АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15267/2020

г. Владивосток

30 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 30 августа 2021 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.А. Грызыхиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.01.2003)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭЛС 1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 19.12.2002) 

о взыскании 3 988 495,96 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 20.12.2016 № 28-Ю-22125 за период с 01.10.2017 по 30.11.2020, 494 270,47 рублей пени за период с 02.11.2017 по 16.12.2020 (с учётом принятых судом уточнений)

при участии в заседании:  

от истца – ФИО2, удостоверение, доверенность от 25.12.2020, диплом,

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 28.08.2020, диплом, 

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – истец, УМС г.Владивостока) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ЭЛС 1» (далее – ответчик, ООО «ЭЛС 1») 2 296 092,75 рублей основного долга по договору аренды земельного участка № 28-Ю-22125, 187 520,29 рублей пени. 

Определением от 29.09.2020 исковое заявление принято судом к производству по общим правилам искового производства и назначено к рассмотрению. 

В порядке ст.49 АПК РФ судом принято уточнение исковых требований, которым истец просил взыскать с ответчика 3 988 495,96 рублей основного долга по договору аренды земельного участка от 20.12.2016 № 28-Ю-22125 за период с 01.10.2017 по 30.11.2020, 494 270,47 рублей пени за период с 02.11.2017 по 16.12.2020. 

Представитель УМС г.Владивостока заявленные исковые требования поддержал в полном объеме с учётом ранее принятых судом уточнений. 

Представитель ООО «ЭЛС 1» по доводам истца возразил, по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление. Указал на наличие переплаты. 

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ЭЛС 1» (Арендатор) 20.12.2016 заключен договор аренды земельного участка №28-Ю-22125.

По условиям договора, арендодатель на основании обращения, в соответствии со ст.39.20., с пл.9 п.2 ст.39.6, п.13 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010011:918 площадью 2751 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> вид разрешенного использования: объекты делового и финансового назначения, для использования в целях завершения строительства здания – объекта незавершенного строительства, степень готовности 83 %, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

По акту приёма – передачи от 20.12.2016 являющемуся неотъемлемой частью договора, арендодатель передал арендатору в аренду указанный земельный участок. 

Право аренды ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 07.06.2017 сделана запись о государственной регистрации № 25:28:010011:918-25/001/2017-2.

Как указал истец в заявлении, в нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса РФ, условий заключенного договора аренды от 20.12.2016 №28-Ю-22125 ответчик не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность и была начислена пеня. 

Департаментом в адрес ответчика было направлено предупреждение от 05.07.2019 №28/16-4049 о необходимости в 7-дневный срок с момента получения предупреждения погасить существующую задолженность по арендной плате и начисленной неустойки. 

Поскольку ответчик требования, изложенные в предупреждении, не исполнил надлежащим образом, Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Законом Приморского края от 18.12.2006 №21-КЗ в Закон Приморского края «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный закон вступил в силу с 01.02.2007.

Соответствующие полномочия были возложены на департамент имущественных отношений Приморского края согласно постановлениям Администрации Приморского края от 08.02.2007 № 23-па, от 12.02.2007 № 28-па.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.05.2019 переданы администрации города Владивостока.

На основании постановления администрации г.Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

На основании Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г. Владивостока) с 01.05.2019 является администратором доходов бюджета от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 160.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации УМС г.Владивостока, как администратор доходов бюджета, обладает полномочиями по осуществлению начисления, учета и контроля за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью осуществления платежей в бюджет, пеней и штрафов по ним; осуществляет взыскание задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов; осуществляет иные бюджетные полномочия.

В связи с этим, суд пришёл к выводу, что иск подан надлежащим истцом.  

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из договора аренды земельного участка от 20.12.2016 № 28-Ю-22125. 

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1.3 договора, срок аренды Участка устанавливается на 3 (три) года с момента (даты) подписания настоящего Договора.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По истечении срока аренды земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен. Вместе с требований требования о его освобождении или возражения относительно  дальнейшего пользования от истца не поступали, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ. Доказательств прекращения арендных отношений и возврата имущества не представлено.

Вместе с тем, договорные обязательства в части внесения арендной платы за пользование Имуществом арендатор не исполнил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Согласно пункту 2.1 договора, за указанный в п.1.1 договора участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 480129 руб. 97 коп. (Четыреста восемьдесят тысяч сто двадцать девять рублей 97 копеек) в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора.

Согласно пункту 2.2. оговора размер арендной платы в период с начала срока аренды до заключения Договора (даты Договора либо даты его государственной регистрации) устанавливается в порядке п.2.1. Договора и оплачивается Арендатором единовременно за весь указанный период.

В силу пункта 2.3 договора, Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания Договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания Договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке.

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

По указанному договору аренды произведен перерасчет арендной платы за период с 04.10.2017 по 31.12.2017 на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края»; постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»; пункта 2 раздела 3 решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 №505 (ред. от 28.07.2016) «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (пункт 1.7.10 Приложения 1 «земельные участки, предназначенные для строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка»). Арендная плата составила 168045,49 рублей в месяц.

За период с 01.01.2018 перерасчет произведен на основании решения от 27.07.2018 № 12/14 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/486 при Управлении Росреестра по Приморскому краю, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»; постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»; пункта 2 раздела 3 решения Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»; решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 (ред. от 28.07.2016) «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (пункт 1.7.10 Приложения 1 «земельные участки, предназначенные для строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства на период в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка»). Арендная плата составила 99 553,13 рублей в месяц.

Вместе с тем, частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, что согласуется с положениями части 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Правовые акты органов исполнительной власти Приморского края, имеющие нормативный характер, вступают в силу со дня их официального опубликования, если самими актами не установлен иной порядок вступления их в силу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров и без внесения соответствующих изменений в текст договоров.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (п. 1 ст. 65 АПК РФ).

Из анализа приведенных норм права, обстоятельств дела следует, что истец, предъявляя исковые требования по настоящему делу, должен доказать обстоятельство наличия на момент рассмотрения настоящего дела не исполненного ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору от 20.12.2016 №28-Ю-22125 в спорной сумме, а также по оплате пени за просрочку внесения арендной платы. 

Однако, в нарушение п. 1 ст. 65 АПК РФ в материалы настоящего дела не представлены достаточные и достоверные доказательства, подтверждающие указанное обстоятельство. 

Истцом при расчете арендной платы по договору от 20.12.2016 № 28-Ю-22125 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010011:918 применен коэффициент функционального использования (далее – КФИ) «3,5» предусмотренного приложением 1 к решению Думы г.Владивостока от 30.07.2015 №505. 

Исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, является регулируемой.

Приложением №3 к договору аренды от 20.12.2016 № 28-Ю-22125 установлена формула расчета размера арендной платы.

Решением Думы г.Владивостока № 505 от 30.07.2015 установлены величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г.Владивосток (далее – Решение № 505).

Пунктом 1 приложения № 1 к решению № 505 предусмотрены величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Пунктом 2 приложения № 1 к решению № 505 предусмотрены величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО «ЭЛС 1» на основании договора аренды от 20.12.2016 № 28-Ю-22125 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:010011:918, площадью 2751 кв. м, расположенный в районе ул. Гоголя, для использования в целях завершения строительства здания — объекта незавершенного строительства, степень готовности 83 %, без торгов на основании пп. 9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Обстоятельства и предпосылки предоставления земельного участка без торгов сторонами не оспариваются.

В силу п. 4 постановления Администрации Приморского края № 75-па от 11.03.2015 «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» установлено, что размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А=К х Сап, где А -размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К -кадастровая стоимость земельного участка; Сап -ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2.4 решения Думы города Владивостока № 208-мпа от 10.08.2015 «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» в отношении земельных участков, указанных в пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Апл -арендная плата за год. руб.; Ас – ставка арендной платы, %; Скд -кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн -ставка земельного налога, %; Кфи -коэффициент функционального использования; Ккор -корректирующий коэффициент.

Согласно п.п. 2.5, 2.6 решения Думы № 208-мпа Кфи и Ккор устанавливаются Думой города Владивостока по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

В силу подп. 2 п. 3 приложения к решению Думы г.Владивостока № 108 от 28.10.2005 «О земельном налоге в городе Владивостоке» ставка налога на землю для земельного участка (арендуемого истцом составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 2.1 приложения № 1 к решению Думы г. Владивостока № 505 от 30.07.2015«Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивосток» для земельных участков, предоставленных в аренду в случаях, указанных в п.2 ст.39.6ЗК РФ, коэффициент функционального использования равен 1.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что по договору от 20.12.2016 № 28-Ю-22125 ставка арендной платы составляет 1,5% (Ас-1,5% * 1).

Истцом в материалы дела представлены справочные расчеты, в том числе и расчёт о необходимости применения при расчете арендной платы по договору от 20.12.2016 № 28-Ю-22125 коэффициента функционального использования, равного 1, исходя из ставки арендной платы 1,5% от кадастровой стоимости, на основании которого суд приходит к выводу, что за спорный период – с 01.10.2017 по 30.11.2020 у ответчика отсутствует задолженность по внесению арендной платы и по оплате пени. Указанный справочный расчет судом проверен и признан обоснованным, подлежащим применению к спорной ситуации. 

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению коэффициент Кфи 1. 

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, документы и доводы сторон, анализируя платежные документы и расчеты, суд считает необходимым отказать во взыскании исковых требований в полном объеме, поскольку при расчете арендной платы с использованием подлежащего применению коэффициента «1» задолженность ответчика по спорному договору в заявленный период отсутствует.

Иные доводы не имеют правового значения с учетом установленных обстоятельств.

Государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Грызыхина Е.А.