/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-10909/2017

г. Краснодар

19 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  15 февраля 2018 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2018 г.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Про-Цепт» (ИНН 7838458627, ОГРН 1117847150552), органа, осуществляющего публичные полномочия – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.09.2017 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу № А53-10909/2017, установил следующее.

ООО «Про-Цепт» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 1997 кв. м (кадастровый номер 61:48:0050102:314), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. 7-я Заводская, д. 30б, а также о возложении на управление обязанности зарегистрировать переход права на данный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 06.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2017, требования общества удовлетворены. Признано незаконным как не соответствующее статьям 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) решение управления от 28.03.2017 № 61/999/001/2016-8575 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0050102:314. На управление возложена обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок к обществу. Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на участок к обществу. Довод управления о нарушении принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов судебные инстанции отклонили. В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Согласно пункту 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Законом сведений об объектах недвижимости. Суды указали, что объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, поэтому являются его неотъемлемой частью, а потому следуют его юридической судьбе. Суд апелляционной инстанции указал, что расположенное на участке «мощение» не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняет лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку. В связи с отсутствием у «мощения» качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Поскольку в данном случае «мощение» не является объектом недвижимого имущества, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок, на котором находится названное сооружение.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает, что суды не учли наличие в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на мощение, расположенное на спорном земельном участке. Заявитель не представил документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на мощение, что служит правомерным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права на участок в связи с нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Вывод судов о том, что мощение не является объектом недвижимости, противоречит сведениям ЕГРН о регистрации права собственности на него за иным лицом, а также не основан на представленных в дело доказательствах. Заявитель не устранил причины, препятствующие государственной регистрации, что в силу статьи 27 Закона № 218-ФЗ влечет отказ в государственной регистрации права.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), представителей в суд округа не направили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены решения и апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:48:0050102:314, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск,                             ул. 7-я Заводская, д. 30б, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Южный регион"», что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 31.03.2014 по делу                                  № А53-16872/2013 общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Южный регион"» признано несостоятельным (банкротом).

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Южный регион"» в лице конкурсного управляющего (продавец) и общество (покупатель) 18.01.2016 заключили договор купли-продажи № 2, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает и обязуется оплатить следующее имущество: лот № 1 – земельный участок площадью 1997 кв. м (кадастровый номер 61:48:0050102:314), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. 7-я Заводская, д. 30б, а также расположенное на данном земельном участке мощение площадью 1500 кв. м (инвентарный номер 9708, литера 15, кадастровый (или условный) номер                                    61-61-10/069/2009-442), находящееся по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск,                    ул. 7-я Заводская, д. 30б (т. 1, л. д. 67 – 69). Названное имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 03.03.2016 (т. 1, л. д. 70).

Согласно пункту 3.1. договора общая стоимость имущества составляет                                 537 526 рублей.

Судебные инстанции указали, что факт оплаты стоимости земельного участка подтвержден представленными в материалы дела платежными поручениями от 28.12.2015 № 93, от 11.02.2016 № 8, от 17.02.2016 № 10, от 20.02.2016 № 11, от 29.02.2016 № 12,                    от 03.03.2016 № 16 (т. 1, л. д. 32 – 37).

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2017 по делу                     № А53-16872/2013 конкурсное производство в отношении общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Южный регион"»  завершено. В Единый государственный реестр юридических лиц 28.03.2017 внесена запись о прекращении деятельности названного юридического лица в связи с его ликвидацией (т. 1, л. д. 87 – 98).

23.11.2016  общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок площадью 1997 кв. м (кадастровый номер 61:48:0050102:314), расположенный по адресу: Ростовская область,    г. Волгодонск, ул. 7-я Заводская, д. 30б (т. 1, л. д. 55, 56).

При проведении правовой экспертизы государственный регистратор установил наличие в ЕГРН актуальной записи о государственной регистрации права собственности на объект «мощение» площадью 1500 кв. м (кадастровый номер 61:48:0050102:498), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0050102:314. Действующее законодательство запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости. Регистратор также указал на отсутствие документов, подтверждающих внесение полной стоимости, приобретенных по договору объектов. Уведомлением от 24.11.2016 № 61/999/001/2016-8575 регистратор приостановил осуществление государственной регистрации в связи с тем, что заявителю необходимо представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, а именно: заявление о государственной регистрации права собственности на мощение, документы, подтверждающие оплату стоимости по договору купли-продажи (т. 1, л. д. 57 – 59).

Сообщением от 28.03.2017 № 61/999/001/2016-8575  управление уведомило общество об  отказе в государственной регистрации права в связи с отсутствием дополнительных доказательств наличия оснований для государственной регистрации права собственности на мощение (т. 1, л. д. 61 – 63).

        Общество, полагая, что данный отказ противоречит нормам действующего законодательства, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Кодекса). В свою очередь, заявитель должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

В пункте 62 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22                «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при ликвидации продавца – юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Кодекса. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                 от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно абзацу 5 пункта 38 указанного постановления Пленума № 25 замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с отсутствием у мощения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.  Названное обстоятельство в силу пункта 19 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ исключало возможность государственной регистрации перехода права собственности на него к обществу.

С учетом физических характеристик мощения при формировании предложения о продаже имущества «Торговый дом "Южный регион"» названный объект указан его собственником в качестве принадлежности земельного участка, права на который приобретены обществом (т. 1, л. д. 38 – 45, 67 – 69).

Вопреки доводам жалобы управления анализ раздела 3 предложения о продаже имущества предприятия – банкрота, а также сведений о разрешенном использовании участка и назначении объекта на нем (т. 1, л. д. 135; т. 2, л. д. 7 – 9) позволяет утверждать, что для эксплуатации мощения по назначению необходим непосредственно сам земельный участок, покрытие не имеет самостоятельных полезных свойств. В отсутствие мощения земельный участок, на котором оно находится, может в дальнейшем эксплуатироваться в качестве открытой площадки для складирования строительных материалов.

Юридическое лицо, за которым зарегистрировано право собственности на участок и мощение, ликвидировано. При этом суды установили, что земельный участок передан во владение покупателю, оплата имущества по договору купли-продажи обществом произведена в полном объеме. Названные обстоятельства позволили судам рассмотреть вопрос о государственной регистрации перехода права собственности на участок в рамках дела об оспаривании отказа государственного регистратора.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что мощение не обладает признаками самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором оно расположено, являются частью такого участка, в силу чего государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок не приведет к нарушению принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Возможность исключения из реестра записи о мощении в качестве объекта недвижимости общество может реализовать в самостоятельном порядке после государственной регистрации перехода права собственности на участок (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно указали на отсутствие у государственного регистратора предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации перехода права на участок и нарушение оспариваемым отказом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Ошибочное указание в решении от 06.09.2017 не полного кадастрового номера земельного участка может быть устранено судом первой инстанции на основании               статьи 179 Кодекса.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, судами установлены, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса. Основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют (статья 286 Кодекса).

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену судебных актов в соответствии со статей 288 Кодекса, суд округа не установил.

Таким образом, кассационная жалоба управления не подлежит удовлетворению.

 В связи с завершением производства по кассационной жалобе приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения от 16.01.2018, следует отменить (часть 4 статьи 283 Кодекса).

        От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы управление освобождено (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

         Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2017 по делу № А53-10909/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения от 16.01.2018, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин 

Судьи                                                                                                                     В.А. Анциферов

                                                                                                                                Я.Е. Волков