Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, 

<

...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-1782/2025

г. Владивосток

19 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 января 2026 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1,

апелляционное производство № 05АП-5673/2025

на решение от 28.10.2025 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-1782/2025 Арбитражного суда Приморского края

по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: администрация Хорольского муниципального округа, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, управление Федеральной антимонопольной службы Приморского края

о признании недействительным соглашения,

при участии: индивидуальный предприниматель ФИО1 лично, паспорт (до перерыва)

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительной сделкой соглашения от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.11.2020 № 28; о применении последствий недействительности сделки, путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соглашении от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.11.2020 № 28 в отношении земельного участка площадью 209553 кв.м, с кадастровым номером 25:21:000000:5387.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2025 исковые требования удовлетворены частично, суд признал недействительным соглашение от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.11.2020 № 28 в отношении земельного участка площадью 209553кв.м., с кадастровым номером 25:21:000000:5387. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2025 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что договор аренды № 28 от 02.11.2020 нельзя рассматривать как заключенный на торгах, поскольку ФИО3 являлся единственным участником аукциона, по смыслу пункта 6 статьи 39.6, пункта 14 статьи 12 Земельного кодекса РФ в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка, аукцион признается несостоявшимся, а договор заключается с единственным участником аукциона. Также апеллянт ссылается на письмо Росреестра № 14-6768-ТГ22 от 08.08.2022. Кроме того, суд не дал оценки доводам о наличии в действиях истца злоупотребления правом: ФИО1 была оплачена задолженность истца по арендной плате в сумме 27 762.84 за период с 02.02.2021 по 23.08.2021, для обработки земельного участка ФИО1 приобретена сельскохозяйственная техника и иное оборудование для производства сельскохозяйственной продукции.

К судебному заседанию от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением представителя за пределами Российской Федерации, в том числе, в связи с невозможностью проведения онлайн заседания, от ИП ФИО1 – ходатайство об отложении судебного разбирательства по причине невозможности обеспечения явки представителя в настоящее судебное заседание ввиду его участия в ином судебном разбирательстве.

ИП ФИО1 свое ходатайство об отложении судебного разбирательства поддерживает, разрешение ходатайство истца оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 13 часов 15 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в 14 часов 20 минут того же дня в том же составе суда в отсутствие явки лиц, участвующих в деле.

Коллегия, руководствуясь статьями 158, 159, 266 АПК РФ, определила в удовлетворении ходатайств сторон об отложении судебного разбирательства отказать.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно из материалов делаадминистрация Ярославского городского поселения (арендодатель) и ГКФХ ФИО4 (претендент) заключили договор от 14.10.2020 о задатке, согласно которому для участия в торгах 28.10.2020 по проведению открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:21:000000:5387, площадью 209553 кв.м, местоположение установлено примерно в 150 м на юго-запад относительно ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>; разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, претендент перечисляет в качестве задатка денежные средства в размере 17000руб.

Как установлено протоколом № 1 от 22.10.2020 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, аукционная комиссия на основании статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) приняла решение признать единственным участником аукциона – ГКФХ ФИО4.

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 22.10.2020 № 1 администрация Ярославского городского поселения (арендодатель) и ГКФХ ФИО4 (арендатор) заключили договор от 02.11.2020 № 28 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:21:000000:5387 (далее – договор), сроком с 02.11.2020 по 01.11.2069.

В дальнейшем ФИО4 (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор) заключили соглашение от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору, согласно которому арендатор передает свои права и обязанности по договору в полном объеме (далее – соглашение).

Как указывает истец, на момент заключения соглашения с ответчиком, ему не было известно о наличии ограничений, установленных положениями статей 166, 383, 448, 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 3, 39.6 ЗК РФ, в связи с чем, полагая, что договор аренды фактически заключен по итогам проведенного аукциона после даты вступления соответствующих изменений в законодательства, в силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Так, судом первой инстанции обоснованно приняты во внимание положения статей 8, 11 ГК РФ, отмечены основания и последствия недействительности сделок по правилам статей 166, 168 ГК РФ, разъяснения пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», в силу которых договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 26.07.2017 №212-ФЗ установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

При этом условия договора от 02.11.2020 № 28, заключенного истцом с администрацией Ярославского городского поселения (в настоящий момент администрацией Хорольского муниципального округа) не предусмотрено положений, позволяющих передать права по земельному участку третьему лицу, в том числе и в субаренду.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310-ЭС21- 17478).

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее - Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», положения Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

В силу пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Судебной коллегией отмечается, что предметом соглашения от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору не выступали требования по денежным обязательствам.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310- ЭС19-26737).

Между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.07.2022 № 308- ЭС22-2357.

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона.

В данном случае, вопреки доводам ответчика, заключение договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона – истцом, а равно признание торгов несостоявшимися, не может быть приравнено к непроведению соответствующего аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Истец являлся единственным участником аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка. Протоколом № 1 от 11.05.2018, в соответствии со статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации данный аукцион признан несостоявшимся и комиссией принято решение заключить договор с единственным участником, который подал заявку.

Вместе с тем, признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению; подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ, является итогом накопления элементов сложного юридического состава проведения аукциона, признанного несостоявшегося вне вины единственного принявшего участия в нем лица.

Подписание договора на основании указанной нормы в раскрытых конкретных обстоятельствах не означает, что истцу предоставлен земельный участок без проведения торгов.

Напротив, из подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что заключение договора в приведенном порядке не дает арендатору права право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, поскольку первичное заключение договора также не признается предоставлением земельного участка лицу в аренду без проведения торгов.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что заключение спорного соглашения нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такая сделка является ничтожной.

Доводы апелляционной жалобы в данной части повторяют позицию сформированную ответчиком при заявлении возражений по иску в суде первой инстанции, не направлены на опровержение выводов суда и сводятся к выражению несогласия с ними, в связи с чем отклоняются.

Ссылка апеллянта на письмо Росреестра от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22 «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенному по результатам торгов» отклоняется в силу следующего.

В пункте 2 указанного письма изложена позиция Росреестра о том, что передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, допустима в случае предоставления участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. В данном случае следует учитывать, что запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК, распространяется на договоры аренды, которые можно заключить только путем проведения торгов; при этом ЗК (его статья 39.18) допускает возможность предоставления вышеуказанных участков названным лицам как по результатам торгов, так и без их проведения.

Вместе с тем, статья 39.18 Земельного кодекса РФ регулирует порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, и не распространяется на предоставление земельных участков индивидуальным предпринимателям.

Иное нормативное регулирование возможности предоставления спорного участка ФИО4 в период проведения аукциона, заключения договора аренды № 28 от 02.11.2020 и соглашения о передаче прав и обязанностей от 24.06.2022, отсутствовало.

Спорный земельный участок предоставлен в иных целях, нежели гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд.

Апеллянтом правовое обоснование возможности предоставления ему либо его правопредшественнику спорного участка на условиях, соответствующих договору аренды № 28 от 02.11.2020, но без проведения торгов, не приведено.

Оснований для применения положений статьи 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в части установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, без торгов, судебной коллегией не усматривается.

Так, указанная статья 10.1 введена Федеральным законом от 14.07.2022 N 316-ФЗ, в указанной части вступившим в силу с 01.03.2023 (пункт 2 статьи 4 указанного закона от 14.07.2022 N 316-ФЗ), очевидно позднее заключения как первоначального договора аренды от 02.11.2020 № 28, так и соглашения о передаче прав и обязанностей от 24.06.2022.

С учетом изложенного, поскольку спорный земельный участок по договору аренды № 28 от 02.11.2020 не мог быть предоставлен ФИО4 без проведения торгов, оснований для неприменения к рассматриваемым правоотношениям пункта 7 статьи 448 ГК РФ в соответствии с толкованием норм права, предложенным в письме Росреестра от 08.08.2022 № 14-6768-ТГ/22, у апелляционного суда не имеется.

Довод апеллянта о том, что им погашена задолженность ФИО4 по арендной плате, не принимается, учитывая, что погашение задолженности предыдущего арендатора новым арендатором, в том числе предварительное, не предусмотрено условиями соглашения от 24.06.2022, наличие возможности заявления требований о взыскании неосновательного обогащения не исключает содержательного рассмотрения настоящего иска.

Приобретение ФИО1 сельскохозяйственной техники и иного оборудования для производства сельскохозяйственной продукции само по себе не может расцениваться как убытки ответчика в связи с признанием недействительной передачи ответчику прав арендатора по соглашению от 24.06.2022, учитывая что ответчик не утрачивает возможности использования данной техники на иных участках, передачи ее в аренду или распоряжения иным способом.

Ссылка апеллянта на недобросовестность истца, с учетом выявления объективного нарушения императивного положения законодательства, влекущего ничтожность сделки, связанную с применением трехлетнего срока исковой давности, а также позиций муниципального образования о необходимости устранения допущенного нарушения (л.д.146), управления Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю об обоснованности заявленных требований (л.д. 138) не может быть принята коллегией в обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о признании недействительным соглашения от 24.06.2022.

Отказ в удовлетворении требования о применении последствий ничтожности сделки путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соглашении от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.11.2020 № 28 в отношении земельного участка площадью 209553 кв.м, с кадастровым номером 25:21:000000:5387, сторонами содержательно не оспаривается, оснований для пересмотра решения в данной части апелляционной коллегией не установлено.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2025 по делу №А51-1782/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова