Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Тамбов                                                                                               Дело № А64-9620/2023

«27» февраля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2024 года

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Хорошун Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании дело №А64-9620/2023 по исковому заявлению 

ИП ФИО2, Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к АО «ТАНДЕР», Краснодарский край, г.Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

об изменении договора аренды 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 18.10.2023г.,

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 04.04.2023г.

установил:

ИП ФИО2, Тамбовская область, г.Тамбов (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к АО «ТАНДЕР», Краснодарский край, г.Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) с требованием изменить договор аренды части нежилого здания №ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018г. 

Истец в порядке ст.49 АПК РФ представил в материалы дела заявление об уточнении исковых требований от 16.11.2023г., просит  изменить Договор аренды № ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018 г., а именно: внести изменение в п. 5.2.1 договора аренды, увеличив постоянную часть арендной платы на 5%, что составит 283 500 рублей в месяц.

Согласно ч.1 ст.49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Заявление об уточнении исковых требований было принято судом к рассмотрению.

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик уточненный иск не признал.

В судебном заседании 30.01.2023г., в порядке статьи 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 15 час. 40 мин. 12.02.2024г. для дополнительного исследования материалов дела. Информация о перерыве размещена на официальном Интернет сайте Арбитражного суда Тамбовской области. 

12.02.2024г. судебное заседание продолжено после перерыва.

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик уточненный иск не признал.

 

Дело рассматривается по представленным сторонами документам.

Как следует из материалов дела, между АО «ТАНДЕР» (Арендатор) и ФИО2 (Арендодатель) был  заключен Договор аренды части нежилого здания, площадью 460 кв.м., расположенного на 1 этаже нежилого здания, общей площадью 1035 кв.м., находящегося по адресу: 

<

...>, за №ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018 г. (далее - Договор). 

В соответствии с п. 5.2.1 Договора аренды, постоянная часть арендной платы составляет 270 000 (Двести семьдесят тысяч пятьсот) рублей в месяц. 

В соответствии с п. 5.2.2. Договора аренды, не реже чем через 12 (Двенадцать) месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на индекс потребительских цен на продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более чем на 5% (пять процентов), не чаще чем один раз в год и не чаще чем, через каждые 12 (Двенадцать) месяцев аренды. Стороны особо оговорили, что для расчета исполнения применяется тот из вышеуказанных индексов, который имеет наименьшее значение.

Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы Арендодатель обязуется направить Арендатору для рассмотрения за 90 (Девяносто) дней до предполагаемой даты изменения.

На основании вышеизложенного и руководствуясь п. 5.2.2. Договора аренды ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018г., истцом на протяжении 3-х лет, начиная с 2021 г. направлялись уведомления в АО «ТАНДЕР» с просьбой подготовить Дополнительное соглашение к вышеуказанному Договору аренды по увеличению размера постоянной части арендной платы, в связи с повышением уровня инфляции и увеличением налоговой базы по исчислению налога на имущества физических лиц.

В ответ на общения истца, АО «ТАНДЕР», предоставляло ответы, в которых, ссылаясь на п.5.2.2 Договора ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018 г. о возможности увеличения арендной платы только по соглашению сторон, указало, что увеличение арендной платы по Договору в одностороннем порядке недопустимо, и ее размер остается неизменным.

Между тем, за период действия Договора аренды ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018 г. инфляция в России, исходя из данных открытых источников, составила:

- с декабря 2018 г по декабрь 2019 г. - 3.91%;

- с декабря 2019 г. по декабрь 2020 г. - 5.3%;

- с декабря 2020 г. по декабрь 2021 г. - 9.31%;

- с декабря 2021 г. по декабрь 2022 г. - 12.85%;

- с декабря 2022 г. по декабрь 2023 г. - 5.42%

Таким образом, инфляция за период с декабря 2018г. по декабрь 2023 г. составила 38.34%. 

Также,  согласно пояснениям истца, за период действия договора аренды ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018 г. существенно увеличилась налоговая база по исчислению налога на имущество, а именно:

-   расчет уплаты налога на имущество за 2020 г был рассчитан по ставке 0.50% и сумма исчисления налога составляла 54 748 (Пятьдесят четыре тысячи семьсот сорок восемь) рублей.

-   расчет уплаты налога на имущество за 2021г. был рассчитан по ставке 2% и сумма исчисления налога составляла 1 269 432 (Один миллион двести шестьдесят девять тысяч четыреста тридцать два) рубля.

Увеличение уровня инфляции с декабря 2019г. по декабрь 2023 г. на 38,34%, а также увеличение налоговой базы на имущество с 2022г. на 1,5%,  истец считает существенными  обстоятельствами  для изменения Договора аренды.

