ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-24974/2023

г. Саратов

22 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «11» ноября 2024 года

Полный текст постановления изготовлен «22» ноября 2024 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Степуры С.М.,

судей Котляровой А.Ф., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А57-24974/2023 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

исковое заявление администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

 к обществу с ограниченной ответственностью «Прогрессия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

третьи лица: Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, Правительство Саратовской области (410042, Саратовская область, Саратов город, Московская улица, дом 72),

с участием Прокуратуры Саратовской области

о расторжении договора аренды от 11.07.2008 № 466 

при участии в судебном заседании до и после перерыва:  - от администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО2, представителя по доверенности от 02.10.2023 №01-04/99; от общества с ограниченной ответственностью «Прогрессия» - ФИО3, представителя по доверенности от 08.04.2024; от ФИО1 - ФИО3, представителя по доверенности от 01.08.2024,; от иных лиц – не явились, извещены надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда;

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Прогрессия» (далее – ООО «Прогрессия, ответчик) о расторжении договора аренды № 466 от 11.07.2008 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 10772 кв.м с кадастровым номером 64:48:030101:32 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 26 сентября 2023 года удовлетворено заявление администрации муниципального образования «Город Саратов» о принятии обеспечительных мер удовлетворено. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в том числе и его территориальным органам, запрещено совершать любые регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером 64:48:030101:32 площадью 10772 кв.м из земель населенных пунктов, расположенным по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования: размещение объектов капитального строительства, общей площадью 5000 кв.м.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 апреля 2024 года расторгнут договор аренды № 466 от 11.07.2008 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 10772 кв.м с кадастровым номером 64:48:030101:32 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания, с обществом с ограниченной ответственностью «Прогрессия».

 С общества с ограниченной ответственностью «Прогрессия» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «Прогрессия» не согласилось с вынесенным судебным актом, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой с учетом письменных пояснений просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. В качестве основания Общество указывает на то, что судом первой инстанции вынесен оспариваемый судебный акт без надлежащего извещения общества о времени и месте судебного заседания.

 ФИО1 не согласился с принятым судебным актом и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, поданной в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как лицом, не участвовавшим в деле, просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт которым отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы ФИО1 ссылается на нарушение принятым судебным актом его прав и обязанностей, поскольку на основании договора замены стороны в обязательстве от 18.04.2024 является арендатором по договору аренды №466 от 11.07.2008 находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 10772 кв.м с кадастровым номером 64:48:030101:32 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>.

В связи с установлением факта ненадлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания суд апелляционной инстанции на основании части 6.1 статьи 268 и пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Кроме того, судом в соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Заявленные администрацией требования основаны на том, что ООО «Прогрессия» в установленный законом срок не использовал земельный участок, его освоением не занимался, на момент обращения истца с настоящим иском в суд 3-летний срок на освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием истек.

ООО «Прогрессия» в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о привлечении ФИО1 к участию в деле в качестве соответчика, т.к. на основании договора замены стороны в обязательстве от 18.04.2024 является арендатором по договору аренды №466 от 11.07.2008 и 22.05.2024 года ФИО1 получил разрешение на строительство №64-48-44-2024, в соответствии с которым ему разрешено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:32 площадью 10772 кв. м из земель населенных пунктов, расположенным по адресу: 

<

...> возвести нежилое здание «торгового центра».

Администрация МО «Город Саратов» возражает относительно замены ответчика ООО «Прогрессия» на ФИО1, указывая, что договор замены стороны в обязательстве от 18.04.2024 заключен в нарушение запрета, установленного судом, при этом не возражает против привлечения ФИО1 к участию в деле в качестве соответчика.

Суд апелляционной инстанции с учетом предмета заявленных исковых требований, а также мнения лиц, участвующих в деле, в порядке ч. 2 с. 47, ч. 5 ст. 46 АПК РФ пришел к выводу об удовлетворении ходатайства ООО «Прогрессия» о привлечении ФИО1 к участию в деле в качестве соответчика.

В судебном заседании участвовали представители администрации муниципального образования «Город Саратов», общества с ограниченной ответственностью «Прогрессия», ФИО1.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 186 АПК РФ, путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Согласно отчету о публикации информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным апелляционным судом в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» за пятнадцать дней до начала судебного заседания.

Информация о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Распоряжением председателя второго судебного состава от 08 ноября 2024 года в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произведена замена судьи Борисовой Т.С. на судью Цуцкову М.Г. для рассмотрения дела №А57-24974/2023 по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» к обществу с ограниченной ответственностью «Прогрессия»,  индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды от 11.07.2008 № 466.

Согласно части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае замены судьи в процессе рассмотрения дела судебное разбирательство должно быть произведено с самого начала.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов», поддерживает доводы, изложенные в исковом заявлении, указывает на то, что спорный земельный участок ответчиком не используется в целях строительства более 3 лет, что в силу статей 45, 46 ЗК РФ является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Доказательства того, что ответчиком были предприняты меры по получению разрешения на строительство, а также, что у арендатора имелись препятствия для освоения и использования участка по целевому назначению в адрес администрации муниципального образования «Город Саратов» не представлены.

Кроме того, администрация считает договор замены стороны в обязательстве от 18.04.2024 между ООО «Прогрессия» и ФИО1 заключенном вопреки судебному запрету, принятому определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.09.2024, согласно которому Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в том числе и его территориальным органам запрещено совершать любые регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером 64:48:030101:32 площадью 10772 кв.м из земель населенных пунктов, расположенным по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования: размещение объектов капитального строительства, общей площадью 5000 кв.м.

Представитель ООО «Прогрессия», ФИО1 возражает против удовлетворения заявленных администрацией требований, указывает на надлежащее исполнение взятых на себя обязательств по договору аренды, в том числе своевременную оплату аренных платежей, осуществление необходимых подготовительных, проектных работ, предшествующих получению разрешения на строительство, получение разрешения на строительство, что свидетельствует об использовании земельного участка в целях, для которых он предоставлен, договор замены стороны в обязательстве от 18.04.2024 заключен между ООО «Прогрессия» и ФИО1, в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, сведениями о заключении такого рода сделок стороны на момент заключения договора не располагали, запись в государственном реестре о запрете заключения сделок в отношении спорного земельного участка отсутствует, кроме того, согласно определению Арбитражного суда Саратовской области от 26.09.2023 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Россреестра по Саратовской области совершать любые регистрационные действия со спорным земельным участком, при этом запрет обществу на заключение сделок с указанным земельным участком отсутствовал.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области № Т-3635-р от 18.06.2008 между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ФИО4 заключён договор аренды № 466 от 11.07.2008 находящегося в государственной собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью 15000 кв.м с кадастровым номером 64:48:030101:0027, находящийся по адресу: 

<

...> для строительства торгового комплекса, сроком на 49 лет.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 14.08.2009 № Т-3380-р земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:030101:0027, расположенный по адресу: 

<

...> разделен на три земельных участка из земель населенных пунктов: 64:48:030101:32 площадью 10772 кв.м, 64:48:030101:31 площадью 3126 кв.м, 64:48:030101:30 площадью 1103 кв.м.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.09.2009 № 1 к договору аренды № 466 от 11.07.2008 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка пункт 1.1 данного договора изложен в новой редакции: ФИО4 переданы в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:030101:32, 64:48:030101:31, 64:48:030101:30 из земель населенных пунктов 

<

...> для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с дополнительным соглашением от 13.10.2009 № 2 договор аренды № 466 от 11.07.2008 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка расторгнут в части земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:31 площадью 3126 кв.м в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 05.08.2009 № 6448/202/09-13737.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.09.2022 арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:32 на основании договора замены стороны в обязательстве от 02.02.2021 является общество с ограниченной ответственностью «Прогрессия».

Договор аренды и договор замены стороны в обязательстве зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи регистрации.

В результате осуществления мероприятий по муниципальному контролю было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:030101:32 не огорожен, на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, произрастает кустарниковая растительность и естественный травостой, о чем составлен акт от 01.06.2023.

14.06.2023 администрация в адрес общества направила предупреждение от № 14-12/13140 о необходимости проведения в тридцатидневный срок мероприятий, направленных на освоение земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, с предоставлением подтверждающих документов, в том числе разрешения на строительство, одновременно уведомив о возможном досрочном расторжении договора аренды от 11.07.2008 № 466 в случае неисполнения требований, изложенных в предупреждении.

Администрация, указывая, что ответчик не использует спорный земельный участок по целевому назначению, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. 

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 606, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу абзацев 1, 5 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 №18-КГ17-14).

Как указывалось выше, по договору аренды от 11.07.2008 № 466 земельный участок площадью 10 770 кв.м с кадастровым номером 64:48:030101:32, расположенный по адресу: 

<

...> предоставлен в аренду сроком на 49 лет для строительства торгового комплекса.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды от 11.07.2008 № 466 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 4.1.2 договора аренды предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при использовании земельного участка  не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (пп. 1 п 4.1.2), неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пп. 5 п. 4.1.2).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут риски, связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта. 

Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение предусмотренного абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетнего срока со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2021 N 305-ЭС20-7170 в качестве примера юридической невозможности использовать имущество, которая в силу пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ подлежит отнесению к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, рассмотрена ситуация, когда публично-правовое образование, реализуя в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в соответствующий орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, в том числе градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации; положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства.

В соответствии с пунктом 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, за исключением информации, предусмотренной пунктом 15 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

В связи с изложенным основными этапами строительства являются получение заказчиком или проектировщиком исходных данных, в том числе градостроительного плана; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных Законом, ее экспертизы; утверждение проектной документации (получение разрешения на строительство);  выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;  регистрация права собственности на объект градостроительства.

Как было указано выше, ООО «Прогрессия» получило право пользования спорным земельным участком на основании договора замены стороны в обязательстве от 02.02.2021, то есть именно с этого момента у него возникло право на использование данного земельного участка и обязанность по его своевременному освоению.

В доказательство освоения земельного участка обществом представлен договор с  ИП ФИО5 от 23.03.2021 № 04/И-0321 и дополнительное соглашение № 1 от 07.07.2023 на разработку проектной документации для строительства объекта: «Торговый центр по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:32».

29.04.2021 между ООО «Прогрессия» и ООО «КАНОН» заключен договор № 15/К-0421на выполнение инженерно-геодезических изысканий.

27.05.2021 между ООО «Прогрессия» и ООО «ГЕОТЭК» заключен договор № 18/ИГ-2021на выполнение инженерно-геологических изысканий.

27.05.2021 выполнено задание на проведение инженерно-геологических изысканий № 18/ИГ-2021-ИГИ, согласовано ООО «Прогрессия», утверждено ООО «КАНОН».

30.05.2021 изготовлена программа инженерно-геологических изысканий № 18/ИГ-2021-ИГИ, согласовано ООО «Прогрессия», утверждена ООО «ГЕОТЕК»;

В соответствии с письмом Комитета по управлению имуществом города Саратова от 01.07.2021 № 10-05М3251 установлен вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка - размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв.м.

13.08.2021 получен градостроительный план № РФ-64-2-04-0-00-2021-0305. 

21.12.2021между ООО «Прогрессия» и ООО «Геопункт» заключен договор № 112-33ю на выполнение работ по расчету параметра  наивысшей точки в системе координат ПЗ-90.11.

В связи с нахождением спорного земельного участка на приаэродромной территории аэродрома «Саратов-Сокол», аэродрома ПОУ «ФИО6 ДОСААФ им. Ю.А. Гагарина» имелись ограничения, связанные с его использованием.

Во исполнение требований статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации для строительства объектов недвижимости на данном земельном участке были получены письма ПОУ «Саратовский аэроклуб ДОСААФ им. Ю.А. Гагарина» от 01.02.2022 № 5, Войсковой части № 85927 от 26.01.2022 № 258, МО РФ филиал ВВУН ВВС «ВВА» в г. Сызрани от 31.01.2022 № 88 о согласовании высоты объекта капитального строительства.

31.03.2023 от ООО «КВС» получены технические условия подключения объекта капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотвёдения № ТУ-304-23/КВС.

31.05.2023 получено письмо Министерства природных ресурсов и экологии Саратовской области  № 7400.

08.06.2023 получено письмо Министерства природных ресурсов и экологии Саратовской области  № 11-25/7816.

08.06.2023 изготовлена программа инженерно-геодезических изысканий № 15/К-0421, согласовано ООО «Прогрессия», утверждена ООО «КАНОН».

08.06.2023 выполнено задание на проведение инженерно-геодезических изысканий от № ЗО/К-0821, согласовано ООО «Прогрессия», утверждено ООО «КАНОН».

09.06.2023 получено письмо Управления ветеринарии Правительства Саратовской области № 01-29/2802.

16.06.2023 от АО «Саратовгаз» получены технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям газоснабжения от № 03/610.

21.06.2023 получено письмо Комитета культурного наследия Саратовской области № 01-19/2975-исх.

04.07.2023 получено письмо Саратовского филиала ФБУ «ТФГИ по Приволжскому федеральному округу» № 07-04/807.

Во исполнение договора от 23.03.2021 № 04/И-0321 и дополнительного соглашения № 1 от 07.07.2023 ИП ФИО5 была разработана проектная документация для строительства объекта «Торговый центр по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:32».

07.07.2021 составлен акт приемки проектной документации №10.

08.08.2023 с Государственным автономным учреждением «Саратовский региональный центр экспертизы в строительстве» заключен договор № 5-Н-23 на проведение негосударственной экспертизы вышеуказанной проектной документации.

09.08.2023      выполнено задание на проведение инженерно-экологических изысканий № 17/К-0523-ИЭИ, согласовано ИП ФИО5, утверждено ООО «КАНОН». 

25.10.2023 от ЗАО «СПГЭС» получены технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям электроснабжения № 14346/С.

30.11.2023 письмо Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области № 64-00-05/52-5022-2023 о необходимости установления санитарно-защитной зоны.

15.01.2024 от МУП «Водосток» получены технические условия на отведение поверхностных вод с территории строительства № 1024.

13.03.2024 получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации № 64-2-1-3-010778-2024.

15.03.2024 акт сдачи-приемки выполненных работ по дополнительному соглашению № 1 к договору № 04/И-0321 между ООО «Прогрессия» и ИП ФИО5 на разработку проектной документации для строительства объекта «Торговый центр по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030101:32».

20.03.2024 заключен договор № 14856-24-ип об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

20.03.2024 заключен договор № 14856-24-ип об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям.

22.05.2024 от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области ФИО1 получено разрешение на строительство № 64-48-44-2024.

Время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом фактического состояния переданного арендатору земельного участка, параметров планируемого к возведению объекта, а также исходя из условий договора аренды. 

Доводы администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 11.07.2008 № 466 со ссылкой лишь на то, что в течение трех лет общество не приступило к строительству объекта недвижимости, не могут быть признаны обоснованными и мотивированными, поскольку расторжение договора аренды, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту.

При этом в соответствии с абзацем 6 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний период неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Договором аренды от 11.07.2008 № 466 предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе, при использовании земельного участка  не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (пп. 1 п 4.1.2 договора), неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не предусмотрен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пп. 5 п. 4.1.2 договора).

Судом апелляционной инстанции установлено, что обществом осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях строительства, существенные нарушения условий договора аренды от 11.07.2008 № 466, которые в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения данного договора аренды, арендатором не допущены.

На основании изложенного, в рассматриваемом случае судебной коллегией не установлено существенных нарушений условий договора аренды и оснований для расторжения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Ответчиком своевременно в необходимом размере вносится арендная плата за спорный земельный участок, осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен; ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка; арендатор в разумные сроки сформировал документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий  указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению.

Таким образом, оснований для расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030101:32, расположенного по адресу: 

<

...> площадью 10772 кв.м, для строительства торгового центра, не имеется.

Относительно довода истца о совершении сделки по замене стороны в обязательстве от 18.04.2024 с нарушением установленного судом запрета на распоряжение имуществом судом апелляционной инстанции отмечает следующее.

            Согласно пункту 33 Постановления N 10/22 в целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 Гражданского кодекса Российской Федерации (судебный секвестр).

В соответствии с пунктом 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Таким образом, законом предусмотрено, что сделка, заключенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом (правами), наложенного в установленном законом порядке в пользу его кредиторов, влечет иные правовые последствия, не связанные с недействительностью сделки.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25), в пункте 94 которого разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума N 10/22 приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Принимая во внимание, что определением суда установлен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области совершать любые регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером 64:48:030101:32, на момент заключения договора замены стороны в обязательстве от 18.04.2024 запись о наличии соответствующего запрета в Единый государственный реестр недвижимости внесена не была, запрет обществу на совершение сделок по замене стороны в обязательстве судом не устанавливался, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сам факт заключения договора замены стороны в обязательстве в период действия обеспечительных мер в виде запрета осуществлять регистрационные действия в отношении спорного земельного участка, принятых определением Арбитражного суда Саратовской области от 26.09.2023, не свидетельствует о ничтожности договора.

Поскольку суд апелляционной инстанций установил наличие оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и перешел к рассмотрению искового заявления по правилам суда первой инстанций, судебный акт подлежит отмене.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления, апелляционной жалобы относятся на истца.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 апреля 2024 года по делу № А57-24974/2024 отменить.

            В удовлетворении исковых требований Администрация муниципального образования «Город Саратов» отказать.  

            Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Прогрессия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Город Саратов» » (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу предпринимателя ФИО7 (ОГРНИП 

<

***>) судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

С.М. Степура

Судьи 

А.Ф. Котлярова

                                                                                                                      М.Г. Цуцкова