ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-15625/2022

г. Челябинск

19 декабря 2022 года

Дело № А76-5196/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стелла» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2022 по делу № А76-5196/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Стелла» - ФИО2 (паспорт, доверенность от 03.03.2021, срок действия пять лет).

Администрация города Магнитогорска (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла» (далее – ответчик, ООО «Стелла») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10176 от 25.04.2018 за период с 25.04.2020 по 24.04.2021 в размере 16 435 руб. 43 коп., пеней по договору аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10176 от 25.04.2018 за период с 25.05.2020 по 24.05.2021 в размере 4 398 руб. 08 коп., о расторжении договора аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10176 от 25.04.2018 (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 2 л.д. 1-2).

В ходе рассмотрения дела Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 16 435 руб. 43 коп. Кроме этого, Администрация уточнила исковые требования, просила суд взыскать с ответчика пени по договору аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10176 от 25.04.2018 за период с 26.05.2020 по 22.09.2021 в размере 6 262 руб. 13 коп., а также расторгнуть договор аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10176 от 25.04.2018 (т. 2 л.д. 119).

В период рассмотрения спора ООО «Стелла» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области со встречным исковым заявлением к Администрации о признании недействительным, ничтожным дополнительного соглашения от 25.08.2020 к договору аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10176 от 25.04.2018, об обязании заключить дополнительное соглашение № 1/3 от 24.05.2021 в редакции, предложенной ООО «Стелла» (т. 2 л.д. 49-52).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2022 (резолютивная часть от 25.08.2022) принят отказ  Администрации от исковых требований в части взыскания с ООО «Стелла» основного долга в виде арендной платы за период с 25.04.2020 по 24.04.2021 по договору № 10179 от 25.04.2018. В указанной части производство по делу прекращено. В удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласилось ООО «Стелла» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований и об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права, что выразилось в длительном изготовлении полного текста обжалуемого решения суда.

По существу спора апеллянт полагал, что суд первой инстанции пришел к неверному выводу, что утверждённый постановлением Администрации города от 15.04.2020 № 4172-П Порядок представления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды муниципального недвижимого имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок предоставления отсрочки, Порядок), не распространяется на ООО «Стелла». Ссылаясь на распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р, постановление Правительства Российской Федерации от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества», Порядок предоставления отсрочки, апеллянт полагал, что указанный Порядок подлежал применению к спорным правоотношениям, а отказ суда в обязании Администрации заключить дополнительное соглашение № 1/3 от 24.05.2021 в редакции, предложенной ООО «Стелла», является незаконным.

Апеллянт считал необоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска в части признания недействительным, ничтожным дополнительного соглашения от 25.08.2020 к договору аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10176 от 25.04.2018, полагая, что данное дополнительное соглашение противоречит закону (пункт 1 статьи 10, пункт 2 статьи 168, пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)). Апеллянт отметил, что с учетом положений пункта 12 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, установленный дополнительным соглашением от 25.08.2020 к договору порядок внесения арендной платы (один раз в год, единовременным платежом) противоречит закону.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель истца не явился.

От Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено апелляционным судом.

В отсутствии возражений представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося представителя истца.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель апеллянта пояснила, что по существу решение суда первой инстанции ответчиком обжалуется в части отказа в удовлетворении встречного иска. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ решение суда пересматривается на предмет его законности и обоснованности в обжалуемой подателем апелляционной жалобы части.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 12.03.2021 № КУВИ-002/2021-21912684 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0213002:5026, площадью 936 кв.м, место расположения: 

<

...> в районе здания № 88, поставлен на кадастровый учет 07.07.2012, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: автостоянка на отдельном земельном участке (т. 1 л.д. 53-56).

ООО «Стелла» длительное время арендовало указанный земельный участок на основании договора аренды земельного участка от 05.09.2012 № 7053. Отношения сторон в рамках указанного договора были предметом судебного разбирательства Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-9600/2015.

Администрацией города Магнитогорска было вынесено постановление от 22.01.2018 № 402-П «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством- автостоянка» (т. 1 л.д. 14-19).

Постановление с приложениями, в том числе «Сведения о земельном участке, по которому проводится аукцион» (приложение № 1), «Извещение о проведении аукциона» (приложение № 2), «Проект договора» (приложение № 1 к извещению о проведении аукциона) было опубликовано в газете «Магнитогорский рабочий» от 24.01.2018 № 9 (т. 1 л.д. 130-132).

