ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-27764/2019

город Ростов-на-Дону

08 апреля 2021 года

15АП-2636/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии: 

от ООО «Кубаньторгодежда»: представитель ФИО2 по доверенности от 09.06.2020, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик; Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2021 по делу                 №А32-27764/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), 

Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курот Геленджик; Финансового управления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик

о взыскании неосновательного обогащения и процентов,

встречному иску 

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании прекратившим свое действие договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (далее –общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с первоначальным иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) о взыскании неосновательного обогащения в размере 6 872 553 рубля 48 копеек как арендной платы, полученной в течение срока действия договора № 4000005117 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 12.10.2015, а при недостаточности лимитов бюджетных обязательств - с главного распорядителя бюджетных средств; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 231 367 рублей 65 копеек, а при недостаточности лимитов бюджетных обязательств - с главного распорядителя бюджетных средств; взыскании ущерба в размере 349 365 рублей 87 копеек, выразившегося в затратах на проектирование гостиницы, проектирование и подведение к земельному участку с кадастровым номером 23:40:0401007:149 коммунальных сетей, а при недостаточности лимитов бюджетных обязательств - с главного распорядителя бюджетных средств; взыскании расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 65 266 рублей, а при недостаточности лимитов бюджетных обязательств - с главного распорядителя бюджетных средств; взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.05.2019 до даты фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения, а при недостаточности лимитов бюджетных обязательств - с главного распорядителя бюджетных средств (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2019 в качестве соответчика по первоначальному иску привлечено Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (управление имущественных отношений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – управление архитектуры); Финансовое управление администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – финансовое управление).

Администрацией подан встречный иск к обществу о признании прекратившим свое действие договора аренды от 12.10.2015 № 4000005117 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401007:149 площадью 430 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в данных ЕГРН записи о действии договора аренды от 12.10.2015 № 4000005117.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Росреестр).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2021 с казны муниципального образования город-курорт Геленджик в лице управления имущественных отношений в пользу общества взысканы неосновательное обогащение в размере 6 872 553 рубля 48 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 231 367 рублей 65 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 25.05.2019 по день фактической уплаты, начисленные на сумму задолженности в размере 6 872 553 рубля 48 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 59 007 рублей. С казны муниципального образования город-курорт Геленджик в лице администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в пользу общества взысканы убытки в размере 349 365 рублей 87 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 259 рублей. Судом применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи от 17.11.2015 о государственной регистрации договора аренды от 12.10.2015 № 4000005117 в Едином государственном реестре недвижимости № 23-23/012- 23/001/606/2015-8558/2. В резолютивной части решения указано, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401007:149 правом аренды, зарегистрированным в пользу общества на основании договора аренды от 12.10.2015 № 4000005117 (дата государственной регистрации аренды: 17.11.2015; номер государственной регистрации аренды: 23-23/012-23/001/606/2015-8558/2). В остальной части встречных требований администрации отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по встречному иску в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке главы 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе апеллянт просит решение арбитражного суда первой инстанции от 11.01.2021 отменить в части удовлетворения первоначальных исковых требований общества к администрации и управлению имущественных отношений, принять в данной части новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы администрация ссылается на то, что срок исковой давности истек, управление архитектуры является самостоятельным юридическим лицом, вина администрации отсутствует, администрация не знала о невозможности выставления земельного участка на торги, общество пользовалось земельным участком.

Управлением имущественных отношений также подана апелляционная жалоба на решение от 11.01.2021, в которой оно просит отменить в части удовлетворения первоначальных исковых требований общества к администрации и управлению имущественных отношений, принять в данной части новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что срок исковой давности истек, управление архитектуры является самостоятельным юридическим лицом, вина администрации отсутствует, администрация не знала о невозможности выставления земельного участка на торги, общество пользовалось земельным участком.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения по основаниям, изложенным в нем.

В отзыве на апелляционную жалобу Росреестр просит вынести постановление на усмотрение суда, а также рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие представителя Росреестра.

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционные жалобы рассматриваются в их отсутствие в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам торгов 12.10.2015 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 4000005117, согласно условиям которого арендатору предоставляется во временное пользование земельный участок с кадастровым номером участка 23:40:0401007:149 площадью 430 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: для строительства гостиницы; обременения: водоохранная зона (500 м.) зона Черного моря.

В соответствии с пунктом 2.1 договора ежегодный размер арендной платы, определенный по результатам аукциона в сумме 2 049 200 рублей устанавливается с даты заключения договора.

В силу пункта 2.2 договора сумма ежегодной арендной платы участка составляет 2 049 200 рублей за вычетом внесенного задатка 940 000 рублей, должна поступить от арендатора в течение пяти дней с даты подписания договора.

