АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

09 сентября 2021 года

Дело № А33-26812/2020

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 сентября 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 09 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш партнер плюс» (ИНН 2454017954 , ОГРН 1072454000893, г. Красноярск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Лесосибирск)

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «Центральный»

- ФИО1 (

<

...>)

в присутствии: 

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 15.12.2020, личность удостоверена паспортом 

ответчика: ФИО5, личность удостоверена паспортом, ФИО3, представителя по доверенности от 26.07.2021, личность удостоверена паспортом  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО4,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш партнер плюс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ответчик) о:

- расторжении договора аренды от 01.03.2013 заключенного между истцом и ответчиком на подвальное помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. Общей площадью 544,8 кв.м.;

- взыскании с ответчика задолженности за период с 11.06.2019 по 11.06.2020 в размере 404 169,91 руб.;

- взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 098.43 руб.;

- взыскании суммы коммунальных платежей в размере 6 760 руб.,

- пени за несвоевременную уплату коммунальных платежей в размере 216,01 руб.;

Определением от 11.09.2020 исковое заявление оставлено судом без движения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 29.09.2020 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания на 20.11.2020.

Определением от 20.11.2020 отложено предварительное судебное заседание на 22.12.2020, привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1 - председатель совета дома №3, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 22.12.2020 отложено предварительное судебное заседание на 27.01.2021 с целью надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства.

Протокольным определением от 27.01.2021 отложено предварительное судебное заседание на 24.02.2021.

Определением от 03.03.2021 принят отказ общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш партнер+» г.Лесосибирск от исковых требований в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО5 г.Лесосибирск суммы коммунальных платежей в размере 6 760 руб., а также пени за несвоевременную оплату коммунальных платежей в размере 216 руб. 01 коп.

В предварительном судебном заседании 24.05.2021 истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требования, согласно которым просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 405 679,95 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 661,50 руб., расторжении договора от 01.03.2013.

Определением от 24.05.2021 отложено предварительное судебное заседание на 27.07.2021, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Центральный».

В предварительном судебном заседании 27.07.2021 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд:

- расторгнуть договор аренды б/н от 01.03.2013, заключенного между истцом и ответчиком;

- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 405 679,95 руб.;

Суд принял данные уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец заявил об отказе от исковых требований в части взыскания ответчика суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 661,50 за период с 11.07.2019 по 24.05.2021.

Определением от 28.07.2021 принят отказ общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш эксперт+» от исковых требований по делу в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО5 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 661 руб. 50 коп. за период с 11.07.2019 по 24.05.2021, производство по делу А33-26812/2020 в указанной части прекращено.

Протокольным определением от 27.07.2021 предварительное судебное заседание отложено на 02.09.2021. 

Представитель истца поддержал требования в полном объеме. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска. 

Судом вынесено протокольное определение завершении предварительного судебного заседания и продолжении рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

На основании договора управления от 17.03.2008 общество с ограниченной ответственностью УК «Ваш партнер плюс» является управляющей организацией жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 3.3.9. договора управления многоквартирным домом от 17.03.2008 (в редакции дополнительного соглашения №№ 2) управляющая организация имеет право от имени собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование третьим лицам общее имущество многоквартирного дома на возмездной основе. 

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш партнёр плюс» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО5 (арендатор), в присутствии председателя Совета дома указанного многоквартирного дома ФИО1, как уполномоченного представителя от собственников помещений дома № 3, заключили договор аренды нежилого помещения от 01.03.2013, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель по акту приёма-передачи передаёт, а арендатор принимает в возмездную аренду подвальное помещение площадью 910,0 кв. м, из них 647,2 кв.м пригодных для использования (подсобно-складские), 262,8 кв.м пригодных для использования после очистки от мусора и приведения в технически исправное состояние по адресу: 

<

...>, согласно прилагаемой план-схемы подвального помещения (приложение № 1) и экспликации (приложение № 2), в соответствующем противопожарным, санитарным и техническим нормам состоянии к подвальному помещению, позволяющем нормальную эксплуатацию в соответствии с целью аренды.

