АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-20181/2017

г. Уфа

31 января 2020 года

Резолютивная часть решения

 объявлена 21.01.2020

Полный текст решения изготовлен 31.01.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Проскуряковой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Амировой Э.И., рассмотрев дело по исковому заявлению

акционерного общества торговый комплекс "Октябрьский" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности в размере 4 036 500 руб., неустойки в размере 354 234 руб. 75 коп.

и по встречному исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" к акционерному обществу торговый комплекс "Октябрьский"

 о расторжении договора аренды и взыскании убытков в размере 25 027 442 руб. 82 коп.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Фитнес Индустрия» (ИНН 

<

***>)

при участии в судебном заседании: 

от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – ФИО2 по доверенности от 15.10.2019, паспорт;, ФИО3 по доверенности от 10.02.2019, паспорт, диплом ТВ № 524444 от 29.06.1991 (рег.номер 30536 от 30.06.1991), ФИО4 по доверенности от 26.09.2018, паспорт;

от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – ФИО5 по доверенности от 22.08.2017 паспорт;  ФИО6 по доверенности от 11.01.2019, паспорт; ФИО7, выписка ЕГРЮЛ, паспорт; ФИО8 по доверенности от 22.08.2017, удостоверение №2410

от ООО «Фитнес Индустрия» - ФИО6, паспорт, директор по выписке ЕГРЮЛ.

Акционерное общество торговый комплекс "Октябрьский" (истец по первоначальному иску, ответчик по встречному, АО ТК «Октябрьский») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан  с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" (ответчика по первоначальному иску, истец по встречному иску, ООО «Фитнес Индустрия Уфа») о расторжении договора аренды, взыскании задолженности в размере 4 036 500 руб., неустойки в размере 354 234 руб. 75 коп.

Определением от 20.10.2017 судом принято  к производству в рамках настоящего дела встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" к акционерному обществу торговый комплекс "Октябрьский" о расторжении договора аренды и взыскании убытков в размере 25 027 442 руб. 82 коп. и определил рассматривать указанное встречное исковое заявление совместно с первоначальными исковыми требованиями.

Определением от 15.01.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Фитнес Индустрия» (ИНН 

<

***>).

До принятия решения  АО ТК «Октябрьский»  представил заявление об уточнении исковых требований в связи с увеличением периода начисления задолженности, просил взыскать с ООО «Фитнес Индустрия Уфа» основной долг по арендным платежам в размере 10 630 280 руб. 62 коп., неустойку в размере 1 064 384 руб. 75 коп., ранее заявленное требование о расторжении договора поддержал.

Заявление об уточнении суммы исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До принятия решения  ООО «Фитнес Индустрия Уфа» представил заявление об уточнении встречных исковых требований в связи с уточнением размера убытков, которым просил взыскать с АО ТК «Октябрьский»  сумму убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп., расходы по оплате адвокатских услуг в размере 250 000 руб. 00 коп., ранее заявленное требование о расторжении договора поддержал.

Заявление об уточнении суммы исковых требований судом принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

АО ТК «Октябрьский» первоначальные исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, встречные исковые требования не признал по доводам отзыва, просил в удовлетворении встречного иска отказать.

ООО «Фитнес Индустрия Уфа» первоначальные исковые требования не признал в полном объеме, просил в удовлетворении отказать, встречные исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

ООО «Фитнес Индустрия» поддержал позицию истца по встречному иску, просил удовлетворить встречные исковые требования, в удовлетворении первоначальных исковых требований просил отказать.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 01.12.2015 г. между ОАО ТК «Октябрьский» (арендодатель) и ООО «Фитнес индустрия Уфа» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений (далее – договор), по которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 656 кв.м., расположенное на 3 этаже зала №5 по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, улица Лесотехникума, дом 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан» от 16.10.2008 г. (приложение №1).

Согласно п. 1.2 договора помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АВ №285258 от 13 ноября 2009 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, о чем в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 августа   2004 г. сделана запись о регистрации № 02- 01/02-101/2004-346.

В соответствии с п. 1.4 договора передаваемые  в  аренду  нежилые  помещения  и  указанная  в  п.   1.2  настоящего договора отмечены   на   «Плане   Помещения»   (Приложение   №   1)   арендуемых   объектов,   являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Пунктом 1.5 договора установлено, что со дня подписания акта приема-передачи Помещения Арендодатель обязуется предоставить Арендатору возможность подготовки Помещения к аренде (провести ремонтные работы на Объекте аренды).

В соответствии с п. 1.6 договора помещение является помещением свободного назначения и предоставляется для организации фитнес центра (фитнес клуба) и спа салона.

Неотъемлемой частью договора (приложение № 1 к Договору) является план, с обозначением на нем помещений, передаваемых в аренду.

Указанный объект аренды передан арендатору от арендодателя по акту приема-передачи  нежилого помещения от 01.12.2015 г. (т. 1, л.д. 41).

Арендная плата устанавливается разделом 3 Договора, подписанного сторонами, и состоит из переменной и постоянной составляющих.

В соответствии с п. 3.1 договора стороны устанавливают следующий порядок (механизм) исчисления арендной платы: Арендная плата по настоящему Договору формируется из Постоянной и Переменной составляющих. Переменная составляющая арендной платы начисляется Арендатору со дня подписания акта приема-передачи помещения по настоящему Договору. Постоянная составляющая арендной платы начисляется Арендатору с 01 июня 2016 г. Перечисление сумм арендной платы осуществляется на основании выставленного счета, на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре, либо на любой иной счет Арендодателя, о котором Арендодатель заблаговременно уведомит Арендатора в письменной форме.

Обязанность по оплате считается исполненной с момента списания денег с корреспондентского счета банка Арендатора.

Согласно п. 3.1.2. договора переменная составляющая арендной платы с 01 декабря 2015г до 31 мая 2016г оплачивается Арендатором в следующем графике:

Декабрь - 33 000 (Тридцать три тысячи) рублей

Январь  - 33 000 (Тридцать три тысячи) рублей

Февраль - 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей

Март - 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей

Апрель - 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей

Май    - 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей

Пунктом 3.2.1 договора установлено, что размер постоянной составляющей арендной платы за пользование Помещением составляет на день подписания договора 350 000 (Триста пятьдесят тысяч) в месяц, в том числе НДС 18%.

Постоянная составляющая арендной платы включает в себя плату за пользование Арендатором Объектом аренды, дополнительным оборудованием, установленным Арендодателем на Объекте аренды. Земельным участком, на котором расположено Здание, местом под парковку под Зданием на два автомобиля и на прилегающей к Зданию территории без ограничения, местом под контейнеры и контейнером для сбора ТБО, плату за уборку и освещение прилегающей к Зданию территории, уборку площадей общего пользования, вывоз снега, обработку территории реагентами в зимний период, передачу на утилизацию люменисцентных ламп и охрану периметра Объекта аренды и поддержание общественного порядка на общих площадях Здания и прилегающей территории, плату за пользование местами иол размещение рекламы и навигации, плату за освещение мест рекламы и навигации, плату за размещение рекламы на внутреннем радио ТК «Октябрьский» (по 30 секунд два раза в час, каждый час), плату за освещение мест общего пользования, плату за право доступа к кросс-кабелям поставщиков телекоммуникационных услуг, расположенным в Здании, расходы Арендодателя по оплате услуг организаций, осуществляющих техническое обслуживание систем автоматической пожарной сигнализации, пожаротушения, системы оповещения и управления эвакуацией, расходы Арендодателя по оплате услуг - организации, осуществляющей техническое обслуживание лифтов, эскалаторов. 

Согласно п. 3.2.2 договора  Арендатор оплачивает Постоянную составляющую арендной платы, на основании выставленного Арендодателем счета, авансом за следующий месяц до 25 (двадцать пятого) числа предыдущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Пунктом 3.3.1 договора установлено, что Переменная составляющая арендной платы включает: стоимость потребленных Арендатором  электроэнергии и отопления, а так же услуг водоснабжения (отпуска воды и приема сточных вод). Стоимость электроэнергии и водоснабжения рассчитывается в соответствии с показаниями соответствующих счетчиков, которые могут быть установлены за пределами объекта аренды, с использованием действующих тарифов городских снабжающих организаций и Комитета по тарифам РБ; если прибор учета сломался или отсутствует, то размер оплаты за соответствующую услугу рассчитывается исходя из показаний счетчика за предыдущий месяц аренды, в котором лап пая у ел у га подлежала оплате. Показания счетчиков фиксируются Арендатором ежемесячно в конце последнего рабочего дня расчетного месяца, представители Арендодателя вправе присутствовать при снятии показаний. Арендодатель вправе в любое время проверять показания счетчиков. Стоимость отопления рассчитывается по действующим Методическим Указаниям и СНиПам пропорционально отношению арендуемой площади к площади всего Здания. «Расчет расхода тепловой энергии арендуемых помещений» приведен в Приложении № 6.

В соответствии с п. 3.3.2 договора в случае изменения тарифов обслуживающих организаций стоимость услуг, входящих в состав Переменной составляющей арендной платы, увеличения налога на имущество, земельного налога и увеличения или установления и пыл платежей но арендованному имуществу переменная составляющая арендной платы может быть прямо пропорционально изменена Арендодателем в одностороннем порядке с обязательным уведомлением Арендатора и предоставлением документов, подтверждающих повышение тарифов у обслуживающих организаций.

Согласно п. 3.3.3 договора переменная составляющая арендной платы оплачивается Арендатором на основании счета Арендодателя за каждый истекший месяц в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения Арендатором от Арендодателя надлежащим образом оформленных расчетных и обосновывающих документов и подписанного акта приема-передачи оказанных услуг и счета-фактуры, оформленного в соответствии с требованиями действующего законодательства. Один подписанный экземпляр Акта оказания услуг Арендатор обязан направить (вернуть) Арендодателю в течение 5 (пяти) календарных дней с даты его получения.

В соответствии с п.5.1 договора настоящий Договор заключен на 7 (семь) лет и  вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

В соответствии с п.5.6 договора стороны   могут   расторгнуть   настоящий   Договор   аренды   в   порядке   и   по   основаниям, предусмотренным  действующим   законодательством   и/или   настоящим  Договором,  а также  по решению суда в соответствии со ст. 450 с Гражданского Кодекса РФ.

Согласно п .5.7 договора Арендодатель,  при  условии  исполнения  им  своих  обязательств,  вправе в  одностороннем порядке (ст. 450 ГК РФ) отказаться от исполнения Договора аренды, направив соответствующее уведомление Арендатору не менее чем за 2 месяца до даты расторжения кроме случаев, указанных в законе, в следующих случаях:

- при принятии судом к производству заявления уполномоченных лиц о банкротстве Арендатора.

- в   случае   длительной   (более   двух   месяцев   подряд)   просрочки   исполнения   Арендатором обязательств но уплате арендной платы;

- в случае фактического не использования по назначению арендуемого Объекта в течение трех месяцев подряд.

- в случае реконструкция объекта аренды без письменного согласования Арендодателя.

- в случае, если Арендатор умышленно существенно ухудшает объект аренды.

- при   передаче   объекта   аренды   в   пользование   третьим   липам   без   письменного   согласия Арендодателя.

Как указал АО ТК «Октябрьский»  с его стороны обязательства по передаче помещения ООО «Фитнес Индустрия Уфа» исполнено в полном объеме, помещение в надлежащем состоянии передано последнему по акту приема-передачи от 01.12.2015 г., в связи с чем, на стороне арендатора возникла обязанность по внесению арендных платежей (постоянной и переменной их части).

При этом  в соответствии с п. 3.1 договора ответчик был освобожден до 01.06.2016 г. от оплаты постоянной составляющей арендной платы.

Однако,  ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в нарушение условий договора ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по внесению арендных платежей.

Так арендатором за  весь период аренды было внесено арендных платежей на общую сумму 542 500 руб. 00 коп. по платежном поручениям в период с 29.12.2015 по 19.01.2016 г. и с учетом указанного в них назначения платежа (аренда или переменная часть аренды), арендодателем произведена оплата по постоянной части в размере 246 000 руб. 00 коп., а по переменной части в размере 296 000 руб. 00 коп.

Таким образом, истец по первоначальному иску указывает, что ответчиком была допущена задолженность по арендной плате за период с 01.12.2015 г. по 31.08.2018 г. в сумме 10 630 280 руб. 62 коп., состоящая из задолженности по постоянной части арендной платы на сумму 9 253 500 руб. 00 коп. (с 01.06.2016 по 31.08.2018 г.) и задолженности по переменной части арендной платы на сумму 1 376 780 руб. 62 коп. (с 01.12.2015 по 31.08.2018 г.) (с учетом уточнения т. 11, л.д. 2-5, т. 23, л.д.1-4,109-110).

В связи с неисполнением со стороны арендатора обязательств по внесению арендной платы, а также не подписания арендатором акта о начале коммерческой деятельности 01.06.2016 г. в подтверждение использование арендуемого помещения по назначению, АО ТК «Октябрьский» направил в адрес ООО «Фитнес Индустрия Уфа»  претензию №91 от 29.09.2016 г., в которой  предложил арендатору  погасить существующую задолженность по арендной плате в течение 10 календарных дней с момента получения настоящей претензии (претензия получения арендатором 30.09.2016 г. нарочно), а также предупредил о возможном расторжении договора.

Поскольку ООО «Фитнес Индустрия Уфа» указанные требования не исполнило  в добровольном порядке, АО ТК «Октябрьский» 19.05.2017 г. направил ответчику предложение о  расторжении договора аренды №54 от 19.05.2017 г. в течение 10 дней на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи просрочкой внесения арендных платежей арендатором более двух раз подряд.

Ответчик по первоначальному иску на указанные претензии не отреагировал, задолженность не погасил, расторгнуть договор по указанным истцом основаниям отказался.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения АО ТК «Октябрьский» к ООО «Фитнес Индустрия Уфа» с требованием  о расторжении договора  долгосрочной аренды нежилого помещения №2 от 01.12.2015 г. взыскании основного долга по арендным платежам  в размере 10 630 280 руб. 62 коп., состоящего из задолженности по постоянной части арендной платы на сумму 9 253 500 руб. 00 коп. (с 01.06.2016 по 31.08.2018 г.) и задолженности по переменной части арендной платы на сумму 1 376 780 руб. 62 коп., а также неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 064 384 руб. 75 коп. за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 г. (с учетом принятого уточнения иска т. 11, л.д. 2-5).

ООО «Фитнес Индустрия Уфа» первоначальные исковые требования не признал по доводам отзыва, считает, что со стороны арендодателя не исполнены обязательства по передачи арендатору помещения, пригодного для использования его по целевому назначению, в связи с чем,  в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации на стороне арендатора не возникло встречной обязанности по внесению арендных платежей за пользование спорным помещением. Так, по мнению ООО «Фитнес Индустрия Уфа», АО ТК «Октябрьский» не исполнены обязательства по передаче помещения с полностью функционирующими системами, указанными в п. 2.1.2 договора, в частности  не передачи полностью функционирующих систем   горячего водоснабжения, приточно-вытяжной   вентиляции,   системы   автоматической   пожарной   сигнализации, согласованной   с   органами   Государственного   пожарного   надзора   (ГПН),   системы автоматического пожаротушения, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, лифта грузопассажирского. 

В результате вышеизложенного, арендатор не может использовать помещение по целевому назначению, он так и не смог осуществить начало коммерческой деятельности с 01.06.2016г. исключительно по вине арендодателя. 

Также ответчик по первоначальному иску ссылается на не выставление истцом счетов на оплату арендных платежей в нарушение  п. 3.1 договора.

Кроме того, ООО «Фитнес Индустрия Уфа» ссылается на неверное распределение АО ТК «Октябрьский» поступивших от арендатора платежей на постоянную и переменную части аренды, поскольку ООО  «Фитнес Индустрия Уфа» письмами №002/1905-17 от 19.05.2017 г., №01-1905/17 от 19.05.2017 г. в платежных поручениях №№6 от 18.07.2016 на сумму 90 000 руб. 00 коп., №7 от 19.07.2016 г. на сумму 20 000 руб., №8 от 20.07.2016 г. на сумму 20 000 руб. 00 коп., №9 от 22.07.2016 г. на сумму 20 000 руб., №11 от 09.08.2016 на сумму 17 000 руб., №12 от 15.08.2016 г. на сумму 33 000 руб. 00 коп., №13 от 22.08.2016 г. на сумму 26 000 руб. 00 коп., №14 от 22.08.2016 г. на сумму 24 000 руб. 00 коп., №15 от 29.08.2016 г. на сумму 22 000 руб. , №16 от 31.08.2016 г. на сумму 19 500 руб. 00 коп., №17 от 05.09.2016 г. на сумму 10 000 руб. 00 коп., №18 от 12.09.2016 г. на сумму 20 000 руб. 00 коп., №20 от 15.09.2016 на сумму 15 000 руб. 00 коп., №347 от 14.03.2016 на сумму 15 000 руб. 00 коп. (т. 1, л.д.142-143) изменило назначение платежей с переменной части арендной платы на постоянную часть арендной платы.

В ходе рассмотрения первоначального иска ООО «Фитнес Индустрия Уфа» обратилось со встречными исковыми требованиями о  взыскании с АО ТК «Октябрьский»  суммы убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп., состоящих из следующих сумм:

1) внесенных арендатором арендных платежей на сумму 542 500 руб. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору арендодателем;

2) денежные средства в размере 415 573 руб. 46 коп., взысканные в судебном порядке с ООО «Фитнес Индустрия Уфа» физическими лицами – клиентами фитнес-клуба за неоказание им услуг по ранее заключенным с ними договорам оказания услуг и фитнес-картам по вине арендодателя;

3) затраченная сумма на строительно-монтажные работы арендатором, стоимость фактически выполненных работ по отделке  и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442, 32 руб.

По мнению истца по встречному иску указанные убытки были понесены арендатором в связи с противоправным    поведением    арендодателя   АО    ТК    «Октябрьский», ненадлежащим исполнением принятых на себя по договору обязательств,  выразившееся в:

- ненадлежащем   предоставлении   арендатору   арендованного   помещения,   а именно в не передаче полностью функционирующих систем   горячего водоснабжения, приточно-вытяжной   вентиляции,   системы   автоматической   пожарной   сигнализации, согласованной   с   органами   Государственного   пожарного   надзора   (ГПН),   системы автоматического пожаротушения, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, лифта грузопассажирского;

- не предоставлении технической документации по системам электроснабжения, водоснабжения, вентиляции, что не позволило арендатору и  в значительной степени лишило  возможности  пользоваться имуществом  в соответствии с  его назначением и начать коммерческую деятельность на что арендатор был в праве рассчитывать при заключении договора;

- систематическом     препятствовании     свободного     доступа     арендатора (сотрудников арендатора, потенциальных клиентов, служб доставки и др.) в арендуемое помещение в период времени с 07.00 до 24.00 часов согласно условиям договора аренды;

- не предоставлении  звуковой рекламы  по ТК  Октябрьскому (по договору предусмотрено каждые 30 минут);

- не предоставлении паркинга за шлагбаумом под зданием ТК «Октябрьский» на два автомобиля арендатора;

- не предоставлении арендатору в период времени с 07.00 до 09.00 и с 21.00 до 24.00  парковочных  мест на территории ТК  «Октябрьский», т.е.  вне графика работы торгового комплекса;

- принудительном и незаконном удалении информационного щита арендатора с указанием режима работы арендатора с входных групп ТК «Октябрьский».

Ответчик по встречному иску встречные исковые требования не признал по доводам отзыва, считает, что арендатор, принимая спорное помещение в аренду по акту приема-передачи от 01.12.2015 г. не имел возражений по состоянию помещения. Исходя из п.2 указанного акта и п. 1.6 договора аренды № 2 от 01.12.2015 г. следует, что арендатор принял от арендодателя нежилое помещение свободного назначения, соответствующее условиям договора долгосрочной аренды.  Пунктом 2.1.1. договора аренды № 2 от 01.12.2015 г. были предусмотрены все условия, по которым на данный момент арендатор предъявляет претензии, и эти условия были приняты арендатором без претензий по акту приема - передачи нежилого помещения, являющегося приложением № 2 к указанному договору:

- электроэнергия не более 43 квт;

- водоснабжение;

- водоотведение;

-вытяжная вентиляция;

- система автоматической пожарной сигнализации, согласованная органами ГПН;

- система автоматического пожаротушения;

- система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

- лифт грузопассажирский.

Также арендодатель указал, что договором аренды № 2 от 01.12.2015 г. не было предусмотрено горячее водоснабжение арендованного помещения и отношения между арендатором и арендодателем в данном случае регулируются договором аренды, а не федеральным законом. Горячее водоснабжение полностью отсутствует и отсутствовало на момент заключения спорного договора аренды в здании АО ТК «Октябрьский».

Кроме того, ответчик по встречному иску считает, что истцом не доказано  наличие виновных действий (бездействия) со стороны ответчика и причинно-следственной связи, повлекших возникновение убытков истца на заявленную сумму, кроме того, сами заявленные истцом убытки в действительности являются расходами ООО «Фитнес Индустрия Уфа», связанными с приобретением оборудования, строительными работами и другими расходами, понесенными для реализации своей предпринимательской деятельности, а не понесенными для устранения недостатков спорного помещения.

По мнению АО ТК «Октябрьский» истец по встречному иску произвел ремонтные работы без установленного п. 2.1.3, 2.3.2 договора обязательного письменного согласования таких работ и перепланировки с арендодателем, в связи с чем не вправе требовать возмещения таких расходов на ремонт помещения. Арендодатель обязуется не производить каких-либо перепланировок и неотделимых улучшений (переносов и установок стен, дверей, окон, рекламных и любых других конструкций) на Объекте аренды без письменного согласия Арендодателя. Каких-либо писем от ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в адрес АО Торговый комплекс «Октябрьский» о согласовании документов на проведение капитального ремонта, перепланировки и других неотделимых улучшений Объекта аренды с даты начала аренды не поступало, АО ТК «Октябрьский» согласований на проведение работ ООО «Фитнес Индустрия Уфа» не давало.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам. 

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, 01.12.2015 г. между ОАО ТК «Октябрьский» (арендодатель) и ООО «Фитнес индустрия Уфа» (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений (далее – договор), по которому арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 656 кв.м., расположенное на 3 этаже зала №5 по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Октябрьский район, улица Лесотехникума, дом 49/1, обозначенное по периметру красной линией на поэтажном плане, выданном Северным территориальным участком Уфимского городского филиала ГУП «Центр учета, инвентаризации и оценки недвижимости Республики Башкортостан» от 16.10.2008 г. (приложение №1).

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АВ №285258 от 13 ноября 2009 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан, о чем в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 августа   2004 г. сделана запись о регистрации № 02- 01/02-101/2004-346 (п. 1.2 договора).

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

В соответствии с п. 1.4 договора передаваемые  в  аренду  нежилые  помещения  и  указанная  в  п.   1.2  настоящего договора отмечены   на   «Плане   Помещения»   (Приложение   №   1)   арендуемых   объектов,   являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Пунктом 5.1 договора установлено, что  договор заключен на семь лет, следовательно,  в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации.

Как указали стороны и следует из материалов дела, спорный договор аренды не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

Исходя из смысла ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения между коммерческими организациями не могут строиться на безвозмездной основе.

Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Указанный вывод также изложен в Определении Конституционного Суда Российской Федерации в от 05.07.2001 N 154-0.

Как указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента передачи имущества арендатору.

В рассматриваемом случае стороны договора аренды №2 от 01.12.2015 г. согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, т.е. договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора аренды №2 от 01.12.2015 г., суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) договора аренды суд также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Факт надлежащего исполнения обязательства по передаче имущества арендатору подтвержден актом приема-передачи  нежилого помещения от 01.12.2015 г., подписанным сторонами без замечаний (т. 1, л.д. 41).

Помещение принято арендатором без замечаний, возражений по состоянию помещения арендатором при получении помещения не выражено.

Доказательств фактического возврата помещения арендодателю по акту возврата в период заявленный к взысканию с 01.12.2015 по 31.08.2018 г., так и на день рассмотрения спора в суде в материалы дела не представлено, сторонами не оспаривается, что имущество не возвращено арендодателю до настоящего времени, арендодатель указал, что в помещении находится его оборудование. 

Спор между сторонами возник относительно исполнения со стороны арендодателя обязательства по передаче арендатору помещения, пригодного для целевого использования арендатором. Так ООО «Фитнес Индустрия Уфа» считает, что АО ТК «Октябрьский» заведомо передано помещение, имеющие недостатки, в результате которых арендатор не может использовать помещение по своему целевому назначению (фитнес-центр). По мнению АО ТК «Октябрьский» арендатор знал о состоянии помещения в момент его передачи, подписал акт приема-передачи  нежилого помещения от 01.12.2015 г. без возражений и до августа 2016 г. каких-либо претензий по невозможности использования спорного помещения по назначения не высказывал.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1.5 договора установлено, что со дня подписания акта приема-передачи Помещения Арендодатель обязуется предоставить Арендатору возможность подготовки Помещения к аренде (провести ремонтные работы на Объекте аренды).

В соответствии с п. 1.6 договора помещение является помещением свободного назначения и предоставляется для организации фитнес центра (фитнес клуба) и спа салона.

Согласно п.  2.1.2. договора арендодатель обязан  не позднее    «01»    декабря 2015 года    передать    Арендатору    по Акту приема-передачи Помещения Объект аренды, свободный от прав третьих лиц, с полностью функционирующими системами, включая:

- Электроэнергию с установленной суммарной мощностью электрооборудования в передаваемом в аренду помещении не более 43 кВт,

- отопление;

- водоснабжение; 

- водоотведение; 

- вытяжная вентиляция.

-система автоматической пожарной сигнализации, согласованная с органами ГПН;  

- система автоматического пожаротушения

- система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

- лифт грузопассажирский.

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015 г., состояние переданного объекта аренды – нежилое помещение на 3 этаже зала №5 соответствует условиям договора долгосрочной аренды №2 от 01.12.2015 г. Арендатор не имеет претензий к Арендодателю по качественным и количественным характеристикам передаваемого помещения (т. 1, л.д.40).

Таким образом, по акту приема-передачи объекта нежилого помещения от 01.12.2015 г  помещение передано арендатору в том состоянии, в котором оно находится на день передачи и это состояние арендатору известно. Названное свидетельствует об отсутствии претензий у принимающей стороны.

Стороны с августа 2016 г. вели активную переписку относительно недостатков спорного помещения, ограничения по использованию помещением, о наличии задолженности по оплате арендных платежей (т. 1, л.д.62-87,124-141,152-160, т. 3,л.д. 49,55-57,60-63,68-105).

Доводы ООО «Фитнес Индустрия Уфа» о неисполнении обязанности АО ТК «Октябрьский» по п. 2.1.2 передать помещение с функционирующей системой горячего водоснабжения, поскольку фитнес-центр является объектом спорта и по СанПину 2.1.23304-15 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, содержанию объектов спора» должен быть оборудован  горячим водоснабжением, судом отклоняется в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1.1 СП 2.1.2.3304-15 настоящие санитарно-эпидемиологические правила устанавливают санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству и содержанию объектов спорта.

Санитарные правила направлены на охрану здоровья граждан, занимающихся физкультурой и спортом, в том числе детей, подростков и лиц с ограниченными возможностями здоровья при использовании ими объектов спорта.

Согласно пункту 4.4 СП 2.1.2.3304-15 здания объектов спорта оборудуются необходимым набором вспомогательных помещений для лиц, занимающихся спортом: раздельными для мужчин и женщин туалетами, душевыми и раздевалками. Предусматриваются помещения медицинского назначения (медицинский пункт), комнаты тренеров, инструкторов, помещение для хранения спортивного инвентаря, гардеробные, помещений для хранения уборочного инвентаря и приготовления дезинфицирующих растворов.

В зданиях объектов спорта предусматриваются бытовые помещения для рабочих по обслуживанию спортивных сооружений и служебные помещения административного и инженерно-технического персонала, а также гардеробные, раздельные санитарные узлы для посетителей.

В силу пункта 4.9 СП 2.1.2.3304-15 медицинские пункты объектов спорта должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность.

В соответствии с пунктом 7 статьи 2 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации" (далее - Закон N 329-ФЗ, Закон) объекты спорта - объекты недвижимого имущества или комплексы недвижимого имущества, специально предназначенные для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, в том числе спортивные сооружения.

Согласно пункту 17 статьи 2 Закона спортивное сооружение - инженерно-строительный объект, созданный для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий и имеющий пространственно-территориальные границы.

Как следует из части 1 статьи 37.1 Закона, в отношении объектов спорта ведется Всероссийский реестр объектов спорта в силу части 2 статьи 37.1 Закона Всероссийский реестр объектов спорта содержит перечень объектов спорта с указанием следующих сведений о них:

1) полное наименование объекта спорта;

2) адрес (место нахождения) объекта спорта;

3) сведения о лице, в собственности которого находится объект спорта;

4) год и месяц ввода в эксплуатацию, окончания реконструкции, капитального ремонта объекта спорта;

5) функциональное назначение объекта спорта и возможность использования его подтрибунного пространства;

6) единовременная пропускная способность объекта спорта;

7) площадь земельного участка, на котором расположен объект спорта (в гектарах);

8) наличие или отсутствие сооружений для размещения, обслуживания зрителей, в том числе отдельно стоящих сооружений (балконы, скамьи, трибуны с указанием количества рядов, мест для сидения);

9) соответствие объектов спорта требованиям безопасности при проведении физкультурных мероприятий и спортивных мероприятий, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из положений статьи 37 и иных статей Закона N 329-ФЗ следует, что к объектам спора предъявляются особые требования.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО «Фитнес Индустрия Уфа» не представлено надлежащих доказательств в подтверждения отнесения указанного в договоре аренды фитнес-центра к объектам спорта, либо к объектам специально предназначенным для проведения физкультурных и спортивных мероприятий. ООО «Фитнес Индустрия Уфа» на подобные доказательства и обстоятельства не ссылалось.

Кроме того, из материалов дела не следует, что названные помещения фитнес-центра могли быть как объект спорта включены в соответствии с требованиями статьи 37.1 Закона N 329-ФЗ во Всероссийский реестр объектов спорта либо подлежали включению в такой Реестр и могли быть использованы для проведения физкультурных и спортивных мероприятий в смысле Закона N 329-ФЗ.

Таким образом, положения  СП 2.1.2.3304-15 об обязательном наличии горячего водоснабжения на объектах спорта не подлежат применению в рассматриваемом случае, в условиях договора такая обязанность арендодателя напрямую не указана.

Кроме того, доказательств того факта, что ООО «Фитнес Индустрия Уфа» не был уведомлен арендодателем и не знал об отсутствии горячего водоснабжения во всем торговом центре, включая спорные помещения, в материалы дела не представлено. 

Доводы ООО «Фитнес Индустрия Уфа» о неисполнении обязанности АО ТК «Октябрьский» по п. 2.1.2 передать помещение с функционирующей системой вытяжной вентиляции, системой автоматической пожарной сигнализации, согласованная с органами ГПН;  системой автоматического пожаротушения, системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре судом отклоняется в связи с недоказанностью данных фактов (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Так как следует из представленных по запросу суда предписаний по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности №1347/1/1 от 13.01.2017 г., №575/1/1 от 24.07.2017 г., №618/1/1 от 15.07.2016 г., №1479/1/401 от 01.06.2015 г., №397/1/270 от 21.04.2015 г., №1344/1/1 от 10.01.2017 г. (т. 7, л.д.4-17) большинство нарушений, относящихся к спорному помещению, были устранены о чем свидетельствуют отметки «выполнено» в вышеуказанных предписаниях. 

При этом судом учтено, что предписание №1344/1/1 от 10.01.2017  г., полностью вынесенное относительно спорного помещения (зал 5 на 3 этаже), было вынесено после передачи спорного помещения ООО «Фитнес Индустрия Уфа» по акту приема-передачи и произведенного в нем ремонта.

Комиссией в составе АО ТК «Октябрьский» совместно с ООО «Спецмонтажсервис» составлен акт проверки работоспособности систем пожарной сигнализации и речевого оповещения людей о пожаре на объекте от 26.09.2016 г. (т.2, л.д.5), которым установлено, что на 3 этаже в зале №5 отсутствует пожарная сигнализация по причине капитального ремонта помещений. Также отсутствуют световые табло, ручные пожарные извещатели на путях эвакуации, требуется замена точечных тепловых пожарных извещателей, неисправен шлейф сигнализации, остальные элементы систем пожарной сигнализации и речевого оповещения людей о пожаре находится в исправном состоянии.

Письмом №90 т 29.09.2016 г. арендодатель  уведомил арендатора о выявленных нарушениях и замечаний и просил устранить их ( т. 2, л.д.6).

Проанализировав указанные в предписаниях недостатки, суд пришел к выводу, что они являлись устранимыми и не препятствовали использованию спорного помещения по назначению, кроме того, указанные недостатки возникли после приемки арендатором спорного помещения по акту приема-передачи.

Таким образом, из материалов дела и пояснений сторон следует, что система пожарной сигнализации находилась в рабочем состоянии, однако имела недостатки, являющиеся устранимыми, при этом нарушения обязательных требований пожарной безопасности в спорном помещении (зал 5 на 3 этаже) были выявлены и предъявлены уже после передачи спорного помещения ООО «Фитнес Индустрия Уфа» по акту приема-передачи.

При указанных обстоятельствах довод ответчика о невозможности использования спорных помещений суд считает несостоятельным и необоснованным.

Более того, из материалов дела и пояснений истца следует, что в спорный период ответчик использовал помещения в качестве фитнес-центра с привлечением клиентов, тем самым извлекал прибыль из своей деятельности, выявленные при осмотрах недостатки в системе пожарной сигнализации, на что ссылается ответчик, не препятствовали ему пользоваться помещением.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Какие-либо объективные и достоверные доказательства невозможности использования передаваемого помещения по его назначению в материалы дела не представлены.

Кроме того, суд отмечает, что указанные ООО «Фитнес Индустрия Уфа» недостатки не могут быть признаны препятствующими к использованию помещения по целевому назначению, поскольку согласно п. 1.6 договора спорное помещение определено как помещение свободного назначения,  для которых не определены особые требования для  возможности их использования, равно как законодательно не определены особые требования к помещениям, используемым для организации фитнес-центра, не соблюдение которых приведет к невозможности их использования по назначению. 

Из положений абзаца третьего п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок.

Суд отмечает, что в соответствии с пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, выступая в качестве  хозяйствующего субъекта предпринимательской деятельности, должен был проявить достаточную осмотрительность и разумность при заключении договора аренды №2 от 01.12.2015 г. и еще до заключения договора аренды и передачи помещения по акту произвести фактический осмотр спорного имущества, произвести проверку всех систем помещения, необходимых в работе проектируемого фитнес-центра, проверить исправность таких систем и их объем, оценить достаточность предлагаемых арендодателем условий для размещения в помещении фитнес-центра и, при необходимости, указать в договоре аренды дополнительные условия по предоставлению арендодателем арендатору большего объема электроэнергии, горячего водоснабжения, большего объема вытяжной вентиляции и прочих условий.

При этом,  несмотря на то, что в соответствии с условиями договора все ремонтные работы в помещении должны были быть произведены до 01.06.2016 г. и акт о начале коммерческой деятельности должен был быть подписан в указанную дату, арендатор обращается к арендодателю с запросом о потребностях по водоснабжению арендуемого помещения только 25.08.2016 г. (письмо №001/2508-16 от 25.08.2016 г.)(т. 3, л.д.68), то есть по прошествии почти двух месяцев с момента, когда фитнес-центр должен был быть открыт. Ранее указанной даты, в период ремонта с 01.12.2015 г. по 01.06.2016 г., арендатор к арендодателю с какими-либо претензиями относительно недостатков переданного помещения не обращался.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Судом учтено, что при наличии претензии относительно пригодности спорного помещения к использованию по назначению, ООО «Фитнес Индустрия Уфа» длительный период (с 01.12.2015 г. до сентября 2017 г.) не обращалось к АО ТК «Октябрьский» ни с требованием о расторжении договора,  которое самостоятельно заявило только письмом б/н от 13.09.2017 г. (т. 3, л.д.129) ни с требованием об уменьшении арендной платы, ни с предложением безвозмездного устранения недостатков помещения, ни с требованием по возмещению ему расходов на устранение недостатков помещения, самостоятельно недостатки не устраняло, в связи с чем,  суд критически относится к доводам ООО «Фитнес Индустрия Уфа» о непригодности помещения к его использованию по назначению.

При этом ссылка ООО «Фитнес Индустрия Уфа» на заключение специалиста Инженерного центра ООО «Белит КПД» по  оценке технического состояния и эксплуатационной пригодности систем приточной и вытяжной вентиляции, системы водо-и электроснабжения нежилого помещения расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Лесотехникума, 49/1, 5 зал. 3 этаж, судом отклоняются, поскольку  выводы о несоответствии помещения указанному в договоре аренды назначению, не могут свидетельствовать о неисполнении арендодателем своих обязанностей, более того, указанное заключение получено после производства работ ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в помещениях и не свидетельствует об отсутствии вентиляции на дату принятия помещения в аренду.

Из материалов дела не усматривается, что общество ООО «Фитнес Индустрия Уфа» ввиду невозможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, в период с 01.12.2015 г. по 01.06.2016 г. (дата предполагаемого начала функционирования объекта) обращалось к АО ТК «Октябрьский» с требованием об устранении недостатков нежилого помещения либо расторжении договора аренды по причине невозможности использовать его по целевому назначению.

В подтверждение факта не исполнения обязательства арендодателя по передаче спорного помещения в надлежащем состоянии, ООО «Фитнес Индустрия Уфа» также ссылается на факт произошедших протечек крыши и  затопа арендованных помещений. Арендатор неоднократно письменно обращался к арендодателю с требованием обеспечить надлежащую и своевременную уборку крыши ТК «Октябрьский», устранения причины протечки крыши и затопа арендованных помещений. Данные требования арендодателем игнорировались, что, по мнению ООО «Фитнес Индустрия Уфа», привело к возникновению у арендатора убытков, связанных с затоплением помещения и невозможностью использования его.

В подтверждение факта затопа помещения ООО «Фитнес Индустрия Уфа» ссылается на претензии арендатора №001/1312-16 от 13.12.2016 г., №001/3108-16 от 09.12.2016 г. с требованием к арендодателю об устранении течи с крыши, акт  от 09.12.2016 г., составленный комиссионно с представителями арендатора и арендодателя о наличии протечки крыши, акт визуального осмотра от 07.01.2017г., подписанный сотрудниками арендатора и арендодателя, а также начальником управления гражданской защиты Октябрьского района г. Уфы ФИО9, главным специалистом отдела координации торговли, общественного питания и услуг Администрации Октябрьского района г. Уфы ФИО10, которым зафиксирован затоп арендованного помещения в результате течи талой воды со скатной кровли крыши торгового комплекса «Октябрьский», жалоба арендатора на имя Главы администрации Октябрьского района ГО г. Уфа ФИО11 от 09.01.2017г. исх. №001/0901-17.

Указанный довод ООО «Фитнес Индустрия Уфа» судом отклоняется, поскольку, несмотря на факт произошедшей протечки крыши, приведшей к частичному затопу спорного помещения, арендатором не представлено достаточных доказательств невозможности использования указанных помещений. При этом как указано в  дополнительном экспертном заключении №02 доп./16.4-19 от 30.12.2019 г.    эксперта ФИО12 причиной повреждения строительных конструкций явился обрывы гидроизоляционной пленки вдоль стропильной системы крыши,  вследствие чего края пленки сместились и свисают над внутренней поверхностью помещений, что приводит к поступлению воды по стенам в помещения. Также по периметру помещений выявлены фрагментарные протечки на потолочном покрытии. Данные протечки произошли вследствие расхождения стыков гидроизоляционной пленки из-за отклеивания монтажной ленты, в связи с повышенной влажностью, над местами выявления протечек. Также дополнительным препятствием в использовании обследуемого помещения являются причины отсутствия водонагревателя и незавершенность работ по отделке помещений душевых №8,12 и хамама №25. 

При этом как следует из материалов дела, 22.06.2004 года после реконструкции здание ОАО ТСК «Октябрьский» введено в эксплуатацию по Актом приема и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденного Постановлением главы муниципального образования Октябрьский район г.Уфы № 1289 от 28.06.2004 г. (т. 24, л.д.23-26).

В соответствии с п.5 Акта от 22.06.2004 г. следует, что были выданы исходные данные для проектирования (утвержденные Постановлением ГО г.Уфа № 3565 от 27.01.2001 г.). Таким образом, реконструкция здания, в том числе кровли, происходила по утвержденному проекту. После реконструкции, проходившей по согласованному комиссионно и установленному проекту, здание было принято в эксплуатацию по  Акту от 22.06.2004 г.

Также согласно Акта выполненных работ формы  КС-2 №3 от 22.11.2012 г. подрядчиком ООО «Агаста»  в задании ТК «Октябрьский» были выполнены в том числе работы по устройству гидроизоляции кровли (т.24, л.д.28-30), что подтверждает ее наличие.

Таким образом, как указано самим экспертом и следует из приложенных им к заключению фотографий, а также подтверждается материалам дела,  в спорном помещении выявлены лишь фрагментарные протечки на потолочном покрытии, что не свидетельствует о невозможности использования помещения в целом по назначению, указанные недостатки при необходимости и заинтересованности в помещении  могли быть устранены самим арендатором, а в дальнейшем, расходы по ремонту могли быть выставлены на оплату арендодателю.

В силу вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о недоказанности ООО «Фитнес Индустрия Уфа» факта передачи ему по договору аренды помещения, непригодного для целевого использования, поскольку помещение был принято арендатором по акту приема-передачи без возражений, ответчик длительный период не выражал претензий по состоянию спорного помещения и вплоть до сентября 2017 г. не заявлял требований по расторжении договора аренды, уменьшению арендных платежей, не требовал безвозмездного устранения недостатков помещения, не освободил помещения до настоящего времени, препятствуя сдаче в аренду указанных помещений иному арендатору, при этом АО ТК «Октябрьский» обязательства по передаче спорного помещения истцу были исполнены в полном объеме, в связи с чем, оснований для освобождения арендатора от оплаты арендных платежей суд не усматривает.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указано ранее, пунктам п. 3.1, 3.1.2, 3.2.1, 3.2.2, 3.3.1, 3.3.3 договора установлен размер и порядок оплаты арендных платежей, состоящих из постоянной части арендной платы в размере 350 000 руб., оплачиваемых с 01.06.2016 г., и переменной части арендной платы в размере согласно графику и Приложению №6 к договору (расчет расхода энергоресурсов) оплачиваемых в период с 01.12.2015 г.

По расчету истца по первоначальному иску, ответчиком была допущена задолженность по арендной плате за период с 01.12.2015 г. по 31.08.2018 г. в сумме 10 630 280 руб. 62 коп., состоящая из задолженности по постоянной части арендной платы на сумму 9 253 500 руб. 00 коп. (с 01.06.2016 по 31.08.2018 г.) и задолженности по переменной части арендной платы на сумму 1 376 780 руб. 62 коп. (с 01.12.2015 по 31.08.2018 г.) (с учетом уточнения т. 11, л.д. 2-5, т. 23, л.д.1-4,109-110) с учетом поступивших от ответчика платежей в размере 542 500 руб. 00 коп. по платежном поручениям с 29.12.2015 по 19.01.2016 г. согласно указанного в них назначения платежа.

Расчет арендной платы судом проверен, признан верным, соответствующим условиям договора и фактическим обстоятельствам дела (т. 11, л.д.147-148,т. 23, л.д.1-4,109-110)

Доводы ответчика по первоначальному иску об изменении назначения платежа в части платежных поручений с переменной на постоянную часть арендной платы и необходимостью, с учетом указанного изменения, производить распределение поступивших сумм, судом отклоняются,  поскольку фактически, исходя из поведения ответчика, следует после возникновения спора одностороннее перераспределение по своему усмотрению с переменной на постоянную часть арендной платы оплаченных по договору аренды денежных средств, а не изменение назначения платежа в связи с допущенной ошибкой.

Так в платежных поручениях №6 от 18.07.2016 на сумму 90 000 руб. 00 коп., №7 от 19.07.2016 г. на сумму 20 000 руб., №8 от 20.07.2016 г. на сумму 20 000 руб. 00 коп., №9 от 22.07.2016 г. на сумму 20 000 руб., №11 от 09.08.2016 на сумму 17 000 руб., №12 от 15.08.2016 г. на сумму 33 000 руб. 00 коп., №13 от 22.08.2016 г. на сумму 26 000 руб. 00 коп., №14 от 22.08.2016 г. на сумму 24 000 руб. 00 коп., №15 от 29.08.2016 г. на сумму 22 000 руб. , №16 от 31.08.2016 г. на сумму 19 500 руб. 00 коп., №17 от 05.09.2016 г. на сумму 10 000 руб. 00 коп., №18 от 12.09.2016 г. на сумму 20 000 руб. 00 коп., №20 от 15.09.2016 на сумму 15 000 руб. 00 коп., №347 от 14.03.2016 на сумму 15 000 руб. 00 коп. (т. 1, л.д.142-143) в качестве назначения платежа указано «Оплата за ООО «Фитнес индустрия Уфа» по договору №2 от 01.12.20156 г. за переменную составляющую арендной платы», при этом письмами №002/1905-17 от 19.05.2017 г., №01-1905/17 от 19.05.2017 г. практически по прошествии года, ООО «Фитнес Индустрия Уфа» уведомляет  АО ТК «Октябрьский» об изменении назначения платежа на постоянную часть арендной платы, следовательно, письма №002/1905-17 от 19.05.2017 №01-1905/17 от 19.05.2017 г. подписаны ответчиком после обращения к нему истцом с предложением о расторжении договора об оплате задолженности по арендной плате письмом №54 от 19.05.2017 г.

Исходя из положений статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации оплата товаров (работ, услуг) производится строго в соответствии с назначением платежа, если в назначении платежа указано конкретное обязательство либо период задолженности. В случае если в назначении платежа конкретное обязательство либо период долга не указаны, то зачисление оплаты производится в хронологии возникновения долга. В этом случае изменение назначения платежа возможно без промедления после оплаты.

В данном случае изменение назначения осуществленного платежа (основания для оплаты) недопустимо, поскольку ранее произведенная оплата в счет исполнения конкретного имевшегося обязательства по оплате переменной части аренды влечет его прекращение, а потому после прекращения обязательства его возобновление возможно исключительно по соглашению сторон.

Реализация права на изменение назначения платежа в платежном поручении должна осуществляться в разумный срок.

В данном случае доказательств подписания сторонами какого-либо соглашения об изменении назначения платежа согласно указанных платежных поручений, его отнесении на постоянную часть арендной платы, материалы дела не содержат.

Изменение ответчиком назначения платежа в части определения обязательства по другой части арендной платы посредством направления в адрес истца письма №002/1905-17 от 19.05.2017 №01-1905/17 от 19.05.2017 г., то есть по прошествии почти года с  момента такого платежа, а также после направления ответчику предложения о расторжении договора аренды.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу  о том, что вышеуказанными платежными поручениями ответчиком произведена оплата в соответствии с указанным в платежном поручении назначением. 

Доводы ООО «Фитнес Индустрия Уфа» о неверном расчете АО ТК «Октябрьский» переменной части арендной платы судом отклоняются, поскольку надлежащих доказательств в обоснование своих доводов ответчиком не представлено, контррасчет с учетом указанных им доводов ответчиком не произведен, расчет переменной части аренды составлен истцом в соответствии с условиями договора и приложения №6 к нему.

Таким образом, с учетом установленных судом обстоятельств, представленных в материалы дела доказательств и доводов сторон, в соответствии с статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о наличии на стороне ООО «Фитнес Индустрия Уфа» обязанности по внесению арендных платежей за пользование помещением по договору аренды №2 от 01.12.2015 г. , в связи с чем исковые требования АО ТК «Октябрьский» о взыскании с ООО «Фитнес Индустрия Уфа» арендных платежей на общую сумму 10 630 280 руб. 62 коп.  является обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Также АО ТК «Октябрьский» заявлено требование о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 1 064 384 руб. 75 коп. за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 г. (с учетом принятого уточнения т. 11, л.д. 2, л.д.155).  

В силу ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Неустойка – это акцессорное (дополнительное) требование к основному обязательству.

Согласно п.4.1 договора при неуплате или несвоевременной уплате Арендатором арендной платы по настоящему Договору   в   установленные   сроки   он,   по   требованию   Арендодателя,   уплачивает   штрафную неустойку в размере 0, 05 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ранее судом установлен факт наличия на стороне ООО «Фитнес Индустрия Уфа» задолженности по арендным платежам по договору №2 от 01.12.2015 г., то начисление истцом договорной неустойки за просрочку оплаты аренды является обоснованным и правомерным.

По расчету АО ТК «Октябрьский» сумма неустойки за просрочку оплаты арендных платежей составила сумму 1 064 384 руб. 75 коп. за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 г. (с учетом принятого уточнения т. 11, л.д. 2, л.д.155).  

Расчет судом проверен, является арифметически и методологически  верным, соответствует условиям договора.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пунктам 69, 71, 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчик по первоначальному иску расчет неустойки не оспорил, контррасчет не представил, ходатайств об уменьшении неустойки не заявил,  в связи с чем оснований для применения ст.333 ГК РФ у суда не имеется.

При таких обстоятельствах требование  АО ТК «Октябрьский» о взыскании неустойки (пени) за просрочку оплаты арендных платежей по договору №2 от 01.12.2015 г. за период с 01.06.2017 по 24.09.2018 г. подлежит удовлетворению в заявленном в иске размере на сумму 1 064 384 руб. 75 коп.

Также АО ТК «Октябрьский» заявлены исковые требования о расторжении договора №2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 г. в связи с просрочкой внесения арендных платежей ответчиком более двух раз подряд.

При этом ООО «Фитнес Индустрия Уфа»  также заявлены встречные исковые требования о расторжении договора №2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 г., однако по основаниям, предусмотренным ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, возражал против расторжения договора по указанным АО ТК «Октябрьский» основаниям.

Пунктом  5.1 договора установлено, что настоящий Договор заключен на 7 (семь) лет  и  вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Таким образом, с учетом п. 5.1 договора срок его действия установлен с 01.12.2015 по 01.12.2022 г.

В качестве основания для расторжения договора АО ТК «Октябрьский» указал на ненадлежащее исполнение ООО «Фитнес Индустрия Уфа» обязательств по внесению арендных платежей.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.5.6 договора стороны   могут   расторгнуть   настоящий   Договор   аренды   в   порядке   и   по   основаниям, предусмотренным  действующим   законодательством   и/или   настоящим  Договором,  а также  по решению суда в соответствии со ст. 450 с Гражданского Кодекса РФ.

Пунктом 5.7 договора стороны предусмотрели, что  Арендодатель,  при  условии  исполнения  им  своих  обязательств,  вправе в  одностороннем порядке (ст. 450 ГК РФ) отказаться от исполнения Договора аренды, направив соответствующее уведомление Арендатору не менее чем за 2 месяца до даты расторжения кроме случаев, указанных в законе, в следующих случаях:

- при принятии судом к производству заявления уполномоченных лиц о банкротстве Арендатора.

- в   случае   длительной   (более   двух   месяцев   подряд)   просрочки   исполнения   Арендатором обязательств но уплате арендной платы;

- в случае фактического не использования по назначению арендуемого Объекта в течение трех месяцев подряд.

- в случае реконструкция объекта аренды без письменного согласования Арендодателя.

- в случае, если Арендатор умышленно существенно ухудшает объект аренды.

- при   передаче   объекта   аренды   в   пользование   третьим   липам   без   письменного   согласия Арендодателя.

Ранее судом был установлен факт наличия задолженности ООО «Фитнес Индустрия Уфа» по внесению арендных платежей по договору за период с 01.12.2015 по 31.08.2018 г. , то есть более двух  месяцев подряд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

По положениям пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, АО ТК «Октябрьский»  претензией  от №91 от 29.09.2016 г.  известил ответчика о наличии задолженности по арендной плате и необходимости ее погашения в срок 10 календарных дней (т. 1, л.д. 15-17).

В связи с непогашением задолженности по арендным платежам в срок, установленный в претензии №91 от 29.09.2016 г., арендодателем впоследствии 19.05.2017 г.  арендатору было направлено предложение о расторжении договора аренды №54 , в котором АО ТК «Октябрьский» известил о наличии задолженности по арендной плате, а также предложил расторгнуть договор аренды №2 от 01.12.2015 г. в течение 10 дней (т. 1, л.д.18-21).

ООО «Фитнес Индустрия Уфа» возражал против расторжения договора  на основании п. 5.7 договора и п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с просрочкой оплаты арендных платежей. Так, 13.09.2017 г. ООО «Фитнес Индустрия Уфа» направил в адрес АО ТК «Октябрьский» предложение о расторжении договора аренды №2 от 01.12.2015 г. в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем договорных обязательств и добровольном возмещении арендодателем арендатору понесенных убытков (т. 3, л.д.129-136), которым предложил арендодателю в течение 10 календарных дней с момента получения настоящего предложения расторгнуть договор №2 от 01.12.2015 г. и возместить понесенные арендатором убытки на сумму 25 027 442 руб. 32 коп.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом (пункт 2 названной нормы).

Между тем, данное понятие (существенное нарушение договора), как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. Так, убытки могут отсутствовать или быть ничтожно малы, но при этом кредитор в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать по договору. Поэтому под ущербом следует понимать любые негативные последствия, возникающие в связи с нарушением договора, включая не только имущественные потери, но и ущемление неимущественных интересов потерпевшего.

Вместе с тем, статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В частности, в соответствии со  статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В данном случае, требуя расторжение договора аренды, истец ссылался на положения статьи 620 и пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая на то, что арендодателем передано помещение, имеющее  препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Доводы ООО «Фитнес Индустрия Уфа» относительно передачи ему помещения, непригодного для целевого его использования, и имеющие недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем и не были известны арендатору, ранее судом были оценены и отклонены по вышеуказанным основаниям.

Также ООО «Фитнес Индустрия Уфа» просит расторгнуть договор по п. 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку  арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Так ООО «Фитнес Индустрия Уфа» ссылается на ограничение со стороны АО ТК «Октябрьский» доступа арендатору в арендуемые помещения.

Согласно п.  2.1.4. договора арендодатель обязан обеспечить режим работы Объекта аренды ежедневно (включая выходные и праздничные дни), с 7:00  до 24:00, в том числе:

- с 9:00 до 21:00  -    Свободный доступ к помещениям Объекта аренды – по режиму работы  торгового комплекса, в том числе и через «Центральный вход».

- с 7:00 до 09:00 и с 21:00 до 24:00 -  Доступ к помещениям Объекта аренды по согласованию Сторон, со двора ТК через «Галерею» со стороны ул. Менделеева, либо через «Центральный вход».

Пунктом 2.1.5 договора установлено, что арендодатель обязан обеспечивать   беспрепятственный   доступ    к   арендуемому    помещению   сотрудникам, транспорту,   заказчикам   и   клиентам   Арендатора,   а   также   любым   другим   лицам   по   указанию Арендатора.

В подтверждение ограничения доступа в спорное помещение ООО «Фитнес Индустрия Уфа» представлены следующие документы:  заявление арендатора от 19.12.2016г. исх. № 001/1912-16 на имя заместителя начальника управления Росгвардии по Республике Башкортостан - начальника центра лицензионно-разрешительной работы полковника полиции ФИО13 о противоправных действиях сотрудников охраны ООО ЧОП «ДАН», которые имея договорные отношения по охране АО ТК «Октябрьский» и выполняя незаконные требования администрации АО ТК «Октябрьский» не допускают арендатора, а также посетителей и работников арендатора в арендуемое помещение по установленному сторонами в договоре аренды графику работы арендатора с 07.00 до 24.00;  претензия арендатора в адрес директора ООО ЧОП «ДАН» и в адрес АО ТК Октябрьский от 11.01.2017г. исх. № 002/1101-17; ответ отдела полиции № 6 УМВД РФ по г. Уфе от 23.12.2016г. исх. № 42/33- 24784; постановление  ОП №  6  УМВД РФ  по  г.  Уфе  от 29.12.2016г.  об отказе в возбуждении    уголовного    дела.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что ранее судом установлено исполнение арендодателем обязанности по передаче помещения арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2015 г., принимая во внимание, что представленные ООО «Фитнес Индустрия Уфа» доказательства в подтверждение ограничения доступа в помещение имеют односторонний характер,  при этом постановлением УУП ОП №6 УМВД России по г. Уфе ФИО14 от 29.12.2016 г. в возбуждении уголовного дела по факта ограничения в допуске в помещение было отказано, а также учитывая установленную ранее судом задолженность ООО «Фитнес Индустрия Уфа» по арендой плате,  суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды  по  ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая, что ранее судом установлен факт исполнения договорных обязательств со стороны арендодателя, при этом ответчиком по первоначальному иску не представлено достаточных доказательств в обоснование своих доводов для расторжения договора по статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая установленный судом факт просрочки внесения арендных платежей более двух месяцев подряд, суд, руководствуясь п. 5.7 договора и п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяет требования АО ТК «Октябрьский» и считает необходимым расторгнуть договор №2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 г.

При этом встречные исковые требования ООО «Фитнес Индустрия Уфа» по расторжению договора №2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 г. по основаниям статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации судом удовлетворению не подлежат по вышеуказанным основаниям.

ООО «Фитнес Индустрия Уфа» также заявлены встречные исковые требования о взыскании с АО ТК «Октябрьский» суммы убытков в размере 25 985 515 руб. 78 коп., состоящих из следующих сумм (с учетом принятого уточнения):

1) внесенных арендатором арендных платежей на сумму 542 500 руб. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору арендодателем;

2) денежные средства в размере 415 573 руб. 46 коп., взысканные в судебном порядке с ООО «Фитнес Индустрия Уфа» физическими лицами – клиентами фитнес-клуба за неоказание им услуг по ранее заключенным с ними договорам оказания услуг и фитнес-картам по вине арендодателя;

3) затраченная сумма на строительно-монтажные работы арендатором, стоимость фактически выполненных работ по отделке  и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442, 32 руб.

АО ТК «Октябрьский» встречные исковые требования не признал, считает, что истцом по встречному иску факт причинения ему убытков виновными действиями арендодателя не доказан, ссылается на отсутствие у арендатора письменного согласия арендодателя на производство перепланировки и каких-либо ремонтных работ, что подтверждается письмами АО ТК «Октябрьский»  исх. № 85 от 21.09.2016 № 89 от 28.09.2016 которыми   АО ТК «Октябрьский» просило арендатора выполнить    разработку    проекта    перепланировки    (Лицензированная организация) и произвести согласование со службами, упомянутыми в техническом задании, в том числе службами АО ТК «Октябрьский»; предоставить возможность технику БТИ провести замеры полученных после  перепланировки  помещений  для  выполнения  технического  паспорта  и технического плана; получить   техническое   задание   в   УДиНР   на   разработку   проекта перепланировки получить разрешения на перепланировку арендуемого объекта, а также просило представить арендаторасхему планируемой осветительной сети; схему планируемой розеточной сети; схему планируемого водопотребления; схему планируемого водоотведения,

Ответчик по встречному иску считает, что  ООО    «Фитнес    Индустрия   Уфа»      не    представлены   разрешительная документация на строительные работы, не представлены либо представлены в не недостаточном объеме первичная строительно-техническая документация, чеки, квитанции   и   платежные   поручения,   подтверждающие   закупку   строительных материалов для оборудования инженерных сетей.

Кроме того, АО ТК «Октябрьский» ссылается на тот факт, что ООО «Фитнес Индустрия Уфа» не доказан факт производства ремонта в помещении своими силами и средствами, считает, что заявленные истцом по встречному иску расходы за ремонт понесены фактически ООО «Фитнес Индустрия», которая занимала спорное помещение ранее по договору №1 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 г., что подтверждается письмом ООО «Фитнес Индустрия» №01/2311-15 от 23.11.2015 г. (т. 13, л.д.118), согласно которому ООО «Фитнес Индустрия» сообщило АО ТК «Октябрьский», что им выполнены следующие работы по спорному помещению: проект, демонтаж, монтаж перегородок согласно проекта с применением шум изоляционных материалов, изготовление и монтаж перегородок на металлопластиковой основе с остекленением, монтаж канализационных каналов, монтаж и разводка точек водоотведения на сумму 3 000 000 руб. 00 коп.

 В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательства и определяемые по правилам, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении дел, связанных с возмещением убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат возмещению как понесенные к моменту предъявления иска убытки, так и расходы, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права.

Для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков истцу необходимо доказать нарушение ответчиком принятых на себя обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства и размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств.

В силу пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"  требование о взыскании убытков может быть удовлетворено судом только при доказанности следующих условий: факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершения незаконных действий или бездействия), наличия причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размера убытков.

Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

В состав убытков истцом по встречному иску включены оплаченные ООО «Фитнес Индустрия Уфа» арендные платежи в размере на сумму 542 500 руб. , которые, по мнению истца, подлежат взысканию с ответчика в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств по договору.

Поскольку ранее судом установлена обязанность ООО «Фитнес Индустрия Уфа» по внесению арендных платежей в пользу АО ТК «Октябрьский» за пользование спорным помещением, установлено надлежащее исполнение со стороны арендодателя обязанности по передаче помещения арендатору в пользование, а также  наличие задолженности арендатора перед арендодателем по арендным платежам в размере 10 630 280 руб. 62 коп., то основания для взыскания перечисленных истцом по встречному иску арендных платежей в размере 542 500 руб. с ответчика у ООО «Фитнес Индустрия Уфа» отсутствуют, исковые требования ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в указанной сумме удовлетворению не подлежат.

Также в состав заявленных убытков истцом по встречному иску включены денежные средства в размере 415 573 руб. 46 коп., взысканные в судебном порядке с ООО «Фитнес Индустрия Уфа» физическими лицами – клиентами фитнес-клуба за неоказание им услуг по ранее заключенным с ними договорам оказания услуг и фитнес-картам по вине арендодателя.

В подтверждения указанных убытков ООО «Фитнес Индустрия Уфа» представлены расчет исковых требований с указанием наименования клиентов, сумм взыскания и оснований для взыскания, а также представлены судебные акты и постановления о возбуждении исполнительных производств (т.23, л.д.26-75).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон и ранее установленные судом обстоятельства, суд приходит к выводу о недоказанности истцом по встречному иску наличия нарушения ответчиком принятых на себя обязательств по договору №2 от 01.12.2015 г. и причинно-следственную связь между действиями (бездействием)  и понесенными убытками.

Материалы дела не содержат доказательств неправомерных действий (бездействия) ответчика, соответственно, отсутствует вина и причинная связь, как необходимый элемент обязательства по возмещению вреда.

Так истцом не представлено доказательств ненадлежащего исполнения договорных обязательств со стороны ответчика, которые могли привести к убыткам истца (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Тот факт, что ООО «Фитнес Индустрия Уфа» не смог исполнить свои обязательства перед третьими лицами по оказанию им услуг автоматически не свидетельствует о наличии в этом вины арендодателя, с учетом ранее установленного судом факта надлежащего исполнения со стороны последнего обязательств по договору аренды,  и отсутствия доказательств наличия причинно-следственной связи между действием (бездействием) арендодателя и причиненными убытками,  суд признает встречные исковые требования ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в части взыскания суммы  415 573 руб. 46 коп. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Кроме того, в состав заявленных истцом по встречному иску убытков включена также  затраченная сумма на строительно-монтажные работы, произведенные  арендатором в спорном помещении, стоимость фактически выполненных работ по отделке  и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442, 32 руб.

В подтверждение указанных сумм ООО «Фитнес Индустрия Уфа» представлено заключение специалиста НИЦ «Система» №6/917 от 09.09.2017 г. согласно которому рыночная стоимость фактически выполненных работ по отделке и устройству инженерных систем нежилого помещения по адресу: 

<

...>, 3 этаж, зал №5, выполненных арендатором, составила сумму в размере 25 027 442 руб. 32 коп. (т. 3, л.д.107-122).

 Согласно п. 1.5 договора со дня подписания акта приема-передачи Помещения Арендодатель обязуется предоставить Арендатору возможность подготовки Помещения к аренде (провести ремонтные работы на Объекте аренды).

В соответствии с п. 2.1.3, 2.3.3 договора арендодатель  обязуется со дня подписания акта приема-передачи по Договору аренды и до дня прекращения  аренды   включительно, предоставить Арендатору возможность производить, капитальный ремонт,  перепланировку и другие неотделимые улучшения Объекта аренды и любые виды работ на  инженерных сетях объекта аренды, необходимые Арендатору для его коммерческой деятельности, своими силами, за свой счет и только с письменного согласия Арендодателя.

Пунктом  2.3.4 договора установлено, что произведенные   Арендатором   отделимые   и   неотделимые   улучшения   Объекта   аренды являются его собственностью. Произведенные Арендатором улучшения, неотделимые без ущерба для Объекта аренды, после прекращения аренды по согласованию сторон могут быть переданы в собственность Арендодателя  безвозмездно,  либо  стоимость  этих  улучшений  (на усмотрение Сторон) может быть зачтена Арендодателем в счет арендной платы.

Истцом по встречному иску затраченная сумма на строительно-монтажные работы, произведенные  арендатором в спорном помещении, стоимость фактически выполненных работ по отделке  и устройству инженерных систем на общую сумму 25 027 442, 32 руб. заявлена в качестве понесенных убытков.

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, а также применимые в конкретном спорном правоотношении правовые нормы.

С учетом положений пунктов п. 2.1.3, 2.3.3, 2.3.4 договора  и заявленных истцом по встречному иску требований, суд приходит к выводу, что ООО «Фитнес Индустрия Уфа» заявлены требования по возмещению ему со стороны арендодателя понесенных расходов на перепланировку помещение, производство строительно-монтажных работ и оборудование помещения для коммерческого использования.

В силу положений пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из буквально толкования п. 2.3.4 договора стороны договорились, что произведенные   Арендатором   отделимые   и   неотделимые   улучшения   Объекта   аренды являются его собственностью. При этом стоимость неотделимых улучшений без ущерба для Объекта аренды, после прекращения аренды, может быть истребована арендатором с арендодателя и зачтена в счет арендной платы.

Поскольку АО ТК «Октябрьский» возражал против заявленной истцом по встречному иску суммы расходов на ремонт помещения, а со стороны  ООО «Фитнес Индустрия Уфа» доказательств в обоснование стоимости работ и материалов на всю заявленную сумму не представлено ввиду их утраты арендатором, ООО «Фитнес Индустрия Уфа» заявило ходатайство о назначении судебной    экспертизы    оценки    рыночной    стоимости выполненных    строительно-монтажных   работ   при    проведении    ремонта   нежилого помещения общей площадью 1 656 кв.м. по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, улица Лесотехникума, дом 49/1, 3 этаж, 5 зал.

В целях определения стоимости выполненных ООО «Фитнес Индустрия Уфа»   строительно-монтажных   работ   при    проведении    ремонта в спорном помещении  определением суда от 04.06.2018 г.  по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая  экспертиза, производство которой поручено эксперту  ООО "Консалтинговое Бюро "МЕТОД" ФИО15.  

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли выполненные  в период с 01.12.2015  строительно-монтажные работы  в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума,  д. 49/1, 3 этаж,  5 зал  схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами, являющейся приложением № 7 к договору аренды № 2 от 01.12.2015.

2. Какова рыночная стоимость строительно-монтажных работ  (в т.ч. электротехнических и сантехнических) выполненных  в период с 01.12.2015  в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума,  д. 49/1, 3 этаж,  5 зал.

3. Какова рыночная стоимость  отделимых улучшений  имущества, выполненных  в период с 01.12.2015  в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума,  д. 49/1, 3 этаж,  5 зал.

4. Какова рыночная стоимость  неотделимых улучшений  имущества, выполненных  в период с 01.12.2015  в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума,  д. 49/1, 3 этаж,  5 зал.

5. Соответствуют ли выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы  строительным нормам и правилам.

6. Имеются ли в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума,  д. 49/1, 3 этаж,  5 зал повреждения строительных конструкции и декоративных элементов, если да, какова их причина возникновения и препятствуют  ли имеющиеся повреждения использованию помещения по назначению.

Согласно заключению эксперта №06/02/18С от 27.08.2018 г., выполнение ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в период с 01.12.2015 г. строительные монтажные работы, а именно сооружение перегородок на площади 1 656 кв. м. соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами. Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т. ч. электротехнических и сантехнических) составляет 15 493 799 руб. 30 коп. Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 г. в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: 

<

...>, 3 этаж, 5 зал составляет 69 015 руб. 00 коп. Рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 г. в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: 

<

...>, 3 этаж, 5 зал составляет 15 424 784 руб. 30 коп. Выполненные после 01.12.2015 г. строительно-монтажные работы соответствуют строительным нормам и правилам. В помещении площадью 1 565 кв.м. по адресу: 

<

...>, 3 этаж, 5 зал имеются следы повреждения конструкций от затопления, причиной возникновения повреждений является проникновение влаги с вышележащего этажа. Имеющиеся повреждения препятствуют использованию помещения с эстетической точки зрения и в связи с образованием грибка и сырости наносят угрозу жизни и здоровью граждан. (т.10, л.д. 5-24).

По результатам ознакомления с заключением эксперта, АО ТК «Октябрьский» заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта и выявления противоречий в выводах эксперта. 

С целью дачи пояснений по представленному экспертному заключению судом определением от 24.10.2018   в судебное заседание 31.10.2018 в 16:00 ч  был вызван для допроса эксперт ООО "Консалтинговое Бюро "МЕТОД" ФИО16.

В судебном заседании, состоявшемся 14.11.2018, эксперт ФИО16  ответил на вопросы сторон и суда по проведенной экспертизе. 

АО ТК «Октябрьский» было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы по основаниям, изложенным в ст. 87 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. 

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

С учетом данных экспертом пояснений и ответов на вопросы сторон и суда, принимая во внимание наличие противоречий в указанных пояснениях с экспертным заключением, учитывая, что выводы эксперта невозможно проверить, так как в исследовании не отражен ход проведенного исследования, т.е. фактически исследовательская часть по вопросу полностью отсутствует, в  связи с чем,  невозможно установить, что именно и каким образом (методом) сопоставлял эксперт, каковы результаты данного сопоставления, что позволяет усомниться в достоверности и объективности вывода, так как обоснование вывода отсутствует и проверке, без проведения повторного исследования по вопросу, недоступно, суд пришел к  выводу о необходимости назначения повторной экспертизы по основанием, предусмотренным ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Судом заключение эксперта ООО "Консалтинговое Бюро "МЕТОД" ФИО16  не принято в качестве допустимого доказательства ввиду несоответствия ее требованиям статьи 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно требованиям  достаточной ясности и полноты, а также  обоснованности.

Повторная экспертиза была назначена определением суда от 23.11.2018, производство  экспертизы поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза «СудЗемСтройЭксперт»  ФИО12, на разрешение эксперта поставлены те же вопросы.

25.02.2019 г. в суд поступило заключение эксперта ФИО12 №01/16.4-19 от 22.02.2019 г.

Кроме того, эксперт ФИО12 представила корректировку №21 от 23.04.2019 г. заключения эксперта №01/16.4-19 от 22.02.2019 г.

Согласно заключению эксперта ФИО12 №01/16.4-19 от 22.02.2019 г. с учетом сделанной ею корректировки (т.14, л.д.3-92, т. 15, л.д.29119), эксперт пришел к следующим выводам:

1) Выполненные в период с 01.12.2015 строительно-монтажные работы в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: РБ, 

<

...>, 3 этаж, 5 зал фрагментарно не соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами, являющейся приложением № 7 к договору аренды №2 от 01.12.2015. Выявленные несоответствия:

- в помещении №33 - изменение места расположения дверного проема.

- после окончательной чистовой отделки помещений в настоящее время производится устройство перегородок из пазогребневых блоков в помещении №19, без соблюдения   размеров, заложенных в схеме перепланировки арендуемого помещения и с нарушением указаний строительных нормативов (см. Исследование по пятому вопросу),

- в обследованном помещении также не завершены строительно-монтажные работы по оборудованию помещений душевых №8, 12, помещения хамама №25, помещения процедурной №19, и помещения санузла №20.

- отсутствует водонагреватель.

2) Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т.ч. электротехнических и сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: РБ, 

<

...>, 3 этаж, 5 зал составляет 6 709 800 (шесть миллионов семьсот девять тысяч восемьсот) рублей (см. Локальный сметный расчет №1 (Откорректированный), Приложение №2).

3) Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м. по адресу: РБ, 

<

...>, 3 этаж, 5 зал составляет 2 193 048 (два миллиона сто девяносто три тысячи сорок восемь) рублей (см. Локальный сметный расчет №2 (откорректированный), Приложение №3).

4) Исходя из ответа на второй и третий вопрос рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1656 кв.м по адресу: РБ, 

<

...>, 3 этаж, 5 зал будет составлять:

6 709 800-2 193 048=4 516 752 (четыре миллиона пятьсот шестнадцать тысяч семьсот пятьдесят два) рубля, где 6 709 800 руб. - рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т.ч. электротехнических и сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: РБ, 

<

...>, 3 этаж, 5 зал.

2 193 048 - рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении площадью 1 656 кв. м. по адресу: РБ, 

<

...>, 3 этаж, 5 зал.

5) Выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы не соответствуют указаниям следующих строительных норм и правил:

1. СП 163.1325800.2014 Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа.

2. Технологическая карта  132-06 Устройство подвесного потолка типа "Армстронг".

3. ТР 95.16-01 Технологический регламент производства строительно-монтажных работ при возведении зданий и сооружений.   16. Технологический регламент устройства подвесных потолков и перегородок

3. СП 55-103-2004 «Конструкции с применением гипсовых пазогребневых плит».

6) В настоящее время в помещении площадью 1 656 кв. м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал имеются повреждения строительных конструкций и декоративных элементов, а именно:

- в помещении зоны SPA №14 в осях 4-5, А разрушение облицовочного слоя стен из листов ГКЛ,

- в помещении группового зала №32 в осях 11-13, А намокание штукатурно-окрасочного слоя облицовки стен из листов ГКЛ.

Причиной возникновения является отсутствие слоя гидроизоляции под кровельным покрытием здания и отсутствие подшивки карнизных свесов крыши (см. Приложение №1, Фототаблица).

Данные повреждения препятствуют использованию помещения по назначению. Дополнение: В обследованном помещении также не завершены строительно-монтажные работы по оборудованию помещений душевых №8, 12, помещения хамама №25, и помещения процедурной №19, помещения санузла №20, отсутствует водонагреватель.

Данные недостатки так же препятствуют использованию помещения по назначению.

По результатам ознакомления с заключением эксперта АО ТК «Октябрьский» заявил ходатайство о проведении дополнительной экспертизы для обследования помещений не обследовавшихся экспертом в связи  с не допуском его в указанные помещения.

С целью дачи пояснений по представленному экспертному заключению судом определением от 27.02.2019 г.  в судебное заседание 08.04.2019 13:30 был вызван для допроса эксперт ООО «Независимая экспертиза «СудЗемСтройЭксперт»  ФИО12.

В судебных заседаниях,  08.04.2019 г., 24.04.2019, 22.05.2019 эксперт ФИО12  ответил на вопросы сторон и суда по проведенной экспертизе. Также эксперт представила ходатайство  о проведении дополнительного обследования объекта, распложённого по адресу: 

<

...>, 3 этаж, 5 зал под номерами №26,34,36 для выявления отделки помещений и корректировки стоимости произведенных работ.

Поскольку экспертом не производился осмотр помещений №7,26,34  и целью дачи заключения в полном объеме по всем спорным помещениям ,  суд определением от 15.07.2019 г. назначил дополнительную экспертизу, производство экспертизы поручил эксперту ООО «Независимая экспертиза «СудЗемСтройЭксперт»  ФИО12 (450027, 

<

...>).

На разрешение эксперта судом  поставлены по существу те же вопросы, однако в отношении помещений №7,26,34.

Согласно заключению эксперта ФИО12 №01 доп./16.4-19:

1) Согласно схемы обследованного помещения (см. Заключение эксперта 01/16.4-19 от 22.02.2019 г. Приложение №4) в соответствии с размерами полученными в результате обмера помещений №7, 26, 34 в натуре выявлено, что в помещениях №26, 34 в период с 01.12.2015 никаких строительно-монтажных работ не производилось.

Выполненные в период с 01.12.2015 строительно-монтажные работы в обследованном помещении №7 в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал соответствуют схеме перепланировки арендуемого помещения подписанной сторонами, являющейся приложением № 7 к договору аренды № 2 от 01.12.2015.

2) Рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т. ч. сантехнических) выполненных в период с 01.12.2015 в помещении №7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 67 549 (шестьдесят семь тысяч пятьсот сорок девять) рублей (см. Локальный сметный расчет №1, Приложение №2). Стоимость электротехнических работ была учтена в ранее произведенном экспертном заключении №1/16.4-19 от 22.02.2019 г. В помещениях №26, 34 ремонт не производился.

3) Рыночная стоимость отделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении №7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 22 745 (двадцать две тысячи семьсот сорок пять) рублей (см. Локальный сметный расчет №2, Приложение №3).

В помещениях №26,34 никаких строительно-монтажных работ не производилось.

4) Рыночная стоимость неотделимых улучшений имущества, выполненных в период с 01.12.2015 в помещении №7, расположенном в помещении общей площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет 44 804 (сорок четыре тысячи восемьсот четыре) рубля. 

В помещениях №26, 34 строительно-монтажные работы не производились.

5) Выполненные после 01.12.2015 строительно-монтажные работы в помещении №7, расположенном в помещении общей площадью   1 656 кв.м. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал соответствуют строительным нормам и правилам.

 В помещениях №26, 34 строительно-монтажные работы не производились.

6) В обследованных помещениях №7,26,34 в помещении общей площадью 1 656 кв.м. Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал повреждений строительных конструкций и декоративных элементов не выявлено.

Таким образом, из содержания заключения, с учетом его корректировки и дополнительного заключения,  следует, что общая рыночная стоимость строительно-монтажных работ (в т. ч. сантехнических, выполненных ООО «Фитнес Индустрия Уфа»  в период с 01.12.2015 г. в помещении площадью 1 656 кв.м. по адресу: Уфа, ул. Лесотехникума, д. 49/1, 3 этаж, 5 зал составляет сумму 6 777 349 руб. 00 коп. ( 6 709 800 руб.  + 67 549 руб.), из которых стоимость отделимых улучшений имущества  составила 2 215 793 руб. ( 2 193 048 руб. + 22 745 руб. ), а стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 4 561 556 руб. (4 516 752 руб. + 44 804 руб.).

Согласно части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном нормами статьи 71 названного Кодекса наряду с иными допустимыми доказательствами.

В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу положений ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об экспертизе) эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. 

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона об экспертизе заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом в силу ст. 35 указанного закона в заключение эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов. 

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Полученное заключение судебной экспертизы  №01/16.4-19 от 22.02.2019 г. с учетом корректировки и заключение №01 доп./16.4-19 по дополнительной экспертизе отвечает требованиям полноты и ясности, не противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. 

При этом суд учитывает, что экспертное заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. 

Поскольку назначенная судом экспертиза отвечает требованиям  закона, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, приведенные ООО «Фитнес Индустрия Уфа» доводы о недостоверности экспертного заключения являются формальными и во внимание приняты быть не могут, в связи с чем, ходатайство о назначении повторной экспертизы заявленное  ООО «Фитнес Индустрия Уфа» судом отклонено за необоснованностью.

В соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. 

По смыслу данной процессуальной нормы допрос эксперта - это дополнительная возможность разъяснить отдельные фрагменты исследования, уточнить и пояснить сделанные выводы; объяснить, почему в основу вывода положены те или иные признаки, какова достоверность полученных результатов, на чем основаны его расчеты и выводы. Эксперт, давая пояснения и отвечая на дополнительные вопросы, продолжает свою экспертную деятельность в рамках разрешения дела - раскрывает и объясняет в более простой и доступной для всех форме выводы, которые он сделал.

С учетом наличия у ООО «Фитнес Индустрия Уфа»   возражений, касающихся содержания экспертного заключения, с учетом заявленного ходатайства о вызове эксперта, эксперт ООО «Независимая экспертиза «СудЗемСтройЭксперт»  ФИО12  был вызван в судебное заседание, дал пояснения по обозначенным вопросам. Эксперт ФИО12  приняла участие в судебных заседаниях 23.12.2019 г., 15.10.2019 г., 22.05.2019 г., 24.05.2019г., 08.04.2019 г.

Приняв во внимание пояснения эксперта относительно проведенного исследования, суд пришел к выводу, что экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО12  , обладает достаточной ясностью и полнотой, не содержит недостоверных сведений, которые не позволили бы использовать его как доказательство по делу.

Само по себе несогласие ООО «Фитнес Индустрия Уфа»  с выводами судебной экспертизы не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения, и не свидетельствует о необходимости проведения повторной экспертизы. 

Согласно части 3 статьи 86 названного Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

Таким образом, экспертное заключение №01/16.4-19 от 22.02.2019 г.  соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; содержит сведения об эксперте (имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), оценку результатов исследования и обоснование выводов по поставленным вопросам, подписи эксперта удостоверены печатью учреждения.

В экспертном заключении с учетом дополнительной экспертизы отсутствуют какие-либо неясности, выводы эксперта являются однозначными и не содержат противоречий, подтверждаются другими доказательствами по делу.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «Фитнес Индустрия Уфа»   в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательства опровергающие выводы экспертизы. Отдельные замечания к заключению эксперта однозначно не свидетельствуют о невозможности принять заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Иных доказательств, опровергающих выводы экспертизы относительно стоимости выполненных ремонтных работ, и стоимости отделимых и неотделимых улучшений, с стороны АО ТК «Октябрьский» также не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы АО ТК «Октябрьский»   об отсутствии у арендатора письменного согласия арендодателя на производство перепланировки и каких-либо ремонтных работ судом отклоняется, поскольку согласно п. 2.3.2 договора с момента  подписания  акта  приема-передачи   помещения  и  до  начала строительно- монтажных работ арендатор обязан  получить    письменное согласие Арендодателя  на   «Схеме перепланировки арендуемого помещения» (Приложение № 7), его перепланировку, капитальный ремонт и любые виды ремонтных работ на инженерных сетях объекта аренды. В материалы дела представлена схема перепланировки арендуемого помещения, являющаяся приложением №7 к договору (т. 1, л.д.44), при этом указанная схема подписана со стороны арендодателя без возражений, таким образом, арендатором п. 2.3.2 договора о получении согласия арендодателя на «Схеме перепланировки арендуемого помещения» исполнено надлежащим образом.

Доводы АО ТК «Октябрьский» о том, что частично ремонт в спорном помещении производился не ООО «Фитнес Индустрия Уфа», а  ООО «Фитнес Индустрия», которое занимало спорное помещение ранее по договору №1 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 г., и именно предыдущий арендатор понес часть расходов на ремонт, о чем сообщил арендодателю письмом №01/2311-15 от 23.11.2015 г. (т. 13, л.д.118), судом отклоняются, поскольку привлеченное в качестве третьего лица ООО «Фитнес Индустрия» представило письменные пояснения, согласно которым  ООО «Фитнес Индустрия», являясь предыдущим арендатором помещения по договору №1 аренды нежилого помещения от 11.06.2015 г. по расторжении указанного договора демонтировал все произведенные работы и улучшения и передал помещение арендодателю в изначальном виде,  при этом материалы, демонтированные третьим лицом  не могли быть вторично использованы в связи с их непригодностью в результате демонтажа. При этом схемы помещения (Приложение №7) к договорам №1 от 11.06.2015 и №2 от 01.12.2016 г. не совпадают, отличаются расположением помещений и их количеством.

Таким образом, с учетом представленных в материалы дела доказательств и  доводов сторон, принимая во внимание результаты судебной экспертизы и выводы эксперта, учитывая, что в соответствии с пунктом 2.3.4 договора произведенные   арендатором   отделимые   и   неотделимые   улучшения   Объекта   аренды являются его собственностью, суд приходит к выводу, что арендодатель в силу указанного пункта договора,  обязан по требованию арендатора возместить последнему стоимость улучшений, неотделимых без ущерба для Объекта аренды, которая согласно экспертному заключению составила сумму 4 561 556 руб., кроме того,  возможность зачета стоимости неотделимых улучшений имущества в счет арендной платы предусмотрена п. 2.3.4 договора,  в связи с чем, встречные исковые требования ООО «Фитнес Индустрия Уфа» подлежат удовлетворению на сумму 4 561 556 руб.

В остальной части встречные исковые требований удовлетворению не подлежат за необоснованностью и недоказанностью (ст. 65 АПК РФ).

Иные доводы сторон судом отклонены как не имеющие правового значения, не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, действующему законодательству,  основанные на неверном толковании норма права и не меняющего по существу результата рассмотрения настоящего дела.

Также ООО «Фитнес Индустрия Уфа» заявлены ко взысканию расходы на оплату представителей в размере 250 000 руб. 00 коп.

Как следует из материалов дела, для оказания ООО «Фитнес Индустрия Уфа» юридических услуг по представлению интересов общества в суде заявителем были привлечены  адвокаты НО-КА «Гильдии Российских адвокатов по РБ» Уфимского городского филиала «ФИО17 и  партнеры» ФИО5 и ФИО8

Факт оплаты юридических услуг адвокатов подтверждается  квитанцией к приходному кассовому ордеру №820 от 22.08.2017 г. на сумму 50 000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру №818 от 22.08.2017 г. на сумму 50 000 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру №863 от 06.09.2017 г. на сумму 70 000 руб., всего на сумму 170 000 руб.  

Факт оказания юридических услуг и участие представителей ООО «Фитнес Индустрия Уфа» ФИО5  и ФИО8 в судебных заседаниях в суде первой инстанции подтверждается имеющимися в материалах дела процессуальными документами, протоколами судебных заседаний.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. 

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии с частью 3 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по заявлению лица, участвующего в деле, на которое возлагается возмещение судебных расходов, арбитражный суд вправе уменьшить размер возмещения, если этим лицом представлены доказательства их чрезмерности. 

Таким образом, законодателем установлены два критерия для изучения и оценки в вопросе обоснованности размера судебных издержек, заявленных к возмещению с другой стороны: чрезмерность и разумность. 

В силу статьи 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд должен обеспечивать равную судебную защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление Пленума ВС РФ N 1 от 21.01.2016) лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 N 454-О, следует, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Из положений вышеуказанного определения, во взаимосвязи с частью 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что в случае, когда одна сторона не представляет суду доказательств чрезмерности понесенных другой стороной судебных расходов с учетом сложившейся в регионе стоимости оплаты услуг адвоката, а также сведений статистических органов о ценах на рынке юридических услуг, суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах, лишь при условии, что сумма заявленного требования явно превышает разумные пределы.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Обществом заявлена к взысканию сумма судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 250 000 руб., в подтверждение расходов, понесенных в связи с рассмотрением настоящего дела, истцом представлены квитанции к приходно-кассовым ордерам на сумму 170 000 руб.

Ответчик в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о чрезмерности понесенных истцом расходов не заявил, об уменьшении предъявленных к возмещению расходов не ходатайствовал, каких-либо доказательств чрезмерности предъявленных к взысканию судебных расходов, доказательств несоответствия их критериям разумности по характеру и фактическому объему оказанных услуг,  в суд не представил. 

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Суд, оценив и проанализировав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объем оказанных представителем услуг, время участия представителя в судебных заседаниях, объем документов, составленных и подготовленных представителем, оценивая разумность заявленных судебных расходов, учитывая, что встречные исковые требования ООО «Фитнес Индустрия Уфа» удовлетворены на 17,55%, суд считает возможным удовлетворить заявленные истцом по встречному иску расходы на оплату услуг представителей на сумму 29 835 руб. 00 коп.  (17,55% от подтвержденных расходов 170 000 руб.).

В удовлетворении остальной части требования истца по встречному иску удовлетворению не подлежат.

В соответствии с статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования АО ТК «Октябрьский»  удовлетворены в полном объеме, а встречные исковые требования удовлетворены на 17,55%, при этом при подаче иска АО ТК «Октябрьский» оплатил государственную пошлину в размере 61 317 руб., а при подаче встречного иска ООО «Фитнес Индустрия Уфа» уплачено 6 000 руб., на сумму государственной пошлины 152 928 руб. , подлежащей уплате с требований 25 985 515,78 было заявлено ходатайство об отсрочке уплаты государственной пошлины, с ООО «Фитнес Индустрия Уфа»  по первоначальному иску подлежит взысканию в пользу АО ТК «Октябрьский» расходы по оплате государственной пошлины в размере  61 317 руб.,   с ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере  26 156 руб.,  по встречному иску с ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 126 089 руб. 14 коп., с АО ТК «Октябрьский» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 26 838 руб.86 коп., то есть пропорционально удовлетворенным требованиям.

Стоимость проведенной экспертом ООО «Независимая экспертиза «СудЗемСтройЭксперт»  ФИО12  экспертизы составила 45 000 руб. При этом эксперт заявила ходатайство  об оплате времени эксперта, затраченного на посещение заседаний суда, согласно прейскуранту цен на услуги ООО «Независимая экспертиза «СудЗемСтройЭксперт» стоимость участия эксперта в судебном заседании составляет 1 500 руб. Согласно протоколам судебного заседания эксперт ФИО12 приняла участия в судебных заседаниях 08.04.2019 г., 24.04.2019 г., 22.05.2019 г., 15.10.2019 г., 23.12.2019 г.

Таким образом, стоимость услуг эксперта по судебной экспертизе и за участие эксперта в судебных заседаниях составила сумму 52 500 руб. (45 000 руб. + 1 500 руб. х 5).

АО ТК «Октябрьский»  на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан в счет проведения судебной экспертизы перечислены денежные средства на общую сумму 45 000 руб. по чекам №675774 от 21.11.2018 г. на сумму 17 000 руб. 00 коп. и №969140 от 27.11.2018 г. на сумму 28 000 руб. 00 коп.

ООО «Фитнес Индустрия Уфа» на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан в счет проведения судебной экспертизы перечислены денежные средства на общую сумму 30 000 руб. по платежному поручению №56790 от 13.12.2017 г.

Поскольку встречные исковые требования удовлетворены на 17,55%, с учетом принципа пропорционального распределения судебных расходов, с ООО «Фитнес Индустрия Уфа» в пользу АО ТК «Октябрьский» подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг эксперта на сумму 13 286 руб. 25 коп. 

При этом, с депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан подлежат возврату АО ТК «Октябрьский» денежные средства  в размере 22 500 руб. 00 коп.  

Согласно ч. 5 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения арбитражный суд должен указать денежную сумму, подлежащую взысканию в результате зачета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества торговый комплекс "Октябрьский" удовлетворить.

Расторгнуть договор  №2 долгосрочной аренды нежилых помещений от 01.12.2015 г., заключенный между  акционерным обществом торговый комплекс "Октябрьский" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу акционерного общества торговый комплекс "Октябрьский" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) основной долг в размере 10 630 280 руб. 62 коп., неустойку в размере 1 064 384 руб. 75 коп., судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 13 286 руб. 25 коп.,  расходы по оплате государственной пошлины в размере 61 317 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 156 руб. 00 коп.

Возвратить  акционерному обществу торговый комплекс "Октябрьский" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с  депозитного счета Арбитражного суда Республики Башкортостан сумму 22 500 руб. 00 коп., внесенную по электронному чеку №201756 от 26.11.2018 г. 

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества торговый комплекс "Октябрьский" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму в размере 4 561 556 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 29 835 руб. 00 коп.   

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с акционерного общества торговый комплекс "Октябрьский" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 26 838 руб.86 коп.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 126 089 руб. 14 коп.

Произвести зачет взысканных денежных сумм и в результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фитнес Индустрия Уфа" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в пользу акционерного общества торговый комплекс "Октябрьский" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  основной долг в размере 6 038 889руб. 62 коп., неустойку в размере 1 064 384 руб. 75 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере  61 317 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг эксперта в размере 13 286 руб. 25 коп.

Исполнительный лист выдать с учетом произведенного зачета после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья                   С.В. Проскурякова