АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-20582/2019

г. Ставрополь

28 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2020 года

     Решение изготовлено в полном объеме 28 октября 2020 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района, ст-ца Ессентукская, ОГРН 

<

***>, к Ставропольскому станичному казачьему обществу «Станица Казанская», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, администрации муниципального образования Пригородного сельсовета, пос. Железноводский, ОГРН 

<

***>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, Министерство культуры Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, администрация Предгорного муниципального района Ставропольского края, ст-ца Ессентукская, ОГРН 

<

***>, прокуратура Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

о признании недействительным договора аренды земельного участка от 23.12.2016 № 074,

о признании права аренды земельного участка отсутствующим,

о погашении в ЕГРН записи о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.06.2020, диплом рег. номер 854 от 27.07.2003;

от ответчиков – представители не явились;

от третьих лиц: от прокуратуры СК – ФИО3 по удостоверению № ТО 246297; от Управления СК по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия – ФИО4 по доверенности от 20.08.2020 № 04-15/3518, диплом рег. номер 149 от 01.08.2004, в отсутствии иных третьих лиц;

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района (далее – управление, УИО и МК администрации Предгорного МР) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Ставропольскому станичному казачьему обществу «Станица Казанская» (далее – казачье общество) о признании недействительным договора аренды от 23.12.2016 № 074 земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположением: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов, заключенный между администрацией муниципального образования Пригородного сельсовета и Ставропольским станичным казачьим обществом «Станица Казанская»;

о признании права аренды Ставропольского станичного казачьего общества «Станица Казанская» на земельный участок с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположением: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов, отсутствующим;

о погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) запись о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположением: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов (уточненные исковые требования).

Первоначально управление обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к казачьему обществу о признании незаконным образования (формирования) земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 обшей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский кран, Предгорный р-н, х. Воронов;

о признании недействительным договора аренды от 23.12.2016 № 074  земельного участка е кадастровым номером обшей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский кран, Предгорный р-н, х. Воронов, заключенный между администрацией муниципального образования Пригородный сельсовет и Ставропольским станичным казачьим обществом «Станица Казанская»;

об исключении из ЕГРН записи государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 обшей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский кран, Предгорный р-н, х. Воронов;

о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 обшей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский кран, Предгорный р-н, х. Воронов.

Определениями от 24.12.2019, 04.02.2020, 03.03.2020, 23.06.2020, 16.09.2020 арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра по СК), федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю (далее – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по СК, филиал), Министерство культуры Ставропольского края (далее – министерство, Минкультуры СК), Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, администрацию Предгорного муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района), прокуратуру Ставропольского края (далее – прокуратура), а также привлек к участию в деле в качестве соответчика администрацию муниципального образования Пригородного сельсовета (далее - администрация сельсовета).

Определением от 23.07.2020 в рамках настоящего дела назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Ставропольское ООО «Судебная экспертиза Юг Эксперт» ФИО5 и ФИО6.

15 сентября 2020 года из экспертной организации в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 030/СЭ по результатам проведенной по настоящему делу судебной землеустроительной экспертизы.

В судебном заседании 14.10.2020 представители истца, Управления СК по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия в судебном заседании дали устные пояснения по существу спора, от истца поступили дополнительные пояснения.

Представитель прокуратуры СК заявил устное ходатайство об объявлении перерыва в судебном заседании для предоставления мотивированного отзыва на иск. Судом названное ходатайство рассмотрено и удовлетворено.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили. 

В судебном заседании объявлялся перерыв до 21.10.2020 до 16 часов 00 минут. Представители истца, Управления СК по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия уведомлены о дате перерыва, о чем расписались в протоколе судебного заседания. Дополнительно информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, при участии представителей истца, прокуратуры СК, Управления СК по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, от прокуратуры СК поступил отзыв на исковое заявление.

Ранее заявленное ходатайство об уточнении исковых требований от 20.10.2020 представитель истца отозвал, при этом заявил новое ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Протокольным определением от 21.10.2020 уточненные исковые требования судом приняты и рассматриваются по существу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, ходатайства об отложении или проведении судебного заседания в их отсутствие суду не представили.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчиков, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК, Управления Росреестра по СК, Минкультуры СК, администрации района по имеющимся в деле письменным доказательствам.

Представитель УИО и МК администрации Предгорного МР поддержал позицию, изложенную в уточненном исковом заявлении, пояснил, что в управление  поступило обращение главы администрации сельсовета о нарушениях земельного законодательства при формировании и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21, который по договору от 23.12.2016 № 074 находится в аренде у казачьего общества. 

В ходе осмотра указанного земельного участка установлено, что на его территории расположен объект культурного наследия местного значения - Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны (памятник истории и культуры), включенный в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации и подлежащий государственной охране.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 08.11.2016 на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7, однако кадастровая выписка на земельный участок данных о нахождении на нем недвижимого имущества в виде объекта культурного наследия не содержит. При этом границы исследуемого земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 накладываются на зоны с особыми условиями, что не допускается требованиями действующего земельного законодательства.

Сведения о спорном земельном участке, как и сведения о местоположении его границ, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявлений о постановке на государственный кадастровый учет и представленных с ними описаний земельных участков.

Истец полагает, что поскольку необходимый для кадастрового учета документ - межевой план по содержанию не соответствует требованиям Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также пункту 37 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, где отсутствуют сведения об объекте культурного наследия, следовательно, постановка на кадастровый учет спорного земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 произведена с нарушением действовавшего на тот момент законодательства, также как и сдача его в долгосрочную аренду, поэтому межевой план, кадастровый план и договор аренды спорного земельного участка следует признать недействительными, земельный участок подлежащим снятию с кадастрового учета, с исключением записи о нем в ЕГРН.

Также представитель истца отметил, что спорный земельный участок не соответствует разрешенному использованию, установленному в ЕГРН, в котором вид разрешенного использования установлен как «садоводство», предоставлен он с разрешенным использования - для сельскохозяйственного производства. В случае если указанная в заявлении о предоставлении земельного участка цель его использования не соответствует виду разрешенного использования, установленному в ЕГРН, то уполномоченный орган указывает на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка и, если заявитель не выполнит указанные условия, данное обстоятельство будет являться основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка. Однако указанные требования закона администрацией сельсовета при заключении оспариваемого договора аренды не выполнены. 

Помимо этого, спорный земельный участок не используется по назначению с учётом вида разрешенного использования, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 06.10.2020, при этом, имеется задолженность по оплате арендной платы в размере 16 957,64 рубля.

Представитель управления просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель прокуратуры СК в судебном заседании поддержал позицию управления по доводам, указанным в отзыве, отметил, что отсутствие сведений в межевом плане о наличии объекта культурного наследия и его защитной зоны на территории спорного земельного участка свидетельствует о незаконной постановке его на кадастровый учет и, как следствие, невозможности предоставления в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Кроме того, земельный участок в течении длительного времени не использовался казачьим обществом, что подтверждается актом осмотра, представленным истцом, а также им не в полном объеме вносилась арендная плата, что послужило основанием для обращения управления с исковым заявлением в арбитражный суд.

Представитель прокуратуры СК просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель Управления СК по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве, уточненные исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

 Минкультуры СК в отзыве на иск указало, что вопросы государственной охраны объектов культурного наследия не относятся к компетенции министерства, в связи с чем просило 

суд рассмотреть дело в отсутствие представителя министерства и вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Филиал ФГБУ ФКП Росреестра по СК в отзыве указало, что в ЕГРН содержатся сведения об учтенном земельном участке с кадастровым номером 26:29:050228:21 с местоположением: Российская Федерация, Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов, с категорией земель «земли сельскохозяйственного назначения», видом разрешенного использования «садоводство», уточненной площадью 71 201 кв.м, границей, установленной в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Дата постановки на государственный кадастровый учет - 08.11.2016, на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 26.10.2016 № 35-4403448 и представленного с ним межевого плана от 26.10.2016, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного Российская Федерация, Ставропольский край, Предгорный район, х. Воронов. Также в ЕГРН имеются сведения об обременении в виде аренды от 27.03.2017 № 26:29:050228:21-26/005/2017-2 в пользу Ставропольского станичного казачьего общества «Станица Казанская».

По существу заявленных требований филиал сообщил, что он не наделен полномочиями по внесению изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, в том числе по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, а выполняет лишь техническую функцию по учету таких объектов.

На основании вышеизложенного филиал просил суд вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, мотивированные отзывы на иск суду не представили. 

Кроме того, суд неоднократно предлагал казачьему обществу помимо мотивированного отзыва представить доказательства того, что заключение кадастрового инженера, который имеет диплом кадастрового инженера, экспертное заключение о нахождении спорного памятника в границах  земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21, доказательства оплаты арендных платежей. Названные документы суду казачьим обществом представлены не были, что суд расценивает как злоупотреблением им своими процессуальными правами.

Поскольку представитель казачьего общества участвовал только в одном судебном заседании, возражений относительно предъявленных к нему требований, на которые ссылается истец, в суд не представил, считаются признанными ответчиком в силу пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ.

Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что на основании постановления администрации Пригородного сельсовета от 24.10.2016 № 343 образован земельный участок с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «садоводство», местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Предгорный р-н, х. Воронов, который в последствии поставлен на государственный кадастровый учет 08.11.2016 на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

23 декабря 2016 года между администрацией Пригородного сельсовета и Ставропольским станичным казачьим обществом «Станица Казанская» заключен договор аренды № 074 земельного участка 26:29:0505228:21; цель предоставления участка - сельскохозяйственное производство, срок аренды установлен с 27.03.2017 по 23.12.2065 (дата регистрации 27.03.2017, номер регистрации 26:29:050228:21-26/005/2017-1).

Указанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от 06.03.2019 № КУВИ-102/2019-88359, от 04.04.2019 № КУВИ-103/2019-27740, от 16.01.2020 № 26-0-1-54/4006/2020-895.

28 января 2019 года в администрацию района из администрации сельсовета поступило обращение (вх. №  166/01-07) об оказании содействия в расторжении вышеуказанного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:09:050228:21 в связи с тем, что на данном земельном участке располагается аллея и памятник «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной Войны, 1943».

Как установлено в ходе осмотра спорного земельного участка, на его территории расположен объект культурного наследия – памятник местного значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Ответственной войны» (памятник истории и культуры), подлежащий государственной охране (вид объекта культурного наследия - памятник. Категория историко-культурного значения - регионального значения).

Памятник создан в 1943 году, внесен в Список памятников истории и культуры Ставропольского края, утвержденный решением Исполнительного комитета Ставропольского краевого Совета народных депутатов от 01.10.1981 № 702.

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 27.12.2016 № 69027-р объект культурного наследия регионального значения зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (регистрационный номер 261610713640005).

В отношении названного объекта культурного наследия Минкультуры СК утверждено охранное обязательство на памятник военной истории, монументального искусства от 01.05.2010 администрации муниципального образования Пригородного сельсовета.

Управление, полагая, что отсутствие в межевом плане сведений о наличии объекта культурного наследия и его защитной зоны на территории земельного участка  с кадастровым номером 26:29:0505228:21 свидетельствует о незаконной его постановке на кадастровый учет и, как следствие, о невозможности предоставления его в аренду для целей сельскохозяйственного производства казачьему обществу, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ, статей 4, 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (часть 1 статьи 1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

В соответствии со статьи 27 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 названного Федерального закона.

Согласно пункту 6 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны.

Пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ.

В соответствии с пунктом 1 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 (далее - Требования), требования к подготовке межевого плана устанавливают правила оформления межевого плана.

Согласно пункту 53 Требований в графе «3» строки «8» реквизита «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках» указывается реестровый номер границ зоны с особыми условиями использования территорий, территориальной зоны, территории объекта культурного наследия.

При этом в соответствии с пунктом 76 Требований при оформлении графической части межевого плана на схеме отображаются границы территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, территорий объектов культурного наследия (если земельный участок располагается в границах такой зоны или территории).

Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) регулирует отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и направлен на реализацию конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.

Согласно части 3 статьи 34.1 Закона № 73-ФЗ границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника.