На основании пункта 2.3 договора во второй и последующий годы арендная плата вносится арендатором ежеквартально (начисление суммы платежа за квартал производится из расчета числа дней в квартале) в виде авансового платежа до 10-го числа первого месяца квартала.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Платежными поручениям № 1874 от 17.09.2015, № 12172 от 30.10.2015, № 2000 от 01.12.2016, № 2001 от 01.12.2016, № 2192 от 26.12.2016, № 248 от 15.02.2017, № 249 от 15.02.2017, № 590 от 06.04.2017, № 1184 от 06.07.2017, № 1716 от 28.09.2017, № 2361 от 28.12.2017, № 483 от 02.04.2018, № 1188 от 27.06.2018, № 1834 от 28.09.2018 обществом внесена арендная плата на общую сумму 6 872 553 рубля 48 копеек.

Управлением архитектуры по заявлению общества подготовлен градостроительный план спорного участка № Ru 233030004471, утвержденный постановлением администрации от 14.01.2016 № 88. В чертеже градостроительного план определено место допустимого размещения здания, указано, что согласно ПЗЗ части территории МО г. Геленджику, утвержденных Решением Думы МО г. Геленджик от 27.07.2010 № 466 (в редакции решения Думы МО г. Геленджик от 30.09.2015 № 139), арендуемый земельный участок расположен в территориальной зоне гостиниц пансионного типа (Р-6).

В целях проектирования и обеспечения земельного участка и строящегося здания коммунальными ресурсами в период действия договора аренды обществом заключены договоры со специализированными организациями: договор № 22/11-2016-542 от 22.11.2016 о подготовке расчета потребности в тепле и топливе гостиницы с ООО «Промпроектгазификация»; договор подряда № 21 от 12.12.2016 о проведении монтажных работ согласно п. 11 ТУ № 2-34-15-1660 от 30.12.2015 и на технологическое присоединение энергопринимающего устройства (ЭПУ) с ООО «ЭкоТранс»; договор No 137 от 17.03.2017 о подготовке централизованной системы холодного водоснабжения к подключению объекта заказчика, заключенный с МУП МО г. Геленджику «Водопроводно – канализационное хозяйство»; договор № 138 от 17.03.2017 о подготовке централизованной системы водоотведения к подключению объекта капитального строительства заказчика и подключение объекта в соответствии с техническимии условиями с МУП МО г. Геленджик «Водопроводно-канализационное хозяйство»; договор от 01.06.2017 о поведении проектных работ (изготовление рабочей документации) раздела «Наружные сети водоснабжения», раздела «Наружные сети канализации» с индивидуальным предпринимателем ФИО3; договор от 08.06.2017 о разработке рабочей документации на «Газификацию здания гостиницы с ООО «Краснодар Газ-Сервис»; договор № 16-41 на выполнение проектных работ от 23.11.2016 и расчете водопотребления и водоотведения по объекту: «Гостиница» с ООО «Конструкторское бюро Авангард».

На основании градостроительного плана обществом подготовлен проект строительства на спорном участке гостиницы и подано в управление архитектуры заявление от 10.10.2017 о выдаче разрешение на строительство.

Письмом от 16.10.2017 управление архитектуры отказало обществу в выдаче разрешение на строительство, указав, что решением Думы МО г. Геленджик от 02.11.2016 № 498 утвержден генеральный план МО г. Геленджик – городского округа, и в соответствии с данным документом, значительная часть земельного участка и проектируемое здание гостиницы по указанному адресу расположены в границах зоны общественных пространств зеленых насаждений общего пользования (уличного пространства), и соответственно, размещение объекта не будет соответствовать функциональному зонированию генерального плана городского округа.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2018 по делу № А32-55139/2017 отказ управления архитектуры признан незаконным, на орган местного самоуправления возложена обязанность рассмотреть вопрос о выдаче требуемого разрешения на строительство.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2018 по делу № А32-55139/2017 отменено, в удовлетворении заявления общества отказано.

Судебный акт суда апелляционной инстанции мотивирован тем, что соответствии с генеральным планом МО г. Геленджик, утвержденным решением Думы МО г. Геленджик от 02.11.2016 № 498, действующим на дату обращения общества за разрешением на строительство, значительная часть земельного участка и проектируемого здания гостиницы расположены в границах зоны общественных пространств общего пользования (уличного пространства). Кроме того, согласно Генеральному плану МО г. Геленджик, утвержденному решением Думы МО от 06.02.2006 №183 и действовавшему на дату выдачи обществу градостроительного плана, земельный участок расположен в зоне улиц и дорог, что также является местом общего пользования. При таких обстоятельствах у управления архитектуры отсутствовали правовые основания для выдачи разрешения на строительство.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представлена выкопировка из генерального плана МО г. Геленджик, утвержденного Решением Думы МО от 06.02.2006 № 183, согласно которой спорный участок частично расположен в зоне малых гостиниц пансионного типа, частично (большей частью) - в зоне улиц и дорог.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2018 постановление апелляционной инстанции от 12.07.2018 оставлено без изменения. 

