ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10076/2022

г. Челябинск

09 сентября 2022 года

Дело № А07-6704/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания               ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2022 по делу № А07-6704/2021.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее - истец, ООО «Феникс») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021, нежилых помещений – подвала общей площадью 109,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35 с кадастровым номером 02:55:020604:4492, в части п. 3.1, п. 3.3, изложив спорные пункты договора в следующей редакции: 

- п. 3.1. договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 2 690 000,00 руб. (Два миллиона шестьсот девяносто тысяч рублей 00 копеек), без учета НДС 20%». 

- п. 3.3. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 269 000,00 руб. (двести шестьдесят девять тысяч рублей), перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора» (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 07.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик ООО «Аудит-безопасность» ФИО2 (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2022 (резолютивная часть от 20.04.2022) исковые требования удовлетворены частично: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2014, нежилого помещения – подвала общей площадью 109,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35, кадастровый номер 02:55:020604:4492, в части п.3.1 и п. 3.3, изложив данные пункты договора в следующей редакции: 

п. 3.1 договора: «стоимость объекта по настоящему договору составляет 3127000 руб. 00 коп. (три миллиона сто двадцать семь тысяч рублей 00 копеек), без учёта НДС 20%». 

п. 3.3 договора: «покупатель оплачивает продавцу первоначальный платёж в размере десяти процентов, что составляет 312 000,00 руб. (триста двенадцать тысяч рублей), перечисляемый на счёт, указанный Продавцом в настоящем договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора».

С вышеуказанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы указал, что выводы, изложенные в заключении эксперта №22-34, выполненном АО «Эксперт-Оценка» не имеют доказательственного значения. Так, в описании объекта недвижимости эксперт указал износ помещения в размере 20 %, что следует из технического паспорта инв.№3763 от 12.07.2006. Таким образом, на дату исследования (09.09.2020) фактический износ объекта не учтен и рыночная стоимость объекта недвижимости не соответствует  действительности. Кроме того, в таблице с информацией о выбранных и примененных аналогах неверно указано отсутствие обременений у объекта оценки. Также, в нарушение статьи 25 Федерального закона от 31.05.2011 №73-ФЗ экспертом не обоснована методика проведения исследования.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу к производству,  назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 30.08.2022  (определение от 22.07.2022).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 30.08.2022 был объявлен перерыв до 06.09.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено 06.09.2022 в том же составе суда.

После перерыва, лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

От ООО «Феникс» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено апелляционным судом (вх. №44220 от 17.08.2022).

До начала судебного заседания посредством сервиса «Мой арбитр» от ООО «Феникс» поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления в адрес иных лиц, участвующих в деле (вх.№ 44221 от 17.08.2022). Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан находится нежилое помещение: подвал общей площадью 109,7 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35, с кадастровым номером 02:55:020604:4492. 

На основании договора аренды объектов муниципального нежилого фонда №30539 от 31.08.2017 ООО «Феникс» является арендатором указанного нежилого помещения. 

09.09.2020 истец обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения по адресу: Республика Башкортостан, Советский район городского округа 

<

...>, кадастровый номер 02:55:020604:4492 находящегося в арендном пользовании заявителя, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Управление письмом от 29.01.2021 №УЗ-808 предложило истцу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». 

Администрация городского округа города Уфа вынесла Постановление от 25.01.2021 №40 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020604:4492) расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35» об утверждении условий приватизации объекта. 

Во исполнение указанного постановления Управление в адрес общества направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 29.01.2021 со стоимостью объекта 4 267 869 руб. 39 коп. без НДС в соответствии с отчетом №20-344/8/6-Н от 08.12.2020, составленным ООО «Аудит-безопасность» (п. 3.1 договора) и первоначальным платежом в размере 426 786 руб. 94 коп. (п. 3.3 договора). 

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, истец 09.02.2021 направил в адрес ответчика протокол разногласий от 08.02.2021 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021, с предложением установить цену в размере 2 590 000 руб., без учета НДС, установленной на основании отчета №21-02-03 от 03.02.2021, выполненного оценщиком ФИО3, и изложить спорные пункты 3.1 и 3.3 договора в следующей редакции: 

- п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта по настоящему Договору составляет 2 590 000, 00 руб., без учета НДС 20%». 

- п. 3.3. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 259 000, 00 руб., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора». 

Ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий, направив соответствующее уведомление от 10.03.2021 №3982. 

В связи с невозможностью достижения сторонами сделки соглашения относительно цены объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «Феникс» и Управлением возник преддоговорный спор по условиям заключаемого в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 29.01.2021, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплат.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 09.09.2020 истец обратился в Управление с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения по адресу: Республика Башкортостан, Советский район городского округа 

<

...>, кадастровый номер 02:55:020604:4492 находящегося в арендном пользовании заявителя, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Управление письмом от 29.01.2021 №УЗ-808 предложило истцу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 «135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». 

Администрация городского округа города Уфа вынесла Постановление от 25.01.2021 №40 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала девятиэтажного жилого здания (кадастровый номер 02:55:020604:4492) расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35» об утверждении условий приватизации объекта. 

Во исполнение указанного постановления Управление в адрес общества направило проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства с рассрочкой платежа от 29.01.2021 со стоимостью объекта 4 267 869 руб. 39 коп. без НДС в соответствии с отчетом №20-344/8/6-Н от 08.12.2020, составленным ООО «Аудит-безопасность» (п. 3.1 договора) и первоначальным платежом в размере 426 786 руб. 94 коп. (п. 3.3 договора). 

Не согласившись с предложенной Управлением ценой, истец 09.02.2021 направил в адрес ответчика протокол разногласий от 08.02.2021 к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 29.01.2021, с предложением установить цену в размере 2 590 000 руб., без учета НДС, установленной на основании отчета №21-02-03 от 03.02.2021, выполненного оценщиком ФИО3

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Во исполнение названных требований и разъяснений арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза на предмет соответствия (несоответствия) отчета об оценке от 08.12.2020 №20-344/8/6-Н, выполненного ООО «Аудит-безопасность» федеральному законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и его достоверности, а также определения рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда - нежилое помещение - подвала общей площадью 109,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д. 35, кадастровый номер 02:55:020604:4492 по состоянию на 09.09.2020 без учета налога на добавленную стоимость. 

Проведение судебной экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «СоюзОценка» ФИО4, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли отчет №20-344/8/6-Н от 08.12.2020, выполненный ООО «Аудит-безопасность», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета? 

2. Если выявится несоответствие отчета №20-344/8/6-Н от 08.12.2020г., выполненного ООО «Аудит-безопасность», требованиям действующего законодательства, повлиявшее на определение рыночной стоимости нежилого помещения - подвала общей площадью 109,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д.35, кадастровый номер 02:55:020604:4492, определить рыночную стоимость данного помещения по состоянию на 09.09.2020 без учета налога на добавленную стоимость? 

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение №21-313 от 16.08.2021. 

Согласно экспертному заключению, по итогам проведения исследования эксперт ФИО4 пришел к выводу о том, что отчет от 08.12.2020 №20-344/8/6-Н, выполненный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики. 

Принимая во внимание, что экспертом по результатам проведения судебной экспертизы выявлены нарушения требований Закона № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития, экспертом проведено исследование по второму вопросу судебной экспертизы. 

По итогам проведения исследования рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена экспертом в размере 2 690 000 руб. 00 коп., без учета НДС. 

По обоюдному соглашению сторон судом первой инстанции была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту акционерного общества «Эксперт-Оценка» ФИО5 

По результатам проведения повторной судебной экспертизы, в суд поступило экспертное заключение №22-34 от 07.02.2022. 

Согласно заключению эксперта отчет от 08.12.2020 №20-344/8/6-Н, выполненный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральным стандартам оценки. 

Рыночная стоимость нежилого помещения – подвала, общей площадью 109,7 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, ул. Комсомольская, д.35, кадастровый номер 02:55:020604:4492 по состоянию на 09.09.2020 без учета НДС округленно составляет 3127000 руб. 

Судом апелляционной инстанции учтено, что в соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью. 

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. 

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Итак, для проверки достоверности отчета оценщика от 08.12.2020 №20-344/8/6-Н, выполненного ООО «Аудит-безопасность», судом первой инстанции проведено две судебные экспертизы.

По итогам исследования эксперт ООО «СоюзОценка» ФИО4 (заключение экспертизы № 21-313 от 16.08.2021) и эксперт АО «Эксперт-оценка» ФИО5 (заключение экспертизы № 22-34-Н от 07.02.2022) пришли к выводу о том, что отчет от 08.12.2020 №20-344/8/6-Н, выполненный ООО «Аудит-безопасность», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики.

В силу положений ст. 17.1 Закона № 135-Ф3 отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Поскольку заключениями экспертов № 21-313 от 16.08.2021 и № 22-34 от 07.02.2022 разрешен вопрос о недостоверности отчета от 08.12.2020 №20-344/8/6-Н, исполненного оценщиком ООО «Аудит-безопасность», как несоответствующего федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что выкупная стоимость имущества подлежит определению по результатом судебной экспертизы.

В ходе проведения экспертизы экспертами содержание отчета оценщика от 08.12.2020 №20-344/8/6-Н проверено на соответствие требованиям Закона №135-ФЗ,  Федеральных стандартов оценки (ФСО). 

Анализ соответствия отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности произведен путем прямого сопоставления отдельных законодательных требований и содержания отчета.

По итогам исследования эксперты установили, что отчет выполнен с нарушением требований Закона № 135-ФЗ,  Федеральных стандартов оценки (ФСО), не соответствует требованиям действующей общепринятой методологии в области оценочной деятельности.

В силу положений ст. 17.1 Закона № 135-Ф3 Отчет об оценке должен удовлетворять требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценки.

В соответствии с федеральными стандартами, оценка рыночной стоимости объекта должна производиться с учетом всей существенной с точки зрения стоимости объекта информации, не вводить в заблуждение пользователей Отчета, позволять воспроизвести расчет и прийти к аналогичным результатам.

Из заключений экспертов следует, что оценщиком нарушены нормы ФСО № 1, 3, 7, обоснование выводов приведено на страницах 4- 7 заключение экспертизы № 21-313 от 16.08.2021, а также на страницах 9 - 25 заключение экспертизы № 22-34-Н от 07.02.2022).

Данные выводы судебных экспертиз в ходе рассмотрения дела не оспорены ответчиком и третьим лицом.

Отклоняя доводы Управления, апелляционная коллегия исходит из следующего.

  В соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона № 135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона № 135-ФЗ, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности). Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, № 255 и № 254.

Поскольку заключениями экспертов № 21-313 от 16.08.2021 и № 22-34 от 07.02.2022 разрешен вопрос о недостоверности отчета от 08.12.2020 №20-344/8/6-Н, исполненного оценщиком ООО «Аудит-безопасность», довод апеллянта об установлении выкупной стоимости в размере 4 267 869 руб. 39 коп. подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку отчет внесудебного оценщика признан судом первой инстанции недостоверным, выполненным с нарушением требований закона и федеральных стандартов оценки.

Отклоняя доводы истца относительно установления стоимости отчуждаемого имущества на основании выводов эксперта  ООО «СоюзОценка» ФИО4 (заключение экспертизы № 21-313 от 16.08.2021) суд первой инстанции не признал заключение эксперта ООО «СоюзОценка» надлежащим доказательством.

Проанализировав представленное заключение судебная коллегия соглашается с тем, что экспертом ООО «СоюзОценка» не обоснован выбор исследованных им объектов аналогов.

