, что просрочка в оплате услуг произошла вследствие непреодолимой силы, ответчик не представил, требования истца о взыскании с него неустойки в заявленном размере обоснованы.

Оснований для применения к спорным правоотношениям сторон положений статьи 333 ГК РФ и снижения размера взыскиваемой пени в виду её несоразмерности последствиям нарушения обязательств не имеется.

Как следует из представленного истцом расчёта, размер неустойки за период с  06.10.2023 по 09.04.2024 составляет 440 331,50 руб., истец самостоятельно снизил размер неустойки и просил взыскать 387 528,10 руб. 

Факт нарушения ответчиком срока исполнения обязательств по оплате арендной платы доказан истцом и не опровергнут ответчиком, что обуславливает право истца на начисление неустойки.

Суд апелляционной инстанции считает, что неустойка неверно исчислена. При расчёте истцом не приняты во внимание положения статьи 193 ГК РФ, согласно которой если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Кроме того, ООО «Манхэттен Девелопмент» ошибочно исчислен размер неустойки с 11.01.2024 по 09.04.2024 как по основной, так и дополнительной аренде (в расчёте указан период 06.01.2023 по 09.04.2024, 460 дней вместо 06.01.2024). 

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что за период с 06.10.2023 по 09.04.2024 с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 307 031,24 руб.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При распределении расходов по уплате государственной пошлины апелляционный суд руководствуется правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

            Сумма удовлетворённых исковых требований составляет 756 920,66 руб. (90,38 %). 

            Государственная пошлина, приходящаяся на данную сумму, равна 17 848,24  руб. 

            Указанная государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы распределяется пропорционально удовлетворённым требованиям. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции относительно отказа в удовлетворении встречного искового заявления. 

Истец полагает, что  односторонний отказ от договора является неправомерным. Арендатор не мог своевременно приступить к производству отделочных работ, указал, что поскольку приложение № 2 (положение по торговому комплексу) и приложение № 7 (регламенту взаимоотношений арендодателя с арендатором при обустройстве торговой площади/Правила проведения отделочных работ для арендаторов) к договору отсутствовали, он не мог знать о наличии условий проведения работ. Ответчик указал, что выполнение отделочных работ должно производиться по проекту, который по условиям арендодателя может осуществить только аккредитованная организация, отделочные работы в спорном помещении могли осуществляться только в ночное время. Поиск аккредитованной организации для составления проекта и организации для проведения отделочных работ заняло у арендатора достаточно длительное время. Кроме того, ООО «ВолТорг» считает, что не могло выполнить условия договора в связи с ограничением ввоза в Россию продукции белорусских предприятий на основании письма Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору от 27.11.2023.

Указанные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены. 

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора аренды арендатор до начала работ по подготовке помещения к обслуживанию посетителей запрашивает у арендодателя технические условия, на основе которых обязуется подготовить и предоставить на согласование арендодателю необходимую проектную документацию на помещение.

В силу пункта 2.1.6 договора арендатор обязан выполнить отделочные работы согласно  приложению № 2 (положение по торговому комплексу) и приложение № 7 (регламенту взаимоотношений арендодателя с арендатором при обустройстве торговой площади/ Правила проведения отделочных работ для арендаторов). 

Согласно пункту 16.8 договора стороны подтверждают, что до подписания настоящего договора арендатор ознакомился с Положением по Торгово-развлекательному комплексу (приложение № 2), Инструкцией о взаимодействии работников охраны, персонала и арендаторов ТРК «Парк Хаус», при обстоятельствах угрозы возникновения чрезвычайных ситуаций или ликвидации (приложение № 3), Регламентом взаимоотношений арендодателя с арендатором при обустройстве торговой площади/Правилами проведения отделочных работ (приложение № 7), Общестроительными техническими условиями для Комплекса (приложение № 9) и Актом разграничения эксплуатационной ответственности (приложение № 10), которые расположены на сайте арендодателя по адресу http://volgograd.atrium-parkhouse.ru/tenant/.

По истечении 90 дней арендатор не завершил отделочные работы в помещении. На письмо арендодателя № 420 от 04.09.2023 о нарушении сроков строительно-ремонтных работ арендатор не ответил.

Довод о том, что работы не могли быть выполнены по объективным причинам, отклонён судом апелляционной инстанции как несостоятельный. 

Договор подряда для проведения отделочных работ заключён арендатором 15 ноября 2023 года, ограничение ввоза в Россию продукции белорусских предприятий введено только 27 ноября 2023 года, то есть по истечении установленного договором аренды срока для проведения ремонтных работ (27.09.2023). 

Данный обстоятельства не могли повлиять на возможность исполнить договор в срок. 

Таким образом, ответчик правомерно в силу пункта 2.1.7 договора в одностороннем порядке отказался от договора. 

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства получения истцом письма ответчика о предоставлении арендных каникул (т.1 л.д.27). 

ООО «ВолТорг» считает, что судом первой инстанции не исследован вопрос о наличии отделимых улучшений, которые арендатором не вывезены после расторжения договора, поэтому отказ в удовлетворении встречного иска является незаконным.

            В силу договора неотделимые улучшения - улучшения и изменения, которые производятся в помещении и не могут быть отделены (демонтированы) без вреда помещению. Таковыми, в частности, но, не ограничиваясь, являются: перепланировка и различные её элементы, определяющие объемно-планировочное решение помещения арендатора, включая напольное покрытие, потолок, стены и перегородки, установленные двери и окна, витрины, конструктивно неотделимые элементы декора и отделки; система вентиляции и кондиционирования воздуха, включая разводку воздуховодов, трубопроводов горячей и холодной воды с запорной и регулировочной арматурой, трубопроводы дренажа, теплоизоляцию, вентиляционное оборудование; система противопожарной вентиляции дымоудаления и подпора; система отопления, включая разводку трубопроводов с запорной и регулировочной арматурой, а также радиаторы; система автоматического контроля, включая кабельную проводку, шкаф управления, контроллер периферийное оборудование; система электроснабжения, включая кабельную проводку, распределительные шкафы, выключатели, санитарные системы, включая разводку трубопроводов и установленное сантехническое оборудование; системы противопожарной защиты, включая кабельную проводку, автоматические и ручные пожарные извещатели пожарной сигнализации, модули противопожарной автоматики, динамики системы оповещения, трубную разводку спринклерной системы с оросителями, комплектные пожарные шкафы внутреннего противопожарного водопровода; системы безопасности стационарного типа установки. 

В силу договора отделимые улучшения подразумевают свободно установленное торговое и технологическое оборудование арендатора, перечень и установка которого должны быть предварительно письменно согласованы с арендодателем, кондиционеры, вентиляционное оборудование, установленное арендатором; светильники, мини-АТС, система защиты от краж, установленные арендатором; бытовое, технологическое, электронное оборудование, установленное арендатором; оформительские вывески, наружная реклама, установленные арендатором; офисная, бытовая и технологическая мебель, межкомнатные двери, шкафы-купе, установленные арендатором.

Согласно пункту 2.2.2 договора при прекращении договора аренды произведённые улучшения помещения, неотделимые без вреда для помещения (неотделимые улучшения), переходят в собственность арендодателя, и их стоимость не подлежит возмещению арендатору. Настоящим стороны подтверждают, что арендатор производит неотделимые улучшения в помещении для своих собственных нужд, в том числе для повышения эффективности своей деятельности в помещении, производимые арендатором неотделимые улучшения не связаны с каким-либо интересом арендодателя. Все отделимые улучшения, произведенные арендатором в помещении, являются собственностью арендатора и в случае прекращения договора подлежат изъятию и вывозу силами и за счет арендатора

Арендатор утверждает, что в спорном помещении имеются неотделимые улучшения, которые арендодателем не возвращены.  

Однако ответчик не указывает, какие именно неотделимые улучшения имеются в спорном помещении.

В материалы дела предоставлен договор подряда от 15.11.2023 № 3/23-СМР, заключённый с целью строительно-монтажных работ в помещении ТЦ «Парк Хаус» по адресу: г. Волгоград, бул. 30-летия Победы, д. 21 (т.1 л.д.96-99).

Согласно акту сдачи-приёмки работ по вышеуказанному договору произведены следующие работы: монтаж каркаса перегородки из профилей шагом 0,4 м и зашивкой Гкл 12,5 мм с каждой стороны в 1 слой, монтаж каркаса потолка из профилей шагом 0,4 м и зашивкой Гкл 12,5 мм с каждой стороны в 1 слой, грунтовка пола перед плиткой, укладка плитки на пол 600*600, шлифование стяжки с частичным выравниванием, укладка керамического плинтуса, затирка керамогранита. 

Суд апелляционной инстанции считает, что указанные работы являются неотделимыми улучшениями.

Истцом не доказано, что договоры купли-продажи от 25.09.2023 и от 27.09.2023 заключены во исполнение спорного договора аренды. 

Доказательства того, что ООО «ВолТорг» произвело  отделимые улучшения, в материалы дела не предоставлены.

Судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении встречного иска. 

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 сентября 2024 года по делу № А12-10031/2024 изменить. 

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать общества с ограниченной ответственностью «ВолТорг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по основной арендной плате в размере 275 805,60 руб., по дополнительной арендной плате в размере 111 772,50 руб., по переменной арендной плате в размере 62 311,32 руб., неустойку за период с 06.10.2023 по 09.04.2024 в размере 307 031,24 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 848,24 руб.

Отказать в удовлетворении встречного искового заявления».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВолТорг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 886 руб. 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                               М.А. Акимова

Судьи                                                                                                                В.В. Землянникова

                                                                                                                        Ю.А. Комнатная