Ссылаясь на то, что на момент проведения торгов администрация знала о невозможности использования земельного участка в целях строительства гостиницы, общество обратилось в суд с первоначальным иском.

Указывая на то, что договор аренды земельного участка является ничтожным, администрацией подан встречный иск.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчики на момент предоставления земельного участка в аренду обществу должны были знать о невозможности передачи объекта недвижимости во владение юридическому лицу и использования участка для строительства гостиницы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать факт нарушения ответчиком обязательств, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками, а также размер убытков.

Таким образом, в предмет доказывания требования о взыскании убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права истца; 2) вины ответчика в нарушении права истца; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками. При этом, причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Согласно статье 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Следовательно, расходы, которые лицо произвело для восстановления нарушенного права, относятся к реальному ущербу и возмещаются в составе убытков по требованию лица, право которого нарушено.

По смыслу приведенных норм, а также статьи 1064 ГК РФ и статьи 65 АПК РФ, содержащихся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» рекомендаций, лицо (потерпевший), защищающее свои гражданские права путем возмещения убытков, причиненных органом местного самоуправления, должно доказать совершение этим органом или его должностным лицом противоправных действий (бездействия), возникновение у потерпевшего убытков и их размер, причинно-следственную связь между действием (бездействием) и его последствиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор на основании статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже, если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12.

Системное толкование статей 328, 611 со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Удовлетворяя первоначальные исковые требования общества, суд первой инстанции верно определил, что полученная органами местного управления арендная плата и задаток являются неосновательным обогащением для управления имущественных отношений, поскольку в момент проведения торгов и предоставления в аренду обществу земельного участка орган местного самоуправления не мог не знать о неправомерности передачи во владение коммерческой организации объекта недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок 23:40:0401007:149 предоставлен обществу в аренду по договору № 4000005117, который заключен с администрацией по результатам торгов, проведенных 30.09.2015. 

Согласно отчету об оценке за 2015 год, подготовленному по заказу управления имущественных отношений, разрешенное использование земельного участка 23:40:0401007:149 – для строительства гостиницы.

В пункте 2 постановления администрации от 11.02.2015 № 340 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0401007 по ул. Парковой в г. Геленджике», протоколе № 130-3 комиссии по проведению аукциона от 30.09.2015, в разделе «Предмет аукциона», извещении о проведении аукциона, опубликованном в газете «Прибой», протоколах № 130-2, № 130-3, кадастровом паспорте земельного участка от 24.03.2015 № 2343/12/15-321283 также указан вид разрешенного использования – для строительства гостиницы.

Данный вид разрешенного использования установлен и в договоре аренде, заключенном между администрацией и обществом.

Следовательно, на момент проведения торгов и заключения ничтожного договора арендатору не могло быть известно о том, что земельный участок частично находится в пределах земель общества пользования и не может быть передан юридическому лицу на основании гражданско-правовой сделки.

Вместе с тем, выставляя участок на торги органы местного самоуправления не могли не знать о неправомерности предоставления объекта в аренду.

Доводы апелляционных жалоб об обратном подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, так как в постановлении суда апелляционной инстанции по делу № А32-55139/2017, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора согласно статье 69 АПК РФ, сделан вывод о том, что согласно Генеральному плану МО г. Геленджик, утвержденному решением Думы МО от 06.02.2006 №183 и действовавшему на дату выдачи обществу градостроительного плана, земельный участок расположен в зоне улиц и дорог, что также является местом общего пользования. Следовательно, о границах спорного земельного участка органам местного самоуправления должно быть известно до проведения торгов, так как генеральный план утвержден ранее проведения недействительных торгов. Непринятие администрацией и управлением имущественных отношений всех зависящих от них мер по проверке объекта недвижимости и последующей процедуре проведения торгов не свидетельствует об отсутствии вины в заключении ничтожного договора аренды с обществом.

В то же время, для общества факт выставления участка на торги свидетельствовал о том, что участок прошел в управлении архитектуры обязательную экспертизу на предмет возможности его использования в целях строительства гостиницы.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что общество четыре раза обращалось за разрешением на строительство, однако лишь только в последнем отказе управление архитектуры указало на то, что земельный участок находится в границах зоны общественных пространств общего пользования.

Между тем, в период исполнения ничтожного договора управлением имущественных отношений незаконно получена от общества арендная плата и задаток, поскольку возможность строительства и приватизации участка для общества исключена, а земельный участок возвращен муниципальному образованию.

Спорный земельный участок передан обществу по договору без каких-либо ограничений, арендную плату администрация также принимала без возражений, расторгнуть договор ввиду отнесения земельного участка к территориям общего пользования не требовала, с заявлением о признании договора недействительной сделкой, в суд не обращалась. В связи с чем, такое поведение арендодателя давало арендатору основания полагаться на действительность сделки.

Заявленные исковые требования в части взыскания оплаченных обществом суд апелляционной инстанции полагает направленными на устранение неправового результата по недействительному договору аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждена невозможность использования арендатором земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для строительства гостиницы, имевшим место уже в момент заключения договора, поскольку управление имущественных отношений знало о невозможности и неправомерности выставления спорного земельного участка на торги (данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.03.2021 по делу № А32-58090/2019).

Доводы апелляционных жалоб о том, что обществом пропущен срок исковой давности, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. 

В силу статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. В абзаце 5 пункта 1 указанного постановления Пленума также сказано, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. 

Заявление администрации о пропуске обществом срока исковой давности по существу направлено на применение к спорным правоотношениям специального срока исковой давности и избежания для него ответственности за недобросовестные действия по предоставлению в аренду земельного участка, который не может быть передан по гражданско-правовой сделке обществу.

Вместе с тем, факт того, что уже на момент проведения торгов участок располагался в функциональной зоне, не позволяющей вести строительство, обществу стал известен только в судебном заседании суда апелляционной инстанции 06.06.2018. До этого все источники информации, предоставленные и разработанные органами местного самоуправления свидетельствовали о том, что участок расположен в зонах, предусматривающих строительство гостиницы.

Однако администрация, как орган местного самоуправления, не могла не знать того, что спорный участок согласно Генеральному плану, утвержденному решением Думы МО г. Геленджик от 06.02.2006 № 183, относится к территориям общего пользования (зоны улиц и дорог). Несмотря на данные обстоятельства, о данном обстоятельстве не сообщалось обществу ни при проведении торгов, ни при заключении договора. Напротив, вся аукционная документация содержит указание на то, что разрешенным использованием земельного участка является строительство гостиницы. Выданный обществу градостроительный план земельного участка № Ru233030004471 также не содержал указаний на то, что земельный участок отнесен к территориям общего пользования (зоны улиц и дорог). В этом документе прямо указано, что земельный участок предназначен для строительства гостиницы, на чертеже определено место допустимого размещения здания на участке.

Исходя из вышеизложенного, срок исковой давности начал свое течение с 06.06.2018, с настоящим первоначальным иском общество обратилось в суд 17.06.2019 года, т.е. в пределах трех лет с момента, когда обществу стало известно о нарушении его прав.

Указание в апелляционных жалобах на отсутствие вины органов местного самоуправления в причинении обществу убытков, не является основанием для отмены решения в данной части, поскольку действия администрации как арендодателя давали арендатору основания полагать, что договор аренды является действительным и будет исполнен сторонами.

Общество приступило к освоению земельного участка и строительству гостиницы на нем, для чего и был предоставлен органом местного самоуправления объект недвижимости. Однако администрация до рассмотрения судебного спора о признании незаконным отказа управления архитектуры в выдаче обществу разрешения на строительство, не информировала арендатора о том, что земельный участок не может использоваться в установленных в договоре целях. В то же врем орган местного самоуправления обязан был располагать данными сведениями еще до проведения торгов. Поскольку общество полагалось на добросовестность контрагента в рамках арендных правоотношений и считало, что на законных основаниях использует земельный участок, им заключены договоры с третьими лицами во исполнение целей договора аренды. Возврат объекта недвижимости муниципальному образованию указывает на причинение убытков арендатору, которые произвел затраты на освоение земельного участка.

При этом суд первой инстанции правильно произвел взыскание убытков с администрации, так как ничтожный договор заключен с данным органом местного самоуправления.

Кроме того, действия арендодателя по сдаче в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, подпадает под понятие предпринимательской деятельности, в связи с чем администрация несет ответственность за неисполнение обязательства независимо от вины, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Взыскания неосновательного обогащения и процентов по статье 395 ГК РФ, а также убытков произведены судом первой инстанции правильно, с учетом требований норм бюджетного законодательства.

Ссылка апеллянтов на то, что ответственным лицом является управление архитектуры, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной ввиду того, что управление имущественных отношений выставляло на торги земельный участок, отнесенный к территориям общего пользования, а администрация заключила ничтожный договор с обществом.

Таким образом, первоначальные исковые требования общества удовлетворены судом первой инстанции правомерно, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционным жалобам не был предметом рассмотрения, так как апеллянты освобождены от ее уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2021 по делу                                 №А32-27764/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

СудьиН.В. Ковалева

Е.А. Маштакова