В соответствии с пунктом 6 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одними из основных принципов земельного законодательства является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 4 части 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.

Пунктом 1 статьи 39.14 ЗК РФ установлено, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов и включает в себя несколько этапов, в том числе подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать, и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 названного Кодекса; заключение договора аренды земельного участка.

Пунктом 11.1 части 9 статьи 39.15 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать, в решении о предварительном согласовании предоставления земельного участка указываются сведения об ограничениях по использованию земельного участка, если земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, границах территории объекта культурного наследия либо зоны с особыми условиями использования территории, если сведения об указанных границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно части 6 статьи 94 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий,   земли,   занятые   объектами   культурного   наследия   Российской Федерации, используются для соответствующих целей. Использование этих земель для иных целей ограничивается или запрещается в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях охраны окружающей среды, в том числе защиты и сохранения природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В силу пункта 1 статьи 107 ЗК РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 26:29:0505228:21 поставлен на кадастровый учет 08.11.2016 на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7

В ходе осмотра указанного земельного участка администрацией района установлено, что на его территории расположен объект культурного наследия местного значения – «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» (памятник истории и культуры), включенный в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации и подлежащий государственной охране. Согласно паспорту объекта культурного наследия названный объект является памятником.

При этом в ЕГРН данные о нахождении на спорном земельном участке недвижимого имущества в виде объекта культурного наследия отсутствуют. Кроме того, границы земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 накладываются на зоны с особыми условиями, что не допускается требованиями действующего земельного законодательства.

Определением от 23.07.2020 в рамках настоящего дела назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Ставропольское ООО «Судебная экспертиза Юг Эксперт» ФИО5 и ФИО6.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: 

1. Находится ли в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:0505228:21 общей площадью 71201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов - объект культурного наследия - Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны?

2. Если объект культурного наследия - Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны находится в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:0505228:21, то указать площадь охранной зоны объекта культурного наследия в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.02016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»?

3. Если объект культурного наследия - Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны находится в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:0505228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенногоиспользования: садоводство, местоположение: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов, то является ли это реестровой ошибкой?

15 сентября 2020 года из экспертной организации в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 030/СЭ по результатам проведенной по настоящему делу судебной землеустроительной экспертизы.

По вопросу № 1 эксперты пришли к следующему выводу: в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский край, Предгорный р-н, х. Воронов, находится объект культурного наследия «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» № 261610713640005.

По вопросу № 2 эксперты пришли к следующему выводу: площадь защитной (охранной) зоны исследуемого объекта культурного наследия «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» № 261610713640005, местоположение: Ставропольский край, Предгорный р-н, х. Воронов, в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.02016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» составляет 200 метров по всему периметру от внешних границ территории памятника.

По вопросу № 3 эксперты пришли к следующему выводу: расположение объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский край, Предгорный р-н, х. Воронов, является реестровой (кадастровой) ошибкой.

Более того, в ходе проведения исследования экспертами установлено, что объект культурного наследия «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» расположен вне границ населенного пункта х. Воронов Предгорного района Ставропольского края, а при проведении кадастровых работ был допущен ряд нарушений земельного законодательства Российской Федерации.

Исследовав подготовленное по результатам проведенной в рамках дела судебной землеустроительной судебной экспертизы заключение, суд учел, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладают необходимой квалификацией и уровнем знаний для проведения назначенной экспертизы. Исследование по поставленным вопросам проведено экспертами в рамках заявленной компетенции, процедура назначения и проведения судебной экспертизы выполнена в соответствии с нормами действующего законодательства. Нарушений стандартов и методик при проведении экспертизы арбитражный суд не установил.

При назначении судебной экспертизы лица, участвующие в деле, возражений относительно выбора экспертного учреждения и отводов экспертам не заявляли.  Ходатайства о признании недопустимыми заключения судебной экспертизы, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов сторонами не заявлено.

По правилам статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Заключение эксперта ООО «Ставропольское ООО «Судебная экспертиза Юг Эксперт» от 15.09.2020 № 030/СЭ по результатам проведенной по настоящему делу судебной землеустроительной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ). Основания сомневаться в правильности выводов экспертов у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Согласно части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 АПК РФ).

Арбитражный суд, оценив экспертное заключение от 15.09.2020 № 030/СЭ в соответствии со статьей 71 АПК РФ, признал его соответствующим требованиям, предъявляемым статьей 86 АПК РФ к доказательствам данного вида, в связи с чем названное заключение положено в основу судебного акта.

Как видно из материалов дела, кадастровый инженер или инженер-геодезист, проводившие межевые работы, выезжали на спорный земельный участок для проведения геодезических работ в целях устранения нарушений выявленных решением о приостановлении осуществления кадастрового учета от 01.11.2016 № 26/301/16-86361 (т. 2, л.д. 30). В процессе проведения первичных и дополнительных кадастровых работ кадастровый инженер не мог не заметить объект культурного наследия «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны», находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21.

 Более того, спорный земельный участок частично располагается в зоне Бештаугорского заповедника (заказника), что отчетливо просматривается на публичной кадастровой карте, представленной в заключении.

При таких обстоятельствах кадастровому инженеру в соответствии с требованиями действующего на момент проведения межевых работ законодательства необходимо было согласовать схему расположения земельного участка со всеми смежными землепользователями в целях исключения пересечений, наложений и нарушения прав третьих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон № 221-ФЗ) местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ.

В соответствии с частью 2 статьи 39 Закона № 221-ФЗ предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете соответствующих изменений земельного участка, является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.

В соответствии с частью 3 статьи 39 Закона № 221-ФЗ согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3)  постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Часть 8 статьи 39 Закона № 221-ФЗ четко указывает, что в случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными пунктами 8 и 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (при наличии таких сведений), либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения (пункт 1).

Согласно пункту 37 требований приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана» - при наличии на исходном, образуемом, уточняемом или измененном земельном участке зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в реквизите "4" раздела "Исходные данные", строке "6" реквизита "4" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях", строке "3" реквизита "1" раздела "Сведения об измененных земельных участках и их частях", строке "5" реквизита "4" раздела "Сведения об уточняемых земельных участках и их частях" указываются кадастровые номера таких зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. При отсутствии в ГКН сведений о таких объектах недвижимости в данных реквизитах приводятся ранее присвоенные государственные учетные номера (инвентарные или условные), содержащиеся в том числе в документах, имеющихся в распоряжении заказчика кадастровых работ, реквизиты документов, содержащих информацию о ранее присвоенных государственных учетных номерах, указываются в разделе "Исходные данные", в разделе "Заключение кадастрового инженера" приводятся реквизиты уведомлений об отсутствии в ГКН сведений о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства.

Таким образом, эксперты пришли к обоснованному выводу о том, что схема расположения земельного участка при проведении межевых (кадастровых работ) была подготовлена с нарушением требований Земельного кодекса РФ, Закона № 221-ФЗ, приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, так как она не содержит в себе сведений о расположении в границах спорного земельного участка объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны».

Указанная схема в нарушение требований Федерального закона от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон» «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и охранного обязательства была утверждена администрацией Пригородного сельсовета постановлением от 24.10.2016 № 343.

В соответствии с требованиями статьи 61 Закона № 218-ФЗ воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Экспертами сделан однозначный вывод о том, что расположение объекта культурного наследия регионального значения «Братская могила воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны» в границах участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский край, р-он Предгорный, х. Воронов, является реестровой (кадастровой) ошибкой.

В силу статьи 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», вступившим в законную силу с 01.01.2017.

На момент совершения оспариваемых действий ведение государственного кадастра недвижимости осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре).

Согласно части 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в кадастр, в том числе сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики), а также иных предусмотренных настоящим Законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона о кадастре каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Государственный кадастровый учет осуществляется, в частности, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости (часть 1 статьи 16 Закона о кадастре).

К числу сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, отображаемых в кадастре, относится описание местоположения границ земельного участка (пункт 3 части 1 статьи 7 Закона о кадастре).

Согласно пункту 7 части 2 статьи 14 З Закона о кадастре основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Земельный участок с кадастровым 26:29:050228:21 поставлен на государственный кадастровый учет 08.11.2016 на основании межевого плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО7

Поскольку необходимые для кадастрового учета документ - межевой план по содержанию не соответствует требованиям Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", а также пункту 37 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, где отсутствуют сведения об объекте культурного наследия и является реестровой (кадастровой) ошибкой, следовательно, постановка на кадастровый учет спорного земельного участка произведена с нарушением действовавшего на тот момент законодательства, также как и сдача его в долгосрочную аренду, в связи с чем, договор аренды земельного участка спорного земельного участка следует признать недействительным.

Кроме того, как указано экспертами в заключении, границы исследуемого земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71201 кв.м накладываются на зоны с особыми условиями, что не допускается требованиями ЗК РФ, Закона № 218-ФЗ, Закона кадастровой деятельности, Федерального закона от 05.04.2016 № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон» «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

На основании изложенного суд приходит к выводу, что спорный земельный участок был образован (сформирован) в нарушении требований закона, без наличия на то у администрации Пригородного сельсовета законных оснований путем утверждения постановлением от 24.10.2016 № 343.

Таким образом, администрация сельсовета не вправе была заключать договор аренды с казачьим обществом в отношении спорного земельного участка.

Согласно статьей 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона, является недействительной.

В силу статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой стороне полученное по сделке.

При заключении договора аренды были нарушены требования действующего гражданского законодательства, участок был обременен правами третьих лиц, спорный земельный участок не мог быть образован (сформирован) в существующих границах.

Сведения о спорном земельном участке, как и сведения о местоположении его границ, внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявлений о постановке на государственный кадастровый учет и представленных с ними описаний земельных участков.

Также следует отметить, что спорный земельный участок не соответствует разрешенному использованию, установленному в ЕГРН, в котором вид разрешенного использования установлен как «садоводство», а предоставлен он для сельскохозяйственного производства.

В случае если указанная в заявлении о предоставлении земельного участка цель его использования не соответствует виду разрешенного использования установленного в ЕГРН, то уполномоченный орган указывает на необходимость изменения вида разрешенного использования такого земельного участка и его перевода из одной категории в другую в качестве условия предоставления такого земельного участка и если заявитель не выполнит указанные условия, данное обстоятельство будет являться основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Однако указанные требования закона администрацией сельсовета при заключении оспариваемого договора аренды не выполнены. Доказательства обратного суду не представлены.

Помимо этого, спорный земельный участок не используется казачьим обществом по назначению с учётом вида разрешенного использования, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 19.10.2020 с приложением фотографии. Также за казачьим обществом имеется задолженность по оплате арендной платы по оспариваемому договору аренды в размере 16957,64 рубля, что подтверждается справкой УИО и МК администрации Предгорного МР СК от 21.10.2020 № 2954/01-01.

На основании изложенного, суд удовлетворяет уточненные исковые требования управления в полном объеме.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В связи с применением последствий признания сделки недействительной данное решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по СК записи в ЕГРН об обременении (аренде) земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21.

Доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имеют существенного значения и не могут повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Так как решение вынесено в пользу истца, он от уплаты государственной пошлины освобожден, уточненные исковые требования фактически заявлены к администрации сельсовета (которая также от уплаты государственной пошлины освобождена) и  казачьему обществу, являющимися сторонами спорного договора, с казачьего общества подлежит взысканию 3 000 рублей в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края 

РЕШИЛ:

уточненные  исковые требования Управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района, ст-ца Ессентукская, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от 23.12.2016 № 074 земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов, заключенный между администрацией муниципального образования Пригородного сельсовета и Ставропольским станичным казачьим обществом «Станица Казанская».

Признать право аренды Ставропольского станичного казачьего общества «Станица Казанская» на земельный участок с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов, отсутствующим.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:050228:21 общей площадью 71 201 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: садоводство, местоположение: Ставропольский край, р-н Предгорный, х. Воронов.

Взыскать со Ставропольского станичного казачьего общества «Станица Казанская», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                                          С.Л. Жирнова