АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 марта 2018 года

 Дело №

А56-15955/2017

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                 Сергеевой И.В.,            

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ланцовой А.А. (доверенность от 02.11.2017 № 23-17), 

рассмотрев 15.03.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 (судьи Жиляева Е.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-15955/2017, 

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561,        ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к жилищно-строительному кооперативу «Славбург 51», место нахождения: 192241, Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 51, лит. А, ОГРН 1117847291803, ИНН 7816516770 (далее – Кооператив), о взыскании 8 748 325 руб. 17 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.10.2016, 2 252 693 руб. 73 коп. пеней по договору аренды от 05.04.2012 № 21-ЗК03889 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245. 

Решением суда от 13.10.2017 исковые требования удовлетворены частично. С Кооператива в пользу Комитета взыскано 5 398 136 руб. 73 коп. задолженности за период с 01.02.2016 по 31.10.2016 и 1 406 564 руб. 07 коп. пеней; в удовлетворении остальной части иска отказано. С Кооператива в доход федерального бюджета взыскано 56 979 руб. государственной пошлины. 

Постановлением апелляционного суда от 25.12.2017 решение от 13.10.2017 оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе Комитет, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными, вынесенными с нарушением норм материального  права, просит их отменить, принять новый судебный акт – об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды при расчете арендной платы и пеней необоснованно исключили площадь застройки из общей площади арендуемого по договору земельного участка; при этом не учли тот факт, что в Комитет не поступало заявление от лица, уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома, на формирование границ земельного участка под многоквартирным домом с видом разрешенного использования «для размещения многоквартирного жилого дома». Следовательно, по мнению Комитета, земельный участок в силу закона не перешел в собственность собственников жилых и нежилых помещений в построенном доме. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен. 

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Кооператив (арендатор) заключили договор от 05.04.2012             № 21-ЗК03889 аренды земельного участка площадью 17 454 кв.м с кадастровым номером 78:7415Б:3003, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, северо-восточная часть квартала 20 ЮРВ, пересечение пр. Славы и Софийской ул.                  (пр. Славы, севернее д. 102 по Южному шоссе – участок 1), зона 7, для завершения строительства и подготовки документов, необходимых для оформления прав на объект (код 10.1), сроком с 23.12.2011 по 22.11.2012. 

Участок передан по акту приема-передачи 05.04.2012.

Размер и условия внесения арендной платы установлены разделом 3 договора.

Пунктом 3.3 договора установлен размер арендной платы – 401 840 руб.        72 коп. в год.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

На основании пункта 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт x Кд, где Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде неустойки в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, последний считается возобновленным на тех же условиях на новый срок (пункт 6.1 договора).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, наличие задолженности по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.10.2016, Комитет направил Кооперативу претензию от 12.10.2016                   № 9468-пр/16 с требованием погасить задолженность и уплатить пени.  

Ненадлежащее исполнение Кооперативом обязательств по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужили основанием для обращения Комитета  в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что земельный участок предоставлен для завершения строительства объектов жилого комплекса. При этом по данным первичной инвентаризации ГУИОН 2010 года (1-я очередь) и 2013 года (2-я очередь) по адресу: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 51, лит. А, учтен многоквартирный жилой дом площадью застройки 6702 кв.м. 

Руководствуясь статьями 309, 330, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004                      № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ), Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в спорный период), разъяснениями, приведенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции от 25.01.2013, в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 и от 11.11.2016                           № 306-ЭС16-15526, суды при расчете задолженности исключили из площади земельного участка (17 454 кв.м) площадь застройки (6702 кв.м) под многоквартирным домом, поэтому взыскали с Кооператива в пользу Комитета               5 398 136 руб. 73 коп. задолженности за период с 01.02.2016 по 31.10.2016 и                  1 406 564 руб. 07 коп. пеней. В остальной части иска отказали.

Кассационная инстанция не усматривает правовых оснований для удовлетворения жалобы. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления                            № 10/22,  если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.               В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. 

Суды обеих инстанций правомерно признали требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате частично обоснованным, так как при ее расчете учли, что один из объектов – многоквартирный жилой дом, возведенный на участке, введен в эксплуатацию, следовательно, в силу названных норм и приведенных разъяснений по их применению возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, суды правомерно произвели расчет арендной платы, исключив из общей площади арендованного земельного участка площадь, занятую многоквартирным домом. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Судами установлено, что арендатор нарушил условия договора о своевременном перечислении арендной платы, поэтому требование Комитета о взыскании договорной неустойки суды признали обоснованным. 

Оснований не согласиться с приведенными выводами судов у кассационной инстанции не имеется.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и получили правильную правовую оценку. 

Нормы материального права применены правильно. Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 по делу № А56-15955/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева