АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-1273/2020

16 июля 2020 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2020 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.Ю. Абдрахмановой при ведении протокола судебного заседания до перерыва - секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва - помощником судьи А.В.Константиновой, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к жилищно-строительному кооперативу "ЗАПАДНЫЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: МУГИСО о взыскании 90 166 руб. 88 коп.

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2 - представитель по доверенности №59/05/01-14/0111 от 30.01.2020, предъявлено удостоверение, 

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 15.10.2019, предъявлен паспорт,

от третьего лица: не явился, извещен.

В судебном заседании 07.07.2020 объявлен перерыв до 10.07.2020 года до 10 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда,  произведена замена лица, ведущего протокол судебного заседания, на помощника судьи А.В. Константинову.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА обратилась в суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "ЗАПАДНЫЙ"  о взыскании 90 166 руб. 88 коп. , в том числе 59 903 руб. 72 коп. долга по договору аренды земельного участка от 30.10.2012 № з-1862 за период с марта 2018 года по сентябрь 2019 года,  30 263 руб. 16 коп. пеней за период с 16.04.2014г. по 09.10.2019г. 

Определением суда от 21.01.2020г. дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ). Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением от 14.03.2020г. суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 24.03.2020г. предварительное судебное заседание перенесено на 27.04.2020г.

11.04.2020 от истца поступили возражения на отзыв (приобщены к делу).

24.04.2020г. от ответчика поступили дополнения к отзыву, ходатайство об отложении судебного заседания.

В судебное заседание 05.06.2020 истец заявил ходатайство о приобщении к материалам дела пояснений и писем от 15.05.2020, от 21.05.2020 №23.5-01/002/1188 (приобщены к делу).

Определением от 05.06.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, МУГИСО.

В судебном заседании 07.07.2020 истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит взыскать 113 711 руб. 30 коп. долга по договору аренды земельного участка от 30.10.2012 № з-1862 за период с марта 2018 года по сентябрь 2019 года,  29 724 руб. 66 коп. пеней по договору аренды земельного участка от 30.10.2012 № з-1862 за период с 11.07.2014г. по 09.10.2019г., 538 руб. 50 коп. пеней на сумму, взысканную решением Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-18328/2014 за период с 16.04.2014г. по 29.04.2014г. с приложением информационного расчета задолженности.

Уточнение исковых требований суд принял в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, истец представил доказательства направления искового заявления в адрес третьего лица (приобщены).

Ответчик представил доказательства направления отзыва в адрес третьего лица (приобщены).

От третьего лица – МУГИСО поступил отзыв на исковое заявление с приложением дополнительных документов, согласно приложению к отзыву.

В настоящее судебное заседание истец представил дополнительные возражения на отзыв ответчика, информационный расчет арендной платы (приобщено). 

Ответчик представил дополнение к отзыву, заявил о пропуске срока исковой давности (приобщено).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд  

установил:

между Администрацией города Екатеринбурга и Жилищно-строительный кооператив «Западный» (ранее - ЖК «Западный») заключен договор аренды от 30.10.2012 № 3-1862 земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313005:65 площадью 22525 кв.м, расположенного в квартале улиц Институтской - Барклая - ФИО4 - ФИО5 ФИО6 города Екатеринбурга, с видом разрешенного использования - для строительства малоэтажных жилых домов и трансформаторной подстанции.

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи 30.10.2012, фактически участок передан 22.10.2012 (приложение № 2).

Договор аренды заключен на определенный срок с 22.10.2012 до 20.02.2016, в связи с чем договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от 20.12.2012 № 66-66-01/957/2012-537).

После окончания срока действия в связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель не возражал против этого, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был продлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно п.п. 2.2.1, 2.2.4  договора размер арендной платы установлен в Приложении №1 к договору, арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя, ежемесячно до 10 числа каждого месяца.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с марта 2018 года по сентябрь 2019 года, составляющая, согласно расчету истца 113711 руб. 30 коп. (с учетом принятого судом уточнения исковых требований), за взысканием которой истец, не получив ответ на претензию, обратился с настоящим иском в суд, одновременно начислив ответчику пени.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что договор аренды прекратил свое действие в связи с регистрацией права собственности на квартиры. Расположенные в много квартирных домах.