На основании результатов аукциона, в том числе протокола о результатах аукциона от 15.03.2018 № 3, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Стелла» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10179 от 25.04.2018  (далее также – договор, т. 1 л.д. 20-22), по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, территориальная зона – Ж-1 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) площадью 936 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0213002:5026, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 88.

Участок предоставляется для целей, не связанных со строительством – автостоянка на отдельном земельном участке (п. 1.2 договора).

Срок действия договора устанавливается по 24.04.2028 (п. 2.1 договора).

В силу п. 3.1.2 договора арендодатель имеет право вносить в договор необходимые изменения и дополнения в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления, регулирующих отношения в сфере пользования земельными участками.

На основании п. 3.4.7 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Согласно п. 4.1 договора ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 434 735 руб. 43 коп.

Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (п. 4.2 договора).

В соответствии с п. 4.3 договора ежегодный размер арендной платы, определенный по результатам аукциона перечисляется арендатором единовременно в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора. Следующие арендные платежи оплачиваются до 25 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора.

Согласно п. 5.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

В разделе 6 договора стороны согласовали порядок изменения, расторжения и прекращения договора.

Согласно п. 6.1 договора изменение его условий возможно только по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных действующим законодательством и настоящим договором. Вносимые изменения и дополнения оформляются письменным дополнительным соглашением сторон, за исключением случаев, установленных п. 3.1.5. 3.4.11 договора.

При недостижении соглашения о расторжении договора, арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора, в том числе в случае:

- при неиспользовании участка в течение 1 года с момента заключения настоящего договора, в том числе при внесении арендной платы (п. 6.4.2 договора);

- при невнесении или неполном внесении (в течение трех месяцев с даты очередного платежного периода) арендной платы и других оговоренных договором платежей (п. 6.4.3 договора).

Согласно актам обследования земельного участка от 14.05.2020 № 25 и от 09.02.2021 № 4 на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0213002:5026, площадью 936 кв.м, размещены: пост охраны площадью 4 кв.м; ограждение из металлических конструкций квадратного сечения окрашенных эмалью; щебеночное покрытие фракции 20-70 мм. С южной стороны земельного участка размещен пожарный проезд, установлено передвижное ограждение. За пределами передвижного ограждения размещены таблички с номерами машин. С западной стороны, за пределами границ земельного участка организована автостоянка транспортных средств площадью 120 кв.м. С северной стороны, за пределами  границ  земельного участка организована автостоянка транспортных средств площадью 180 кв.м. Фактическая площадь автостоянки составляет 1 236 кв.м (т. 1 л.д. 23, 28).

Ранее Администрация обращалась в Арбитражный суд Челябинской области в рамках дела № А76-26065/2020 с иском о расторжении рассматриваемого договора аренды в связи с самовольным занятием прилегающей к арендованному земельному участку территории. В удовлетворении требования Администрации было отказано решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.01.2021.

Администрация письмом от 26.05.2020 № КУИиЗО-02/3476  сообщила ООО «Стелла», что в связи с распространением коронавирусной инфекции, на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р, постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, Администрацией города Магнитогорска постановлением от 15.04.2020 № 4172-П утвержден Порядок предоставления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды муниципального недвижимого имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Администрация указала ООО «Стелла», что для получения отсрочки ему необходимо обратиться с соответствующим заявлением в многофункциональный центр (далее – МФЦ), а после получения его заявления специалистами будут подготовлены соответствующие дополнительные соглашения к договору аренды № 1017 от 25.04.2018. Одновременно указано на то, что снижение размера арендной платы за земельный участок, предоставленный по результатам аукциона, не допускается (т. 1 л.д. 84-85, т. 3 л.д. 15 оборот-16).

ООО «Стелла» через МФЦ № 4 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении отсрочки по уплате задолженности по арендной платы за период введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области до 01.10.2020 по договору № 10179 от 25.04.2018 на сумму 217 367 руб. 00 коп. (т. 1 л.д. 86). 

Заявление принято МФЦ 01.06.2020 (т. 1 л.д. 87).

В период июнь-август 2020 года между сторонами также велась электронная переписка по вопросу отсрочки оплаты задолженности по арендной плате по договору № 10179 от 25.04.2018.

Электронным письмом 05.06.2020  Администрация указала ООО «Стелла» на необходимость уточнить заявление о предоставлении отсрочки, указав, что она предоставляется не на всю сумму по договору, а за период с даты платежа по договору № 10179 до 01.10.2020 в размере 50 % за соответствующий период, расчетная сумма – 87 542,61 руб. (т. 2 л.д. 57). К письму приложен расчет (т. 2 л.д. 58).

11.08.2020 ООО «Стелла» обратилось с заявлением через МФЦ, в котором просило предоставить отсрочку по уплате задолженности по арендной плате за период введения режима повышенной готовности или чрезвычайных ситуаций на территории Челябинской области до 01.03.2021 по договору аренды № 10179 от 25.04.2018, на сумму 87 542,61 руб. в соответствии с представленным графиком (т. 2 л.д. 20, 21, 89-90, т. 3 л.д. 17-18).

Электронным письмом от 18.08.2020 Администрация указала на необходимость уточнения суммы, на которую может быть предоставлена рассрочка до 129 229,57 руб. К письму был приложен проект дополнительного соглашения, который содержал пункт о неначислении неустойки, а именно: согласно п. 4.11 которого на сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой предоставляется отсрочка, не начисляется неустойка в соответствии с п. 5.2 договора; согласно п. 4.12 - в случае неисполнения арендатором условий пунктов 4.8. договора, он уплачивает неустойку в соответствии с п. 5.2 договора (т. 2 л.д. 62, 63-65).

Заявлением от 24.08.2020 ООО «Стелла» указало график внесения арендной платы в размере 129 229,57 руб.: 107 195,40 – до 01.03.2021 и 22 034,54 руб. – до 01.05.2021 (т. 3 л.д. 19), согласно расчету Администрации (т. 2 л.д. 63).

Администрация подготовила дополнительное соглашение от 28.08.2020 и направила его в адрес ООО «Стелла» через МФЦ, однако в виду невостребованности письма заявителем оно было возвращено Администрации (т. 2 л.д. 23-24, 92-92 оборот, т. 3 л.д. 10).

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, Администрация направила ООО «Стелла» претензию от 29.10.2020 № КУИиЗО-02/5944 с требованием в течение 10 дней оплатить задолженность (т. 1 л.д. 12, 13).

Кроме этого, Администрация направила ООО «Стелла» предложение от 30.10.2020 № КУИиЗО-02/5369 о расторжении договора аренды земельного участка в связи с нарушением условий п. 4.3 и 3.4.7 договора (т. 1 л.д. 31, 33-34).

Оставление указанной претензии со стороны ООО «Стелла» без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.

В процессе рассмотрения спора Администрация указала в уточнениях и расчете суммы иска (т. 2 л.д. 1-2, 3-4) на подписание с ответчиком дополнительного соглашения от 25.08.2020 (т. 1 л.д. 125, т. 2 л.д.73).

Согласно этому дополнительному соглашению, датированному 25.08.2020 (т. 1 л.д. 125, т. 2 л.д. 73, 112), раздел 4 договора аренды № 10179 от 25.04.2018 был дополнен пунктами 4.7-4.13 следующего содержания:

«4.7 Арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы па срок до 01.10.2020, начиная с 18.03.2020 - даты введения режима повышенной готовности на территории Челябинской области.

4.8. Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в период предоставления отсрочки, подлежит уплате, не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды, согласно предоставленного графика погашения задолженности:

Период аренды

Дата внесения платежа

Сумма (руб.)

с 25.05.2020г. по 23.08.2020

01.03.2021

107 195,04

с 24.08.2020г. по 30.09.2020

01.05.2021

22 034.54

 

итого

129 229,57

В случае продления режима повышенной готовности на территории Челябинской области арендатор вправе обратиться в администрацию города с соответствующим заявлением с приложением графика погашения задолженности.

4.9. Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Челябинской области в размере 100 процентов арендной платы за соответствующий период и в размере 50 процентов арендной платы со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Челябинской области до 1 октября 2020 г. (при наличии соответствующего заявления арендатора).

4.10. После отмены режима повышенной готовности па территории Челябинской области Арендатор обязан обратиться с соответствующим заявлением с приложением графика погашения задолженности арендной платы к размере 50 процентов арендной платы с момента отмены режима повышенной готовности на территории Челябинской области до 01.10.2020, для заключения дополнительного соглашения.

4.11. На сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой настоящим дополнительным соглашением предоставлена Отсрочка, не начисляется неустойка в соответствии с п.5.2 Договора,

4.12. В случае неисполнения Арендатором условий пунктов 4.8. договора, Арендатор уплачивает неустойку в соответствии с п. 5.2 Договора.

4.13. Арендные платежи, обязанность по уплате которых возникла до 18.03.2020 - дата введения Правительством  Челябинской области режима повышенной готовности на территории Челябинской области и Арендные платежи, обязанность но оплате которых возникнет после 01.10.2020, оплачиваются Арендатором в соответствии с условиями  договора аренды. На сумму такой арендной платы начисляются пени.».

Также раздел 6 договора дополнен пунктом 6.8 следующего содержания: «Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендодателя за 1 месяц. Договор считается расторгнутым по истечении 1 месяца с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора. Моментом получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора определяется согласно положений раздела 7 договора».

Представленное дополнительное соглашение от 25.08.2020 зарегистрировано Управлением Росреестра 22.04.2021, что следует из проставленного штемпеля.

ООО «Стелла», в свою очередь, предоставило Администрации дополнительное соглашение от 14.04.2021 к договору аренды № 10179 от 25.04.2018 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы (в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) (т. 2 л.д. 68, 113), согласно которому раздел 4 договора был дополнен пунктами 4.7-4.12 следующего содержания:

«4.7 Арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы па срок до 1 октября 2023 г. начиная с 18.03.2020 - даты введения режима повышенной готовности на территории Челябинской области.

4.8. Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в период предоставления отсрочки, подлежит уплате, не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды, согласно предоставленного графика погашения задолженности:

Период аренды

Дата внесения платежа

Сумма (руб.)

с 23.10.2020 по 24.04.2021

01.01.2023

220 000,00

с 24.04.2021 по 25.05.2022

Помесячно

435000,00

 

Итого

655 000.00

В случае продления режима повышенной готовности на территории Челябинской области арендатор обязан обратиться в администрацию города с соответствующим заявлением с приложением графика погашения задолженности.

4.9 отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Челябинской области в размере 100 процентов арендной платы за соответствующий период и  размере 50 процентов арендной платы со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Челябинской обрасти.

4.10. После отмены режима повышенной готовности на территории Челябинской области Арендатор обязан обратиться с соответствующим заявлением с приложением графика погашения задолженности аренной платы  в размере 50 процентов арендной платы с момента отмены режима повышенной готовности на территории Челябинской области для заключения дополнительного соглашения.

4.11. На сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой настоящим дополнительным соглашением предоставлена Отсрочка, не начисляется неустойка в соответствии с п.5.2 Договора,

4.12. В случае неисполнения Арендатором условий пунктов 4.8. договора, Арендатор уплачивает неустойку в соответствии с п. 5.2 Договора.».

Ссылаясь на недействительность дополнительного соглашения от 25.08.2020 к договору и настаивая на заключении дополнительного соглашения от 14.04.2021 к договору в предложенной арендатором редакции, ООО «Стелла» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности дополнительного соглашения от 25.08.2020 к договору в силу наличия между сторонами спора неустраненных разногласий относительно его условий. Суд квалифицировал дополнительное соглашение от 14.04.2021 к договору как акцепт арендатора заключить дополнительное соглашение на иных условиях, отличных от предложенных Администрацией, которые в итоге не были урегулированы. Суд пришел к выводу, что факт допущенной ответчиком просрочки по внесению арендных платежей вызван непониманием ответчиком (арендатором) порядка исполнения обязательств, так как Администрация своими действиями ввела ответчика в заблуждение относительно применения к отношениям сторон Порядка, в силу чего суд  применил положения статьи 410 ГК РФ и освободил ответчика от внесения заявленной по основному иску пени. С учетом добровольной оплаты задолженности по арендной плате суд первой инстанции также не усмотрел оснований для расторжения договора аренды земельного участка.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что незаключенное сторонами дополнительное соглашение от 25.08.2020 к договору не породило правовых последствий и не может быть признано недействительным (ничтожным). Суд пришел к выводу, что Порядок не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку ООО «Стелла» не имеет права на получение меры государственной поддержки в виде рассрочки по оплате арендных платежей, так как исходя из принятого ОКВЭД, не относится к категориям лиц пострадавшим от ограничений, введенных в целях нераспространения коронавирусной инфекции, не относится к субъектам СОНКО (арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства социально-ориентированных некоммерческих организаций, которые с 2017 года являются получателями грантов Президента Российской Федерации (по результатам конкурсов, проведенных Фондом-оператором президентских грантов по развитию гражданского общества), получателями субсидий и грантов в рамках программ, реализуемых федеральными органами исполнительной власти, получателями субсидий и грантов, в рамках программ, реализуемых органами исполнительной власти Челябинской области, органами местного самоуправления, исполнителями общественно полезных услуг, поставщиками социальных услуг. С учетом изложенного, а также исходя из установленного ГК РФ запрета на внесение изменений в условия договора, заключенного по результатам торгов, суд отказал ответчику в обязании Администрации заключить дополнительное соглашение № 1/3 от 24.05.2021 в редакции, предложенной ООО «Стелла».

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Стелла» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10179 от 25.04.2018 , по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, территориальная зона – Ж-1 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) площадью 936 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0213002:5026, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания № 88.

Действительность и заключенность указанного договора истцом и ответчиком не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ), стороны согласовали существенные условия указанного договора, приступили к его исполнению, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений по аренде ООО «Стелла» земельного участка с кадастровым номером 74:33:0213002:5026.

На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В пункте 1 статьи 438 ГК РФ установлено, что акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 ГК РФ).

Судом первой инстанции было установлено, что на протяжении длительного времени между истцом и ответчиком велась переписка относительно заключения дополнительного соглашения к договору в целях предоставления ответчику отсрочки по уплате арендной платы в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

Согласно дополнительному соглашению, датированному 25.08.2020 (т. 1 л.д. 125, т. 2 л.д. 73, 112), представленному Администрацией, раздел 4 договора аренды № 10179 от 25.04.2018 был дополнен пунктами 4.7-4.13, раздел 6 договора - пунктом 6.8, в редакции, предложенной истцом.

ООО «Стелла», в свою очередь, предоставило Администрации дополнительное соглашение от 14.04.2021 к договору аренды № 10179 от 25.04.2018 о предоставлении отсрочки по уплате арендной платы (в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) (т. 2 л.д. 68, 113), согласно которому раздел 4 договора был дополнен пунктами 4.7-4.12 иного содержания.

Проанализировав представленные сторонами соглашения и доказательства, суд первой инстанции расценил представленное обществом дополнительное соглашение от 14.04.2021, как разноглася к дополнительному соглашению от 25.08.2020, которые в конечном итоге не были урегулированы.

С учетом изложенного, вышеприведенных правовых норм, суд пришел к правильному выводу, что представленное Администрацией дополнительное соглашение от 25.08.2020 не может считаться заключенным, поскольку его условия не были согласованы сторонами, в том числе не было достигнуто соглашение ни по сроку для рассрочки арендных платежей, ни по сумме, в отношении которой предоставляется отсрочка, а тем более по условиям о дополнении договора п. 6.8, указывающие на право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора. Суд признал дополнительное соглашение от 25.08.2020 к договору аренды № 10179 незаключенным.

Указанный вывод суда сторонами при рассмотрении дела в апелляционном порядке не опровергнут. Суд апелляционной инстанции по результатам исследования материалов дела, поведения сторон, предшествовавшего оформлению спорного  дополнительного соглашения от 25.08.2020, соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

При изложенных фактических обстоятельствах дела, в силу признания дополнительного соглашения от 25.08.2020 к договору незаключенным, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для рассмотрения по существу требования ООО «Стелла» о признании недействительным, ничтожным дополнительного соглашения от 25.08.2020 к договору аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10176 от 25.04.2018, и отказал в удовлетворении соответствующей части встречного иска.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ).

Частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования).

В пункте 1 Требований указано, что они применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ) (вопрос 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 15.04.2020 № 4172-П был утвержден собственный Порядок предоставления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды муниципального недвижимого имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Исходя из положений пункта 2 Порядка, в которой указаны категории арендаторов, которым полагается отсрочка уплаты арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО «Стелла» не подпадает под действие указанного Порядка.

Апелляционный суд не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, которым не было учтено, что в первоначальной редакции, действовавшей до 15.08.2020, было предусмотрено, что отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренная настоящим Порядком, предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства, а также арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Поскольку из общедоступных источников (Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства) следует, что с 01.08.2016 ООО «Стелла» отнесено к числу микропредприятий, до 15.08.2020 ООО «Стелла» обратилось в Администрацию с заявлением о рассрочке арендных платежей по договору, и вплоть до апреля 2021 г. стороны вели преддоговорную переписку относительно заключения дополнительного соглашения к договору в части предоставления обществу отсрочки внесения арендных платежей, суд апелляционной инстанции  пришел к выводу, что суд первой инстанции неверно не распространил действие Порядка на спорные правоотношения.

Указанный неверный вывод суда первой инстанции противоречит нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, однако не привел к принятию по существу неверного судебного акта.

Заявив требование по встречному иску об обязании Администрации заключить дополнительное соглашение № 1/3 от 24.05.2021 в редакции, предложенной ООО «Стелла», общество преследовало две цели – получить отсрочку по внесению арендных платежей за период с 23.10.2020 по 24.04.2021, а также изменить условия договора аренды земельного участка в части последующего срока внесения арендных платежей, так как ООО «Стелла» изъявило желание оплачивать арендные платежи не раз в год (как предусмотрено договором), а помесячно.

На основании пунктов 3 – 5 Порядка отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области. Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в период предоставления отсрочки, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области до 1 октября 2020 г. 

Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются (пункт 6 Порядка).

Таким образом, основой целью для арендатора по получению отсрочки является получение определенных преимуществ, связанных с увеличением периода платежей по договору, без применения за это к арендатору финансовых санкций.

Как следует из материалов дела, в период рассмотрения первоначального иска Администрации общество произвело внесение арендных платежей за период с 23.10.2020 по 24.04.2021, что повлекло заявление Администрацией отказа от соответствующей части первоначального иска.

Кроме того, судом первой инстанции было отказано в удовлетворении иска Администрации в части взыскания с ответчика пени по договору аренды земельного участка в размере 6 262 руб. 13 коп., а также в части расторжения договора аренды земельного участка № 10176 от 25.04.2018. То есть ООО «Стелла» получило надлежащую судебную меру защиты в виде отказа в применении к нему указанных мер ответственности ввиду ненадлежащего исполнения обязательства по уплате арендной платы за период с 23.10.2020 по 24.04.2021.

С учетом изложенных фактических обстоятельств дела, поскольку на дату вынесения решения суда первой инстанции возможный период отсрочки внесения арендных платежей истек, арендная плата фактически уже была оплачена ответчиком без применения к нему каких-либо мер ответственности по договору, суд апелляционной инстанции не усматривает целесообразности и надобности в заключении сторонами дополнительного соглашения по вопросу отсрочки внесения арендных платежей.

 Согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В силу пункта 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Договор аренды земельного участка (предоставленного для целей, не связанных со строительством по результатам торгов) № 10179 от 25.04.2018 был заключен сторонами на основании результатов аукциона, в том числе протокола о результатах аукциона от 15.03.2018 № 3, в редакции проекта договора, предложенного на аукционе.

Приняв участие в аукционе, подписав указанный договор аренды, исполняя его условия, ответчик принял и согласился с его условиями, в том числе и в части порядка уплаты арендных платежей.

Доказательства наличия предусмотренных пунктом 8 статьи 448 ГК РФ оснований для изменения условий договора, заключенного по результатам торгов, ООО «Стелла» суду представлены не были, судебной коллегией не установлены.

Ссылка апеллянта на положения пункта 12 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, отклонена судебной коллегией, поскольку указанные Правила распространяются на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, тогда как арендуемый ответчиком земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. 

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел по существу к правильному выводу, что оснований для обязания Администрации (ответчика по встречному иску) заключить предлагаемое обществом (арендатором) дополнительное соглашение не имеется. Судебная коллегия нашла верным решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска.

Доводов относительно незаконности отказа в удовлетворении первоначального иска ООО «Стелла» не заявлено.

Апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является по существу правильным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Ссылка апеллянта на то, что судом первой инстанции были нарушены нормы процессуального права, что выразилось в длительном изготовлении полного текста обжалуемого решения суда, отклонена судебной коллегией, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для безусловной отмены судебного акта. Данное процессуальное нарушение не повлекло принятия по существу спора неверного судебного акта.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, относятся на апеллянта.

С учетом положений подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «Стелла» подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 руб., излишне уплаченная по платежному поручению № 10 от 27.10.2022.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2022 по делу № А76-5196/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стелла» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Стелла» из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению № 10 от 27.10.2022.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина