АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                               Дело № А67-11268/2021 

14.06.2022 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс», г. Томск (ИНН 

<

***>) к Администрации Томского района, с. Богашево (ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – ФИО2, г. Томск,  

при участии в заседании представителей:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 10.01.2022, удостоверение,

от третьего лица – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к Администрации Томского района (далее – ответчик, администрация) с требованием о расторжении договора аренды № 301 от 03.08.2021 земельного участка из земель населенных пунктов площадью 67 000 кв.м. с кадастровым номером 70:14:0100039:721 для проектирования и строительства объекта «Многофункциональная зона придорожного сервиса «МИР» по адресу: Томская область, Томский район, д. Черная речка.

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, указав, что истцом не представлено доказательств невозможности использования участка по назначению; то обстоятельство, что ОГКУ «Автодор» отказало в согласовании примыкания дорог, не свидетельствует о невозможности организации въезда на земельный участок в другом месте; в аукционной документации были указаны все обременения и ограничения в отношении спорного земельного участка, о которых арендатор был осведомлен, когда принимал участие в аукционе.

Определением суда от 24.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен ФИО2 (далее – третье лицо).

Третье лицо отзыва на иск не представило, представителя в судебное заседание не направило, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания.  

Истец представителя в суд также не направил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержала доводы отзыва, просила отказать в иске. 

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие истца, третьего лица.

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка № 301 от 03.08.2021 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов площадью 67 000 кв.м. с кадастровым номером 70:14:0100039:721 для проектирования и строительства объекта «Многофункциональная зона придорожного сервиса «МИР» по адресу: Томская область, Томский район, д. Черная речка. В ходе выполнения подготовительных работ в адрес истца поступило уведомление ОГКУ «Управление автомобильных дорог Томской области» о недопустимости организации заезда на участок. В соответствии с полученным истцом градостроительным планом земельного участка место допустимого размещения объекта капитального строительства составляет менее 3% от площади всего участка (состоит из двух небольших удаленных частей), что не позволяет использовать участок по назначению, указанному в договоре аренды. На участке установлены ограничения по использованию (охранные зоны, входит в зону затопления). Истец неоднократно обращался к администрации с предложением расторгнуть договор аренды, однако ответа получено не было. Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 21, 22, 23, 25, 29, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требование истца о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем. 

Судом установлено, что между Администрацией Томского района муниципального образования «Томский район» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альянс» (арендатор) 03.08.2021 заключен договор аренды земельного участка № 301, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 67 000 кв.м. с кадастровым номером 70:14:0100039:721 для проектирования и строительства объекта «Многофункциональная зона придорожного сервиса «МИР» по адресу: Томская область, Томский район, д. Черная речка (п. 1.1).

Срок аренды участка устанавливается на три года. Начало действия договора аренды 03.08.2021, окончание действия договора аренды 02.08.2024 (п. 2.1).

По акту приемки-передачи от 03.08.2021 участок передан истцу.

Согласно п. 3.2 договора размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе № 1 от 22.06.2021 составляет 6 606 000 рублей в год согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата за землю взимается с даты подписания договора, то есть с 03.08.2021 (п. 3.1).

В соответствии с п. 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором.

Согласно п. 6.2 договора он может быть расторгнут в соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ. 

Передача истцу в аренду спорного земельного участка также следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19.01.2022 № КУВИ-001/2022-5565625.

Как следует из постановления Администрации Томского района от 24.05.2021 № 209 и приложений к нему, в отношении спорного земельного участка имеются следующие ограничения: 320 кв.м. в охранной зоне газопровода высокого давления, назначение: транспортировка газа; 7238 кв.м. в охранной зоне «ВЛ-10 кВ КИ-7 п/ст Кисловка – д. Кисловка»; 9190 кв.м. в охранной зоне «Одноцепная ВЛ-35кВ (3531) от ПС-35/10 кВ «Кисловка» до ПС-35/10 «Кафтанчиково»: 47413 кв.м. в зоне с особыми условиями использования территории «Определение затапливаемых территорий при прохождении половодий и паводков на р. Томь в населенных пунктах (п. Черная речка) Томского района Томской области». 

Согласно условиям аукционной документации осмотр земельного участка на местности производится претендентами самостоятельно.

Как следует из градостроительного плана земельного участка № RU70514303-0000000000001068 от 12.07.2021, место допустимого размещения объекта капитального строительства на спорном земельном участке представлено двумя небольшими участками в противоположных концах арендованного участка, не сообщающимися между собой. Вся остальная территория земельного участка входит в зону с особыми условиями. Земельный участок находится в зоне П-1 Зона промышленно-коммунальных объектов IV-V классов вредности (СЗЗ 100-50 м.) в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки муниципального образования «Заречное сельское поселение». Кроме того, участок частично расположен в границах зоны с реестровым номером 70:14-6.1770 от 10.12.2020, ограничение использования земельного участка в пределах зоны в соответствии с п. 6 ст. 67.1 Водного кодекса РФ.

В соответствии с названной нормой в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются:

1) размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления;

2) использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;

3) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов;

4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.

Кроме того, письмом ОГКУ «Управление автомобильных дорог Томской области» от 17.08.2021 № 2176 истцу было отказано в согласовании примыкания на км 1 (справа) автомобильной дороги Черная речка – Кисловка со ссылкой на то, что строительство, реконструкция являющихся сооружениями пересечения автомобильной дороги с другими автомобильными дорогами и примыкания автомобильной дороги к другой автомобильной дороге допускаются при наличии разрешения на строительство, выдаваемого в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, и согласия в письменной форме владельцев автомобильных дорог; следовательно, необходима разработка проектной документации в соответствии с техническими нормами, которая должна получить положительное заключение экспертизы; размещение примыкания к автомобильной дороге на конкретном участке возможно, если это не нарушает установленных технических норм; размещение вновь возводимых объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги осуществляется в соответствии с документацией по планировке территории, требованиями технических регламентов и соблюдением следующих условий: расстояние от планируемого к размещению подъезда, съезда, примыкания к объекту дорожного сервиса до ближайшего существующего примыкания другой автомобильной дороги или иного объекта должно быть не менее 600 метров, тогда как в данном случае расстояние от предполагаемого примыкания до существующего примыкания автомобильной дороги Черная речка – Кисловка к автомобильной дороге Р-255»Сибирь» на участке Подъезд к г. Томск составляет 90 метров, что не соответствует вышеуказанным требованиям.

Полагая, что изложенные обстоятельства являются препятствием для использования земельного участка по назначению, общество письмами от 19.08.2021, 24.08.2021 просило администрацию расторгнуть договор аренды. Отсутствие ответа на данное предложение послужило основанием обращения в суд.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований. 

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений. 

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ). 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 1, 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ). 

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 названной статьи). 

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что истец обращался к ответчику с предложением о расторжении договора, однако ответа не получил. Таким образом, претензионный порядок урегулирования спора истцом соблюден. 

В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (статьи 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств – обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, а полученная арендодателем арендная плата не может считаться полученной правомерно. 

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной статьи). 

Из смысла данной нормы права следует, что для возникновения у арендатора права требовать расторжения договора аренды земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, либо не содержащей сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности; знание данной информации может повлиять на приобретение права аренды земельного участка. 

В Определении Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым – в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В силу п. 1 ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. В частности, могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

К зонам с особыми условиями использования территорий относятся зоны затопления и подтопления (п. 17 ст. 105 Земельного кодекса РФ).

Как уже отмечалось, в соответствии с п. 6 ст. 67.1 Водного кодекса РФ в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления. Таким образом, размещение объектов капитального строительства в границах указанной зоны допустимо при условии обеспечения инженерной защиты от затопления, подтопления.

Законодательством не установлено безусловного запрета на строительство объектов капитального строительства на земельных участках, отнесенных к зоне затопления, подтопления, более того осуществление строительства допускается с обеспечением объектов капитального строительства соответствующей инженерной защитой.

Указанный вывод содержится в Определении Верховного Суда РФ от 28.01.2022 № 304-ЭС21-27968.

Таким образом, сам по себе факт установления названной зоны не свидетельствует об абсолютной невозможности строительства на арендованном земельном участке.

Кроме того, градостроительный план был выдан обществу 12.07.2021, то есть до подписания договора аренды. Также о наличии зоны с особыми условиями использования было указано в аукционной документации, что истцом по делу не оспаривалось.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что наличие ограничений в использовании спорного земельного участка в связи с установлением зоны затопления и подтопления не может служить основанием для расторжения договора аренды.

Как установлено п. 7 Порядка установления и использования полос отвода автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения на территории Томской области (приложение № 1 к постановлению Администрации Томской области от 08.04.2014 № 124а), в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в границах полосы отвода автомобильной дороги, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ, строительство, реконструкция объектов, являющихся сооружениями пересечения автомобильной дороги с другими автомобильными дорогами или примыкания автомобильной дороги к другой автомобильной дороге, в том числе в полосе отвода автомобильной дороги, допускаются при наличии разрешения на строительство, выдаваемого в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, и согласия, выданного в письменной форме владельцем автомобильной дороги. В случае если при реконструкции автомобильной дороги потребуется переустройство пересечений и примыканий, расходы на выполнение такого переустройства несет лицо, в интересах которого осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт, ремонт пересечений и примыканий.

Ремонт пересечений и примыканий автомобильных дорог осуществляется при наличии согласия, выданного в письменной форме владельцем автомобильной дороги, включающего в себя в том числе согласование порядка осуществления работ по ремонту указанных пересечений и примыканий и объем таких работ. Согласие в письменной форме владельца автомобильной дороги должно содержать технические требования и условия, подлежащие обязательному исполнению лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и ремонт пересечений и примыканий. Размещение вновь возводимых объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги осуществляется в соответствии с документацией по планировке территории, требованиями технических регламентов и соблюдением следующих условий:

1) расстояние от планируемого к размещению подъезда, съезда, примыкания к объекту дорожного сервиса до ближайшего:

мостового перехода не должно быть менее 1000 метров;

железнодорожного переезда в одном уровне не должно быть менее 250 метров;

существующего примыкания другой автомобильной дороги или иного объекта должно быть не менее:

600 метров – на автомобильных дорогах второй и третьей категории;

100 метров – на автомобильных дорогах четвертой категории;

50 метров – на автомобильных дорогах пятой категории;

2) выбор места размещения объектов дорожного сервиса должен осуществляться на участке автомобильной дороги с уклоном, не превышающим 40 промилле;

3) объекты дорожного сервиса не должны ухудшать видимость на автомобильной дороге и другие условия обеспечения безопасности дорожного движения и использования этой автомобильной дороги;

4) объекты дорожного сервиса должны быть обустроены в соответствии с техническими требованиями и условиями, выдаваемыми владельцами автомобильных дорог, площадками для стоянки и остановки транспортных средств, подъездами, съездами и примыканиями, обеспечивающими доступ к ним, а также оборудованными переходно-скоростными полосами.

Согласно письму ОГКУ «Управление автомобильных дорог Томской области» от 08.04.2022 № 797 автомобильная дорога Черная Речка-Кисловка является автомобильной дорогой общего пользования III технической категории; доступ к земельному участку с кадастровым номером 70:14:0100039:721 с указанной автомобильной дороги невозможен. Вместе с тем организация транспортной доступности указанного земельного участка может быть осуществлена через смежные земельные участки.

Письмом от 16.02.2022 № 579 ФКУ «Сибуправтодор» сообщило об отказе в согласовании примыкания к федеральной автомобильной дороге Р-255 «Сибирь».

Таким образом, заезд на спорный участок с дорог общего пользования не представляется возможным.

При этом ответчик полагал возможным заезд на спорный земельный участок через соседние участки посредством установления сервитута.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно п. 4 названной статьи на условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Следовательно, действующим законодательством не предусмотрена возможность установления сервитута в интересах арендатора земельного участка по его требованию (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.04.2019 по делу № А29-10746/2017, Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2015 № 308-ЭС14-7676).

Установление сервитута возможно по иску арендодателя (собственника участка), который обязан обеспечить арендатору (обществу) беспрепятственное использование предоставленного в аренду земельного участка (статьи 611 и 612 Гражданского кодекса РФ).

Ответчиком представлено соглашение об установлении сервитута земельного участка № 65 от 27.04.2022, согласно которому ФИО2 (сторона 2) предоставляет Администрации Томского района (сторона 1) право ограниченного пользования частью земельного участка площадью 1 662 кв.м. для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 70:14:0100039:721. Данный участок является частью земельного участка общей площадью 398 652 кв.м. с кадастровым номером 70:14:0100039:1540, расположенного по адресу: Российская Федерация, Томская область, Томский район (п. 1.1). Границы сервитута определены на схемах границ сервитута на земельном участке с кадастровым номером 70:14:0100039:1540, являющихся неотъемлемой частью соглашения (п. 1.2). Срок действия сервитута устанавливается на 11 месяцев с даты подписания соглашения об установлении сервитута земельного участка (п. 2.1). Согласно п. 3.4 соглашения сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В случае перехода от стороны 1 права владения своим объектом недвижимости к иному лицу в соглашение вносится соответствующее изменение в части замены стороны 1 (п. 3.5). Соглашение об установлении сервитута земельного участка заключается на безвозмездной основе (п. 4.1).

Как указано в письме ФКУ «Сибуправтодор» от 05.05.2022 № 1983, для заезда на земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100039:1540 существуют два согласованных примыкания: на км 113+176 влево (напротив примыкания ул. Береговая) и на км 113+342 влево (напротив примыкания улицы Совхозная). В случае, если будет принято решение об организации заезда на земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100039:721 с целью строительства объекта «Многофункциональная зона придорожного сервиса «Мир» через земельный участок с кадастровым номером 70:14:0100039:1540, заинтересованному лицу необходимо будет провести реконструкцию примыкания с устройством переходно-скоростных полос (полос разгона и торможения) и реконструкцию существующего освещения.

Специалист ОГКУ «Управление автомобильных дорог Томской области» ФИО4 в судебном заседании пояснил, что заезд на спорный земельный участок со стороны автомобильной дороги Черная Речка-Кисловка действительно организовать невозможно по причине несоблюдения нормативных требований, указанных выше. Земельный участок расположен на пересечении двух автомобильных дорог (Черная Речка-Кисловка и Р255 «Сибирь»), при этом длина участка менее 600 метров, ширина менее 150 метров, то есть организовать заезд с этих дорог не представляется возможным, так как расстояние от наиболее удаленных точек сторон участка до существующего пересечения дорог составляет менее 600 метров. Относительно возможности заезда через участок с кадастровым номером 70:14:0100039:1540 специалист пояснил, что такой заезд возможен при условии, что указанный участок сам располагает организованным заездом с дороги общего пользования.

При изложенных обстоятельствах суд полагает требование о расторжении договора не подлежащим удовлетворению, поскольку администрацией предоставлены доказательства возможности заезда на арендованный земельный участок через соседний участок. Следовательно, арендованный участок может быть использован по назначению, этому не препятствует ни установление зоны с особыми условиями использования, ни отсутствие самостоятельного заезда с дорог общего пользования (так как организована возможность заезда через соседний участок).

Доводы истца о необходимости несения значительных затрат для организации заезда на спорный земельный участок со ссылкой на письмо ООО «Дабстер» судом отклоняются, поскольку при принятии решения об участии в аукционе, заключении договора аренды истец имел возможность установить данные обстоятельства и принимать решение об аренде земельного участка с их учетом. 

Таким образом, исковые требования не подлежат удовлетворению. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

           Судья                                                                       Е.И. Бутенко