Согласно пункту 3.4.1. договора арендатор имеет право сдавать в субаренду арендуемое помещение с согласия Совета дома, но отвечая лично перед арендодателем за исполнение обязательств, предусмотренных договором, в полной мере. 

В силу пункта 4.1. договора арендная плата вносится арендатором за фактически принятую в аренду площадь со дня подписания им акта о приёме-передаче арендуемого помещения. Площадь (пригодная для использования на 01.01.2013) - 647,2 кв.м.

Стоимость 1кв.м. по решению общего собрания собственников МКД (Протокол от 17.01.2012) - 170,00руб./год;

Арендная плата в год 647,2 кв.м. х 170,00 =110 024,00руб., НДС 18 % 19 804,32руб., итого с НДС 129 828,32 руб. Арендная плата в месяц 9 168,67руб., НДС 18% 1 650,36 руб., итого с НДС 10 819,03 руб.

В соответствии с пунктом 4.3. договора (в редакции дополнительного соглашения от 12.01.2015 № 2) арендатор производит оплату арендодателю за арендную плату в соответствии с договром аренды нежилого помещения ежемесячно денежными средствами на основании счет-фактуры предъявленной арендодателем к оплате до 5 числа месяца, следующего за расчетным, плата вносится до 10-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным месяцем. 

Согласно пункту 4.4. договора платежи за коммунальные услуги и прочие платежи в соответствии с договором с управляющей компанией и за электроэнергию арендатор вносит самостоятельно и независимо от условий настоящего договора.

Срок аренды определен в пункте 5.1. договора – 5 лет. 

Если за месяц до истечения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о расторжении настоящего договора, то договор пролонгируется на последующие 5 лет и на тех же условиях (пункт 5.2. договора).

Пунктом 6.3. договора предусмотрено, что расторжение договора по инициативе арендодателя допускается только по соглашению сторон либо в судебном порядке в случаях:

- арендатор систематически по неосторожности неоднократно или умышленно однократно существенно ухудшает состояние арендуемое помещение либо деятельность арендатора угрожает безопасности многоквартирного дома (пункт 6.3.1. договора);

- арендатор допустил задолженность по арендным платежам за 2 месяца и более (пункт 6.3.2. договора);

- арендатор не согласен с повышением арендной платы по обстоятельствам, предусмотренным пунктом 4.2. договора. Однако, если повышение арендной платы будет прямо связано с неотделимыми улучшениями помещения за счёт арендатора, которые существенно повысили привлекательность помещения для других потенциальных арендаторов арендодатель обязан возместить арендатору все затраты на неотделимые улучшения арендуемого помещения, произведённые с письменного согласия арендодателя (пункт 6.3.3. договора);

- арендатор систематически нарушает обязательства, предусмотренные п.п. 3.3.1-3.3.12. настоящего договора (пункт 6.3.4. договора).

Согласно представленным в материалы дела актам приема-передачи от 01.07.2015 к договору субаренды от 01.07.2015 № 07, от 01.04.2016 к договору субаренды от 01.04.2016 № 21, индивидуальный предприниматель ФИО5 В,Н. передал в субаренду часть подвального помещения обществу с ограниченной ответственностью «Алекар Групп» и индивидуальному предпринимателю ФИО6 

Протоколом от 04.08.2015 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, утверждена стоимость квадратного метра арендуемой площади индивидуальным предпринимателем ФИО5 из расчета 57,28 руб. с учетом НДС с 01.10.2015. 

Письмом от 14.10.2015 № 974 истец уведомил ответчика об изменении стоимости арендной платы, которая составили 57,28 руб. за 1 кв.м.

ФИО5 направил в адрес общества с ограниченной ответственностью «УК «Ваш партнер+» заявление о том, что с 01.10.2015 он отказывается от использования части арендуемого помещения и просит начислять арендную плату на фактически занимаемую площадь – 544,8 кв.м. В приложении к заявлению ФИО5 перечисляет помещения и их площадь, которые фактически им используются. 

Платежным поручением от 19.02.2018 № 13 на сумму 32 594,94 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за январь 2018 года, от 15.03.2018 № 27 на сумму 32 660,80 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за февраль 2018 года, от 23.03.2018 № 29 на сумму 32 594,94 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за январь 2018 года, от 09.04.2018 № 38 на сумму 37,07 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за март 2018 года, от 21.05.2018 № 63 на сумму 32 632,01 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за апрель 2018 года, от 28.06.2018 № 93 на сумму 32 632,01 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за май 2018 года, от 23.07.2018 № 120 на сумму 32632.01 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за июнь 2018 года, от 22.08.2018 № 168 на сумму 137,80 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за июль 2018 года, от 08.10.2018 № 192 на сумму 137,80 руб. ответчик оплатил истцу арендную плату за август 2018 года.

Истец и ответчик подписали акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 28.02.2019, согласно которому по состоянию на 28.02.2019 задолженность в ползу истца составляет 0,03 руб., при этом размер арендной платы с марта 2018 года составляет 32 632,01 руб. 

Протоколом заседания Совета многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> от 27.06.2018 № 5 принято решение о временном освобождении с 01.04.2018 индивидуального предпринимателя ФИО5 от уплаты арендной платы за подвальное помещение в виду сложной экономической ситуации, а также периодического затопления канализационными стоками.

Платежными поручениями от 10.06.2019 № 79 на сумму 420,36 руб., от 26.08.2019 № 117 на сумму 459,06 руб., от 17.02.2020 № 28 на сумму 490,42 руб., от 17.02.2020 № 29 на сумму 140,12 руб. ответчик оплатил выставленные счета-фактуры. 

Письмом от 05.03.2020 № 307 общество с ограниченной ответственностью УК «Ваш партнер+» направила в адрес индивидуального предпринимателя ФИО5 акты сверок за период с 01.01.2018 по 31.12.2018, с 01.01.2019 по 31.12.2019 и предложило в течение 10 дней с момента получения письма оплатить пени за период с 01.08.2019 по 31.01.2020 в размере 6 776,51 руб. 

В ответном письме от 13.03.2020 индивидуальный предприниматель ФИО5 выразил несогласие с начислением арендной платы за семь месяцев 2019 года, поскольку протоколом Совета дома 5 мкр., д. 3 от 27.06.2018 № 5 он освобожден от внесения арендной платы за подвальное помещение с 01.07.2018, и поскольку данное помещение по прежнему не востребовано субарендаторами, лишь иногда помещение предоставляется на несколько дней для проведения выставок, предложил оплачивать арендную плату по факту использования помещения. 

В ответном письме от 20.04.2020 № 587 общество с ограниченной ответственностью УК «Ваш партнер плюс» сообщило индивидуальному предпринимателю ФИО5, что не согласно с его возражениями, поскольку протоколом Совета дома 5 мкр., д. 3 от 27.06.2018 № 5 он освобожден от внесения арендной платы за подвальное помещение с 01.07.2018 до момента, пока не найдутся субарендаторы. Поскольку в настоящее время субарендаторы имеются (общество с ограниченной ответственностью «Алекар групп», швейная мастерская и меель на заказ (ФИО7)), о чем свидетельствуют рекламные записи, основания для освобождения от внесения арендной платы отпали. 

В связи с неоплатой ответчиком арендной платы истец направил в его адрес претензию от 29.07.2020 № 1298 с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Претензией от 15.09.2020 № ПРТ-0001/2020 истец, ссылаясь на неоплату ответчиком арендной платы, предложил в течение 10 дней расторгнуть договор аренды от 01.03.2013 по соглашению сторон, в срок до 20.09.2020 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. 

В материалы дела истцом представлены распечатки с сайтов, подтверждающие сдачу ответчиком подвального помещения в субаренду в период с 2019 года. 

Платежным поручением от 21.12.2020 № 188 на сумму 6760,42 руб. ответчик оплатил задолженность за коммунальные услуги. 

