АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е НИЕ

Дело № А63-3382/2022

г. Ставрополь

11 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2023 года 

Решение изготовлено в полном объеме 11 сентября 2023 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

к обществу с ограниченной ответственностью «Славяновская», ОГРН 

<

***>,                 г. Минеральные Воды,

о взыскании задолженности по договору аренды от 20.05.2013 за период с 01.01.2020 по 23.08.2021 в сумме 4 004 841 руб.,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Славяновская», ОГРН 

<

***>, г. Минеральные Воды, о взыскании задолженности по договору аренды от 20.05.2013 за период с 01.01.2020 по 23.08.2021 в сумме 4 004 841 руб.

Решением суда от 05.09.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2023 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.09.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2022 по делу № А63-3382/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении ТУ Росимущества в СК настаивало на удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование исковых требований истец пояснил, что размер арендной платы, за объекты недвижимости по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 был рассчитан на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в соответствии с отчетами «Об определении рыночной стоимости земельного участка» с №547/08/2019 по 559/08/2019 и составляет 4 061 638 руб. В нарушение условий заключенного договора ответчиком допущено несоблюдение сроков и порядка внесения арендной платы. Фактически оплачена в 2020 году сумма в размере 1 392 993 руб. 37 коп., а в 2021 году сумма в размере 748 840 руб. 40 коп. В связи с чем, за ответчиком по состоянию на 23.08.2021 образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 004 841 руб. 84 коп.

Ответчик представил контррасчет, согласно которому расчет арендной платы с увеличением на 10% с даты получения обществом уведомления от 30.04.2020 составил 152 183 руб. Указанную задолженность общество признало. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.05.2013 между ФГУП «Реконструкция» и ООО «Славяновская» заключен договор аренды недвижимого имущества на объекты недвижимости, принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения от 01.09.2012 №887 «О закреплении федерального имущества на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Реконструкция», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:316020107:3, по адресу: Ставропольский край, г.Железноводск, пос. Иноземцево, Промзона пищевых предприятий, б/н, включающее в себя: «производственное здание», инвентарный номер 3612, общей площадью 2663,6 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6703, «административное здание», общей площадью 556000 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6697, «гараж», общей площадью 519 кв.м., кадастровый номер 26:31:00000:6698, «резервуар», общей площадью 217,9 кв.м, кадастровый номер 26:31:00000:6696, «сети энергоснабжения», протяженностью 2685 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6710, «сети газопровода», протяженностью 798,7 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6720, «сети водопровода», протяженностью 607,2 кв.м, кадастровый номер 26:31:0000000:6725, «сети минералопровода», протяженностью 6,4 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6724, «сети производственной канализации», протяженностью 771,9 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6726, «сети теплотрассы» протяженностью 418 м, кадастровый номер 26:31:000000:6714, «проходной канал для размещения инженерных сетей», протяженностью 79 м, кадастровый номер 6:31:000000:6715, «асфальтно-бетонное покрытие», общей площадью 9749,4 кв.м, кадастровый номер 26:31:020107:39, «ограждение», протяженностью 424,5 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:4607.

Заключение договора аренды объектов недвижимости производилось по итогам открытого аукциона по извещению №250413/1109189/01 от 25.04.2013 (протокол №1 от 20.05.2013). 

Договор аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 заключен на 49 лет до 2062 года включительно.

На основании решения единственного участника ООО «ТехстройМонтаж» 15.11.2013 переименовано в ООО «Славяновская», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись 25.11.2013 за ГРН 2137748340530. Сторонами подписано дополнительное соглашение 26.11.2013 к договору недвижимого имущества №б/н от 20.05.2013.

В пункте 6.1 договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 сумма ежемесячной арендной платы составляет 97 252 руб. 26 коп. 

Стороны подписали дополнительное соглашение от 18.11.2014, в соответствии с которым сумма аренды составила 106 977 руб. 20 коп. 

Между Территориальным управлением Росимущества в СК и Акционерным обществом «Реконструкция» и ООО «Славяновская» заключено дополнительное соглашение 29.03.2018 о замене стороны арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013, на основании которого арендодатель акционерное общество «Реконструкция» заменен на арендодателя Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.

В силу пункта 6.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год и не более, чем на 10 процентов. Данный годичный срок не распространяется на первое увеличение арендной платы, указанной в пункте 6.1, и применяется при втором и последующем увеличении арендной платы. Уведомление об изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре.

Согласно отчетам индивидуального предпринимателя ФИО1 об определении рыночной стоимости права аренды, проведенных по заказу ТУ Росимущества в СК, определен размер арендной платы по каждому объекту недвижимости, находящемуся в аренде у ООО «Славяновская», который в годовом исчислении составляет 4 061 638 руб.

Согласно предоставленных ответчиком на обозрение суда расчетов арендной платы арендная плата составила в отдельности по каждому объекту недвижимости:

«производственное здание», инвентарный номер 3612, кадастровый номер 26:31:000000:6703 – 119 862 рубля в месяц и 1 438 344 рубля в год, 

«административное здание», кадастровый номер 26:31:000000:6697- 55 044 рубля в месяц и 660 528  рублей в год,

«гараж», кадастровый номер 26:31:00000:6698- 21 299,50 рублей в месяц и 255 594  рубля в год,

«резервуар», кадастровый номер 26:31:00000:6696- 7844,33 рублей в месяц  и 94 132  рубля в год,

«сети энергоснабжения», кадастровый номер 26:31:000000:6710 - 21 220,50 рублей в месяц и 254 646  рублей в год,

«сети газопровода», кадастровый номер 26:31:000000:6720 – 2639,83  рублей в месяц и 31 678 рублей в год,

«сети водопровода», кадастровый номер 26:31:0000000:6725 – 540,50  рублей в месяц и 6486 рублей в год,

«сети минералопровода», кадастровый номер 26:31:000000:6724 - 83 338,83  рублей в месяц и 1 000 066  рублей в год,

«сети производственной канализации», кадастровый номер 26:31:000000:6726 – 579,67 рублей в месяц и 6 956 рублей в год,

«сети теплотрассы», кадастровый номер 26:31:000000:6714- 5107,33  рублей в месяц и 61 288  рублей в год,

«проходной канал для размещения инженерных сетей», кадастровый номер 6:31:000000:6715 - 634,50  рублей в месяц  и 7 614 рублей в год,

«асфальтно-бетонное покрытие», кадастровый номер 26:31:020107:39 - 16 739,83 рублей в месяц и 200878  рублей в год,

«ограждение», кадастровый номер 26:31:000000:4607- 3619  рублей в месяц и 43 428  рублей в год.

Всего 338 469,82 рублей в месяц и  4 061 638  рублей в год.

Письмом от 30.04.2020 № 26-КА-04/2773 (направлено по почте согласно почтовому штемпелю 17.05.2020) истец направил в адрес ответчика расчеты по каждому объекту недвижимости, установив размер арендной платы в сумме 338 469,83 рублей в месяц. 

Дополнительного соглашения об изменении стоимости аренды стороны не подписывали,  в Росреестре  регистрацию не проводили.

ООО «Славяновская» не подписало предоставленный истцом расчет и направило свои возражения от 15.06.2020 №52, аргументировав свое несогласие тем, что в пункте 6.4. договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 указано, что арендодатель может изменять размер арендной платы не более чем на 10% и исходя из этого положения общество не обязано принимать увеличение арендных платежей на 216,4%, которые истец необоснованно и в нарушение договорных условий начислил с 01.01.2020. 

Истец направил в адрес ответчика претензию 25.08.2021 №26-04/4832 на сумму в размере 4 004 841,84 рубля за период с 01.01.2020 по 23.08.2021, в ответ на которую ООО «Славяновская» снова направило свои возражения, которые истцом оставлены без ответа.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, теруправление обратилось с иском в арбитражный суд. 

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По смыслу статей 450, 614 Гражданского кодекса арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления Пленума № 73, определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым. Если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

С учетом приведенных разъяснений и положений статьи 614 Гражданского кодекса заключенный по результатам торгов договор аренды может содержать условие об изменении размера арендной платы. В данном случае такое положение закреплено в пункте 6.4 договора от 20.05.2013, в котором указано на: право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы; ограничение для такого изменения (не чаще одного раза в год и не более, чем на 10 процентов); момент возникновения обязанности арендатора вносить арендную плату в новом размере.

Управление направило в адрес общества письмо от 30.04.2020 с указанием на увеличенный размер арендной платы, которое направлено по почте 17.05.2020.

Судом кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение в постановлении указано, что при анализе уведомления управления об изменении размера арендной платы, право на которое предусмотрено договором, суды не учли, что ключевое значение имеет воля стороны на изменение размера арендной платы. Определенный размер арендной платы и момент, с которого ее необходимо исчислять, могли быть самостоятельно определены судами исходя из названного пункта договора аренды. При этом пункт 6.4 договора не связывает возникновение обязанности арендатора с необходимостью заключения соответствующего соглашения.

В пункте 22 постановления Пленума № 73 указано, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Представляется, что подобный подход для определения увеличенного размера арендной платы и момента начала его применения (с учетом установленных договором ограничений) мог быть использован судами при рассмотрении настоящего иска о взыскании спорного долга по договору аренды.

На основании изложенного, исходя из условий договора аренды от 20.05.2013 (пункт 6.4) у управления имелось право на изменение в одностороннем порядке не более, чем на 10 процентов размера арендной платы по договору не позднее 10 календарных дней с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре.

Как уже ранее установлено, письмо от 30.04.2020 № 26-КА-04/2773 направлено управлением по почте согласно почтовому штемпелю 17.05.2020 и ответчиком с указанной даты (17.05.2020) признается право истца на увеличение размера арендной платы на 10 %.

не представлено. 

По правилам части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

В силу абзаца 3 пункта 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае признания иска ответчиком в мотивированной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

Суд, с учетом отсутствия доказательств направления управлением в адрес арендатора письма от 30.04.2020 №26-КА-04/2773 ранее 17.05.2020 и признания факта получения 17.05.2020 обществом письма об увеличении размера арендной платы, считает указанный факт доказанным.

Таким образом, с 17.05.2020 у управления имелось право на увеличение размера арендной платы на 10 697 руб. 72 коп. (106 977 руб. 20 коп. х 10% = 10 697 руб. 72 коп.) и новый размер арендной платы составил 117 674 руб. 92 коп. 

При этом суд учитывает, что согласно предоставленным платежным поручениям ООО «Славяновская» производило оплату по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 исходя из размера арендной платы 106 977 руб. 20 коп. в месяц и за период с 01.01.2020 по 31.08.2021 это составило 2 139 544 рублей, оплата была произведена платежными поручениями: №21 от 10.01.2020, №89 от 03.02.2020, №199 от 03.03.2020, №283 от 07.04.2020, №332 от 30.04.2020, №365 от 25.05.2020, №455 от 30.06.2020, №463 от 06.07.2020, №8 от 14.01.2021, №385 от 07.06.2021, №50 от 29.01.2021, №103 от 15.02.2021, №133 от 26.02.2021, №345 от 18.05.2021, №313 от 30.04.2021, №367 от 01.06.2021, №436 от 30.06.2021, №523 от 30.07.2021.

За период с 01.09.2021 по 30.05.2022 ООО «Славяновская» произвело оплату в размере 962 794,80 рублей также исходя из размера арендной платы 106 977 руб. 20 коп. в месяц, оплата производилась платежными поручениями: №607 от 30.08.2021, №685 от 29.09.2021, №793 от 01.11.2021, №886 от 30.11.2021, №988 от 28.12.2021, №72 от 31.01.2022, №194 от 01.03.2022, №289 от 31.03.2022, №404 от 29.04.2022.

Следовательно, исходя из заявленного истцом периода с 01.01.2020 по 23.08.2021, правомерным является требование истца о взыскании задолженности за период с 17.05.2020 по 23.08.2021 в размере неуплаченного арендатором увеличения арендной платы на 10 697 руб. 72 коп., что составило  152 183 руб. 69 коп.: 

-за 15 дней мая 2020 года – 10 697 руб. 72 коп. / 31 день х 15 дн = 5 176 руб. 31 коп.,

- за 13 мес х 10 697 руб. 72 коп. = 139 070 руб. 36 коп.,

- 23 дня августа 2021 года - 10 697 руб. 72 коп. / 31 день х 23 дн = 7 937 руб. 02 коп. 

Поскольку доказательств оплаты ООО «Славяновская» указанной суммы арендной платы за период с 17.05.2020 до 23.08.2021 в материалах дела не имеется, исковые требования подлежат удовлетворению частично. 

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН 

<

***>, г.Ставрополь удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Славяновская», ОГРН 

<

***>, г. Минеральные Воды в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН 

<

***>, г.Ставрополь задолженность в сумме 152 183 руб. 69 коп.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Славяновская», ОГРН 

<

***>, г. Минеральные Воды в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 1 634 руб. 91 коп.

Исполнительный лист на взыскание госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                             В.В. Безлепко