﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3588/2021

23 июля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, Е.Н. Головниной

при участии:

от заявителя: А.Д. Щипанский, представитель, доверенность от 11.06.2021

от Управления Росреестра по Сахалинской области: Е.А. Соколов, представитель, доверенность от 29.12.2020 №21

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

на решение от 25.12.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021

по делу №  А59-1387/2020

Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению индивидуального предпринимателя Коровиной Марины Владимировны 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

третьи лица: администрация муниципального образования городской округ «Смирныховский» Сахалинской области, Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Смирныховский»

о признании незаконными действий по государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 08.12.2010 № 1056 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190

Индивидуальный предприниматель Коровина Марина Владимировна (ОГРНИП 304650719400084, ИНН 651400342224; далее – заявитель, ИП Коровина М.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065, ИНН 6501154644, адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250; далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконными действий регистрирующего органа, совершенных 13.08.2019 по государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка от 08.12.2010 №1056, путем погашения записей о государственной регистрации ограничения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190 договором аренды указанного земельного участка от 08.12.2010 №1056 (номер записи 65:18:0000029:190-65/029/2019-2), о государственной регистрации договора аренды от 08.12.2010 №1056 (номер записи 65:18:0000029:190-65/029/2019-3) и о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.12.2010 №1056 (номер записи: 65:18:0000029:190-65/029/2019-4). В качестве правовосстановительной меры заявитель просил восстановить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) запись  от 25.01.2011 №65-65-05/003/2011-029 о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 08.12.2010 №1056 и запись от 30.05.2018 №65:18:0000029:190-65/005/2018-1 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 08.12.2010 №1056.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены: администрация муниципального образования городской округ «Смирныховский» Сахалинской области (ОГРН 1026500916507,    ИНН 6514000218, адрес: 694350, Сахалинская область, п. Смирных,  ул. Маяковского, 7; далее – Администрация), комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Смирныховский» (ОГРН 1076507000250, ИНН 6514008249, адрес: 694350, Сахалинская область, п. Смирных, ул. Маяковского, 7; далее –  КУМС МО ГО «Смирныховский», Комитет).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.12.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. 

Управление Росреестра, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о правомерности действий регистрирующего органа  по регистрации прекращения права в виде аренды земельного участка, поскольку на момент представления в Управление Росреестра постановления администрации от 23.05.2019 №723 «О прекращении права аренды на земельный участок Коровину Василию Петровичу» (далее – постановление №723)  оно не было признано недействительным в установленном законом порядке. Полагает, что избранная заявителем правовосстановительная мера нарушает общие принципы достоверности содержащихся в ЕГРН сведений, а именно в части наличия неверного указания правообладателя.  

ИП Коровина М.В. представила отзыв, в котором выразила несогласие с доводами кассационной жалобы и указала на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители Управления Росреестра и ИП Коровиной М.В. поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё. 

Третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 08.12.2010 между Комитетом (арендодатель) и Коровиным Василием Петровичем (далее – Коровин В.П.) (арендатор) заключен договор №1056 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого Коровин В.П. принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 65:18:0000029:190, местоположение: Сахалинская область, район Смирныховский, пгт. Смирных, ул. 8 Марта, в целях индивидуального жилищного строительства, общей площадью 630 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия установлен сторонами с 08.12.2010 по 08.12.2015 (5 лет).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 25.01.2011 №65-65-05/003/2011-029.

Также 08.12.2010  к договору аренды земельного участка №1056 между сторонами подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны внесли изменения в постановление от 08.12.2010 №938, изменив вид разрешенного использования земельного участка на «разрешенное использование - под объектами бытового обслуживания». Данное соглашение также зарегистрировано в установленном законом порядке.

Арендатор - Коровин В.П. скончался 20.03.2019 (свидетельство о смерти I-ФС №665169). 

В связи со смертью Коровина В.П. Администрацией принято постановление №723.

Выбытие стороны (арендатора) из арендных правоотношений послужило основанием для обращения Администрация 09.08.2019 в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости с кадастровым номером 65:18:0000029:190, с приложением документа-основания: постановления №723.

По результатам рассмотрения данного заявления 13.08.2019 Управлением Росреестра произведена государственная регистрация прекращения договора аренды земельного участка от 08.12.2010 №1056 путем погашения записей о государственной регистрации ограничения в виде аренды земельного участка (запись №65:18:0000029:190-65/029/2019-2), о государственной регистрации договора аренды (запись №65:18:0000029:190-65/029/2019-3) и о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка (запись №65:18:0000029:190-65/029/2019-4).

ИП Коровина М.В., являющаяся супругой усопшего Коровина В.П., 10.12.2019  получила свидетельство о праве на наследство по закону серии 65АА №08888066.

По состоянию на 13.01.2020 предпринимателем Коровиной М.В. из ЕГРН получена выписка о земельном участке с кадастровым номером 65:18:0000029:190, согласно которой спорный объект недвижимости не имеет ограничений (обременений) правом аренды.

С целью выяснения информации о причинах отсутствия в сведениях об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 65:18:0000029:190 записей об ограничении указанного объекта правом аренды по договору от 08.12.2010 №1056, заявитель   22.01.2020 обратилась в регистрирующий орган с соответствующим запросом.

Письмом от 25.02.2020 №02-10/1146 государственный регистратор уведомил предпринимателя о совершении регистрационных действий по прекращению аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:18:0000029:190 на основании заявления Администрации.

Не согласившись с действиями Управления Росреестра по погашению записей об обременении земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий: оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество (часть 4 статьи 1 Закона №218-ФЗ).

Как установлено частью 1 статьи 14 названного Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

По правилам пункта 3 части 4 этой же статьи государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с прекращением прав на объект недвижимости.

В силу части 1 статьи 51 Закона №218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 99 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 (действующего на момент рассмотрения настоящего спора) определено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Регистрирующий орган, проведя правовую экспертизу поступивших документов от Администрации, установил наличие оснований для погашения регистрационной записи относительно земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе документы, свидетельствующие о наличии лиц, имеющих правоподтверждающие документы на наследство арендатора Коровина В.П., суды пришли к выводу об отсутствии  правовых оснований для внесения записи о прекращении договора аренды от 08.12.2010 №1056 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:18:0000029:190, в связи с чем признали оспариваемые действия Управления Росреестра незаконными.

Доводы регистрирующего органа об отсутствии сведений об оспаривании постановления Администрации на момент совершения им регистрационных действий правового значения в рассматриваемом случае не имеют. 

На основании абзаца 1 статьи 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, условия договора аренды недвижимого имущества могут предусматривать ограничения в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего, в силу которых такой договор прекращается со дня смерти арендатора. В отсутствие указанных ограничений права по договору аренды недвижимого имущества переходят к его наследнику.

Пунктом 4 статьи 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В связи с этим, если договором аренды не предусмотрено ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора, совершение действий по внесению соответствующих изменений в договор аренды не является обязательным, поскольку наследник арендатора земельного участка становится арендатором указанного имущества со дня открытия наследства в силу закона.

Основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которой аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, и по иным основаниям, наряду с указанным, установленным данной статьей.

В силу положений части 1 статьи 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. 

При этом часть 1 статьи 418 ГК РФ является общей нормой, которая не подлежит применению в связи с наличием специальной нормы – части 2  статьи 617 ГК РФ, согласно которой, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Конституционного Суда РФ от 20.11.2003 № 438-О, часть 2 статьи 617 ГК РФ, по своему содержанию направлена на защиту прав граждан-наследников.

В соответствии с пунктом 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании» наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (если такая регистрация предусмотрена законом).

В рассматриваемом случае при принятии решения суд первой инстанции признал действия Управления Росреестра незаконными не на основании обстоятельств, установленных Арбитражным судом Сахалинской области в рамках дела №А59-3647/2020, а с учетом наличия противоречий в действиях Управления нормам гражданского законодательства и положениям Закона №218-ФЗ.  

Утверждения заявителя кассационной жалобы о возможном нарушении общих принципов достоверности содержащихся в ЕГРН сведений являются ошибочными и не влияют на оценку законности оспариваемого решения. Суд апелляционный инстанции, давая правовую оценку указанному доводу, обоснованно исходил из того, что восстановлению подлежат записи о наличии обременения (ограничения) прав на объект недвижимости договором аренды, а не о правах Коровина В.П. как физического лица, правоспособность которого прекращена.

Иных доводов, способных повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, заявителем в кассационной жалобе не приведено. 

Учитывая, что дело рассмотрено судебными инстанциями полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.12.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2021 по делу № А59-1387/2020 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную  жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                        С.И. Гребенщиков

                                                                                   Е.Н. Головнина