ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-14718/2018

город Ростов-на-Дону

10 января 2019 года

15АП-17003/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 января 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Мисника Н.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,   

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы жилищно-строительного  кооператива «Альфа», администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 17.09.2018 по делу № А32-14718/2018 (судья Левченко О.С.),

по иску администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОРГН 1022302934367)

к жилищно-строительному кооперативу «Альфа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, процентов,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась с иском к жилищно-строительному кооперативу «Альфа» (далее – ответчик, кооператив) о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.07.2015 по 31.12.2017 в размере 3 377 399,71 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 364 973, 82 руб. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2018 в удовлетворении исковых требований было отказано. Решение мотивировано ничтожностью заключенного сторонами договора аренды, в силу принадлежности спорного земельного участка к землям федерации на основании закона, недоказанностью истцом факта владения ответчиком спорным земельным участком, с учетом того, что на спорном участке, согласно акту осмотра расположены объекты недвижимости и незавершенного строительства, принадлежность которых ответчику не доказана. 

Не согласившись с принятым судебным актом, стороны обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Истец при этом просит отменить решение суда первой инстанции, приняв по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, в то время как ответчик настаивает на изменении мотивировочной части решения в части исключения выводов о ничтожности договора аренды. 

Апелляционная жалоба истца мотивирована тем, что в отсутствие договора аренды и иных законных оснований, ответчик в спорном периоде фактически пользовался спорным земельным участком, в связи с  чем, на стороне ответчика возникла кондикционная обязанность в размере арендной платы. 

Апелляционная жалоба ответчика мотивирована тем, что ЖСК «Альфа» в спорном периоде владел спорным земельным участком на основании дополнительного соглашения №1 от 27.07.2010. Как указывает апеллянт, дополнительное соглашение №1 от 27.07.2010 выступает самостоятельной арендной сделкой и не является недействительной, поскольку  сторонами согласованы все существенные условия аренды. Таким образом, к спорным отношениям не применимы положения о неосновательном обогащении и истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.  

Отзывов сторон на апелляционные жалобы друг друга в материалы дела не поступило. 

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 19.02.2007 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор № 4900004094 аренды земельного участка площадью 58 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0201020:0093), предназначенного для строительства квартала индивидуальной жилой застройки по ул. Плеханова в Центральном районе города Сочи. Договор заключен сроком по 01.01.2017, зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2007. 

Участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов с 01.01.2004, на что указано в пункте 1.2 договора, пунктом 2.3 договора его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2007. 

В соответствии с пунктами 1.3, 5.2.15 договора аренды возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается, возведение жилых и иных зданий, строений и сооружений арендатор обязался осуществлять в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

 Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2017. 

Указывая на то, что ответчик не вносит плату за фактическое пользование спорным земельным участком, истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по плате за землепользование и законных процентов.  

При рассмотрении иска суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и подлежащие применению нормы материального права.

Коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о ничтожности договора № 4900004094 аренды земельного участка площадью 58 000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0201020:0093) в виду отсутствия у истца права на предоставление спорного земельного участка в аренду. 

Доводы ответчика, изложенные в его апелляционной жалобе о том, что договор аренды № 4900004094 является действующим, основаны на неверном понимании норм права и иной оценке апеллянтом фактических обстоятельств дела, при отсутствии на то правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции. 

Курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения в силу следующего.

Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации, в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. 

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности. 

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. 

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

 Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. 

Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях», о чем правильно сделал вывод суд первой инстанции. 

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться только теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. 

Доказательства того, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю распорядилось спорным участком, передав его ответчику в аренду, в материалы дела не представлено.

Администрация города Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка, находящегося в силу закона в собственности федерации,  в аренду. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2017 право собственности муниципального образования город – курорт Сочи зарегистрировано 04.12.2009.

 Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской 4 Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из заявленных требований и подлежащих применению норм материального права о неосновательном обогащении, в предмет судебного исследования входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие надлежащего правового основания для такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности указанных обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как верно указал суд первой инстанции, в предмет доказывания по настоящему делу входит, в том числе, факт пользования именно ответчиком спорным земельным участком в исковой период.

В рамках дела №А32-16007/2014 Администрация г. Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к Жилищно-строительному кооперативу «Альфа» о взыскании задолженности по договору аренды № 4900004094 от 19.02.2007 за период с 01.04.2013 по 31.03.2014 в размере 11 711 326,79 руб., пени по состоянию на 02.04.2014 в размере 904 112,08 руб., расторжении договора аренды № 4900004094 от 19.02.2007. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2014 по делу №А32-16007/2014, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований отказано. 

При рассмотрении дела №А32-16007/2014, судами трех инстанций установлено отсутствие доказательств, подтверждающих наделение администрации в 2007 году полномочиями по распоряжению спорным земельным участком, отнесенным к федеральной собственности. Суды указали, что из содержания Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 244-ФЗ) не следует, что его положения имеют обратную силу. Заключение администрацией и кооперативом 27.07.2010 дополнительного соглашения к договору аренды не исцеляет порока сделки.

Также в рамках дела №А32-16007/2014 суд установил факт наличия на спорном земельном участке незавершенных строительством объектов, возведенных арендатором и субарендаторами участка без соответствующей разрешительной документации.

Как следует из имеющегося в материалах дела акта осмотра спорного земельного участка от 19.12.2016 (л.д. 26-27 том 1), на земельном участке находятся следующие объекты недвижимого имущества: четырехэтажный с конструкциями пятого этажа объект незавершенного капитального строительства площадью застройки 547,6 кв.м., двухэтажный объект капитального строительства площадью застройки 94,5 кв.м., четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 312 кв.м., четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 223 кв.м., трехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 296 кв.м., пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 488 кв.м., железобетонный фундамент с конструкциями первого этажа площадью застройки 533 кв.м., пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 257,4 кв.м., с примыкающей к нему бетонной конструкцией количеством 1 этаж площадью застройки 190 кв.м, четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 160,3 кв.м., с примыкающей к нему двухэтажной пристройкой, площадью застройки 160,3 кв.м., шестиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 445,5 кв.м., пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 275 кв.м., пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 272,4 кв.м.

Суд апелляционной инстанции предлагал сторонам представить доказательства передачи спорного земельного участка истцом ответчику, владения ответчиком спорным земельным участком в спорном периоде, размер занятого ответчиком земельного участка в спорном периоде. Вместе с тем, стороны требований суда, изложенных в определениях от 31.10.2018, 05.12.2018 не выполнили. 

Также сторонами ни в суде первой, ни апелляционной инстанций не заявлялось о проведении экспертизы с целью установления площади участка, занятой объектами ответчика и необходимой для использования таких объектов.

Доказательств принадлежности именно ответчику всех вышеуказанных объектов, расположенных на спорном земельном участке, в материалы дела не представлено. Ответчик, заявляя в апелляционной жалобе о том, что им участок используется, доказательств такого использования не представил. Кроме этого, суд апелляционной инстанции отмечает, что в суде первой инстанции ответчик занимал противоположную позицию, указывая на не использование земельного участка. 

Из акта осмотра земельного участка от 19.12.2016 и вступивших в законную силу судебных актов по делу №А32-30719/2015 следует, что на части земельного участка расположены объекты недвижимости, принадлежащие иным лицам. Объекты кооперативу не принадлежат.

С учетом изложенного, суд первой инстанции,  пришел к верному выводу о том, что доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок использовался ответчиком в заявленный истцом период не представлено, равно как и не подтвержден факт получения ответчиком спорного земельного участка. 

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер, основаны на иной оценке сторонами фактических обстоятельств дела, при отсутствии на то правовых оснований и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению, и понесенные по ним судебные расходы распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 17.09.2018 по делу № А32-14718/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты изготовления его полного текста, через суд первой инстанции.

ПредседательствующийИ.Н. Глазунова

СудьиР.Р. Илюшин

Н.Н. Мисник