Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-6384/2013

03 июля 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  09 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  03 июля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Чуватиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шитовой А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (адрес:  Россия 188640, Всеволожск, Ленинградская область, Колтушское ш..138, ОГРН:  1054700123543);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "КАИФ" (адрес:  Россия 188643, Всеволожск, Ленинградская область, Василеозерская,1,2,76, ОГРН:  1024702182933);

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, о расторжении договора аренды 

при участии

- от истца: ФИО1 (представителя по доверенности от 03.04.2017)

- от ответчика: ФИО2 (представителя по доверенности от 02.06.2016)

установил:

Администрация муниципального образования "Город Всеволожск" (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАИФ" (далее – ответчик, Общество), о взыскании на основании договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 N 31/04-21 (далее - договор аренды) 1273469,75 руб. в возмещение убытков в виде недополученной за период с 01.06.2012 по 31.12.2012 арендной платы, 170 209,73 руб. задолженности по арендной плате и 400 369,89 руб. неустойки, начисленной за период с 01.01.2012 по 01.06.2012, а также о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 06.11.2013 в иске отказано, поскольку с 06.11.2009 обязательства Общества по внесению арендной платы прекратились в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке от 16.11.2009 №04/04-27 (далее - договор купли-продажи).

Администрация 27.08.2014 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о пересмотре решения от 06.11.2013 по новым обстоятельствам, в качестве которых указала на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу №А56-4185/2014 договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой.

Решением от 14.10.2014 решение от 06.11.2013 на основании пункта 2 части 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отменено по новым обстоятельствам.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение от 14.10.2014 на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ отменено, решение от 06.11.2013 на основании пункта 2 части 1 статьи 311 АПК РФ отменено по новым обстоятельствам.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Администрация в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила исковые требования и просила взыскать с Общества 6 135 660 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 10.01.2010 по 10.12.2014, и 6 878 308,47 руб. неустойки начисленных на сумму долга за период с 10.01.2010 по 31.12.2014.

Решением от 24.07.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015, с Общества в пользу Администрации взыскано 6135660 руб. задолженности, 6878308,47 руб. неустойки,               126000 руб. судебных расходов; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 88 069,84 руб. государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2016 решение от 24.07.2015 и постановление от 10.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Администрация заявила об отказе от иска в части требований о взыскании 6135660 руб. задолженности по арендной плате за период 10.01.2010 – 10.12.2014 и о расторжении договора аренды от 22.10.2007 №31/04-21, а также заявила об изменении размера исковых требований в части неустойки. 

В судебном заседании 09.06.2017 Администрация заявила об изменении размера исковых требований в части неустойки на 4412174 руб. 75 коп. за период 11.02.2010 – 20.12.2016.

Изменение размера исковых требований в части неустойки было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

При дальнейшем рассмотрении дела истец поддержал исковые требования в части неустойки, ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указал на необоснованность требований Администрации в связи с тем, что в расчете не учтены суммы затрат арендатора на проведение ремонтных работ в отношении объекта аренды в соответствии с дополнительным соглашением от 10.03.2008 о зачете.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (прежнее название - муниципальное образование "Всеволожское городское поселение") на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 12191/29048 в праве на нежилое здание торгового центра с пристройками площадью 2904,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - здание).

В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке 13.01.2010, Администрация (арендодатель) обязалась предоставить Обществу (арендатору) во временное пользование для организации общественного питания и досуга на срок с 30.08.2007 по 29.08.2017 помещения N 10-18, 74, 115-127 общей площадью 540 кв. м, расположенные на первом и втором этажах здания (далее - помещения), а арендатор - использовать их по указанному назначению и своевременно вносить арендную плату за пользование ими и земельную составляющую.

Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, за месяц вперед, не позднее 10 числа, земельную составляющую - ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 5 сентября, 15 ноября.

За нарушение сроков внесения арендной платы и земельной составляющей арендатор обязан уплачивать арендодателю пени в размере 0,3% от просроченных сумм за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора аренды).

Пунктом 7.1 договора аренды определено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещений производятся только с разрешения арендодателя; стоимость улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы; неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Пунктом 5.5 договора аренды установлены основания для его расторжения по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе при использовании помещений не по целевому назначению (подпункт 5.5.1); при возникновении задолженности арендатора по внесению арендной платы более двух раз подряд независимо от ее последующего внесения (подпункт 5.5.2).

Соглашением от 10.03.2008, подписанным от имени арендодателя главой Администрации ФИО3, а от имени Общества - генеральным директором ФИО4, стороны договорились о следующем:

- арендатор обязуется организовать за свой счет проведение работ по перепланировке помещений (пункт 2.1);

- арендодатель обязуется по окончании работ произвести зачет в счет арендной платы понесенных арендатором затрат в размере, соответствующем предоставленным арендатором документам (договоры, сметы, акты, платежные поручения или квитанции, свидетельствующие об оплате выполненных работ и приобретении материалов и т.п.) и принятом к зачету арендатором, что подтверждается соответствующим актом, составленным отделом управления муниципальным имуществом Администрации (далее - отдел УМИ), являющимся приложением к соглашению от 10.03.2008 (пункт 2.2);

- соглашение от 10.03.2008 вместе с указанным актом являются основанием для проведения зачета (пункт 3).

Сторонами 16.11.2009 подписан договор купли-продажи, по условиям которого Администрация (продавец) обязалась передать в собственность Общества (покупателя) долю 540/29048 в праве общей долевой собственности на здание, которую составляют помещения, а покупатель - принять помещения и оплатить их стоимость в размере                 7956503,66 руб. в течение трех лет в соответствии с графиком погашения.

В установленном порядке договор купли-продажи зарегистрирован не был.

Общество 25.02.2010 во исполнение условий соглашения от 10.03.2008 представило в отдел УМИ документы в подтверждение объема и стоимости выполненных им в помещениях ремонтных работ для проведения зачета.

Начальник отдела УМИ ФИО2 и его заместитель ФИО5 25.02.2010 подписали акт о принятии к зачету затрат арендатора, согласно которому: представленные Обществом документы подтверждают понесенные им затраты (пункт 1); к зачету принимается денежная сумма в размере 5767829,38 руб. (пункт 2); зачет может осуществляться путем невнесения очередных платежей арендной платы за периоды, наступающие после даты составления данного акта (пункт 3).

Совет депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" в 2014 г. обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации и Обществу и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ просил признать недействительными договор купли-продажи и соглашение от 10.03.2008, а также применить последствия их недействительности в виде истребования 540/29048 доли в праве общей долевой собственности на здание и в части принятия Администрацией к зачету 5767829,38 руб. стоимости затрат арендатора по соглашению от 10.03.2008 (дело №А56-4185/2014).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу №А56-4185/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014, договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой, в остальной части в иске отказано.

Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, так как договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения, у Общества имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

При этом в связи с тем, что Общество в нарушение пункта 1.1 договора аренды использовало помещения не для организации общественного питания и досуга, а для размещения бара, Администрация расчет задолженности по арендной плате произвела с применением Квд равного 2,0 (деятельность ресторанов, баров, ночных клубов).

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции вправе отказаться от иска полностью или в части.

Заявление Администрации об отказе от иска в части требования о взыскании задолженности о расторжении Договора представлено в письменной форме, подписано уполномоченным представителем Администрации, закону не противоречит и права других лиц не нарушает, в связи с чем принимается судом.

В связи с принятием судом отказа Администрации от иска в части требований о взыскании 6135660 руб. задолженности по арендной плате за период 10.01.2010 – 10.12.2014 и о расторжении договора аренды производство по делу в данной части на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ подлежит прекращению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи имущества, переданного в аренду, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку договор купли-продажи решением арбитражного суда был признан недействительным, то арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство может прекратиться полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования; для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснено, что для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Как видно из материалов дела, между Администрацией и Обществом путем составления соглашения от 10.03.2008 и акта о принятии к зачету затрат арендатора от 25.02.2010 было достигнута договоренность о принятии первой затрат второго в сумме 5 767 829,38 руб., понесенных в связи с выполнением работ по перепланировке, в счет арендной платы либо иных будущих платежей.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу N А56-4185/2014 Совету депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области отказано в иске к Обществу и Администрации о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 10.03.2008 и применении последствий его недействительности в виде принятия Администрацией к зачету 5 767 829, 38 руб. стоимости затрат арендатора.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 24.03.2016 указал, что в связи с тем, что затраты Общества в сумме              5767829,38 руб. не засчитывались в стоимость выкупаемых арендуемых помещений, что установлено арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела № А56-4185/2014 и в силу части 3 статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела, то Администрация в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязана была зачесть указанную сумму в счет причитающихся с Общества арендных платежей. Также в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2016 указано на необходимость при новом рассмотрении дела разрешить требование Администрации о подлежащей взысканию с Общества задолженности по арендной плате и неустойки с учетом принятого Администрацией на себя обязательства о проведении зачета.

Согласно представленному истцом расчету неустойки сумма, указанная в акте о зачете, не учтена в расчете задолженности и поступивших платежей. 

В случае применения ее в расчете, оснований для начисления пеней за заявленный Администрацией период март 2010 – декабрь 2014, не имеется.

Из представленного истцом документа, обозначенного как контроль платежей с 11.01.2010 по 31.12.2016, следует, что 13.09.2010 произведена оплата неустойки в сумму 23622 руб. 59 коп.

Сумма, указанная Администрацией в документе «контроль платежей», как оплаченная сумма неустойки – 23622,59 руб., покрывает сумму неустойки, начисленной за просрочку оплаты аренды за январь и февраль 2010 года, с учетом даты акта зачета – 25.02.2010 и возможности исчисления неустойки за период 12.01.2010 – 25.02.2010, 11.02.2010 – 25.02.2010.

  С учетом изложенного, требования Администрации о взыскании с Общества неустойки за просрочку оплаты арендной платы за период февраль 2010 – декабрь 2014 не подлежат удовлетворению.

При новой рассмотрении дела Администрацией также были предъявлены требования о взыскании неустойки за период январь 2015 – декабрь 2016.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ в редакции Федерального закона от 02.03.2016 №47-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2016, спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Доказательства того, что Администрация направляла Обществу требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период январь 2015 – декабрь 2016, истцом не представлены.

В претензии от 17.01.2013, представленной истцом, соответствующих требований не заявлено, на дату ее подготовки срок оплаты аренды за период январь 2015 – декабрь 2016 еще не наступил.

Соответственно, в отношении требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период январь 2015 – декабрь 2016, заявленного при новом рассмотрении дела, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования, в связи с чем требование истца в данной части подлежит оставлению без рассмотрения.

Согласно части 1 статьи 177 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2016 №220-ФЗ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

 Руководствуясь статьями 49, 148, 150, 151, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Принять отказ Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от иска в части требований о взыскании 6135660 руб. задолженности по арендной плате за период 10.01.2010 – 10.12.2014 и о расторжении договора аренды от 22.10.2007 №31/04-21. Производство по делу в данной части прекратить.

Требование Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за период январь 2015 – декабрь 2016 оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Чуватина Е.В.