При этом согласно плану нежилого помещения (стр. 22 заключения) исследуемый объект имеется отдельный вход. 

Между тем как следует из содержания экспертного заключения (стр. 17 заключения) экспертом приведен расчет с понижающей корректировкой, как для помещения без отдельного входа, что существенно повлияло на итоговый результат в сторону понижения и как следствие влечет несоответствие определенной заключением эксперта №21-313 рыночной стоимости действительной.

Также коллегия обращает внимание на то, что эксперт при определении стоимости применил аналоги, не соответствующие критериям объекта оценки.

Так, из материалов дела следует, что объект оценки расположен в районе города Уфа с развитой инфраструктурой в густонаселённом районе, в непосредственной близости от ТЦ «Семья». 

Между тем объект-аналог №4 (ул. Российская д. 60Б) расположен в конце пр. Октября, на значительном отдалении от делового и культурно-исторического центра города. Местоположение данного аналога характеризуется низким уровнем коммерческой привлекательности. 

Объект аналог №2 (ул. Новомостовая, д. 22) расположен в центральной части города, в непосредственной близости от исторического центра. 

В результате анализа местоположения выявлено, что объект оценки и объекты-аналоги №2 и №4 не сопоставимы по местоположению, однако, для указанных объектов-аналогов корректировка на местоположение не произведена, описание корректировки произведено формально, без обоснования. Отсутствие корректировки на местоположение существенно влияет на итоговую стоимость объекта оценки.

Более того, исследуемый объект по этажности определен как подвал, а объект – аналог № 1 находится на 2 этаже, остальные объекты – аналоги – цоколь.

Оценивая экспертное заключение № 22-34-Н от 07.02.2022, представленное в материалы дела по итогам повторной экспертизы, в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией не установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено.

Доводы истца относительно недостоверности выводов эксперта в заключении № 22-34-Н от 07.02.2022 со ссылкой на то, что при применении аналога №1 эксперт не учел, что здание находится на красной линии, с хорошим пешеходным и автомобильным трафиком, в помещении проведен капитальный ремонт с заменой коммуникаций, что существенно отличается от оцениваемого объекта, влияет на его стоимость, не применяя при этом корректировку; при применении аналогов №2, №3, №4, обозначенных в объявлении как цоколь, не применяет корректировку на этажность, что также существенно влияет на стоимость, подлежат отклонению.

Коллегия отклоняет доводы истца как необоснованные и не подтвержденные достоверными и допустимыми доказательствами.

Как следует из заключения № 22-34-Н от 07.02.2022 экспертом в качестве аналогов исследуемого объекта выбраны №№ 1, 2, 3, 5, 6, 9, иные 6 объектов не признаны экспертом в качестве аналогов.

Вопреки доводам истца все аналоги №№ 1, 2, 3, 5, 6, 9 определены как помещения  - подвал, а потому довод истца о необходимости корректировки на цоколь не обоснован.

Более того, как следует из заключения у всех избранных аналогов качество здания оценено как удовлетворительное, а состояние внутренней отделки – хороший ремонт, имеется входная группа, транспортная доступность хорошая, а также отсутствует выход на красную линию.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Вопреки доводам истца, в материалы дела не представлено относимых и допустимых доказательств проведения в объекте-аналоге № 1 капитального ремонта с заменой коммуникаций, способного существенно повлиять на итоговую стоимость, определенную экспертом.

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам.

Возражения истца по существу сводятся к несогласию стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

При изложенных обстоятельствах, доводы апеллянта о том, что заключение эксперта № 22-34 от 07.02.2022, выполненное ООО «Аудит-безопасность», не является надлежащим доказательством по делу, объективно не подтверждены, носят предполагаемый характер, в то время как выводы суда не могут быть основаны на предположениях (часть 4 статьи 15, часть 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы истца, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, коллегией отклонены как необоснованные и не соответствующие материалам дела.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.05.2022 по делу № А07-6704/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

А.С. Жернаков

 

В.А. Томилина