Между истцом и ответчиком подписаны УПД от 31.06.2020 № 768 на сумму 20 483,32 руб., от 30.06.2020 № 714 на сумму 32 030,98 руб., от 31.05.2020 № 601 на сумму 32 030,98 руб., от 30.04.2020 № 479 на сумму 32 030,98 руб., от 31.03.2020 № 350 на сумму 32 441,27 руб., от 31.12.2019 № 0001890 на сумму 32 515,70 руб., от 29.02.2020 № 220 на сумму 2 376 руб., от 31.01.2020 № 77 на сумму 32 179,84 руб., от 31.12.2019 № 0001890 на сумму 32 515,70 руб. подтверждающие размер арендной платы за период с января 2020 по июль 2020 года.

Истец и ответчик подписали акты от 31.08.2019 № 00001320 на сумму 32 664,56 руб., от 31.07.2019 № 00001187 на сумму 33000,42 руб. по арендным начислениям за июль – август 2019 года. 

УПД от 30.11.2019 № 00001676 на сумму 33672,14 руб., от 31.10.2019 № 00001679 на сумму 32 030,98 руб., от 30.09.2019 № 00001479 на сумму 32400,04 руб. со стороны ответчика не подписаны. 

Согласно акту осмотра подвального помещения от 27.05.2021 установлено, что подвальное помещение в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> имеет два входа: вход с улицы между 2м и 3м подъездом, вход через магазин Центральный. 

В материалы дела представлен технический паспорт помещения магазина № 8 по адресу: 

<

...>, согласно которому подвальное помещение имеет два входа. 

Ссылаясь на неоплату ответчиком арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика 405 679,95 руб. задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.03.2013, расторжению договор аренды б/н от 01.03.2013, заключенного между истцом и ответчиком.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

В силу положений статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Решение вопросов о пользовании имуществом многоквартирного дома в интересах собственников помещений в многоквартирном доме входит в компетенцию управляющей компании в случае избрания ее в установленном порядке для осуществления управления многоквартирным домом, в силу закона.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма содержится в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено.

Как установлено судом, часть подвального помещения в доме по адресу: 

<

...>, является нежилым, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

На основании договора управления от 17.03.2008 общество с ограниченной ответственностью УК «Ваш партнер плюс» является управляющей организацией жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 3.3.9. договора управления многоквартирным домом от 17.03.2008 (в редакции дополнительного соглашения №№ 2) управляющая организация имеет право от имени собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование третьим лицам общее имущество многоквартирного дома на возмездной основе. 

Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения от 01.03.2013. 

Указанная сделка заключена в соответствии с пунктом 3.3.9 договора управления, при этом одобрена собственниками помещений в многоквартирном доме, что следует из протокола от 04.08.2015 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, которым утверждена стоимость квадратного метра арендуемой площади индивидуальным предпринимателем ФИО5 из расчета 57,28 руб. с учетом НДС с 01.10.2015, а также из того, что договор аренды нежилого помещения от 01.03.2013 заключен с участием председателя совета дома – ФИО1 

В соответствии с пунктом 10 приложения № 9 к договору управления, истец оказывает услуги по судебному взысканию, в том числе долговых требований.

Таким образом, исходя из системного толкования положений статьи 44 Жилищного кодекса РФ, положений договора управления многоквартирным домом от 17.03.2008 и протокола № 5 от 04.06.2013 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> истец наделен полномочиями по взысканию задолженности по арендной плате, возникшей из договора аренды общего имущества многоквартирного дома.

В связи с изложенным, доводы ответчика об отсутствии у истца полномочий на обращение с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013 отклоняются судом. 

В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество переданное в аренду. 

Ввиду вышеизложенного не принимаются и доводы ответчика, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не истцу, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, как не оспаривается и фактическое пользование спорным имуществом в заявленный период. 

По расчету истца за период с июня 2019 года по июнь 2020 года у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 405 679 руб. 95 коп. 

Расчет арендной платы произведен в соответствии с протоколом от 04.08.2015, устанавливающим размер арендной платы из расчета 57,28 руб. за 1 кв.м. и ответчиком не оспорен. 

Доводы ответчика о том, что арендная плата за указанный период не подлежит начислению в связи с предоставленными ему арендными каникулами, отклоняется судом в силу следующего. 

Протоколом заседания Совета многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> от 27.06.2018 № 5 принято решение о временном освобождении с 01.04.2018 индивидуального предпринимателя ФИО5 от уплаты арендной платы за подвальное помещение в виду сложной экономической ситуации из-за отсутствия субарендаторов.

Вместе с тем, дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013 об освобождении ответчика от арендной платы между истцом и ответчиком заключено не было, решение о предоставлении арендных каникул принято не общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которых относятся данный перечень вопросов, а советом многоквартирного дома. 

Кроме того, из представленных в материалы дела документов (рекламные распечатки с сайтов, акты приема-передачи по договорам субаренды) следует, что в спорный период времени предоставленное ответчику помещение использовалось третьими лицами по соглашению с ответчиком в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом, оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы в период с июня 2019 года по июнь 2019 года судом не установлено. 

Расчет задолженности проверен судом, признан правильным, соответствующим представленным в материалы дела документам. 

Доказательств оплаты заявленной к взысканию задолженности ответчиком не представлено. 

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020),  согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, предусмотрено, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

Согласно пункту 1 Требований данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 г. за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений (пункт 2 Требований).

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Постановлением Правительства Красноярского края от 16.03.2020 № 152-п режим повышенной готовности на территории Красноярского края был введен с 16.03.2020. В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Распоряжением Правительства Российской Федерации от 27.03.2020 № 762-р, статьей 90 Устава Красноярского края, учитывая Решение Оперативного штаба по предупреждению завоза и распространения коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации от 23.03.2020, Решение Координационного совета при Правительстве Российской Федерации по борьбе с распространением новой коронавирусной инфекции на территории Российской Федерации от 25.03.2020, Письмо Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю от 31.03.2020 № 24-00-17/02-4028-2020, решение краевой комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности от 31.03.2020 № 9, издан Указ Губернатора Красноярского края от 31.03.2020 № 73-уг «Об ограничении посещения общественных мест гражданами (самоизоляции) на территории Красноярского края».

Пунктом 1 Указа предусмотрено, что с момента вступления в силу настоящего Указа до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки обязать:

1) граждан соблюдать дистанцию до других граждан не менее 1,5 метра (социальное дистанцирование), в том числе в общественных местах и общественном транспорте, за исключением случаев оказания услуг по перевозке пассажиров и багажа легковым такси;

2) органы государственной власти Красноярского края, органы местного самоуправления муниципальных образований Красноярского края, организации и индивидуальных предпринимателей, а также иных лиц, деятельность которых связана с совместным пребыванием граждан, обеспечить соблюдение гражданами (в том числе работниками) социального дистанцирования, в том числе путем нанесения специальной разметки и установления специального режима допуска и нахождения в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них), на соответствующей территории (включая прилегающую территорию);

3) граждан не покидать место жительства (место пребывания), за исключением случаев следования к месту (от места) осуществления деятельности (в том числе работы), которая не приостановлена в соответствии с федеральными и краевыми правовыми актами, направленными на предупреждение коронавирусной инфекции (в том числе оказания транспортных услуг и услуг доставки), а также следования к ближайшему месту приобретения товаров, работ, услуг, выноса отходов до ближайшего места накопления отходов, выгула домашних животных на расстоянии, не превышающем 100 метров от места проживания (места пребывания), обращения за экстренной (неотложной) медицинской помощью и случаев иной прямой угрозы жизни и здоровью, а также иных экстренных случаев.

В отношении предоставления отсрочки по уплате арендных платежей федерального имущества действует Постановление Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р, пунктом 2 которого закреплены определенные предписания федеральным органам исполнительной власти, а также государственным предприятиям и государственным учреждениям, находящимся в их ведении, по договорам аренды федерального имущества, которые заключены до 01.04.2020 и арендаторами по которым являются субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющие деятельность в одной или нескольких отраслях по перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

Как установлено судом, ответчик с 01.08.2016 является субъектом малого и среднего предпринимательства (https://rmsp.nalog.ru/#pnlSearchResult, категория микропредприятие).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), имеются следующие сведения о видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности: сведения об основном виде деятельности: 47.71.1 Торговля розничная мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах. Указанная запись внесена в ЕГРИП 29.06.2004.

