/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-7764/2017

г. Краснодар

01 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Ниром» (ИНН 2634047436, ОГРН 1022601991785) – Капшук А.П. (доверенность от 25.09.2018), Биева М.А. (доверенность от 29.01.2018), в отсутствие органов, осуществляющих публичные полномочия: администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ниром» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.12.2017 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2018 (судьи Семенов М.У., Афанасьева Л.В., Цигельников И.А.) по делу № А63-7764/2017, установил следующее.

ООО «Ниром» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет), в котором просило признать незаконным отказ комитета, выраженный в письме от 21.02.2017 № 08/14-1273с, в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, 2, а также возложить на уполномоченный орган обязанность в течение тридцати дней со дня вступления судебного акта в законную силу подготовить и направить заявителю проект договора аренды земельного участка площадью 7918 кв. м (кадастровый номер 26:12:030320:13), расположенного по адресу:г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, 2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет градостроительства администрации города Ставрополя и федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.12.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные инстанции указали, что оспариваемый отказ, содержащийся в письме от 21.02.2017 № 08/14-1273с, соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Общество не представило доказательств нахождения на испрашиваемом земельном участке принадлежащих ему на праве собственности объектов незавершенного строительства. Кроме того, у заявителя отсутствует разрешение на строительство каких-либо объектов на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030320:13. Суд апелляционной инстанции также отметил, что ошибочное указание судом первой инстанции в тексте решения от 04.12.2017 на то, что объекты находятся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030312:5, который не является предметом настоящего спора, не привело к принятию неправильного судебного акта, поскольку в мотивировочной части судебного акта приведены и иные обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения заявленных требований.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 04.12.2017 и постановление от 16.05.2018, заявленные требования удовлетворить. Податель жалобы указывает, что в материалы дела представлено разрешение на строительство производственной базы на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, 2. Общество владело земельным участком, расположенным по указанному адресу, что подтверждается постановлением главы города Ставрополя от 07.12.2001 № 7693. Факт возведения заявителем объектов недвижимости на испрашиваемом участке подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, которые суды надлежащим образом не исследовали. Общество не имеет возможности эксплуатировать возведенные им объекты недвижимости по вине заинтересованных лиц, поскольку без договора аренды земельного участка право собственности на них не может быть зарегистрировано.

Отзывы на жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами при рассмотрении дела № А63-14196/2013, администрация (арендодатель) и ИЧП «Ниром» (реорганизовано в общество) 09.07.1998 заключили договор аренды № 325 (т. 1, л. д. 21 – 27). По условиям договора арендатору для проектирования и организации автостоянки с комплексным обслуживанием передан в аренду на срок до 17.06.2001 земельный участок (кадастровый номер 26:12:030320:01) площадью 6608 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, квартал 103-а. 

Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Ставрополя. 

07 декабря 2001 года главой города Ставрополя принято постановление № 7693 о предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 7918,4 кв. м по ул. Гризодубовой, 2. В соответствии с представленным в дело постановлением обществу в аренду на два года предоставлен земельный участок площадью 7918,4 кв. м для завершения строительства производственной базы с автостоянкой (т. 4, л. д. 76).

Соглашением администрация и общество расторгли договор аренды от 09.07.1998 № 325 с 18 июня 2001 года.

Сведения о государственной регистрации договора аренды, подготовленного на основании постановления от 07.12.2001 № 7693, в материалы дела не представлены.

Обществу 31.07.2006 выдано разрешение № 1/467 на строительство производственной базы по ул. Гризодубовой, 2 (т. 1, л. д. 88, 89). 

По заявлению общества подготовлен проект границ от 28.06.2007 земельного участка, образуемого путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:030312:0005 (ранее предоставленного ООО «А.В.С. - авто», которое реорганизовано путем присоединения к обществу) площадью 1864 кв. м и 26:12:030320:0013 площадью 7918,4 кв. м. С учетом уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 26:12:030312:0005 площадь образуемого участка составила 9441 кв. м.

Постановлением главы города от 23.07.2007 № 2077 (т. 2, л. д. 4, 5) обществу для завершения строительства объектов производственного назначения по ул. Гризодубовой, 2, предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 9441 кв. м (пункт 1). На общество возложена обязанность по постановке участка на государственный кадастровый учет и государственной регистрации договора аренды (пункт 2). Постановление от 07.12.2001 № 7693 признано утратившим силу (пункт 4).

По сведениям государственного кадастра недвижимости (далее – ГКН), отраженным в кадастровом паспорте от 27.07.2009 № 26/501/09-18369, в ГКН вносились сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:000000:33 площадью 9 441 кв. м по ул. Гризодубовой, 2, с разрешенным использованием – для завершения строительства объектов производственного назначения (т. 1, л. д. 156 – 158). 

Подписанный сторонами договор аренды от 12.07.2010 № 8050 (срок действия с 23.07.2007 по 22.07.2010) государственную регистрацию не прошел (т. 2, л. д. 106 – 116).

Сведения об участке с кадастровым номером 26:12:000000:33 исключены (аннулированы) из ГКН решением органа кадастрового учета от 04.08.2011 в связи с тем, что в течение двух лет с момента постановки участка на учет не осуществлена государственная регистрация права на него.

В настоящее время на кадастровом учете состоят земельные участки с кадастровыми номерами 26:12:030320:13 (площадью 7 918 кв. м; с разрешенным использованием – под производственной базой, под автостоянкой) и 26:12:030312:5 (площадью 1 864 кв. м; с разрешенным использованием – промышленные предприятия), что подтверждается представленными в дело кадастровыми выписками (т. 2, л. д. 161 – 164).

Общество неоднократно обращалось в органы местного самоуправления                           г. Ставрополя с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка по                          ул. Гризодубовой, 2, для завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию (т. 1, л. д. 51 – 53). 

В предоставлении участка обществу отказано. В письмах от 01.10.2010 и от 21.03.2011 администрация указала на отсутствие у общества документов, подтверждающих право собственности на строения, расположенные на испрашиваемом земельном участке, а также нецелевое использование участка под круглосуточную платную автостоянку, магазин, пункт продажи цемента и приема металлолома, салоны «Автоателье» и «Автостекла» (т. 4, л. д. 9 – 25).

Постановлением администрации г. Ставрополя от 19.12.2012 № 4003 отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования – под объекты торгового назначения, производственные объекты класса санитарной вредности не выше V и гостевой автостоянкой, земельного участка площадью 7918 кв. м (кадастровый номер 26:12:030320:13), категория земель – земли населенных пунктов, по улице Гризодубовой, 2 (т. 3, л. д. 9 – 19).

Общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением, в котором просило признать право собственности на объекты недвижимого имущества (административное здание и гаражи (литера «А»), складское помещение (литера «Б»), гаражи (литера «Г»), гараж (литера «Г1»), проходная (литера «П»), железобетонный блочный забор (литера № 1)), расположенные на земельном участке площадью 9441,2 кв. м (кадастровый номер 26:12:030320:13) по ул. Гризодубовой, 2                   в г. Ставрополе.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2014 по делу № А63-14196/2013, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.11.2014, в удовлетворении искового заявления общества к администрации отказано. Требование к комитету оставлено без рассмотрения (т. 2, л. д. 117 – 130). 

Суд первой инстанции указал, что возведенные обществом строения в силу               статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) являются самовольными постройками в связи с несоблюдением порядка предоставления земельного участка для строительства; иск о признании права собственности на постройки в соответствии с названной нормой общество не заявило. Доказательства заключения договора аренды в отношении земельного участка площадью 9441,2 кв. м отсутствуют, что исключает возможность удовлетворения требования о понуждении к заключению нового договора аренды названного участка. При этом суд установил, что к 2006 году на земельном участке возведена часть строений производственной базы: гаражи (литера «Г»), складское здание (литера «Б»), здание проходной (литера «П»). 

27 января 2017 года общество на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) обратилось в комитет с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:030320:13 (т. 1, л. д. 51 – 53). 

В письме от 21.02.2017 № 08/14-1273с комитет сообщил заявителю об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, ссылаясь на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 48 – 50). В письме указано, что в Едином государственном реестре недвижимости сведения о регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Гризодубовой, 2, отсутствуют.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с заявлением в арбитражный суд. 

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Общество претендует на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка площадью 7918 кв. м (кадастровый номер 26:12:030320:13), ссылаясь на наличие на нем объектов незавершенного строительства (т. 1, л. д. 51 – 53). Препятствием для государственной регистрации права собственности на них служит отсутствие акта ввода в эксплуатацию (т. 4, л. д. 38 – 49).

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с рассматриваемым подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

           В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ                           «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон                   № 137-ФЗ) если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

  Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» право подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21               статьи 3 Закона № 137-ФЗ либо подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. При отсутствии зарегистрированного права собственности на такой объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Правовые позиции о применении  названных норм при наличии на участке объекта незавершенного строительства сформулированы в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

С учетом изложенного выводы судов о том, что для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости необходимы документы о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект являются ошибочными.

Суд округа также не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии на испрашиваемом земельном участке каких-либо объектов общества. В  суд апелляционной инстанции представлены сведения из ЕГРП, согласно которым в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:12:030320:13 расположены здания с кадастровыми номерами 26:12:030320:66, 26:12:030320:128, 26:12:030320:67; 26:12:030320:73 (т. 4, л. д. 133 – 149).

В то же данные ошибочные выводы судов не привели к принятию неправильных судебных актов. 

В пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

          Исходя из содержания пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов для завершения строительства находящихся на нем объектов незавершенного строительства.

           Из представленной в материалы дела технической документации, пояснений общества (т. 1, л. д. 129 – 150; т. 4, л. д. 131), а также обстоятельств, установленных при рассмотрении  дела № А63-14196/2013, следует, что строительство объектов, находящихся на участке, завершено (выполнено на 100%), в отношении них проведены технический и кадастровый учеты. 

  В приобщенных к заявлению общества от 27.01.2017 кадастровых паспортах объектов, находящихся на участке, отсутствует информация, позволяющая уполномоченному органу определить названные постройки в качестве объектов незавершенного строительства (раздел о степени готовности объекта не заполнен; т. 1,                 л. д. 48 – 53; т. 2, л. д. 131 – 134). Иные документы, свидетельствующие о степени их готовности и необходимости осуществления работ по достройке (акты технического обследования, заключения), заявитель в уполномоченный орган либо в суд не представил (статьи 9 и 65 Кодекса). 

С учетом изложенного у судов отсутствовали предусмотренные частью 2 статьи 201 Кодекса основания для признания отказа комитета от 21.02.2017 № 08/14-1273с незаконным и удовлетворения требований о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка по заявленным обществом основаниям.  

         Статья 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», статья 16 Кодекса определяют, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Согласно части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения направлено на обеспечение его стабильности и общеобязательности, исключение возможного конфликта судебных актов и предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2014 № 2528-О).

 В отсутствие в деле доказательств иного суды при разрешении настоящего спора правомерно учитывали обстоятельства и квалификацию объектов на участке, содержащиеся во вступивших в законную силу судебных актах по делу                                          № А63-14196/2013. Сведений о приведении правового статуса объектов на участке в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также о том, что все объекты на участке возведены на основании разрешения на строительство, выданного 31.07.2006 (т. 1, л. д. 88), при наличии в деле материалов технического обследования готовых объектов по состоянию на 29.08.2006 (т. 1, л. д. 129 – 150), общество не представило.

Иные доводы общества не влияют на оценку законности и обоснованности обжалуемых судебных актов, поэтому отклоняются судом округа.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса). 

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.12.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2018 по делу № А63-7764/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                        А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                      Я.Е. Волков

                                                                                                                                 В.Е. Епифанов