ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-1711/2020

23 июня 2022 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 16.06.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 23.06.2022.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., и Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Укркапитал» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.03.2022 по делу № А83-1711/2020

по иску департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Укркапитал» 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора администрации города Ялта Республики Крым, Муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства – ГАСПРА» Муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым 

о расторжении договора аренды и взыскании,

у с т а н о в и л:

департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Укркапитал» (далее – ответчик, общество, арендатор) и с учетом заявления об уточнении исковых требований от 13.09.2021 (л.д.4 т.2), принятого к рассмотрению в судебном заседании 13.09.2021 (л.д. 6-7 т.2) просил расторгнуть заключенный между коммунальным предприятием Гаспринского поселкового совета «Гаспра» и обществом договор аренды недвижимого имущества – нежилого здания котельной лит. А с пристройкой лит. а1, а2 и двумя лестницами общей площадью 386,3 кв.м., здания склада лит. Б общей площадью 82,5 кв.м., сооружений №1 - №13, расположенных по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гаспра, ул. Маратовская, д. 6; обязать ответчика в течение 15 дней с момента вступления решения в законную силу возвратить департаменту указанное недвижимое имущество путем подписания акта приема-передачи; взыскании с ответчика в пользу истца задолженность в размере 799 927,77 руб. за период с 01.02.2019 по 28.02.2021, а также пени в размере 1 451 673,37 руб. за период с 16.01.2019 по 19.03.2021. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества от 05.08.2011 в части внесения арендной платы, в связи с чем имеются основания для расторжения договора и возврата истцу объекта аренды.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.03.2022  исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды недвижимого имущества Гаспринского поселкового совета от 05.08.2011, заключенный между коммунальным предприятием Гаспринского поселкового совета «Гаспра» и обществом. Кроме того, суд обязал ответчика в течение пятнадцати дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить департаменту спорное недвижимое имущество по акту приема-передачи и взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 799 927,77 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался доказательствами, свидетельствующими о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору в части своевременного внесения арендной платы и отсутствием доказательств возврата ответчиком арендованного недвижимого имущества.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт указывает на отсутствие в материалах дела предложений о заключении дополнительного соглашения об изменении реквизитов арендодателя, отсутствие сведений у арендатора о передаче спорного имущества на баланс отношений департамента, а также на отсутствие неисполненных денежных обязательств по договору перед арендодателем в соответствии с актами сверки за период 2017-2018 года. Кроме того, апеллянт пояснил, что по акту о приеме-передачи здания (сооружения) от 14.09.2018 №80 сооружение лит. Б (с лит.1-1) общей пл.82,5 кв.м. передано от МУП «Комбинат благоустройства-Гаспра» департаменту; как следует из указанного акта иное недвижимое имущество не передается и остается в пользовании ответчика. Апеллянт также указывает на то, что арендатор о смене собственника арендованного имущества уведомлен не был, а департамент, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды. Поскольку договор аренды недействительным со стороны департамента не признавался, ответчик правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору. Кроме того, 28.01.2020 ответчик в адрес департамента направлял акт возврата нежилых помещений по договору аренды от 30.12.2016.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 05.08.2011 между коммунальным предприятием Гаспринского поселкового совета «Гаспра» (арендодатель) и ответчиком заключен договор аренды вышеуказанного недвижимого имущества.

Имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 05.08.2011.

Между сторонами 01.06.2014 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 05.08.2011, которым была изменена валюта расчетов по арендной плате.

Согласно пункту 3.1 дополнительного соглашения размер арендной платы за базовый месяц май 2014 по состоянию на 01.06.2014 составляет 24 913,60 руб. 

Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата в безналичном порядке перечисляется арендодателю в размере 100% ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с пунктом 11.6 договора в случае отсутствия заявлений одной из сторон о прекращении или изменения настоящего договора за месяц до окончания срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены настоящим договором.

При этом условия договора не содержат ограничений относительно количества возможных пролонгаций договора.

Согласно пункту 11.8. договора переход прав собственности на арендованное имущество третьим лицам, не является основанием для изменения или прекращения действия данного договора, и сохраняет свою силу для нового собственника арендованного имущества (его правопреемников), за исключением случая приватизации арендованного имущества.

Апелляционным судом установлено, что правопреемником всех прав и обязанностей по вышеуказанному договору является департамент в силу Акта от 14.09.2018 №80 о приеме-передаче от муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства-Гаспра» департаменту здания (сооружения) лит. Б общей площадью 82,5 кв.м., расположенного по адресу Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гаспра, ул.Маратовская, д. 6 (л.д. 74 т.1), а также Акта от 11.09.2018 №79 о приеме-передаче от муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства-Гаспра» департаменту здания (сооружения) лит. А с лит. 1-1 по лит.1-14; лит.2-1;лит3-1 общей площадью 386,3 кв.м., расположенного по адресу Республика Крым, г. Ялта, пгт.Гаспра, ул. Маратовская, д. 6 (л.д. 110 т.1).