В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, входит торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах. Кроме того, ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) предоставлена поддержка в виде моратория на банкротство. 

Таким образом, ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Предмет договора аренды – нежилое помещение в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

Следовательно, к отношениям сторон в части предоставления отсрочки арендной платы подлежит применению пункт 2 Распоряжение Правительства РФ № 670-Р от 19.03.2020, при этом пункт 2 (1) не подлежит применению в связи с тем, что спорное имущество не относится к казне РФ.

С учетом изложенного, предоставление ответчику отсрочки уплаты арендных платежей, предусмотренных в 2020 году, является обязанностью истца, согласно положений пункта 2 Распоряжения Правительства РФ № 670-Р от 19.03.2020, при этом указанная отсрочка предусматривает уплату арендных платежей в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 поэтапно равными платежами в размере, не превышающем половины ежемесячной арендной платы. 

В данном случае арендная плата за период с июня 2019 года по декабрь 2019 года в размере 218 442,98 руб. подлежит взысканию с ответчика в полном объеме. 

Арендная плата за период с января 2020 года по июнь 2020 года составляет 187 236,84 руб.

При предоставлении отсрочки ее уплаты на указанных выше условиях, внесение арендных платежей в отношении указанной суммы на период рассрочки с 01.01.2021 по 31.12.2022 возможно в размере не более 7 801,53 руб. ежемесячно (187 236,84/24 мес.).

Размер задолженности по арендной плате за период с января 2020 года по июнь 2020 года, срок платежей по которой наступил на дату принятия решения – 02.09.2021, с учетом предоставленной отсрочки составляет 62 412,24 руб.

Сумма 124 824,60 руб. составляет задолженность ответчика, которая подлежит уплате с отсрочкой, в силу указанных выше обстоятельств, поэтому предъявление иска в этой части преждевременно, так как срок оплаты сумм на дату рассмотрения дела еще не наступил. Истец не лишен права возможности обратиться в суд в случае ненадлежащего исполнения обязательства ответчиком после истечения срока, на который Правительством Российской Федерации установлены меры поддержки. 

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы за период с июня 2019 года по июнь 2020 года, с учетом вышеизложенного требования истца подлежат удовлетворению в части в размере 280 855 руб. 22 коп. (218 442,98 руб. задолженность за период с июня 2019 года по декабрь 2020 года + 62 412,24 руб. задолженность, по которой предоставлена рассрочка и наступил срок платежа на дату вынесения решения). 

Также, истцом заявлены требования о расторжении договора аренды от 01.03.2013.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.3.1 договора предусмотрено, что расторжение договора по инициативе арендодателя допускается только по соглашению сторон либо в судебном порядке в случае если арендатор допустил задолженность по арендным платежам за 2 месяца и более.

В связи с неоплатой ответчиком арендной платы истец направил в его адрес претензию от 29.07.2020 № 1298 с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Претензией от 15.09.2020 № ПРТ-0001/2020 истец, ссылаясь на неоплату ответчиком арендной платы, предложил в течение 10 дней расторгнуть договор аренды от 01.03.2013 по соглашению сторон, в срок до 20.09.2020 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При это судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Учитывая положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установленное судом существенное нарушение арендатором условий договора аренды, выразившееся в просрочке платежей со стороны ответчика, их неоднократность (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа), суд приходит к выводу о том, что указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

На основании изложенного требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2013 подлежит удовлетворению. 

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО5 г.Лесосибирск и обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш партнер плюс» г.Лесосибирск

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 г.Лесосибирск в пользу общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш партнер плюс» г.Лесосибирск 294 549 руб. 22 коп. в т.ч.:

- 280 855 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013г.

- 13 694 руб.  судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Ваш партнер плюс» г.Лесосибирск из средств федерального бюджета 259 руб.70 коп государственной пошлины оплаченной по платежному поручению №1394 от 28.07.2020г.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение  в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков