Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-12303/2018

город Брянск

16 мая 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 14 мая 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 мая 2019 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Поддубной И.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Седовой М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Творец», п.Путёвка Брянского района Брянской области,  

к обществу с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ», г.Брянск,

третьи лица: 1) муниципальное учреждение Снежская сельская администрация, п.Путевка Брянской области, 2) администрация Брянского района, с.Глинищево Брянского района Брянской области,

о  признании недостоверной величины рыночной стоимости  годового размера арендной платы,

при участии в заседании представителей:

от истца: не явились, извещены;

от ответчика: не явились, извещены;

от третьих лиц: 1) муниципального учреждения Снежская сельская администрация – ФИО1 по доверенности №10 от 19.02.2019, паспорт; 2) администрация Брянского района - ФИО2 по доверенности от 12.04.2017 №1-1086 А, служебное удостоверение;

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Творец» (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РосЭкспертЪ» (далее по тексту – ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы.

Определением суда от 21.11.2018 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением суда от 22.01.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное учреждение Снежская сельская администрация и администрация Брянского района.

Истец и ответчик, извещенные судом надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили.

Судом оглашено поступившее от истца ходатайство о рассмотрении судебного заседания в отсутствие его представителя, в котором поддержаны заявленные требования в полном объеме.

Судебное заседание проводится в отсутствие истца и ответчика в порядке, предусмотренном статьями 136, 159 АПК РФ.

Представители третьих лиц поддержали заявленные возражения.

Ответчиком отзыв на исковое заявление не представлен, возражений относительно требований истца не заявлено.

Суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству, с согласия представителей третьих лиц и при отсутствии возражений со стороны истца и ответчика перешел к судебному разбирательству в соответствии с ч.4 ст.137 АПК РФ.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей истца и ответчика в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Как установлено судом, 19.08.2010 между администрацией Брянского района и                МУ Снежская сельская администрация был заключен договор аренды земельного участка №2563, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 32:02:220305:27 категория земель – земли населенных пунктов, площадью 14 638 кв.м. был предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры. Срок действия договора устанавливался с 13.08.2010 по 13.08.2013 (т.1, л.д. 85). 

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления, и составляет на 2010 год за 141 день – 489 руб. 00 коп.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору и является его неотъемлемой частью (п.3.3.договора).

Размер арендной платы может быть досрочно изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае централизованного изменения земельного налога в соответствии с нормативными актами государственной власти или органов местного самоуправления. Об изменениях арендной платы Арендодатель информирует Арендатора через районную газету «Деснянская правда» или уведомлением (п. 3.6. договора).

В п. 3.7. договора указано, что расчет арендной платы на последующие годы осуществляется Арендатором самостоятельно с учетом действующих законодательных актов органов государственной власти и местного самоуправления и согласовывается с Арендодателем в срок до 01 марта текущего года.  

Настоящий договор заключается сроком на 3 года и действует с 13 августа 2010 года по 13 августа 2013 года.  

Впоследствии срок действия договора аренды № 2563 от 19.08.2010 был продлен дополнительным соглашением к договору от 03.09.2013 до 13.08.2016. (т.1, л.д. 90).

21.09.2010 между муниципальным учреждением Снежская сельская администрация (арендатор) и ООО «Творец» (субарендатор) был заключен договор субаренды  земельного участка № 2563/1 (т.1, л.д. 80).

По условиям заключенного договора субаренды арендатор передал, а субарендатор принял  на праве субаренды земельный участок площадью 14 638 кв. м. с кадастровым номером 32:02:220305:27 с разрешенным использованием: для строительства многоквартирных жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры, с местоположением – участок находится примерно в 20 м. по направлению на север от ориентира объект незавершенного строительства (пятиэтажный многоквартирный дом), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Брянская, р-он Брянский, 

<

...> (п. 1.1 договора). 

Согласно п.4.1. договора субаренды величина субарендной платы по настоящему договору составляет 319 руб. 06 коп. в квартал. Размер арендной платы изменяется при изменении расчета арендной платы по договору аренды земельного участка №2563 от 19.08.2010.  

Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 12.10.2010. 

Срок договора был установлен сторонами с момента его регистрации в УФРС по Брянской области до 13 августа 2013 года (раздел 2 договора).

01.10.2013 стороны договора субаренды подписали дополнительное соглашение к договору субаренды №2563/1 от 21.09.2010 о продлении срока его действия до 13.08.2016. (т.1, л.д. 127). 

Настоящий договор прекращает свое действие по окончании срока, установленного разделом 2 настоящего договора, в случае досрочного расторжения, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае если до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении настоящего договора, настоящий договор считается продленным на неопределенный срок. (п.9.1. договора).

17 мая 2018 года Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района направил в адрес Снежской сельской администрации уведомление об изменении арендной платы за земельный участок по договору № 2563 от 19.08.2010 за 2017, 2018 годы в соответствии с данными отчёта по оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок, составленного ООО «РосЭкспертЪ».

В соответствии с указанным отчётом № 19-18-27 стоимость арендной платы за пользование спорным земельным участком составила 2 461 089 руб. в год.

Письмом от 18.05.2018 за исх. № 582 Снежская сельская администрация уведомила ООО «Творец» об изменении арендной платы, в том числе по договору от 21.09.2010           № 2563/1. 

Истец, ознакомившись с отчетом ООО «РосЭкспертЪ» №19-18-27 от 01.02.2018 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок общей площадью 14 638 кв.м., с кадастровым номером 32:02:220305:27, расположенный по адресу: 

<

...>, направил его в оценочную компанию ООО «Бизнес Фаворит» (г. Брянск) для проверки и подготовки рецензии.

В ходе рассмотрения отчета ООО «РосЭкспертЪ» №19-18-27 от 01.02.2018 были выявлены нарушения, отраженные в рецензии оценочной компании ООО «Бизнес Фаворит» (т.1, стр. 52), а именно: 

- в нарушение ст. 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 на стр. 3 Отчета об оценке объект оценки определен ошибочно, поскольку объектом оценки является право пользования и владения недвижимым имуществом; 

- в нарушение п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденный приказом Минэкономразвития Российской Федерации  от 25.09.2014 №611, на стр. 3 Отчета об оценке в задании на оценку указана дата оценки 1 января                2017 года, также на стр. 5 Отчета об оценке в основных фактах и выводах дата оценки – 1 января 2017 года, при этом в основных фактах и выводах Оценщик приводит дату проведения оценки – 22 января 2018 года, кроме того, на титульном листе Отчета об оценке дата проведения оценки – 22 января 2018 года;

- в нарушении п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,  утвержденный приказом Минэкономразвития Российской Федерации  от 20.05.2015г. №299 на стр. 5 Отчета об оценке в основных фактах и выводах объект оценки определен ошибочно, поскольку оценивается не объект недвижимости, а право пользования и владения недвижимым имуществом;

- в нарушении п. 8 ФСО №3 на стр. 5 Отчета об оценке в основных фактах и выводах отсутствуют ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

- в нарушение п. 11 ФСО №3 на стр. 44 Отчета об оценке приведены ссылки на источники получения информации о предложениях к продаже объектов-аналогов №№1-3, в приложении представлены копии распечаток, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации, однако сведения о дате подготовки указанной информации отсутствуют, при этом оценщик приводит сведения о дате продажи/предложения - декабрь 2016, тем самым, невозможно сделать вывод об актуальности используемой в расчетах информации. 

Полагая, что положенный в основу расчета арендной платы отчет об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ссылаясь на недостоверность величины рыночной стоимости земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском. 

Третье лицо - администрация Брянского района в письменном отзыве на исковое заявление  с заявленными требованиями не согласилась в связи с тем, что в адрес истца Снежской сельской администрацией было направлено уведомление об изменении порядка начисления арендных платежей. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки производится на основании Постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015 №595-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» и Постановления администрации Брянского района №1190 от 22.12.2016 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные в аренду без торгов», согласно которым размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (т.1, л.д. 140). 

В свою очередь, третье лицо Администрация Брянского района считает, что отчет №19-18-27 от 01.02.2018 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком, подготовленный ООО «РосЭкспертЪ», соответствует ст. 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности». Нарушений федеральных стандартов оценки и иных требований действующего законодательства при подготовке отчета №19-18-27 от 01.02.2018 администрацией Брянского района не выявлено. В настоящем судебном заседании представитель администрации добавила, что считает неверным выбранный истцом способ защиты нарушенного права. 

Третье лицо - муниципальное учреждение Снежская сельская администрация поддержало позицию третьего лица - администрации Брянского района по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить платежи за землю.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании ст.307 ГК РФ кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен. 

В соответствии со статьями 421, 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В этих случаях договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании Постановления Правительства Брянской области от 11.12.2015                    № 595-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Брянской области, и земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничены, предоставленные в аренду без торгов» и Постановления администрации Брянского района № 1190 от 22.12.2016 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Брянского муниципального района, предоставленные  в аренду без торгов» производится порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

Размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или

договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. По смыслу указанной правовой нормы, способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица. Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, при котором основания для удовлетворения требования ООО «Творец» о признании недостоверной величины рыночной стоимости годового размера арендной платы в рамках данного дела с учетом субъектного состава сторон (ответчика) отсутствуют, исходя из следующих обстоятельств.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Одновременно в п.1 Информационного письма №92 разъяснено, что если законом или иным нормативным актом  для сторон сделки, государственного органа, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определённой им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, и, следовательно, самостоятельное её оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Исходя из вышеизложенного, в случае несогласия с установленной в отчете величиной рыночной ставки арендной платы, арендатор вправе был оспорить её путем предъявления иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, если законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность установленной в нем величины арендной ставки, либо путем признания недействительными актов органа, которыми установлена новая величина арендной платы.

Вместе с тем, по настоящему делу обязательность величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете, несмотря на обязательность привлечения оценщика, законом не установлена. К моменту обращения истца в суд стороны заключили договор аренды и определили размер арендных платежей.

Следовательно, в рамках рассматриваемого спора основания для удовлетворения требований о признании недостоверным отчета об оценке, заявленные к оценщику, отсутствуют. 

При этом суд обращает внимание на то, что истец не лишен возможности реализовать свое право на судебную защиту путем предъявления в суд надлежащего иска с учетом характера заявленного требования в рамках конкретного спора по поводу заключенного договора (в том числе его исполнения сторонами).

В спорном случае, поскольку именно на истца договором возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с действующим законодательством, какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы могут быть рассмотрены судом в споре о взыскании такой платы по иску арендодателя либо о взыскании неосновательного обогащения по иску  арендатора. С соответствующими исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в Арбитражный суд Брянской области к ООО «Творец» обратилась Снежская сельская администрация в рамках дел №А09-1815/2019 и №А09-1816/2019. 

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре государственная пошлина уплачивается в размере 6000 рублей.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 руб.

При обращении в суд истец  уплатил  государственную пошлину в размере                   6000 руб. платежным поручением от 15.11.2018 №646 (т.1, л.д. 7).

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований относится на истца.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Творец»,                           п. Путевка Брянского района Брянской области, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                                      И.С. Поддубная