21.09.2023г. в адрес АО «ТАНДЕР», истцом была направлена досудебная претензия с просьбой, в десятидневный срок со дня получения данной претензии рассмотреть вопрос об увеличении постоянной части арендной платы на основании п.5.2.2 Договора аренды ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018г., и внести предложения по сумме увеличения арендной платы.   

Поскольку в досудебном порядке стороны не смогли прийти к  соглашению об изменении размера арендной платы,  ИП ФИО2 обратился  в Арбитражный суд Тамбовской области с иском о внесении изменений в Договор.

Согласно уточненным исковым требованиям истец  просит внести изменения в п.5.2.1 договора аренды части нежилого здания № ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018 г., увеличив постоянную часть арендной платы на 5%, начиная с «21» сентября 2023г., в связи с чем, ее размер составит 283 500 (Двести восемьдесят три тысячи пятьсот) рублей в месяц. 

Ответчик считает, что уточненные исковые требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.

Ответчик ссылается на то, что условиями Договора аренды №ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018 установлен порядок изменения арендной платы только по соглашению сторон. Индексация арендной платы по волеизъявлению одной из сторон недопустима, противоречит положениям Договора.

В пункте 5.2.2. Договора аренды сторонами согласован механизм изменения арендной платы, который может быть реализован, исходя из буквального толкования договора только по соглашению сторон.

Ответчик полагает, что какие-либо доказательства, свидетельствующие о согласовании сторонами иной воли при установлении условия пункта 5.2.2. Договора, отличной от его буквального толкования, истцом не представлены.

Ответчик считает, что рост уровня инфляции и увеличение налоговой базы на имущество не является изменившимися обстоятельствами, с которыми закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Как пояснил ответчик, истцом в адрес АО «Тандер» было направлено предложение с просьбой подготовить дополнительное соглашение к вышеуказанному Договору по увеличению размера постоянной части арендной платы, в связи с повышением уровня инфляции и увеличением налоговой базы по исчислению налога на имущества физических лиц.

На данное обращение ответчиком был предоставлен ответ, в котором указано, что согласно п.5.2.2 Договора арендная плата может быть увеличена только по соглашению сторон, возможность увеличения арендной в одностороннем порядке условиями Договора не предусмотрена и ее размер остается неизменным.

По мнению ответчика, право Арендодателя требовать изменения арендной платы по своему усмотрению не может быть произвольным, немотивированным и нарушать баланс взаимных прав и интересов сторон договора.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По правилам ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В рассматриваемом деле обязательства сторон возникли в связи с заключением договора аренды № ТмбФ/68762/18 от 11.12.2018г. и должны исполняться надлежащим образом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Как было указано выше, в соответствии с п. 5.2.1 договора аренды, постоянная часть арендной платы составляет 270 000 (Двести семьдесят тысяч пятьсот) рублей в месяц. 

В соответствии с п. 5.2.2. Договора аренды, не реже чем через 12 (Двенадцать) месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на индекс потребительских цен на продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более чем на 5% (пять процентов), не чаще чем один раз в год и не чаще чем, через каждые 12 (Двенадцать) месяцев аренды. Стороны особо оговорили, что для расчета исполнения применяется тот из вышеуказанных индексов, который имеет наименьшее значение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Оценив условия Договора с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суд установил, что из пункта 5.2.2 Договора не следует, что у арендодателя имеется право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, а у  арендатора - обязанность заключить соглашение об изменении размера арендной платы. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. 

Поскольку в рассматриваемом случае Договором предусмотрено, что изменение цены договора возможно только по соглашению сторон, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке, суд пришел к выводу, что требование истца о принудительном изменении цены Договора неправомерно.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении ВС РФ от 20.01.2020г. №305-ЭС19-25037, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.06.2023 по делу №А26-6280/2022 (Определение ВС РФ от 29.08.2023г. №307-ЭС23-15045 по этому же делу), Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2020г. №Ф05-13723/2020, Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 12.10.2022г. №Ф10-3680/2022.

Кроме того, сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение Договора аренды в судебном порядке.

Более того, в Договоре аренды (п.5.2.2) содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня потребительских цен (инфляции). Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения Договора не исходили из безинфляционного развития экономики в дальнейшем.

Увеличение налоговой базы на имущество также не является существенным изменившимся обстоятельством, в связи с которым закон связывает возникновение права истца на изменение условий Договора, а данное обстоятельство можно отнести к предпринимательским рискам. Кроме того, законом предусмотрен такой механизм защиты, как оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества и, как следствие, снижение финансовой нагрузки Арендодателя.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд отказывает в удовлетворении уточненных исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии со ст.110, 112 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО2  (ИНН: 

<

***>)  отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

Судья                                                                                                    Е.А. Хорошун