ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-15760/2024

Дело № А41-21060/24

25 сентября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 сентября 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме  25 сентября 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании: без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Дом отдыха «Руза» на решение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2024 по делу № А41-21060/24, 

 

УСТАНОВИЛ:

администрации Рузского городского округа Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Дом отдыха «Руза» (далее - ЗАО Дом отдыха «Руза», ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды № 37 от 08.08.2008 за период с 01.10.2023 по 16.11.2023 в размере 207 011, 37 руб. 

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, Комитет лесного хозяйства Московской области, Федеральное агентство лесного хозяйства, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.06.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ЗАО Дом отдыха «Руза» обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием «ФИО1 муниципальный район» Московской области и Общероссийской общественной организацией «Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)» (далее - ООО «СТД РФ») заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2008 № 37 из земель государственной неразграниченной собственности, общей площадью 108600 кв. м, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 50:19:0050511:0014, с видом разрешенного использования - под дом отдыха, местоположение: участок находится примерно в 200 м по направлению на юг от ориентира Административный корпус, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, ФИО1 район, дом отдыха «Руза», д. 7.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды устанавливается сроком на 49 лет: с 08.08.2008 по 07.08.2057. 

Между ООО «СТД РФ» и ЗАО «Дом отдыха «Руза» заключено соглашение от 09.10.2008 о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды от 09.10.2008 № 37. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.09.2023 по делу № А41-35229/23, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2023, договор аренды от 08.08.2008 № 37 расторгнут. Суд обязал ЗАО Дом отдыха «Руза» в течение 5 дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить администрации Рузского городского округа Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050511:0014. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация Рузского городского округа Московской области указывает, что земельный участок в спорный период использовался ответчиком, в связи с чем, на стороне ответчика имеется обязанность по внесению арендной платы. Задолженность за период с 01.10.2023 по 16.11.2023 составляет 207 011, 37 руб. 

В связи с тем, что досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в Арбитражный суд Московской области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

Согласно положениям ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. 

В силу пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена. 

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050511:14 относится к землям государственного лесного фонда, то есть находится в собственности Российской Федерации, в связи с чем, договор аренды заключен с неуполномоченным лицом. Кроме того, в расчете арендной платы истцом не учтено, что треть земельного участка относится к прибрежной линии, в связи с чем, стоимость арендной платы должны быть снижена. 

В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса Российской Федерации (далее - ЛК РФ) лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством. 

В соответствии с п. 4 Приказа Росимущества от 23.06.2023 № 131 «Об утверждении положений о территориальных органах Федерального агентства по управлению государственным имуществом», территориальный орган осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории субъектов Российской Федерации, в которых территориальный орган осуществляет свою деятельность, за исключением случаев, установленных пунктами 5.32 и 5.33 пункта 5 настоящего положения, иного федерального имущества, расположенного на территории субъектов Российской Федерации, в которых территориальный орган осуществляет свою деятельность, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, в порядке, установленном настоящим положением, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества в соответствии с настоящим положением. 

Согласно уведомлению Комитета лесного хозяйства Московской области от 18.09.2023 № ИСХ-22284/30-08, лесной участок с кадастровым номером 50:19:0050511:114, расположенный по адресу: Московская обл., р-н ФИО1, вблизи д. Старая Руза, площадью 12 га, не предоставлен в пользование иным лицам. Вместе с тем, Комитет сообщил, что границы лесного участка с кадастровым номером 50:19:0050511:114 полностью пересекают границы земельного участка с кадастровым номером 50:19:0050511:114 с категорией земель «земли особо охраняемых территорий и объектов» площадью 108600 га. 

Как следует из представленной схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 50:19:0050511:14, представленной ФГБУ «Рослесинфорг», границы указанного участка пересекают границы лесного фонда на площади 23576,83 кв. м. 

Согласно решению Исполнительного Комитета Рузского районного Совета депутатов трудящихся Московской области от 15.11.1962 № 126/17, спорный земельный участок площадью 12 га в четвертом квартале Нестеровского лесничества Рузского лесхоза передан Всероссийскому театральному обществу без исключения из Гослесфонда. 

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. 

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. 

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями ст. 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу ст. 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь. 

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду. 

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ). 

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. 

Предметом спора по договору аренды является выяснение фактических обстоятельств, свидетельствующих об исполнении сторонами обязательств, предусмотренных договором и не связанных с наличием либо отсутствием права собственности арендодателя, поскольку арендодатель не должен доказывать свое право собственности на передаваемое в аренду имущество в том случае, если отсутствуют доказательства принадлежности этого имущества другому лицу. 

Пока принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено. 

Поэтому арендатор не вправе ссылаться на указанные обстоятельства, поскольку они не влияют на выводы о необходимости внесения арендных платежей и возврата арендуемого объекта. Такой способ защиты в силу ст. 12 ГК РФ допустим при наличии у лица заинтересованности в споре о праве на объекты аренды. 

Указанные разъяснения в полной мере применимы к заключенному сторонами договору аренды. 

Доказательств внесения ответчиком платы за пользование участком с кадастровым номером 50:19:0050511:14 в пользу Комитета лесного хозяйства Московской области в материалы дела не представлено. 

Судом первой инстанции также верно принято во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 50:19:0050511:114 поставлен на кадастровый учет в 2006 году, участок с кадастровым номером 50:19:0050511:14 учтен в публичных реестрах с 25.11.1956. При этом с момента приобретения права аренды на участок - 12.11.2008 ЗАО Дом отдыха «Руза» не заявляло возражений относительно принадлежности участка органам местного самоуправления, договор исполнялся обеими сторонами. 

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ). 

Кроме того, при рассмотрении спора о расторжении и о признании недействительным договора аренды от 08.08.2008 № 37 в рамках дела № А41-35229/23 судами также не установлена недействительность договора. 

В силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. При рассмотрении дела необходимо учитывать, что преюдициальное значение имеют факты, установленные решениями судов первой инстанции, а также постановлениями апелляционной и надзорной инстанций, которыми приняты решения по существу споров. 

Следовательно, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. 

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение. 

Таким образом, ч. 2 ст. 69 АПК РФ связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица. 

С учетом изложенного, не подлежат повторному доказыванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом в рамках дела № А41-35229/23. 

Доводы ответчика о том, что треть земельного участка относится к прибрежной линии, в связи с чем, стоимость арендной платы должны быть снижена, обоснованно отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям. 

При этом в п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (п. 5 ст. 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция о том, что, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. 

При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте). 

Согласно пп. 3 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. 

В соответствии с п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. 

Согласно сведениям, размещенным на Интернет-ресурсе Геопортал Подмосковья (https://rgis.mosreg.ru/v3/#/planning?cadnum=50:19:0050511:14), площадь 4390 кв. м земельного участка с кадастровым номером 50:19:0050511:14 находится в береговой полосе водного объекта. 

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств, что в пределах данной территории расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору на праве собственности, в связи с чем, собственник таких объектов лишен возможности приватизации участка. Иных доказательств, что данная часть участка необходима для использования иных объектов недвижимости, в материалы дела также не представлено. 

Истцом представлен расчет задолженности по договору аренды № 37 от 08.08.2008 за период с 01.10.2023 по 16.11.2023 в размере 207 011, 37 руб. 

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признает его правильным, контррасчет ответчиком не представлен. 

Поскольку ответчик доказательств внесения платежей и доказательств в обоснование возражений вопреки ст. 65 АПК РФ не представил, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности в заявленном размере. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. 

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2024 по делу № А41-21060/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

 

Е.А. Бархатова

Судьи

 

Е.Н. Виткалова

С.А. Коновалов