Рассмотрев заявленные требования, представленные материалы, изучив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, строительство объектов капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым № 66:41:0313005:65 осуществлялось ответчиком на основании договора аренды земельного участка от 30.10.2012 № 3-1863, заключенного между истцом и ответчиком. Земельный участок предоставлялся для строительства малоэтажных жилых домов и трансформаторной подстанции (пп. 2.1.1 -2.1.5 договора).

Фактически на спорном земельном участке ответчиком были построены следующие многоквартирные дома - №№ 8, 10, 12, 14 по ул. Очеретина в г. Екатеринбурге, что подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию № RU66302000-1109-2018 от 12.11.2018 г., № RU 66302000-1110-2018 от 13.12.2018 г.

Поскольку разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию № RU66302000-1109-2018 от 12.11.2018 г., № RU 66302000-1110-2018 от 13.12.2018 г. в эксплуатацию введены именно многоквартирные дома, названные разрешения не оспорены, недействительными не признаны, возведенные объекты самовольными постройками не признаны, довод истца о том, что земельный участок предоставлялся для строительства малоэтажных домов, судом во внимание не принимается, суд исходит из того, что на земельном участке возведены именно многоквартирные дома.

Далее ответчик ссылается на то, что право собственности на квартиры в вышеуказанных многоквартирных домах впервые были зарегистрированы собственниками в ноябре-декабре 2018 года и до марта 2018 года.

1)По дому № 8 по ул. Очеретина:

- право собственности на квартиру № 8 зарегистрировано в октябре 2016 года, что подтверждается выпиской из реестра от 01.10.2018 № 66/001/041/201824819;

- право собственности на квартиру № 12 зарегистрировано в ноябре 2016 года, что подтверждается выпиской из реестра 01.10.2018 № 66/001/041/201824811.

2)По дому № 10 по ул. Очеретина:

- право собственности на квартиру № 11 зарегистрировано в октябре 2017 года, что подтверждается выпиской из реестра от 16.08.2018 № 66/001/035/201831469;

- право собственности на квартиру № 25 зарегистрировано в сентябре 2017 года, что подтверждается выпиской из реестра от 16.08.2018 № 66/001/035/201831430.

3)По дому № 12 по ул. Очеретина:

- право собственности на квартиру № 9 зарегистрировано в январе 2018 года, что подтверждается выпиской из реестра от 04.10.2018 № 66/001/041/201827368;

- право собственности на квартиру № 89 зарегистрировано в июле 2018 года, что подтверждается выпиской из реестра от  04.10.2018 № 66/001/041/201827374.

4)По дому № 14 по ул. Очеретина:

- право собственности на квартиру № 3 зарегистрировано в январе 2017 года, что подтверждается выпиской из реестра от 31.07.2018 № 66/001/035/201820291;

- право собственности на квартиру № 14 зарегистрировано в марте 2017 года, что подтверждается выпиской из реестра от 31.07.2018 № 66/001/035/201820296.

Поэтому, как полагает ответчик, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации договор аренды прекратился с момента регистрации права собственности на квартиры.

Однако указанный довод ответчика нельзя признать верным в связи со следующим.

Действительно в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с частями 1, 2, 3, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества  

Соответственно, с первых дат регистрации права собственности на квартиры в многоквартирных домах у собственников квартир возникает право общей долевой собственности на земельный участок и договор аренды с застройщиком является прекращенным.

Однако в данном случае право собственности на квартиры в вышеуказанных многоквартирных домах было зарегистрировано до ввода объектов – многоквартирных домов, в эксплуатацию.

 Учитывая положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и принимая во внимание правовые позиции Высшего Арбитражного Суда, отраженные в пункте 5 Постановления Пленума от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", требования ст. 48 Федерального законом Российской Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», суд полагает, что участник долевого строительства становится обладателем объекта недвижимости после окончания строительства жилого дома, ввода его в эксплуатацию.

Следовательно, наличие признанного в судебном порядке права собственности на объект незавершенного строительства в полном объеме реализуется с момента ввода объекта в эксплуатацию, поэтому оснований для вывода о прекращении договора аренды с ответчиком с даты регистрации права собственности на квартиры до ввода объекта в эксплуатацию не имеется.

Поскольку согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию № RU66302000-1109-2018 от 12.11.2018 г., № RU 66302000-1110-2018 от 13.12.2018 г. многоквартирные дома, на квартиры в которых было зарегистрировано право собственности , были введены в эксплуатацию как многоквартирные дома в ноябре-декабре 2018г., соответственно,  договор аренды в силу ст. 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации прекратился с ответчиком с ноября с учетом части, необходимой для продолжения строительства, с 13.12.2018г. - полностью.

Иного не доказано, из материалов дела не следует.

Таким образом, у истца отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы за период после декабря 2018 года отсутствуют.

Следовательно, истец вправе требовать внесения арендной платы за период с марта 2018г. по 13 декабря 2018г., размер которой составляет 29103 руб. 17 коп. и которая в связи с отсутствием доказательств погашения задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации . ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако в связи с тем, что с мая 2018г. производится строительство многоквартирных домов, применяемая ставка арендной платы также подлежит изменению, что отражено в принятых судом уточнениях исковых требований.

В соответствии с уточенными исковыми требованиями плата за указанный период составляет 85170 руб. 40 коп. , тогда как судом взыскано лишь 29103 руб. 17 коп.

Таким образом, судом фактически не рассмотрена часть требований, уточненных в связи с изменением ставки арендной платы, что является основанием для вынесения дополнительного решения. Определением от 16.07.2020г. судом назначено судебное заседание для решения вопроса о вынесении дополнительного решения.

Истец также просит взыскать с ответчика пени, начисленные на основании п. 3.1  договора в общем размере 29724 руб. 66 коп. за период с 11.07.2014г. по 09.10.2019г.  в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период с марта 2018 года по сентябрь 2019 года.; 538 руб. 50 коп. за период с 16.04.2014г. по 29.04.2014г. - в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате задолженности, взысканной с ответчика судебным актом по делу №А60-18328/2014. 

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Таким образом, исковая давность устанавливается для защиты нарушенного субъективного права.

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Поскольку расчетами предусмотрена оплата до 10 числа каждого месяца, истец мог и должен был узнать о нарушении своего права не позднее 11 числа месяца, подлежащего оплате. 

В связи с тем, что истец обратился в суд с иском – 16.01.2020 г., с учетом  п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ" и того, что выше суд установил наличие формальных препятствий для признания претензионного порядка соблюденным,  суд полагает, что исковое заявление подано с пропуском срока исковой давности в отношении требований о взыскании неустойки по декабрь 2016г.

Каких-либо доказательств перерыва срока исковой давности истцом не представлено.

В связи с этим не подлежат удовлетворению требования о взыскании 538 руб. 50 коп. за период с 16.04.2014г. по 29.04.2014г. - в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате задолженности, взысканной с ответчика судебным актом по делу №А60-18328/2014, а также требования о взыскании пеней, начисленных на задолженность, образовавшуюся за период по декабрь 2016г.

При этом, поскольку выше суд пришел к выводу о взыскании с ответчика  29103 руб. 17 коп. долга, суд пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании пеней, начисленных на указанную сумму, - в размере 13063 руб. 37 коп., которые взысканы с ответчика в пользу истца на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанное также свидетельствует о том, что судом не было рассмотрено требование о взыскании пеней, начисленных на сумму доплаты в связи с изменением ставки арендной платы. Для решения вопроса о вынесении дополнительного решения судом назначено судебное заседание.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены частично.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета согласно ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом результатов рассмотрения дела.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  удовлетворить частично.

2. Взыскать с жилищно-строительного кооператива "ЗАПАДНЫЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 29103 руб. 17 коп. долга , 13063 руб. 37 коп. пеней. 

В остальной части в иске отказать.

3. Взыскать с жилищно-строительного кооператива "ЗАПАДНЫЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 1558 руб. государственной пошлины.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЕ.Ю. Абдрахманова