Согласно пункту 11.1 данный договор заключен сроком на 2 года 11 месяцев.

Однако, после окончания срока действия договора, арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя. При этом, обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, ввиду чего за ним образовалась задолженность.

Учитывая изложенное, 29.10.2019 истец направил ответчику претензию от 21.10.2019 №03-19/2632 с требованием об оплате задолженности по арендным платежам в течение 5 календарных дней с момента получения претензии, а также требование о  подписании соглашения о расторжении договора в связи с неисполнением его условий.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Апелляционный суд учитывает, что решение суда первой инстанции истцом не оспаривается.

 Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таким образом, апелляционный суд проверяет законность, и обоснованность решения суда первой инстанции лишь в обжалуемой части.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как верно указал суд первой инстанции со ссылкой на положения части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Из системного толкования статей 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в пределах такого периода.

Как указано выше, в силу Акта о приеме-передаче здания (сооружения) от 14.09.2018 №80 и Акта о приеме-передаче здания (сооружения) от 11.09.2018 №79 предмет аренды был передан от муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства-Гаспра» департаменту.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчик не исполнял обязательства по договору аренды от 05.08.2011 в части внесения арендных платежей за период с 01.02.2019 по 28.02.2021. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом апелляционный суд обращает внимание на то, что согласно справке муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства-Гаспра» от 21.10.2020 переплата арендатора по состоянию на февраль 2019 года составляет 131 126,67 руб. (л.д.116 т.1).

Однако департамент уточнил свои исковые требования 13.09.2021 (л.д.4 т.2) с учетом этого; данное уточнение было принято судом.

На то, что указанная переплата не учтена в сумме итогового взыскания задолженности, апеллянт в своей апелляционной жалобе ссылается.

Таким образом, департамент обоснованно поставил вопрос о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 01.02.2019 по 28.02.2021.

Как указывалось ранее, после окончания срока действия договора,  арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции верно указал со ссылкой на пункты 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» на то, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора, возникшего в связи с невнесением обществом арендных платежей в соответствии с условиями договора, и направлена претензия от 21.10.2019 №03-19/2632, с требованием о погашении задолженности по арендной плате, а также  необходимостью подписания соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, поскольку ответчик не вносил арендную плату в течение длительного времени, а истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования о расторжении договора аренды от 05.08.2011 обоснованы и подлежат удовлетворению.

Ссылка апеллянта на отсутствие в материалах дела предложений о заключении дополнительного соглашения об изменении реквизитов и банковских счетов арендодателя, а также на отсутствие сведений у арендатора о передаче спорного имущества на баланс отношений департамента, не принимается апелляционным судом.

Невнесение изменений в договор в части арендодателя не исключает обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционным судом также отклоняется ссылка апеллянта на отсутствие перед арендодателем неисполненных денежных обязательств по договору в соответствии с актами сверки за период 2017-2018 года, поскольку указанный период не является периодом взыскания по требованию истца.

Суд апелляционной инстанции не соглашается и с доводами апеллянта о том, что только часть имущества по Акту о приеме-передачи здания (сооружения) от 14.09.2018 №80 была передана МУП «Комбинат благоустройства-Гаспра» в пользу департамента, а иная часть недвижимого имущества не передавалась.

Как указано выше, помимо указанного Акта от 14.09.2018 №80 имеется еще и Акт от 11.09.2018 №79 о приеме-передаче от муниципального унитарного предприятия «Комбинат благоустройства-Гаспра» департаменту здания (сооружения) лит. А с лит. 1-1 по лит.1-14; лит.2-1;лит3-1 общей площадью 386,3 кв.м., расположенного по адресу Республика Крым, г. Ялта, пгт.Гаспра, ул. Маратовская, д. 6 (л.д. 110 т.1).

Ссылка апеллянта на то, что 28.01.2020 ответчик в адрес департамента направлял акт возврата нежилых помещений по договору аренды от 30.12.2016, не принимается апелляционным судом.

Действительно, акт возврата нежилых помещений по договору аренды от 30.12.2016 поступил в адрес департамента 28.01.2020, о чем свидетельствует соответствующий штамп департамента на акте (л.д. 64 т.1).

Однако само по себе поступление указанного акта в адрес департамента не свидетельствует о реальном возврате. Предмет аренды является особым имуществом (строение). Очевидно, что режим доступа (владения) соответствующими помещениями, обусловлен передачей (возвратом) арендодателю предметов доступа (ключей и т.д.). Однако эти предметы департаменту возвращены не были. 

Согласно требованиям части 2 статьи 65, статьи 71 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Поскольку реальная передача департаменту предмета аренды, ответчиком не доказана, имеет место презумпция пользования ответчиком предметом аренды.

Так как фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта. Поэтому апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Укркапитал» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.03.2022 по делу                    №А83-1711/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Укркапитал» без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                          А.А. Тарасенко                                                        

 

Судьи                                                                                        И.В. Евдокимов                       

 

                                                                                                   Е.А. Остапова